Cour d'appel, 26 novembre 2024. 22/02839

ARRÊT n°2024- Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 5e chambre civile ARRET DU 26 NOVEMBRE 2024 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/02839 - N° Portalis DBVK-V-B7G-PNZ3 Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 MARS 2022 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PERPIGNAN JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION N° RG 20-000604 APPELANTS : Monsieur [S] [V] né le 15 Mars 1964 à [Localité 8] [Adresse 2] [Localité 6] Représenté par Me Harald KNOEPFFLER de la SCP VIAL-PECH DE LACLAUSE-ESCALE- KNOEPFFLER-HUOT-PIRET-JOUBES, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant assisté de Me Marjorie AGIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant Me Harald KNOEPFFLER de la SCP VIAL-PECH DE LACLAUSE-ESCALE- KNOEPFFLER-HUOT-PIRET-JOUBES, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant Madame [B] [D] épouse [V] née le 30 Novembre 1965 à [Localité 12] [Adresse 2] [Localité 6] Représentée par Me Harald KNOEPFFLER de la SCP VIAL-PECH DE LACLAUSE-ESCALE- KNOEPFFLER-HUOT-PIRET-JOUBES, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES avocat postulant assistée de Me Marjorie AGIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant Me Harald KNOEPFFLER de la SCP VIAL-PECH DE LACLAUSE-ESCALE- KNOEPFFLER-HUOT-PIRET-JOUBES, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant INTIMES : Monsieur [U] [C] né le 27 Juillet 1991 à [Localité 7] [Adresse 3] [Localité 5] Représenté par Me Morgane BOUCHAN, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant assisté de Me Fleur GABORIT, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant Me Morgane BOUCHAN, avocat plaidant Monsieur [M] [C] né le 23 Juillet 1955 à [Localité 10] [Adresse 9] [Localité 1] Représenté par Me Sophie ESTANG-GALY, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant, assisté de Me Emily APOLLIS avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant Me Sophie ESTANG-GALY, avocat plaidant Ordonnance de clôture du 16 Septembre 2024 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Octobre 2024,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Corinne STRUNK, Conseillère, chargé du rapport. Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre M. Emmanuel GARCIA, Conseiller Mme Corinne STRUNK, Conseillère Greffier lors des débats : Mme Estelle DOUBEY ARRET : - Contradictoire ; - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Mme Estelle DOUBEY, Greffier. * * * EXPOSE DU LITIGE Par acte du 18 novembre 2014, M. [S] [V] et Mme [B] [V], née [D], ont donné à bail à M. [U] [C] un local à usage d'habitation sis [Localité 4] (66) à [Localité 11]. M. [M] [C] s'est porté caution de l'engagement locatif de M. [U] [C] par acte du même jour. Le 15 mai 2020, les consorts [V] ont fait délivrer au locataire un congé pour vente. Par acte d'huissier en date du 23 juin 2020, les consorts [V] ont fait assigner les consorts [C] devant le juge des contentieux de la protection afin notamment de les voir condamner à régler l'arriéré de loyers et charges. M. [U] [C] a quitté les lieux en restituant les clés le 30 novembre 2020. Le jugement rendu le 25 mars 2022 par le juge des contentieux de la protection de Perpignan : Constate le désistement de M. [S] [V] et Mme [B] [V], née [D], de leurs demandes de constatation ou prononcé de la résiliation judiciaire du bail, d'expulsion et de condamnation au titre de l'indemnité d'occupation ; Prononce la nullité de l'acte de caution de M. [M] [C] en date du 18 novembre 2014 ; Rejette l'ensemble des demandes formées à l'encontre de M. [M] [C] ; Condamne M. [U] [C] à verser à M. [S] [V] et Mme [B] [V] la somme de 3.355,92 euros au titre des charges locatives selon décompte arrêté au 30 novembre 2020 ; Déboute M. [S] [V] et Mme [B] [V] de leurs demandes relatives aux dégradations locatives et à la réparation de leur préjudice économique ; Condamne M. [U] [C] aux entiers dépens de l'instance ; Condamne M. [U] [C] à verser à M. [S] [V] et Mme [B] [V] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Dit que M. [U] [C] sera tenu de procéder au remboursement de toutes sommes qui pourraient être mises à la charge de M. [S] [V] et Mme [B] [V] en application des dispositions du décret n°2001-212 du 8 mars 2001, modifiant le décret 96-1080 du 12 décembre 1996 ; Rappelle que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. Le premier juge retient la nullité de l'acte de caution du fait de l'omission du montant initial de l'indice servant de base à la révision du loyer et mentionnant une date de révision différente de celle prévue au contrat de bail en méconnaissance des dispositions de la loi du 6 juillet 1989. Il relève également que la perte d'eau importante a pour origine la fuite d'eau du WC de M. [U] [C] qui doit être condamné au paiement de la somme de 3.355,92 euros. Aucun état des lieux de sortie n'ayant été réalisé et les photographies versées