Cour d'appel, 26 février 2025. 22/03099

5ème Chambre ARRÊT N°-69 N° RG 22/03099 - N° Portalis DBVL-V-B7G-SYGQ (Réf 1ère instance : 20/04279) Mme [C] [T] [P] [D] C/ M. [X] [A] Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours Copie exécutoire délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 26 FEVRIER 2025 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente, Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente, Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller, GREFFIER : Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 15 Janvier 2025 ARRÊT : Contradictoire, prononcé publiquement le 26 Février 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats **** APPELANTE : Madame [C] [T] [P] [D] née le 13 Septembre 1980 à [Localité 7] [Adresse 2] [Localité 4] Représentée par Me Christophe DOUCET de la SELAFA VILLATTE ET ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de NANTES Représentée par Me Dominique LE COULS-BOUVET de la SCP PHILIPPE COLLEU, DOMINIQUE LE COULS-BOUVET, Postulant, avocat au barreau de RENNES INTIMÉ : Monsieur [X] [A] né le 15 Mai 1966 à [Localité 8] BAR '[5]' [Adresse 3] [Localité 6] Représenté par Me Bruno CARRIOU de la SCP IPSO FACTO AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de NANTES Représenté par Me Yvan MARTIN, Plaidant, avocat au barreau d'ESSONNE Suivant acte sous seing privé du 22 mai 2006, Mme [C] [D] a donné à bail commercial à Mme [H] [R] des locaux dans un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6] pour une durée de 9 ans à compter du 19 mai 2006 moyennant un loyer annuel de 6 000 euros hors taxes pour une activité de bar café, jeux automatiques et petite restauration rapide. Suite au placement de Mme [H] [R] en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Nantes du 17 janvier 2007, le fonds de commerce, y compris le droit au bail, a été cédé à M. [X] [A], selon acte dressé le 17 juillet 2007 par maître [W] [L], notaire associé à Nantes. M. [X] [A] a fait signifier à Mme [C] [D] une demande de renouvellement de bail par acte d'huissier du 3 avril 2015. Après avoir dans un premier temps refusé le renouvellement du bail le 2 juillet 2015 pour motif grave et légitime de non entretien normal des locaux commerciaux, Mme [C] [D] a notifié son droit de repentir le 12 novembre 2015 et accepté le renouvellement du bail moyennant un loyer à porter à 750 euros hors taxes hors charges. Suite à la notification le 14 décembre 2016 d'un mémoire préalable réclamant la fixation du loyer du bail renouvelé à 15 280 euros hors taxes hors charges, Mme [C] [D] a assigné M. [X] [A] devant le tribunal de grande instance de Saint-Nazaire par acte du 27 février 2017. Après expertise, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire a, par jugement du 7 juillet 2020, fixé le montant de la valeur locative du bail renouvelé à 10 780 euros hors taxes hors charges, étalé l'augmentation de loyer sur plusieurs années et accordé les intérêts de retard sur le différentiel de loyer. Se plaignant de l'impossibilité de poursuivre son activité en raison de l'inexécution des travaux à la charge du bailleur et d'arrêtés de péril, M. [X] [A] a fait assigner Mme [C] [D] devant le tribunal judiciaire de Nantes par acte d'huissier du 5 octobre 2020. Par jugement du 5 mai 2022, le tribunal de judiciaire de Nantes a notamment : - rejeté l'exception de nullité de la citation, - condamné Mme [C] [D] à payer à M. [X] [A] la somme de 55 428,97 euros au titre de l'indemnisation de son préjudice financier celle de 10 000 euros au titre du préjudice moral, et celle de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - ordonné l'exécution provisoire, - rejeté toutes autres prétentions plus amples ou contraires, - condamné Mme [C] [D] aux dépens. Le 17 mai 2022, Mme [C] [D] a interjeté appel de cette décision. Par ordonnance du 16 mars 2023, le conseiller de la mise a : - jugé irrecevables les conclusions d'incident de M. [A], - jugé irrecevables les conclusions de M. [A] notifiées le 13 octobre 2022, - condamné M. [A] à payer à Mme [D] la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles, - condamné M. [A] aux dépens de l'incident. Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 8 août 2023, Mme [D] demande à la cour de : - la recevoir en ses demandes, fins et conclusions, Y faire droit, En conséquence, - déclarer irrecevables les conclusions d'intimé n°1 et n°2 ainsi que les pièces produites par M. [X] [A], - voir la cour se déclarer 'incompétence' (sic) pour connaître de la demande de radiation, - réformer le jugement du 5 mai 2022 rendu par le tribunal judiciaire de Nantes en ce qu'il l'a condamnée à payer à M. [X] [A] la somme de 55 428,97 euros au titre de l'indemnisation de son préjudice financier, celle de 10 000 euros au titre du préjudice moral et de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - réformer le jugement du 5 mai 2022 rendu par le tribunal judiciaire de Nantes en ce qu'il a rejeté sa demande tendant à la condamnation de M. [A] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre du préjudice moral subi, - réformer le jugement du 5 mai 2022 rendu par le tribunal judiciaire de Nantes en ce qu'il a rejeté sa demande tendant à la condamnation de M. [X] [A] au paiement des frais irrépétibles outre des dépens de l'instance, En conséquence, À titre principal, - débouter M. [X] [A] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, eu égard à l'absence de péril imminent s'agissant des locaux commerciaux visés par les contrats du 22 mai 2006 et du 17 juillet 2017, À titre subsidiaire, - débouter M. [X] [A] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, en raison de la destruction totale ou partielle des locaux commerciaux visés par les contrats du 22 mai 2006 et du 17 juillet 2017, À titre infiniment subsidiaire, - débouter M. [X] [A] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, en raison de ses inexécutions contractuelles, En tout état de cause, - condamner M. [X] [A] à lui verser une indemnité de 7 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner M. [X] [A] aux entiers dépens de la première instance outre de la procédure d'appel. Par ordonnance du 26 octobre 2023, le conseiller de la mise en état a : - constaté que le délai dont disposait M. [A] pour conclure expirait le 7 décembre 2022, et que M. [A] était donc privé de la possibilité de conclure, - déclaré irrecevables les conclusions au fond de M. [A] notifiées le 5 mai 2023 et le 4 octobre 2023, - débouté M. [D] de sa demande de dommages et intérêts, - condamné M. [A] à payer à M. [D] une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [A] aux dépens de l'incident. L'ordonnance de clôture est intervenue le 5 décembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION En préliminaire, la cour signale qu'il n'est pas besoin de statuer sur la recevabilité des conclusions d'intimé n°1 et n°2 ainsi que des pièces produites par M. [X] [A] ni pour la cour de se déclarer ou non compétente sur la demande de radiation. Mme [D] précise que le local commercial ne concerne qu'une partie du bâtiment A d'un ensemble immobilier de 4 bâtiments dénommés de A à D. Elle fait état d'incidents qui ont émaillé ses relations contractuelles avec M. [A]. Elle expose que : - elle a été condamnée, par jugement du 2 février 2016, à payer à M. [A] la somme de 8 762 euros au titre de travaux de menuiseries extérieures, - elle a versé la somme à M. [A] qui n'a pas réalisé les travaux, - elle s'est rapprochée du maire pour l'alerter sur la situation, - par arrêté du 2 janvier 2019, le maire a interdit l'accès au logement situé à l'étage du bloc A, l'accès aux blocs B, C et D, - par arrêté du 11 janvier 2019, le même maire l'a mise en demeure de mettre en place des barrières, de purger et évacuer les pans d'enduit décollés notamment. Mme [D] avance que la partie des bâtiments loués à M. [A] n'était pas concernée par ces arrêtés. Elle affirme que M. [A] n'a eu de cesse de s'opposer à l'intervention des entreprises, qui avaient besoin de passer par son local pour réaliser des travaux. Elle déclare que : - M. [A] a visité les lieux et était informé de leur état, et savait que l'appartement au-dessus du local loué était inhabitable, - M. [A] n'a subi aucun préjudice du fait des arrêtés municipaux, - sans qu'aucun travaux n'ait été effectué dans la surface commerciale, un nouveau locataire exploite une activité identique. Dans l'hypothèse où la cour considérerait que les arrêtés concernaient l'ensemble du bâtiment, elle estime que la cour doit dire que la chose louée avait péri et que le locataire ne pouvait réclamer d'indemnité. Elle écrit que M. [A] n'a pas payé les loyers, n'a pas justifié de l'assurance, et n'a pas entretenu les lieux. Elle affirme que M. [A] a saccagé le local