Tribunal judiciaire, 25 juin 2024. 23/01830

MINUTE N° : ORDONNANCE DU : 25 Juin 2024 DOSSIER N° : N° RG 23/01830 - N° Portalis DB3T-W-B7H-UXBB CODE NAC : 50D - 0A AFFAIRE : [L] [J], [A] [U] C/ [T] [I], SDC DU 12/14 RUE DE MERCURE À MAISONS-ALFORT TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL Section des Référés ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ LE JUGE DES REFERES : Madame Claire ALLAIN-FEYDY, Première vice-présidente LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier PARTIES : DEMANDEURS Monsieur [L] [J] né le 20 Juillet 1989 à TROYES (10), demeurant 12-14 avenue de Mercure - 94700 MAISONS-ALFORT et Madame [A] [U] née le 19 Juillet 1991 à QUIMPER (29), demeurant 12-14 rue de Mercure - 94700 MAISONS-ALFORT représentés par Me Gilles NOUGARET, avocat au barreau de l’ESSONNE DEFENDEURS Madame [T] [I] née le 16 Novembre 1967 à CHARENTON LE PONT (94), demeurant 300 rue Micheline Paliard - 13090 AIX-EN-PROVENCE représentée par Me Chloé LAVAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A676 SDC DU 12/14 RUE DE MERCURE- 94700 MAISONS-ALFORT, immatriculé sous le n° AB8258105, pris en la personne de son syndic bénévol, Mme [O] [B], demeurant 12-14 avenue de Mercure - 94700 MAISONS-ALFORT représenté par Me Nicolas DHUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0213 Débats tenus à l’audience du : 14 Mai 2024 Date de délibéré indiquée par le Président : 25 Juin 2024 Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 25 Juin 2024 FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS & MOYENS DES PARTIES Par acte authentique en date du 26 novembre 2021, Monsieur [L] [J] et Madame [A] [U] ont fait acquisition d’un appartement situé au rez-de-chaussée d’un immeuble en copropriété sis 12/14 rue de Mercure – 94700 MAISONS-ALFORT, auprès de Madame Madame [T] [I] consistant en : - deux lots de copropriété n°3 et n°14 consistant en deux appartements au RDC dans le bâtiment A et qui ont été réunis pour former une seule unité d'habitation, à la suite de travaux réalisés par Madame [T] [W] [M] [I]. - un lot de copropriété n°10 consistant en un box sis dans le bâtiment B ; Au cours du mois de décembre 2021, Monsieur [L] [J] et Madame [A] [U] se sont plaint de l'humidité dans leur appartement. Une expertise amiable a été diligenté et un rapport a été établi le 21 décembre 2022. Par actes d’huissier des 27 novembre et 21 décembre 2023, Monsieur [L] [J] et Madame [A] [U] ont fait assigner Madame [T] [I] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au 12/14 rue de Mercure à MAISONS-ALFORT (94) devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de CRÉTEIL aux fins d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire. Par ailleurs, Monsieur [L] [J] et Madame [A] [U] demandent qu'il soit statué de ce que de droit sur les dépens. L’affaire a été évoquée à l’audience du 20 février 2024 puis a fait l’objet d’un renvoi et a été entendue à l’audience du 14 mai 2024. Monsieur [L] [J] et Madame [A] [U], représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions aux termes desquelles ils exposent que la demande d'expertise judiciaire est légitime et permettra de conserver ou établir la preuve de faits dont dépendra la solution du litige; que Madame [T] [I] a refusé leur demande de diminution de prix; que la clause de non-garantie des vices cachés ne s’applique pas lorsque le vendeur avait connaissance des vices; que Madame [T] [I] avait eu connaissance des désordres avant la vente; que le cabinet CIVILIS EXPERTISES constate l’existence de peintures récentes au moment de la vente et notamment une couche de peinture glycérophtalique susceptible de masquer des traces d’humidité; que deux copropriétaires voisins des consorts [J]-[U] attestent de l’existence de problèmes d’humidité affectant la copropriété avant la vente; que dans un texto adressé à l’acquéreur, le vendeur ne conteste pas l’existence de traces d’humidité dans la chambre durant sa possession; que le dégât des eaux signalé dans l'acte de vente n’a rigoureusement aucun rapport avec les traces d’humidité constatées après la vente; ce dégât des eaux s’est produit uniquement dans la salle de bains de l’appartement et n’a aucun rapport avec les traces d’humidité objet de la présente demande d’expertise. Aux termes de ses écritures déposées et soutenues par son conseil à l’audience du 14 mai 2024, Madame [T] [I] demande de voir : - rejeter la demande de désignation d’un expert formulée par les