aux débats étant non datées, le premier juge considère que la preuve des dégradations alléguées n'était pas rapportée. Il rejette la demande des époux [V] fondée sur le préjudice économique subi en ce qu'ils ne rapportent pas la preuve de leurs allégations. Les époux [V] ont relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 25 mai 2022. Dans leurs dernières conclusions du 2 janvier 2023, les époux [V] demandent à la cour de : Réformer le jugement du tribunal judiciaire de Perpignan du 25 mars 2022 ; Débouter M. [U] [C] et M. [M] [C] de l'intégralité de leurs demandes ; Condamner solidairement M. [U] [C] et M. [M] [C] à verser à M. [S] [V] et Mme [B] [V] : 3.842,53 euros au titre de l'arriéré de loyers et de charges au 30 novembre 2020 déduction faite du dépôt de garantie, 4.091,23 euros à titre de dommages-intérêts en indemnisation au titre des frais de remise en état de l'appartement, 1.980 euros en indemnisation du préjudice économique, 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, en sus de l'indemnité allouée en première instance ; Condamner solidairement M. [U] [C] et M. [M] [C] aux entiers dépens de première instance et d'appel ; Dire et juger que toujours sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, le requis sera tenu de procéder au remboursement de toutes sommes qui pourraient être mises à la charge de la requérante en application des dispositions du décret n°2001-212 du 8 mars 2001, modifiant le décret 96-1080 du 12 décembre 1996 portant fixation du tarif des huissiers de justice en matière civile et commerciale et relatif à la détermination du droit proportionnel de recouvrement ou d'encaissement mis à la charge des créanciers. Les époux [V] soutiennent que le délai de prescription quinquennale de l'action en nullité de l'acte de cautionnement est expiré depuis le 18 novembre 2019. En outre, ils affirment que M. [M] [C] a partiellement exécuté son engagement en prenant à sa charge le règlement de la facture de 144,10 euros (réparation de la chasse d'eau) et les loyers dus par le locataire principal entre le 28 août 2019 et le 13 juillet 2020. Les appelants précisent que « la date d'anniversaire du contrat » fait bien référence à la date du 2 décembre et que l'absence de l'indice de référence ne fait pas grief à M. [M] [C]. Les époux [V] sollicitent la condamnation solidaire de MM [U] et [M] [C] au paiement de la somme de 4.172,53 euros au titre de la consommation d'eau. Ils sollicitent la condamnation solidaire de MM [U] et [M] [C] au paiement de la somme de 4.091,23 euros au titre des frais de remise en état de l'appartement, précisant que M. [U] [C] reconnaissait expressément l'existence des désordres et implicitement que les photos produites aux débats correspondent bien à l'état du logement au moment où il l'a quitté. Les époux [V] produisent un devis et rappellent que le principe de réparation intégrale des préjudices ne saurait être conditionné au préfinancement par la victime de sa propre réparation. Les époux [V] soutiennent avoir subi un préjudice financier tenant au fait de ne pas avoir pu vendre le logement suite au refus de M. [U] [C] de laisser l'accès à l'appartement, outre le fait que ce dernier était dans un état qui empêchait la vente. Ils soutiennent également avoir subi un préjudice moral chiffré à hauteur de 1.500 euros. Ils précisent avoir été plongés dans une grande angoisse face à la facture initiale de presque 8.000 euros qui leur a été réclamée par la SAUR et le refus de règlement partiel des consorts [C]. Dans ses dernières conclusions du 24 octobre 2022, M. [U] [C] demande à la cour de : Rejeter toutes demandes, fins et conclusions contraires ; Confirmer le jugement dont appel, notamment en ce qu'il a : Constaté le désistement de M. [S] et Mme [B] [V] de leurs demandes de constatation ou prononcé de la résiliation judiciaire du bail, d'expulsion et de condamnation au titre de l'indemnité d'occupation, Condamné M. [U] [C] à verser à M. [S] et Mme [B] [V] la somme de 3.355,92 euros au titre des charges locatives selon décompte arrêté au 30 novembre 2020, Débouté M. [S] et Mme [B] [V] de leurs demandes relatives aux dégradations locatives et à la réparation de leur préjudice économique ; Condamner M. [S] et Mme [B] [V] à verser à M. [U] [C] la somme de 2.