Tribunal judiciaire, 17 septembre 2024. 22/02035

N° Minute : TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS PREMIERE CHAMBRE RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT RENDU LE 17 SEPTEMBRE 2024 N° RG 22/02035 - N° Portalis DBYF-W-B7G-ILPN DEMANDEURS Monsieur [J] [U] né le 04 Août 1984 à TOURS (37000) de nationalité Française, demeurant 1 rue la Guignaudrie - 37310 CIGOGNE représenté par Me Nicolas FORTAT, avocat au barreau de TOURS, Madame [C] [Z] née le 22 Janvier 1985 à CHAMBRAY LES TOURS (37170) de nationalité Française, demeurant 1 rue la Guignaudrie - 37310 CIGOGNE représentée par Me Nicolas FORTAT, avocat au barreau de TOURS, DÉFENDEURS Madame [S] [W] épouse [H] née le 27 Juin 1972 à NANTERRE (92000) de nationalité Française, demeurant 4 rue des Flandres Dunkerque - 37310 CHEDIGNY représentée par Maître Jerôme DAMIENS-CERF de la SELARL ADVENTIS, avocats au barreau de TOURS, Monsieur [O] [H] né le 08 Juillet 1966 à CHALONS EN CHAMPAGNE (51036) de nationalité Française, demeurant 4 rue Flandres Dunkerque - 37310 CHEDIGNY représenté par Maître Jerôme DAMIENS-CERF de la SELARL ADVENTIS, avocats au barreau de TOURS, MAGISTRAT TENANT L’AUDIENCE : V.GUEDJ, Vice-Présidente, chargée du rapport, tenant seule l’audience en application de l’article 805 du Code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés, V. GUEDJ en a rendu compte à la collégialité. COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ : Président : Madame V. ROUSSEAU, Première Vice-Présidente Assesseur : Madame M-D MERLET, Vice-Présidente Assesseur : Madame V.GUEDJ, Vice-Présidente assistés de V. AUGIS, Greffier, lors des débats et de C. FLAMAND, Greffier, lors du prononcé du jugement. DÉBATS : A l’audience publique du 07 Mai 2024 avec indication que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 17 Septembre 2024. EXPOSÉ DU LITIGE : Suivant acte authentique du 13 avril 2017, monsieur [J] [U] et madame [C] [Z] ont acquis auprès de monsieur [O] [H] et madame [S] [W], épouse [H] la propriété d’un ensemble immobilier composé d’une maison d’habitation, et d’une grange situé au 1 rue de la Guinauderie à CIGOGNE (37) pour le prix de 230.000 euros. L’acte stipulait que le vendeur n’avait réalisé depuis son acquisition ou au cours des dix dernières années qui précédaient aucun travaux entrant dans le champ d’application des dispositions des articles L.241-1 et L.242-1 du Code des assurances, à l’exception de la réfection de la charpente et de la couverture de la toiture ; l’acquéreur reconnaissant avoir reçu copie de la facture de la société JMD. Les acquéreurs se sont plaints du mauvais état de la charpente de la grange et ont obtenu en référé, par ordonnance du 5 juin 2018, l’organisation d’une mesure d’expertise au contradictoire des vendeurs et de la société JMD, confiée à Monsieur [E] [M]. Suivant acte du 29 mai 2020, monsieur [J] [U] et madame [C] [Z] ont assigné monsieur [O] [H] et madame [S] [W] devant le Tribunal Judiciaire de Tours aux fins de sursis à statuer et de condamnation à des dommages et intérêts. Par jugement du 14 janvier 2021, le tribunal a sursis sur toutes les demandes présentées par monsieur [J] [U] et madame [C] [Z] à l’encontre de monsieur [O] [H] et madame [S] [W] jusqu’au dépôt du rapport d’expertise. L’expert a déposé son rapport le 04 février 2021. Aux termes de leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 19 février 2024, monsieur [J] [U] et madame [C] [Z] demandent au tribunal, au visa des dispositions des articles 1641, 1644, 1645 et 1648 du Code civil, de : - condamner Monsieur [H] et Madame [W] à verser à Monsieur [U] et à Madame [Z] une somme de 71 862,21 euros à titre de restitution d’une partie du prix de la vente Cette somme devra être actualisée au regard de l’indice BT01 - condamner Monsieur [H] et Madame [W] à verser à Monsieur [U] et à Madame [Z]une somme complémentaire de 25 482,55 euros en réparation des préjudices directement subis - condamner Monsieur [H] et Madame [W] à verser à Monsieur [U] et à Madame [Z] une somme de 15 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile - condamner Monsieur [H] et Madame [W] aux entiers dépens de l’instance, dont les frais et t honoraires d’expertise judiciaires et ceux réservés par le juge des référés. Aux termes de leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 1er décembre 2023, Monsieur [O] [H] et Madame [S] [W], épouse [H] demandent au Tribunal de : - débouter Monsieur [U] et Madame [Z] de l’ensemble de leurs demandes ; - condamner Monsieur [U] et Madame [Z] à payer à Monsieur [O] [H] et Madame [S] [W] la somme de 2.