Cour de cassation, 20 juillet 1994. 92-20.052

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le pourvoi formé par : 1 ) M. Bernard Y..., demeurant ... à Saint-Nazaire (Loire-Atlantique), 2 ) M. Bernard B..., demeurant ... à La Baule (Loire-Atlantique), en cassation d'un arrêt rendu le 7 juillet 1992 par la cour d'appel de Rennes (1re Chambre, Section A), au profit : 1 ) de M. Jacques H..., demeurant ... (Hauts-de-Seine), 2 ) de Mme Marie-Françoise Z..., née Martin, demeurant à Exmes (Orne), 3 )de Mme Jeannine L..., née Marcellin, demeurant ... XV à Strasbourg (Bas-Rhin), 4 ) de M. Jean-Claude C..., 5 ) de Mme Marie-Louise K..., épouse C..., demeurant ensemble ... (Bas-Rhin), 6 ) de M. Albert I..., 7 ) de Mme Jacqueline D..., épouse I..., demeurant ensemble ... à Saint-Egrève (Isère), 8 ) de Mme Bernadette A..., épouse X..., demeurant ... à Saint-Pavace, Coulaines (Sarthe), 9 ) de M. Daniel F..., 10 ) de Mme Marie-Paule J..., épouse F..., demeurant ensemble ... à Faches-Thumesnil (Nord), 11 ) de M. Bernard G..., demeurant ... (15e), défendeurs à la cassation ; Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 21 juin 1994, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Peyre, conseiller rapporteur, M. Douvreleur, Mme Giannotti, MM. Aydalot, Toitot, Mmes Di Marino, Borra, M. Bourrelly, conseillers, MM. Chollet, Pronier, conseillers référendaires, M. Mourier, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Peyre, les observations de Me Blondel, avocat de MM. Y... et B..., ès qualités, de la SCP Le Bret et Laugier, avocat de M. H... et G..., de Mmes Z..., L... et X..., des époux C..., I... et F..., les conclusions de M. Mourier, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le premier moyen : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 7 juillet 1992), que les consorts H..., Z..., L..., C..., I..., X..., F... et G... sont propriétaires de huit chambres d'hôtel données à bail à la société Sogexel, qui exploite dans l'immeuble un fonds de commerce d'hôtel ; que cette société ayant été déclarée en règlement judiciaire, les deux syndics, M. B... et M. Y..., ont donné le fonds en location-gérance à M. E..., qui a promis de s'en porter acquéreur dans le délai de un mois à compter du 1er août 1985 ; qu'à l'issue de ce délai, M. E... a refusé de quitter les lieux dont il a été expulsé le 22 avril 1988 ; que les huit bailleurs ont assigné les deux syndics en réparation du préjudice résultant pour eux du non-respect, par M. E..., du paiement des loyers et de son maintien dans les lieux ; Attendu que MM. B... et Y... font grief à l'arrêt de les déclarer responsables, sur le fondement de l'article 1382 du Code civil, des conséquences du maintien de M. E... dans les lieux et de les condamner in solidum à payer des dommages-intérêts à chacun des bailleurs, alors, selon le moyen, "1 ) qu'en l'état d'une décision judiciaire ayant prorogé rétroactivement un contrat de location-gérance qui sera ultérieurement résilié à la suite d'initiatives procédurales émanant des syndics, la cour d'appel n'a pu légalement décider, par adoption de motifs, que, nonobstant ladite prorogation judiciaire, fût-elle rétroactive comme en l'espèce, le locataire-gérant s'était maintenu illégalement dans les lieux en raison des carences des syndics ; qu'ainsi a été violé l'article 1382 du Code civil, ensemble méconnu l'effet qui s'attache à toute décision de justice ; 2 ) qu'eu égard à la gravité d'initiatives procédurales tendant à une expulsion d'un locataire-gérant, la cour d'appel, par adoption de motifs, n'a pu légalement dire que la tentative d'expulsion, le 27 septembre 1985, par une assignation devant le juge des référés, ensemble le 12 novembre 1985 par une assignation au fond à la suite du rejet de la demande par le juge des référés, initiative diligentée cinq mois après l'expiration du contrat de location-gérance et la période prévue pour lever une option d'acquisition du fonds par le locataire, était tardive et génératrice d'une faute au sens de l'article 1382 du Code civil, derechef violé ; 3 ) que le fait d'avoir attendu trois