Tribunal judiciaire, 23 décembre 2024. 24/01311

MINUTE N° : ORDONNANCE DU : 23 Décembre 2024 DOSSIER N° : N° RG 24/01311 - N° Portalis DB2H-W-B7I-ZM45 AFFAIRE : Société SOFIMMO C/ S.A.S. LE RACHAL TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ PRÉSIDENT : Madame Marie-Christine SORLIN, Première vice-présidente GREFFIER : Madame Catherine COMBY PARTIES : DEMANDERESSE Société SOFIMMO Société de Placements à Prépondérance Immobilière à Capital Variable (SPPI), dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 4]. représentée par Maître Hugues DUCROT de la SELARL DUCROT ASSOCIES - DPA, avocats au barreau de LYON, avocat postulant et Maître Claude RYCHTER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant DEFENDERESSE S.A.S. LE RACHAL, exerçant sous le nom commercial LE COUP D’OEIL, dont le siège social est sis [Adresse 3] - [Localité 2] représentée par Maître Marion FAU, avocat au barreau de LYON Débats tenus à l'audience du 25 Novembre 2024 Notification le à : Maître Hugues DUCROT - 709, Expédition et grosse Maître Marion FAU - 3054, Expédition ELEMENTS DU LITIGE La société Sofimmo SPPI a fait assigner en référé devant le Président du tribunal judiciaire de Lyon par acte du 10 juin 2024 la société Le Rachal SAS pour voir constater la résiliation du bail commercial qu’elle lui a consenti le 22 novembre 2018 puis par cession sur les locaux situés à [Localité 5], [Adresse 3], pour un loyer annuel de 32000 euros HT et HC payable par trimestre d’avance, pour défaut de paiement des causes du commandement délivré le 10 avril 2024 de payer la somme principale de 43763,06 euros au titre des loyers et des charges dus au 2ème trimestre 2024, visant la clause résolutoire du bail, voir autoriser son expulsion, la voir condamner à lui payer la somme provisionnelle de 65777,78 euros au titre des loyers et des charges échus au 3ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 10 avril 2024 sur la somme de 43763,06 euros et de l’assignation pour le surplus, une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au montant des loyers et des charges jusqu’à la libération effective des lieux outre la somme de 3500 euros au titre des frais irrépétibles. La société Le Rachal a déposé des conclusions par lesquelles elle sollicite le rejet des demandes, qui se heurtent à l’existence de contestations sérieuses. À titre subsidiaire elle demande avant dire droit une mesure d’expertise pour décrire la VMC en place et dire si elle est conforme et suffisante à la destination prévue au bail. Elle demande de condamner la société Sofimmo à lui payer la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles. Elle a acquis le fonds de commerce de restauration rapide et vient aux droits de la société Mon Resto Bio. Après quatre mois d’exploitation, elle a appris le 30 novembre 2022 à l’issue d’un contrôle de la mairie de [Localité 5] qu’elle ne pouvait pas exercer l’activité pourtant prévue dans la destination du bail, les locaux ne disposant ni de gaine d’extraction ni de VMC permettant le renouvellement de l’air. Elle a souhaité installer une hotte recyclant l’air, sans extraction, pour un devis de 13800 euros, mais la ville de [Localité 5] a refusé cette installation. Elle a mis en demeure le 8 février 2023 la société Sofimmo de lui payer la somme de 87394,43 euros à titre de dommages-intérêts. La société JM Innovation s’est déplacée dans les locaux le 23 février 2023 et attesté que le raccordement à une VMC était impossible. Par ordonnance en date du 24 juillet 2023, le tribunal judiciaire de Lyon a désigné un expert, monsieur [J], qui le 26 juin 2024 a déposé son rapport et conclu que le local commercial était desservi par une VMC, de telle sorte que la société Le Rachal ne subirait aucun préjudice. Or il a indiqué que les gaines des commerces raccordées sur le caisson d’extraction des logements créent des perturbations pour le fonctionnement de la VMC double flux. L’article 63 de l’arrêté du 31 janvier 1986 du Code de la Construction et de l’Habitation précise que les conduits de ventilation desservant des locaux à usage d’habitation ne doivent en aucun cas desservir des locaux destinés à un autre usage. Par ailleurs, l’air extrait des locaux doit être