demandeurs, - condamner solidairement les demandeurs au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, - condamner solidairement les demandeurs aux entiers dépens. Elle expose que les demandeurs se plaignent des vices qui étaient apparents au moment de la vente ; qu’il était fait état dans l’acte authentique d’un dégât des eaux à la suite duquel il était préconisé de faire des recherches de fuite au premier étage et sur la toiture ; que les acquéreurs ont été subrogés dans les droits de Madame [T] [I] et ont perçu l’indemnité d’assurance que les attestations de voisinage produites par les demandeurs n'ont aucune valeur probatoire puisqu’elles ne sont accompagnées d’aucune pièce d’identité et ne sont pas rédigées sur le formulaire Cerfa prévu à cet effet; qu'elles n'établissent pas avec suffisamment de vraisemblance que Madame [T] [I] a elle-même subi des désordres liés à de l'humidité et des infiltrations récurrentes; qu'elle produit trois attestations émanant de personnes ayant eu l’occasion de l’aider lors de ses déménagements et de séjourner chez elle et indiquant qu'ils n'ont jamais constaté de traces d'humidité; que le sms daté de janvier 2022 ne permet pas d'établir que Madame [T] [I] ait souffert de problème d'humidité chroniques à l'époque où elle occupait ce logement; que les demandeurs n'ont plus jamais fait mention de problèmes d'humidité postérieurement au mois de janvier 2022; qu'elle n'a pas réalisé des travaux de peintures glycérophtalique afin de dissimuler des problèmes d'humidité préexistants; que les peintures de la chambre et celles du salon coté terrasse ne sont pas récentes et que les peintures évoquées au niveau du salon dans le rapport de la société CIVILIS EXPERTISES ont été refaites postérieurement à la vente par les acquéreurs; qu'elle s'oppose à la demande d'expertise puisque l'origine des désordres lié à l'humidité de l'appartement a été clairement identifiée. Vu les protestations et réserves formulée via le réseau privé virtuel des avocats (RPVA), le 14 mai 2024, par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au 12/14 rue de Mercure à MAISONS-ALFORT (94), représenté par son conseil. Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus. À l’audience du 14 mai 2024, l’affaire a été mise en délibéré, les parties étant informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe. SUR CE, - Sur la demande d’expertise : Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. Il est acquis que l'article 145 du code de procédure civile est un texte autonome auquel les conditions habituelles du référé ne sont pas applicables. Il n'est ainsi pas soumis à la condition d'urgence ou à la condition d'absence de contestation sérieuse. Ce texte suppose l'existence d'un motif légitime c'est à dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l'objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d'autrui. Elle doit être pertinente et utile. Ainsi, si le demandeur à la mesure d'instruction n'a pas à démontrer l'existence des faits qu'il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d'éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n'est pas manifestement voué à l'échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur. La faculté prévue à l'article 145 du code de procédure civile ne saurait, en outre, être exercée à l'encontre d'un défendeur qui, manifestement, et en dehors même de toute discussion au fond, ne serait pas susceptible d'être mis en cause dans une action principale. De plus, si la partie demanderesse dispose d'ores et déjà de moyens de preuves suffisants pour conserver ou établir la preuve des faits litigieux, la mesure d'instruction demandée est dépourvue de toute utilité et doit être rejetée. Enfin, l'application de cet article n'implique aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d'être ultérieurement engagé. En l’espèce, Monsieur [L] [J] et Madame [A] [U] n'ont pas à démontrer l'existence de désordres ou fautes qu'ils invoquent puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir. Ils doivent seulement justifier d'éléments rendant crédibles leurs suppositions. Or, tel est le cas : - du rapport daté du 21 décembre 2022 établi par la société AQUANEF relevant que les infiltrations affectant le mur de la chambre contre cour de l'appartement de M. [J] au RdC proviennent d’un défaut d’étanchéité au niveau de la jonction entre la terrasse et le bâtiment au 1er étage ; - du rapport daté du 20 février 2022, le cabinet