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens de l'instance. M. [U] [C] soutient que les époux [V] ne sont fondés à solliciter que la somme de 3.335,92 euros au titre de la facture d'eau (déduction faite du dépôt de garantie de 330 euros), somme qui a été évaluée par le cabinet ELEX dans son rapport d'expertise du 19 avril 2019. Il fait valoir que les bailleurs échouent à rapporter la preuve que le logement a été dégradé par M. [U] [C], se contentant de produire des photographies non datées. Il précise que l'Etat des lieux d'entrée fait apparaitre un « état d'usage » sur l'intégralité des points listés et qu'aucun état des lieux de sortie n'a été réalisé. M. [U] [C] conteste avoir causé un préjudice financier ou moral aux époux [V]. Il affirme qu'ils ne rapportent pas la preuve d'une opposition de leur locataire concernant la vente et précise que seules quelques démarches rapides ont dû être effectuées pour obtenir la diminution de leur facture d'eau. Dans ses dernières conclusions du 18 octobre 2022, M. [M] [C] demande à la cour de : Débouter les époux [V] de leurs demandes, fins et conclusions ; Confirmer le jugement entrepris ; Condamner les époux [V] à payer à M. [M] [C] une indemnité de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamner les époux [V] aux entiers dépens. M. [M] [C] conclut à la nullité de son engagement de caution, estimant qu'il ne produit pas les mentions exactes du contrat de bail en ne mentionnant ni la date exacte, ni l'indice de référence de révision du loyer. Il précise que la démonstration d'un grief n'est pas exigée. A titre subsidiaire, il rejoint M. [U] [C] dans son argumentaire concernant la facture d'eau et soutient que les époux [V] ne sont fondés à solliciter que la somme de 3.355,92 euros. Il conteste la réalité des dégradations imputées à M. [U] [C] par les bailleurs, l'état des lieux d'entrée révélant un logement dans un état d'usure et les photographies produites n'étant pas datées. M. [M] [C] conteste l'existence d'un préjudice financier ou moral des époux [V] et rejoint M. [U] [C] dans ses conclusions. La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 16 septembre 2024. MOTIFS 1/ Sur la nullité de la caution : L'article 22-1 du code civil énonce que la personne physique, qui se porte caution, signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, « la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte » ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue à l'article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement. Au cas d'espèce, les parties sont liées par un contrat de bail signé le 18 novembre 2014 avec effet au 2 décembre 2014 prévoyant un loyer de 330 euros ainsi qu'une provision sur charges de 20 euros. Il est précisé que « le loyer sera automatiquement révisé le 2 décembre de chaque année en tenant compte de la variation de l'indice de référence des loyers (IRL) publié par l'INSEE, l'indice de base est celui du 3ème trimestre 2014 dont la valeur s'établit à 125,24 ». L'acte de cautionnement signé le 18 novembre 20014 par M. [M] [C] est rédigé de la manière suivante : « J'ai parfaite connaissance des clauses et conditions du bail dont un exemplaire m'a été remis ainsi que de la nature de mon engagement notamment en ce qui concerne le montant du loyer fixé à la somme mensuelle de 330 euros' révisable annuellement et à la date d'anniversaire du contrat selon l'indice de référence des loyers ». Il s'ensuit que l'examen de la mention écrite de sa main par la caution fait apparaître que n'y figurent pas complètement les conditions de révision du loyer puisque, s'il est bien fait état de sa révision annuelle suivant les variations d'un indice de référence publié par l'INSEE, il ne s'agit pas ici de la reproduction des conditions de révision du loyer telles qu'elles figurent au contrat de location, puisque cette mention ne reproduit ni l'indice de base à retenir (125,24) ni la date de révision annuelle du loyer qui ne correspond pas en outre à celle stipulée à la clause du bail s'y rapportant, l'acte litigieux faisant état du 18 novembre, date d'anniversaire du contrat, tandis que le contrat de bail porte mention du 2 décembre. La nullité de l'irrespect des conditions de validité du cautionnement de l'article 22-1 de la loi précitée est une nullité de plein droit non subordonnée à la preuve d'un grief. En conséquence il y lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté les époux [V] de leurs demandes dirigées contre M. [M] [C] en l'état de la nullité du cautionnement. 2/ Sur l'arriéré locatif : L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 définit les charges récupérables comme les sommes accessoires au loyer principal exigibles, sur justification en contrepartie de services rendus. Le décret n°87-713 du 26 août 1987 liste de manière exhaustive les charges récupérables qui comprennent la consommation d'eau. En appel, les époux [V] réclament la somme de 3.842,53 euros au titre de l'arriéré de loyers et de charges au 30 novembre 2020 déduction faite du dépôt de garantie en se fondant sur la facture d'eau d'un montant de 4.172,53 euros établie à la suite d'une fuite d'eau. M. [U] [C] se reconnait débiteur de la somme de 3.355,92 euros au titre des charges locatives après déduction de la caution, et se réfère à l'évaluation faite par l'expert mandaté par la MAIF dans le cadre du sinistre survenu en 2017, lequel a entraîné une perte d'eau de 3023 m3, et qui a retenu une évaluation du préjudice à la somme de 3.685,92 euros. Le premier juge a reconnu l'imputabilité de la perte d'eau à M. [U] [C] pour arrêter l'arriéré des charges à la somme de 3.355,92 euros après dégrèvement de la SAUR comme proposé par l'intimé. Il est néanmoins justifié par les appelants que la facture initiale est de 7.831,80 euros et après dégrèvement de la SAUR, elle s'élève à la somme de 4.172,53 euros. Il convient en conséquence d'infirmer la décision entreprise sur ce point et de condamner M. [U] [C] au paiement de la somme de 3.842,53 euros au titre de l'arriéré de loyers et de charges au 30 novembre 2020 déduction faite du dépôt de garantie. 