Cour d'appel, 30 novembre 2023. 21/01690

COUR D'APPEL DE BORDEAUX 2ème CHAMBRE CIVILE -------------------------- ARRÊT DU : 30 NOVEMBRE 2023 N° RG 21/01690 - N° Portalis DBVJ-V-B7F-MALN S.C.I. RSN c/ Communauté CALI Nature de la décision : AU FOND Grosse délivrée le : aux avocats Décision déférée à la cour : jugement rendu le 25 février 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de LIBOURNE (RG : 21/00006) suivant déclaration d'appel du 19 mars 2021 APPELANTE : S.C.I. RSN Société civile immobilière au capital de 196 000,00 €, immatriculée au R.C.S. de LIBOURNE sous le n°530227040, dont le siège social est [Adresse 2] à [Localité 4], agissant poursuite et diligence de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège Représentée par Me Justine NORMAND, avocat au barreau de LIBOURNE INTIMÉE : Communauté CALI La COMMUNAUTE D'AGGLOMERATION DU LIBOURNAIS prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social sis [Adresse 3] Représentée par Me Alexis GAUCHER-PIOLA, avocat au barreau de LIBOURNE COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été examinée le 17 octobre 2023 en audience publique, devant la cour composée de : Monsieur Jacques BOUDY, Président Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller Madame Christine DEFOY, Conseillère Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN Le rapport oral de l'affaire a été fait à l'audience avant les plaidoiries. ARRÊT : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. * * * Suivant acte authentique reçu le juillet 2019, la société "SCI RSN" s'est engagée à vendre la moitié en pleine propriété d'un immeuble situé à [Localité 4] à Monsieur [M] [J], pour le prix de 75 000 euros. La date de la réalisation de cette vente étant prévue au 4 octobre 2019. Le 21 août 2019, la Communaute d'Agglomération du Libournais (CALI), a recu la déclaration d'a1iéner signée par la gérante de la société "SCI RSN". Par arrêté du 3 décembre 2019, la Communauté d'Agglomeration du Libournais (CALI), a décidé de faire usage de son droit de préemption et par courrier recommandé avec avis de réception du 5 janvier 2020, le président de la CALI a notifié à la société "SCI RSN" cet arrêté au vendeur et à l'acquéreur. Bien que la Commumauté d'Agglomération du Libournais ait consigné le prix de vente convenu aux termes du compromis de vente entre les mains du notaire et malgré une sommation de produire les documents en date du 20 novembre 2020, delivrée à la requête de la Communaute d'Agglomération du Libournais, la societe '"SCI RSN", n'a pas donné suite aux demandes de cette dernière concernant la réitération par acte authentique de la vente au profit de la Communaute d'Agglomération du Libournais. Par acte d'assignation à jour fixe en date du 16 decembre 2020, la Communauté d'Agglomération du Liboumais a saisi 1e tribunal judiciaire de Libourne aux fins de voir, notamment : -Prononcer la perfection de la vente intervenue entre : La société "SCI RSN" et la Communaute d'Agg1omération du Libournais concernant la moitie indivise en pleine propriété du bien immobilier constitué d'un immeuble à usage d'habitation [Adresse 2], comprenant au rez-de-chaussée deux studios, au premier étage, les appartements et au deuxième étage deux chambres mansardées, une cour avec batiment au fond, contenant un appartement sur deux niveaux, le tout cadastre à Liboume, section CO, n°[Cadastre 1] , [Adresse 2] pour une contenance de 01 are 18 centiares. Par jugement en date du 25 février 2021 le tribunal judiciaire de Libourne a : -Rejeté l'intégralite des demandes reconventiormelles formulées par la société "SCI" RSN" à l'encontre de la Communauté d'Agglomération du Liboumais, jugées irrecevables et infondées. - Dit que le compromis de vente recu le 4 juillet 2019, en l'étude de Maitre [U] [Z], notaire à [Localité 4]; intervenu entre la société "SCI" RSN" et Monsieur [J] est parfaitement valide et doit produire tous ses effets au bénéfice de la Communauté d'Agglomération du Liboumais. - Condamné la société "SCI" RSN" à exécuter les engagements qu'elle a contractés aux termes du compromis signé le 4 juillet 2017, et notarnment à cornmuniquer