avant de l'abandonner. Elle fait état des clauses du bail selon lesquelles le preneur devait prendre à sa charge les travaux de mise en conformité de l'électricité, du ballon d'eau chaude (...). Elle conteste la décision du tribunal sur le préjudice financier allégué par le locataire. Elle précise que M. [A] a pris la décision de vendre la licence IV en 2018 et de cesser toute exploitation avant la parution des arrêtés de péril. Elle précise que par un arrêté du 8 septembre 2019, le maire a procédé à la main-levée des deux arrêtés. Le bail prévoit : 'caractéristiques et description des lieux A. Désignation des lieux loués Commune [Localité 6] [Adresse 3] Le tout figurant au cadastre de ladite commune sous la section AI n° [Cadastre 1]. Le local commercial comprend : - au rez de chaussée : un local commercial à usage de bar ainsi qu'une salle de jeux d'une surface de 80 m, - à l'étage : un appartement inhabitable en l'état actuel'. Cette description est reprise dans l'acte de cession du fonds de commerce du 17 juillet 2007. Le local loué fait partie d'un ensemble immobilier composé de bâtiments A, B, C et D, le local se trouvant dans le bâtiment A. Par arrêté du 2 janvier 2019, n° 2-01/2019, le maire a interdit l'accès aux blocs B (garage, réserve et cuisine, étage), C (appentis) et D (annexe désaffectée) du bâtiment sis [Adresse 3]. Force est de constater que cet arrêté ne concerne pas le local loué. Par arrêté du 2 janvier 2019, n° 3-01/2019, le maire a interdit l'accès au logement situé à l'étage du bloc A du bâtiment sis [Adresse 3]. Si cet arrêté concerne une partie du local loué, il n'a pas empêché M. [A] d'exploiter son fonds de commerce puisqu'il se situe au rez-de-chaussée. Par arrêté du 11 janvier 2019, le maire a, en raison des désordres constatés sur les structures bois, l'installation électrique et l'appentis, a : - 'considéré que l'état de péril imminent de l'immeuble sis [Adresse 3] est établi', - mis en demeure Mme [D] de prendre les mesures suivantes : ' - mise en place de barrières empêchant l'accès aux locaux du premier étage des pièces du bloc B, - mise en place de barrière interdisant l'accès au bloc D, - purge et évacuation des pans d'enduit décollés, [Adresse 9], - remplacement des menuiseries extérieures en état de ruine par des panneaux pleins en contreplaqué CTBH solidement fixés, - interdiction d'habiter le logement, - interdit l'accès au logement situé à l'étage du bloc A ainsi que les accès aux blocs B (garage, réserve et cuisine, étage), C et D. La cour constate que le fonds loué n'est pas concerné pas ces mesures (en dehors du logement inhabitable de l'étage). Aucun élément du dossier ne permet d'établir un quelconque empêchement d'exploiter le bar. Le 8 août 2019, le maire de la commune a prononcé la main-levée des deux arrêtés du 11 janvier et du 1er février 2019 (qui n'a pas été communiqué), en raison des travaux conformes aux prescriptions. En outre, par un constat d'huissier du 5 juin 2019 et un rapport amiable du 28 juillet 2020, Mme [D] justifie avoir réalisé les travaux structurels exigés. Des pièces du dossier, il résulte que le local est fermé depuis le début de l'année 2019 et que M. [A] l'a laissé dans un état d'abandon certain. Le preneur a vendu la licence IV en 2018, soit antérieurement aux travaux et aux arrêtés municipaux. À défaut de démontrer une impossibilité d'exploiter le fonds loué au regard des arrêtés municipaux et des problèmes liés aux travaux, il ne peut être alloué une quelconque somme à M. [A]. En conséquence, le jugement est infirmé en ce qu'il a alloué à M. [A] une somme de 55 428,97 euros au titre de son préjudice financier et une somme de 10 000 euros au titre de son préjudice moral. Succombant en appel, M. [A] est condamné à payer à Mme [D] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens, étant par ailleurs précisé que les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont infirmées. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe : Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; Statuant à nouveau, Dit n'y avoir lieu à allouer à M. [A] une somme aux titres de son préjudice financier et de son préjudice moral ainsi qu'au titre des frais irrépétibles ; Y ajoutant, Condamne M. [A] à payer à Mme [D] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne M. [A] aux dépens de première instance et d'appel. Le greffier, La présidente,