3/ Sur les dégradations locatives : L'article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu d'user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination donnée par le bail. L'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation dispose que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes survenant pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive ainsi que de prendre en charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations ainsi que les réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, la malfaçon, le vice de construction, le cas fortuit ou le cas de force majeure. Enfin, il résulte du principe de la réparation intégrale du préjudice, que le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur. Ce préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l'exécution des réparations ou à l'engagement effectif de dépenses. Au cas d'espèce, il n'est nullement contesté que M. [C] a quitté le logement le 30 novembre 2020. Si un état des lieux d'entrée a été établi de manière contradictoire entre les parties, le logement étant alors décrit comme en état d'usage, force est de constater qu'aucun état des lieux de sortie n'a été réalisé. Il appartient donc aux époux [V], qui se prévalent de dégradations locatives, d'en faire la preuve par tout moyen. Au cas d'espèce, les appelants motivent leur demande par la production de trois attestations datées du mois de février et mars 2018, émanant d'autres locataires qui se plaignent d'odeurs nauséabondes provenant du logement de M. [U] [C], d'un procès-verbal de constat établi le 26 février 2018 confirmant ces témoignages, ainsi que des photographies prises selon eux au départ de l'intéressé. Ils produisent également un devis en date du 28 décembre 2020 faisant état de diverses réparations (nettoyage, mise en peinture, plomberie) pour un montant total de 5.857,50 euros ainsi qu'une prise en charge partielle par leur assurance de divers frais suite à un sinistre. En l'état, les pièces datées de l'année 2018 ne peuvent établir l'état du logement lors de la libération des lieux qui est intervenue plus de 18 mois après. De même, les photographies qui ne sont pas datées ne peuvent témoigner de l'état de ce même logement lors de la libération des lieux. Enfin, le devis ne permet pas de déterminer si la réfection du logement a été rendue nécessaire par la vétusté de l'appartement ou bien en suite de dégradations imputables au preneur. Il s'ensuit que les époux [V] n'apportent pas la preuve des dégradations locatives et du bien-fondé de leur demande indemnitaire à l'encontre de M. [U] [C]. Il convient en conséquence de les débouter de cette prétention et de confirmer le jugement déféré sur ce point. 4/ Sur le préjudice économique : En appel, les époux [V] ne produisent pas d'élément supplémentaire de nature à justifier leur demande. Ils ne démontrent pas ainsi que la vente de leur immeuble a été rendue impossible tant en raison du comportement adopté par le preneur, qui a refusé les visites, que par l'état du logement. Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté les époux [V] de cette prétention. 5/ Sur les demandes accessoires : Le jugement entrepris sera confirmé les dépens et les frais irrépétibles. En appel, il y a lieu de condamner les époux [V], qui succombent partiellement, aux entiers dépens. Ils seront également condamnés à payer à M. [M] [C] la somme de 2.000 euros à chacun en application de l'article 700 du code de procédure civile. L'équité commande de ne pas faire application de ces dispositions pour le surplus. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe ; Confirme le jugement rendu le 25 mars 2022 par le juge des contentieux de la protection de Perpignan, sauf en ce qu'il a condamné M. [U] [C] à verser à M. [S] [V] et Mme [B] [V] la somme de 3.355,92 euros au titre des charges locatives selon décompte arrêté au 30 novembre 2020  Statuant à nouveau, Condamne M. [U] [C] à verser à M. [S] [V] et Mme [B] [V]  la somme de 3.842,53 euros au titre de l'arriéré de loyers et de charges au 30 novembre 2020 déduction faite du dépôt de garantie, Dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l'assignation, Déboute les parties du surplus de leurs demandes, Condamne solidairement M. [S] [V] et Mme [B] [V]  à payer à M. [M] [C] la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne solidairement M. [S] [V] et Mme [B] [V]  aux entiers dépens d'instance. Le greffier, La présidente,