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ; - condamner les mêmes aux entiers dépens de l’instance. Le tribunal renvoie aux écritures des parties par application des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile et de l'article 768 du Code de procédure civile pour un exposé plus amplement détaillé de leurs argumentaires, dont l’essentiel sera repris à l’occasion de l’examen des moyens et prétentions qui y sont articulés. L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 février 2024, avec effet au 23 avril 2024 et l’affaire a été plaidée le 7 mai 2024. MOTIVATION 1. Sur les demandes indemnitaires formées par les consorts [U]/[Z] Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. L’article 1643 du code civil précise que le vendeur est tenu des vices cachés, quand bien même il ne les aurait pas connus. L'article 1644 du code civil laisse à l’acheteur d’un bien affecté de vices cachés une option entre rendre la chose et se faire restituer le prix, dans le cadre d’une résolution de la vente, ou garder la chose et se faire rendre une partie du prix. Il incombe à l’acheteur exerçant l’une de ces options de rapporter la preuve du défaut affectant la chose qu’il a achetée, défaut qui doit, non seulement avoir été antérieur à la vente et caché à ses yeux au moment de la vente, mais également être d’une certaine gravité. La preuve de l’existence de ce défaut peut être rapportée par tous moyens. L'action estimatoire permettant de replacer l’acheteur dans la situation où il se serait trouvé si la chose vendue n’avait pas été atteinte de vices, l’acquéreur d’un immeuble est fondé à demander la restitution du prix correspondant au coût des travaux nécessaires pour remédier aux vices. En l’espèce, il résulte des constatations expertales que la charpente de la grange acquise par les consorts [U]/[Z] a subi « les outrages de l’homme et des intempéries au cours de sa vie », qu’une modification « hasardeuse » a été faite sur la charpente, que certains arbalétriers de pied de ferme ont été moisés et mis en appui sur la dalle en béton et qu’à cette occasion, des chevrons ont été changés et des pannes neuves ont été mises en place ; certaines d’entre elles ayant été doublées avec des bois de remploi. Selon l’expert judiciaire, plus récemment, des tuiles ont été déposées et stockées sur la dalle en béton et remplacées par des tôles en acier galvanisé. L’expert judiciaire a observé que lors de l’achat de la maison par les époux [H], une partie des tôles avait dû s’envoler et la charpente avait pris les intempéries depuis « un certain temps » (rapport, p.16). Il a noté que les pièces de la corniche en pierre ne sont plus alignées, risquant de tomber avec une partie de leurs assises, que les fermes, parties principales de la charpente, sont complètement déformées par les efforts qu’elles reçoivent, que cette déformation est plus que visible, et qu’un mouvement de charpente est à l’origine de cette déformation. Si un étayage sommaire a été installé en octobre 2017 empêchant la couverture et la grange de s’écrouler, cet étayage devait être conforté dans un délai « très bref » selon l’expert judiciaire (rapport p.7/30), ce qui a été fait, à la demande de l’expert judiciaire, lors des opérations d’expertise judiciaire. Pour ce qui est de l’intervention de la société JMD, l’expert judiciaire observe qu’il n’existe aucune trace de travaux de charpente sur la facture de la société JMD, que les travaux de renforcement de la charpente s’apparentent