rejeté à au moins 8 mètres de toute fenêtre ou prise d’air neuf. Le bail qui lie les sociétés Sofimmo et le Rachal prévoit la destination de restauration rapide ne nécessitant pas de gaine d’extraction, traiteur sur place et à emporter, livraison, salon de thé. Or la ventilation du local est en réalité raccordée sur la ventilation des logements, ce qui n’est pas conforme à l’article 63, et l’extraction de la hotte des cuisines est rejetée sous les fenêtres des logements. L’absence de gaine de ventilation raccordant le local à la toiture et dédiée uniquement à ce local empêche toute activité commerciale. Les demandes de la société Sofimmo se heurtent donc à l’existence d’une contestation sérieuse quant au respect de son obligation de délivrance. Aux termes de ses dernières conclusions, la société Sofimmo porte à 78400 euros le montant de sa demande au titre des loyers et des charges arrêtés au 4ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2024. La société Le Rachal a exercé l’activité de restauration utilisant un conduit d’extraction installé sans l’autorisation du bailleur et aboutissant en façade. Après intervention du syndicat des copropriétaires et du Service sanitaire de la Communauté urbaine de [Localité 5], elle a cessé son activité dans les lieux loués, résilié son contrat d’alimentation d’électricité et cessé de payer les loyers. Elle a payé l’arriéré de 31794,64 euros suite à commandement de payer du 16 janvier 2023. Suite à son action en référé et l’ordonnance désignant l’expert le 24 juillet 2023, celui-ci a constaté l’existence et le fonctionnement de l’équipement collectif de VMC et la desserte du local commercial par cette VMC. L’expert a constaté que le précédent locataire avait exécuté des travaux, sans remédier aux malfaçons de l’aménagement privatif, dont le bailleur ne saurait être responsable. L’obligation de délivrance du bailleur a été respectée, et c’est le choix du preneur d’exploiter le local comme restaurant africain qui rend nécessaire une extraction, qu’il lui incombe dès lors de mettre en place. SUR CE Il est constant que les locaux ont été donnés à bail pour l’activité précisée de “restauration rapide ne nécessitant pas de gaine d’extraction, traiteur sur place et à emporter, livraison, salon de thé”. Dès lors les débats sur les capacités de la gaine d’extraction en place sont vains, et il convient de constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des causes du commandement dans le délai d’un mois, d’ordonner l’expulsion du preneur et de le condamner à payer la somme provisionnelle de 78400 euros au titre des loyers et des charges arrêtés au 4ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 43763,06 euros à compter du commandement du 10 avril 2024, outre une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et des charges du mois de janvier 2025 jusqu’à la libération effective des locaux et la restitution des clés. Le défendeur, qui succombe à l’instance, doit en supporter les dépens. Il est condamné à payer la somme de 1000 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort, CONSTATONS la résiliation du bail à la date du 11 mai 2024. CONDAMNONS la société Le Rachal à payer à la société Sofimmo la somme provisionnelle de 78400 (soixante-dix-huit mille quatre cents) euros au titre des loyers et des charges arrêtés au 4ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 10 avril 2024 sur la somme de 43763,06 euros. CONDAMNONS la société Le Rachal et tout occupant de son chef à quitter les lieux, si besoin est par expulsion, avec le concours si nécessaire de la force publique et d’un serrurier. CONDAMNONS la société Le Rachal à payer une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui des loyers hors taxes et des charges du mois de janvier 2025 jusqu’au départ effectif des lieux. CONDAMNONS la société Le Rachal aux dépens. CONDAMNONS la société Le Rachal à payer à la société Sofimmo la somme de 1000 (mille) euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. Ainsi prononcé par Madame Marie-Christine SORLIN, Première vice-présidente, assistée de Madame Catherine COMBY, Greffier. En foi de quoi, le Président et le greffier ont signé la présente ordonnance. LE GREFFIER, LE PRESIDENT