mois à compter de la fin de la prorogation de la location-gérance fixée par un jugement du tribunal de commerce au 15 mai 1987 pour saisir le juge des référés aux fins d'expulsion, ne peut davantage caractériser une faute au sens de l'article 1382 du Code civil ; qu'en jugeant le contraire sur le fondement de motifs inopérants, la cour d'appel viole ledit texte ; 4 ) qu'en l'état d'une clause résolutoire expresse figurant dans chacun des contrats de bail, il appartenait aux propriétaires d'avoir des initiatives procédurales adéquates pour que le preneur respecte ses obligations ou les fasse respecter par le locataire-gérant ; que la circonstance que l'assignation des propriétaires remontait au mois de février 1985 et tendant à voir résilier les baux n'ait débouché qu'en 1989 sur un jugement qui n'a pu que constater qu'il avait été fait droit, le 24 septembre 1987, à la demande de résiliation émanant des syndics, ne peut exonérer les propriétaires des conséquences dommageables pour eux de leurs propres carences à faire respecter leurs propres droits, si bien qu'en refusant, sur le fondement de motifs inadéquats, de tenir compte de cette donnée, -fût-ce pour opérer un partage de responsabilité-, la cour d'appel viole encore l'article 1382 du Code civil" ; Mais attendu qu'ayant relevé, à bon droit, que les syndics étaient tenus de prendre toutes dispositions pour éviter de léser les tiers en portant une attention suffisante à la gestion et à l'exploitation du fonds et que la décision de proroger rétroactivement la location-gérance, rendue pour régulariser a posteriori une situation de fait, ne pouvait suffire à dégager les syndics de toute responsabilité, la cour d'appel a pu retenir que la tentative d'expulsion par une assignation du 27 septembre 1985 devant le juge des référés et le 12 novembre 1985 devant le Tribunal, diligentée cinq mois après l'expiration du contrat de location-gérance, et le fait d'attendre trois mois à compter de la fin de la prorogation de la location-gérance pour saisir le juge des référés aux fins d'expulsion caractérisaient une faute, de nature à engager la responsabilité des syndics sur la base de l'article 1382 du Code civil ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le second moyen : Attendu que MM. B... et Y... font grief à l'arrêt de les condamner in solidum à garantir les propriétaires des chambres des condamnations prononcées à leur encontre au titre des charges de copropriété, alors, selon le moyen, "1 ) que la cassation qui ne manquera pas d'intervenir sur le fondement de telle ou telle branche du premier moyen de cassation aura pour inéluctable conséquence, en application des dispositions de l'article 624 du nouveau Code de procédure civile, d'entraîner la cassation du chef, ici querellé, du dispositif ; 2 ) qu'en toute hypothèse, la cour d'appel n'a pas déduit de ses propres constatations les conséquences qui s'en évinçaient ; qu'en effet, après avoir constaté qu'aucune faute ne pouvait être reprochée aux cosyndics s'agissant de l'exécution de la décision prononçant l'expulsion du 15 septembre 1987, la cour d'appel n'a pu légalement condamner lesdits cosyndics à garantir les propriétaires s'agissant du paiement des charges de copropriété pour la période ayant couru du 15 septembre 1987 au 22 avril 1988 ; qu'ainsi, a été violé l'article 1382 du Code civil" ; Mais attendu, d'une part, que le premier moyen étant rejeté, le grief tiré d'une cassation par voie de conséquence est devenu sans portée ; Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu, sans se contredire, que la carence des syndics était directement à l'origine du paiement des charges que les propriétaires bailleurs ont dû acquitter du 1er mai 1985, date à laquelle M. E... est devenu occupant sans droit ni titre, au 22 avril 1988, date de l'expulsion, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de ce chef ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne MM. Y... et B..., ès qualités, envers les défendeurs, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du vingt juillet mil neuf cent quatre-vingt-quatorze.