IDF EXPERTS a conclu que dans le cadre de la mission objet du présent rapport, il a été repéré de nombreuses zone comportant un taux d’humidité anormalement élevé (> 12 %) sur les murs intérieur (cf. croquis de repérage) ainsi que des traces de moisissures; qu'il est probable que le désordre soit dû à un problème d’étanchéité du plancher bas d’une part et d’un défaut d’étanchéité au niveau des joints de menuiseries ; - du constat d'huissier en date du 19 janvier 2023 mettant en évidence l'aggravation des désordres ; - du rapport d'expertise établi le 11 décembre 2023 par le cabinet CIVILIS EXPERTISES constatant notamment que les clichés pris au moment des visites ne révèlent aucune pathologie visible au moment de l’achat ; que DPE n'est pas assez exhaustif sur le volet ventilation; que tout semble indiquer que l'humidité provient d'une mauvaise étanchéité de la terrasse supérieure au R+1;que la condensation se forme inévitablement sur les points froids engendrant des désordres; que les peintures semblaient récentes au moment de la vente; que l'étanchéité de cette terrasse ne s'est pas dégradé subitement en 1 mois, ou alors sérieux concours de circonstances; qu'il existe une peinture glycérophtalique sous la dernière couche d'enduit et la dernière couche de la peinture ; que cette couche de peinture glycérophtalique peut masquer temporairement des désordres d'humidité en isolant le support. Il importe peu à ce stade que ces éléments n’aient pas été contradictoirement débattus, la mesure d'instruction sollicitée ayant précisément pour objet de rendre les constatations de l'expert contradictoires. Au regard de ces éléments, qui font état de désordres dans l’appartement n’apparaissant pas manifestement en lien avec le dégât des eaux qui était mentionné dans l’acte de vente et qui ne permettent pas d’établir, sans recours à une expertise, l’origine et l’ancienneté des désordres, et alors que le débat sur la teneur et l’imputabilité des désordres relève du juge du fond, Monsieur [L] [J] et Madame [A] [U] disposent d'un motif légitime à faire établir les désordres qu'ils allèguent, un procès éventuel n'étant pas manifestement voué à l'échec dans l’hypothèse où les investigations de l’expert établiraient que les désordres sont antérieurs à la vente, qu’ils pourraient caractériser un vice caché et ne pouvaient être ignorés de Madame [T] [I]. Du tout, il résulte que les conditions d’application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile sont réunies et qu’il convient d’ordonner la mesure d’expertise requise, dans les termes du dispositif, en mettant à la charge de Monsieur [L] [J] et Madame [A] [U] le paiement de la provision initiale. Les protestations et réserves ont été mentionnées dans la présente décision, de sorte qu'un donner-acte formel dans le dispositif ci-après, qui serait dépourvu de toute portée décisoire, est inutile. - Sur les demandes accessoires : L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Il n’y a donc pas lieu de réserver les dépens : en effet, la juridiction des référés est autonome et la présente ordonnance vide la saisine du juge. A la lumière de ce qui précède, l’expertise étant ordonnée à la demande et dans l’intérêt de Monsieur [L] [J] et Madame [A] [U], pour leur permettre ultérieurement et éventuellement d’engager une instance judiciaire, les dépens doivent provisoirement demeurer à leur charge. Enfin, l’équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Statuant par mise à disposition de la présente ordonnance au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort et en matière de référé, Ordonnons une mesure d’expertise, Désignons pour y procéder : Monsieur [Z] [D] HCG 81 bis rue de Marignan 94210 LA VARENNE ST HILAIRE Tél : 01.55.97.12.50 Port. : 06.08.26.73.89 Email : cganvert@hcg-expert.com expert inscrit sur les listes de la Cour d’appel de PARIS, lequel, sollicité préalablement à sa désignation l’a acceptée par un courriel du 3 juin 2024 pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne, avec mission de : - se faire préciser les liens contractuels entre les divers intervenants ; - relever et décrire les désordres et malfaçons allégués expressément dans l’assignation et affectant l'appartement litigieux et notamment les lots de copropriété n°3, 10 et 14 appartenant à Monsieur [L] [J] et Madame [A] [U] et les parties communes, ainsi que les non conformités et/ou inachèvements allégués au regard des documents contractuels liant les