à la Communauté d'Agglomération du Libournais (CALI) les éléments suivants, objets de la sormnation de produire du 2 novembre 2020 : états des loyers et baux en cours, détails des loyers et dépôts de garantie, copies des baux et états des lieux, éléments relatifs à l'assurance incendie de l'imrneuble, diagnostics techniques complets et à jour, rapport du contrôle assainissement ainsi que tout document permettant la réitération par acte authentique de la vente intervenue entre la société "SCI RSN", vendeur, et la Communauté d'Agglomération du Liboumais, de la moitié indivise en pleine propriété du bien immobilier en question. - Assorti cette condamnation d'une astreinte de 100 euros par jour de retard à l'issue d'un délai de 15 jours suivant la signification de la présente décision, le Tribunal se réservant la liquidation de l'astreinte. - Condamné la société "SCI" RSN" à verser à la Communaute d'Agglomération du Libournais une indemnité de deux mi1le euros (2000 €) en application des dispositions de1'article 700 du code de procedure civile. La société SCI RSN a interjeté appel par déclaration électronique en date du 19 mars 2021. Elle soutient qu'elle a pour objet social l'acquisition par voie d'achat ou d'apport, la propriété, la mise en valeur, transformation, construction, l'aménagement, administration et la location de tous biens et droits immobiliers, de tous biens et droits pouvant constituer l'accessoire, l'annexe ou le complément des biens et droits immobiliers en question. Que les associés de cette société sont les membres d'une même famille. Que certes, par acte authentique reçu le 4 juillet 2019,étant représentée par sa gérante Madame [K] [X] épouse [T] non associée, elle s'est engagée à vendre la moitié en pleine propriété de l'immeuble situé [Adresse 2] au profit de Monsieur [J] pour le prix de 75.000,00 €. Que la gérante a démissionné de ses fonctions le 2 juillet 2020 et que par la suite, le nouveau gérant et les autres associés découvraient l'existence de l'acte de vente en date du 4 juillet 2019. En effet, les associés de la société SCI RSN soutiennent donc qu'ils n'ont jamais donné pouvoir à son gérant pour procéder à la vente en question. Dès lors la SCI RSN demande à la cour de : Constater que la perfection de la vente ne peut pas être prononcée en l'absence d'accord sur le prix. Prononcer l'annulation de l'acte de vente reçu par Maître [Z], Notaire à Libourne, le 4 juillet 2019 entre la société SCI RSN et Monsieur [J]. Prononcer l'annulation du procès-verbal en date du 4 juillet 2018 annexé à l'acte de vente SCI RSN/[J] du 4 juillet 2019 Débouter la Communauté d'agglomération du Libournais de ses demandes, fins et conclusions. A titre subsidiaire, Juger qu'il existe un enrichissement injustifié au profit de LA CALI. Condamner la CALI à verser la somme de 105.000,00 € à la SCI RSN en compensation de cet enrichissement injustifié. La débouter de sa demande d'astreinte. A titre infiniment subsidiaire, Juger qu'il existe un enrichissement injustifié au profit de LA CALI. Ordonner l'organisation d'une expertise judiciaire pour déterminer le montant de l'enrichissement injustifié La débouter de sa demande d'astreinte. En toute hypothèse, Condamner la CALI à verser la somme de 1.800,00 € à la SCI RSN au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et la condamner aux entiers dépens. De son côté, la Communauté d'agglomération du Libournais demande à la cour de : -Confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions. -Dans tous les cas constater qu'aucune annulation de la vente de l'immeuble litigieux ne saurait être prononcée en l'absence de Monsieur [J]. -débouter la SCI RSN de l'ensemble de ses demandes -Condamner la SCI RSN à la somme de 5500 € au titre de l'article 700 ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris d'exécution. MOTIFS DE LA DÉCISION I-Sur les demandes d'annulation formées par la société SCI RSN La société RSN soutient que le pocès-verbal d'assemblée générale du 4 juillet 2018 qui a autorisé la vente est irrégulier à plus d'un titre. Qu'en effet, la vente d'un immeuble est contraire à l'objet social de la société qui ne prévoit que l'acquisition et la gestion d'immeubles et que l'accord des différents associés n'a jamais été recueilli contrairement aux mentions de l'acte qui indique faussemnt la présence de tous les associés et leur accord unanime. Qu'en outre, la vente intervenue n'est pas conforme à l'autorisation qui aurait été donnée à la gérante selon le procès-verbal susvisé qui prévoyait un prix de cession de 82 500 € alors que la vente s'est opérée moyennant un prix inférieur, de 75 000 €. Elle conclut donc à l'annulation du procès-verbal et de la vente. Mais comme l'a parfaitement relevé le tribunal, ces demandes sont irrecevables. En effet, il n'est pas contesté que lors de la vente, l'acte a été signé par la gérante régulièrement nommée, Mme [K] [X] épouse [T]. Celle-ci représentait donc la société et pouvait l'engager. L'acte de vente était valable à l'égard des tiers de bonne foi comme le rappelle l'article 1844-16 du code civil selon lequel ni la société ni les associés ne peuvent se prévaloir d'une nullité à l'égard des tiers de bonne foi. En toute hypothèse, la SCI ne peut, en tant que telle, agir en annulation d'un acte qu'elle a elle-même réalisé. Seul un associé pourrait agir en nullité du procès-verbal du 4 juillet 2018 (ou 2019 s'il y a une erreur de millésime) mais son action ne pourrait permettre que de mettre en cause la responsabilité du gérant ou de tout autre associé et d'obtenir des dommages et intérêts sans pouvoir remettre en cause la vente. De surcroît, une action en nullité de l'acte de vente nécessitait d'appeler en cause l'acquéreur originaire. Le jugement sera donc confirmé sur ce point comme il sera confirmé en conséquence, en ce qu'il a déclaré la vente parfaite entre la SCI RSN et la CALI. II-Sur la demande fondée sur l'enrichissement sans cause; À titre subsidiaire, la SCI RSN fait valoir que depuis la vente, d'importants travaux ont été réalisés de sorte que l'immeuble a vu sa valeur s'accroître au point qu'une estimation réalisée par un professionnel la situe à 180 000 €. Elle réclame donc la différence entre ce montant et le prix de vente de 75 000 € soit 105 000 €. Il sera observé en premier lieu que l'estimation dont il s'agit porte sur l'immeuble entier alors que l'acte d'acquisition et la préemption qui en est la conséquence ne porte que sur la moitié indivise du même immeuble. Dès lors, la plus-value ne serait plus que de (180 000 /2) - 75000 = 15 000 €. En tout état de cause, il s'agirait de travaux réalisés entre avril et novembre 2020, c'est-à-dire bien après la notification faite à la société, le 5 janvier 2020, dela décision de préemption, de sorte que la société ne pourrait que s'en prendre à elle-même d'avoir ainsi ignoré cette décision. De surcroît, et à titre purement superfétatoire, c'est à juste titre que la communauté d'agglomération du Libournais relève le caractère douteux des documents justificatifs produits aux débats. Ceux-ci n'avaient d'abord pas été produits en première instance, le tribunal relevant précisément l'insuffisance des preuves apportées par la SCI qui ne produisait que l'attestation. Ensuite, 3 de ces documents sur 4 comportent à la fois la mention 'devis' et 'facture' et aucun d'entre eux ne comporte une mention ou un tampon attestant que les sommes visées ont été payées. Enfin, ils émanent d'une 'Entreprise multiservices' dont le numéro de Siret ne correspond pas au sien. Or, à unchiffre près, ce numéro correspond à celui de M. [W] [X] qui est le gérant actuel de la SCI. Aucune explication n'est fournie quant à ces étrangetés. Le jugement sera également confirmé en ce qu'il a rejeté la demande. Il le sera également quant à l'application de l'article 700 du code de procédure civile. La SCI RSN sera condamnée à payer à la Communauté d'agglomération du Libournais la somme de 3000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Libourne en date du 25 février 2021 en toutes ses dispositions Y ajoutant, Condamne la SCI RSN à payer à la communauté d'agglomération du Libournais la somme de 3000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'appel. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, Le Président,