à du « rafistolage » sur une charpente usée par les intempéries et qu’en tant que professionnel qualifié, la société JMD aurait dû prévenir les époux [H] de l’inutilité de recouvrir ce bâtiment dans l’état où se trouvait cette charpente et surtout avec des tuiles mécaniques représentant une surcharge de 70 kg au m² par rapport à l’ancienne toiture. Pour l’expert judiciaire, la société JMD aurait dû alerter ses clients de l’état de décomposition avancée de certaines pièces de la charpente et de la faiblesse de l’ensemble et « du bricolage » présent lors de son intervention (rapport, p.29). Il résulte de ces constatations que les désordres affectant la charpente de la grange étaient antérieurs à la vente aux consorts [U]/[Z] et la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus, puisque ces désordres engendrent un risque pour la sécurité des occupants. Par ailleurs, les désordres ne peuvent être considérés comme étant apparents pour les acquéreurs, puisque la grange est recouverte de tuiles neuves en partie haute et d’ardoise sur le bas sur environ un tiers, induisant ainsi en erreur les acquéreurs sur l’état de la charpente, dont les bois étaient en très mauvais état ou inexistant. Ainsi que l’a observé l’expert judiciaire, le fait qu’un toit soit propre sans irrégularités et recouvert d’un matériau neuf « donne un sentiment de sécurité » aux clients sans compétence en couverture et charpente (rapport, p.28). En outre, les déformations de la charpente de la ferme n’étaient pas visibles de l’extérieur par « un œil non aguerri » selon l’expert judiciaire (rapport, p.29), et le déplacement des pierres de corniches au droit de la ferme n’est apparu que postérieurement à l’achat de la grange par les consorts [U]/[Z]. Par ailleurs, si l’expert judiciaire s’est dit convaincu qu’une rapide visite à l’étage de ce bâtiment aurait alerté les consorts [U]/[Z] de l’état de délabrement des bois (rapport, p.29), il résulte néanmoins des constatations de l’expertise amiable réalisée par la société Bâtiment expertise que « l’étage est difficilement accessible par une lucarne en façade ou par une trappe dans le plancher de l’étage » (pièce 3 demandeurs, p.3). Au surplus, l’expert judiciaire a précisé que « l’effet de roulis sur la charpente ne pouvait à l’époque se voir que par un professionnel » et « que les parties endommagées et réduites à l’état de poussière étaient certainement apparentes mais dans des proportions réduites » (rapport, p.27), ce dont il s’évince que la visite des combles n’aurait pas été suffisante pour permettre aux consorts [U]/[Z] d’apprécier la gravité du vice affectant la charpente. Enfin, les époux [H] ne peuvent se prévaloir de la clause de non garantie des vices cachés, insérée dans l’acte authentique en page 7, dans la mesure où les vices affectant la charpente étaient connus d’eux, puisqu’ils ont fait exécuter des travaux de couverture par la société JMD et ont reconnu, lors des opérations d’expertise, avoir été informés par un salarié de la société JMD que la charpente était « plus atteinte » que prévu et avoir néanmoins refusé de faire des travaux supplémentaires. La clause de non garantie des vices cachés sera donc écartée. Les conditions d’application de la garantie des vices cachés sont donc réunies et la responsabilité des époux [H] sur le fondement de la garantie des vices cachés sera donc retenue. Au titre des travaux de remise en état, l’expert judiciaire précise ne pas avoir fait mention de travaux de reprise dans son pré rapport, dans la mesure où aucune reprise viable ne peut être faite dans l’état actuel de décrépitude avancée de ce bâtiment. Il ajoute que les corniches en pierre doivent être reprises en totalité, que pour ce faire, une dépose de la couverture doit être programmée, ainsi que celle de la charpente, les tuiles pouvant être conservées en vue de leur remploi (rapport p.27). Pour le chiffrage, l’expert judiciaire a validé les devis de l’entreprise Thibault Frères pour un montant de 45.323,61 euros TTC, ainsi que celui de l’EURL PEGUE Robin du 30 septembre 2017 pour un montant de 17.102,62 euros TTC qu’ils estiment « justes », sans toutefois annexer à son rapport les devis de ces entreprises. Les consorts [U]/[Z] n’ont pas davantage cru nécessaire de produire le devis de l’entreprise Thibault Frères pour un montant de 45.323,61 euros TTC. Par voie de conséquence, il sera donc fait droit à la demande en indemnisation des travaux réparatoires de la charpente, à hauteur du montant du seul devis produit par les demandeurs pour la réfection de la charpente, soit celui de la société HIROU du 29 août 2017 à hauteur de 39.848,94 euros TTC, auquel il convient d’ajouter celui de l’EURL PEGUE ROBIN du 1er octobre 2017 d’un montant de 17.102,62 euros TTC pour les travaux de maçonnerie (ravalement des corniches et mur en moellons), soit un total de 56.951,56 euros TTC, étant précisé que le devis de la SARL LABBE MACONNERIE en date du 7 juillet 2021 ne peut être considéré comme la « réactualisation » du devis de l’EURL PEGUE ROBIN du 1er octobre 2017 ; les prestations n’étant pas strictement identiques. A ce montant, doivent être ajoutées les mesures conservatoires engagées par les consorts [U]/[Z] et dûment justifiées par la facture de l’entreprise Thibault Frères à hauteur de la somme de 3.684,55 euros TTC (pièce 11), ainsi que les frais d’expertise amiable exposés à hauteur de 720 euros (pièce 19). Sur les demandes indemnitaires Aux termes de l’article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur. Le préjudice de jouissance résultant pour les consorts [U] [Z] de la privation de jouissance de leur grange jusqu’à la réalisation des travaux réparatoires n’est pas contestable, ce d’autant plus que la grange est attenante à la maison et fait partie du même corps de bâtiment. Il sera indemnisé par l’allocation de la somme de 5.000 euros, somme à laquelle les époux [H] seront condamnés in solidum. étant précisé que les mesures conservatoires engagées par eux notamment en 2019 sont de nature à les prémunir du risque d’effondrement de la grange. Les consorts [U] [Z] sont également fondés à réclamer l’indemnisation de leur préjudice moral résultant des tracas inhérents à la nécessité d’engager la présente procédure, qui sera indemnisé à hauteur de la somme de 800 euros, somme à laquelle les époux [H] seront condamnés in solidum. 2. Sur les demandes accessoires Il serait inéquitable de laisser à la charge les consorts [U]/[Z] les frais irrépétibles non compris dans les dépens qu'ils ont été contraints d'exposer dans le cadre du présent litige. En conséquence, les époux [H] seront condamnés in solidum à leur payer la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. Parties perdantes, les époux [H] seront condamnés in solidum aux dépens comprenant ceux de référé ainsi que les honoraires d’expertise ayant fait l’objet d’une ordonnance de taxe du 08 mars 2021 pour un montant de 2.382,35 euros. Il sera rappelé qu’en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire. PAR CES MOTIFS Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement contradictoire en premier ressort ; Condamne in solidum monsieur [O] [H] et madame [S] [W], épouse [H] à payer à monsieur [J] [U] et madame [C] [Z] les sommes de : 56.951,56 euros au titre des travaux de remise en état de la charpente, avec actualisation en fonction de l'évolution de l'indice BT01 depuis le mois de février 2021 jusqu’à la date du présent jugement 3.684,55 euros TTC au titre des mesures conservatoires ; 720 euros au titre des frais d’expertise amiable ; 5.000 euros au titre du préjudice de jouissance ; 800 euros au titre du préjudice moral ; Condamne in solidum monsieur [O] [H] et madame [S] [W] à payer à monsieur [J] [U] et madame [C] [Z] la somme de 3.500 euros au titre des frais irrépétibles ; Condamne in solidum monsieur [O] [H] et madame [S] [W] aux dépens comprenant ceux de référé ainsi que les honoraires de l’expert judiciaire : Ainsi fait, jugé et rendu par mise à disposition au Greffe les jour, mois et an que dessus. LE GREFFIER, C. FLAMAND LA PRÉSIDENTE, V. ROUSSEAU