parties ; - en détailler l’origine, les causes et l’étendue, et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants ces désordres, malfaçons, non conformités et/ou inachèvements sont imputables, et dans quelles proportions ; - dater le plus précisément possible l’apparition de ces désordres ; - dire si ces désordres existaient avant la vente ; - dire si ces désordres étaient apparents pour un acheteur non professionnel ; - rechercher les éléments permettant de déterminer si les vendeurs avaient connaissance des désordres ou ne pouvaient ignorer leur existence ; - dire si ces désordres vont s’aggraver avec le temps, si d’autres conséquences dommageables peuvent survenir et dans quelle mesure ; - dire si ces désordres rendent les parties privatives de Monsieur [L] [J] et Madame [A] [U] ou des parties communes de la copropriété impropres à l'usage auquel elles étaient destinées ou en diminuent l’usage de manière substantielle ; - dire si ces désordres trouvent leur siège dans les parties privatives des consorts Monsieur [L] [J] et Madame [A] [U] ou dans les parties communes de la copropriété ; - décrire et chiffrer les travaux de reprise nécessaires pour remédier à ces désordres, en précisant, le cas échéant, les travaux relevant des parties communes et ceux relevant des parties privatives ; - décrire et chiffrer les travaux de reprise nécessaires pour remédier à ces désordres ; - dire si des mesures conservatoires urgentes sont nécessaires ; - évaluer les préjudices subis par Monsieur [L] [J] et Madame [A] [U] et ceux à venir ; - rapporter toutes autres constatations utiles à l'examen des prétentions des parties ; - donner, le cas échéant, son avis sur les comptes entre les parties ; Désignons le magistrat chargé du contrôle des expertises pour contrôler les opérations d’expertise ; Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra : - convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise ; - se faire remettre toutes pièces utiles à l'accomplissement de sa mission. - se rendre sur les lieux, 12 rue de Mercure, 94 700 MAISONS-ALFORT et notamment les lots de copropriété n°3, 10 et 14 appartenant à Monsieur [L] [J] et Madame [A] [U] et les parties communes et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ; - à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai : * en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations; * en indiquant les mises en cause, les interventions volontaires ou forcées qui lui paraissent nécessaires et en invitant les parties à procéder auxdites mises en cause dans le délai qu’il fixera ; * en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent ; * en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ; - au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex. : réunion de synthèse; communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations : * fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse, * rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai. Fixons à la somme de 5 000 € la provision concernant les frais d'expertise qui devra être consignée par Monsieur [L] [J] et Madame [A] [U] à la régie du tribunal judiciaire de CRETEIL dans le mois qui suit la demande de consignation adressée par le greffe ; Disons que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l'expert sera caduque et de nul effet ; Disons que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu'il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal (service du contrôle des expertises), dans les six mois de la réception de l'avis de consignation, sauf prorogation de ce délai, dûment sollicitée en temps utile auprès du juge du contrôle, ainsi qu’une copie du rapport à chaque partie (ou à son avocat pour celles étant assistées) ; Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des mesures d’instruction de ce tribunal, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ; Rappelons aux parties les dispositions de l’article 2239 du code civil : “La prescription est également suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d'instruction présentée avant tout procès. Le délai de prescription recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée”. Disons que les dépens resteront à la charge de Monsieur [L] [J] et Madame [A] [U] ; Disons n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire. FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRETEIL, le 25 juin 2024. LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES