Cour d'appel, 07 novembre 2023. 22/04706

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51A 1re chambre 2e section ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 07 NOVEMBRE 2023 N° RG 22/04706 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VKHU AFFAIRE : S.A. IN'LI C/ M. [X] [E] ... Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 16 Mai 2022 par le Tribunal de proximité de GONESSE N° RG : 1121000928 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 07/11/23 à : Me Mariane ADOSSI Me Genusha WARAHENA LIYANAGE RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE SEPT NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : S.A. IN'LI, ayant précédemment exercé sous la dénomination OGIF, SA Ayant son siège [Adresse 4] [Localité 5] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Représentant : Maître Mariane ADOSSI de la SCP PETIT MARCOT HOUILLON, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 100 - N° du dossier 2001522 APPELANTE **************** Monsieur [X] [E] né le [Date naissance 1] 1969 à [Localité 7], [Localité 8] (TUNISIE) de nationalité Tunisienne [Adresse 3] [Localité 6]/FRANCE Représentant : Maître Genusha WARAHENA LIYANAGE, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 257 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/012733 du 02/02/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de VERSAILLES) Madame [O] [Y] épouse [E] née le [Date naissance 2] 1978 à [Localité 9] de nationalité Française [Adresse 3] [Localité 6] Représentant : Maître Genusha WARAHENA LIYANAGE, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 257 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/009133 du 18/11/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de VERSAILLES) INTIMES **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 07 Juin 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, magistrat honoraire chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Philippe JAVELAS, Président, Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller, Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire, Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN, EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 19 mars 2012, la société In'Li (anciennement société OGIF) a donné à bail à M. et Mme [E] un logement sis [Adresse 3] à [Localité 6] à [Localité 6]. Par acte de commissaire de justice délivré le 26 mai 2021, la société In'Li a assigné M. et Mme [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Gonesse aux fins d'obtenir : * leur expulsion des lieux loués avec si nécessaire le concours de la force publique, et le séquestre des meubles restés dans le logement à leurs frais, * leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 6 593,66 euros au titre des loyers et charges échus impayés au 17 novembre 2021, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, * la fixation d'une indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à la libération des lieux loués, d'un montant égal au loyer augmenté des charges, *leur condamnation solidaire au paiement d'une indemnité de 800 euros par application de 1'article 700 du Code de procédure civile. Par jugement contradictoire du 16 mai 2022, le tribunal de proximité de Gonesse a : - débouté la société In'Li de ses demandes, - condamné la société In'Li à payer à M. et Mme [E] la somme de 800 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, - condamné la société In'Li aux dépens de l'instance. Par déclaration reçue au greffe en date du 15 juillet 2022, la société In'Li a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 28 avril 2023, elle demande à la cour : - d'infirmer le jugement rendu le 16 mai 2022 par le tribunal de proximité de Gonesse en ce qu'il a débouté la société In'Li de l'ensemble de ses demandes, - de débouter M. et Mme [E] de l'intégralité de leurs demandes, moyens et prétentions, statuant à nouveau, de - condamner M. et Mme [E] à payer à la société In'Li la somme de 947,98 euros au titre du solde locatif débiteur du logement provisoire, - constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail consenti à M. et Mme [E], en conséquence, - d'ordonner l'expulsion de M. et Mme [E] ainsi que celle de tous occupants de leur chef des locaux qu'ils occupent [Adresse 3] à [Localité 6] à [Localité 6], - de dire que le commissaire de justice pourra se faire assister de la force publique, - de condamner solidairement à M. et Mme [E] à payer à la société In'Li la somme de 7 375,94 euros (échéance de février 2022 incluse), outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de l'arrêt, - de condamner solidairement à M. et Mme [E] à payer à la société In'Li une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant majoré des charges, et ce à compter du 1er janvier 2022 jusqu'au jour où ils justifieront de la remise des clés, - de condamner M. et Mme [E] à payer à la société In'Li de laisser libres de tout meuble les locaux qui leur avaient été donnés à bail, - d'autoriser le commissaire de justice qui procédera à la reprise des lieux pourra, s'il s'y trouve des biens meubles, de les faire transporter aux frais avancés de la société In'Li par toute personne de son choix, dans tel garde-meubles également de son choix, en tout état de cause, - de débouter M. et Mme [E] de l'intégralité de leurs prétentions, plus amples ou contraires, - de condamner solidairement à M. et Mme [E] à payer à la société In'Li une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, - de condamner solidairement à M. et Mme [E] aux entiers dépens de l'instance qui comprendront le coût du commandement de payer ainsi que tous les frais de mise à exécution, tels les frais d'expulsion, de la décision à intervenir. Aux termes de leurs conclusions signifiées le 31 mai 2023, M. et Mme [E] demandent à la cour de : - confirmer le jugement rendu le 16 mai 2022 par le tribunal de proximité de Gonesse en ce qu'il a : * débouté la société In'Li de ses demandes, * condamné la société In'Li à payer à M. et Mme [E] la somme de 800 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, * condamné la société In'Li aux dépens de l'instance. et y ajoutant, - de condamner la société In'Li à verser à M. et Mme [E] la somme de 10 000 euros en réparation du préjudice moral subi, statuant à nouveau à titre subsidiaire : -d'autoriser M. et Mme [E] à s'acquitter de la dette locative sur 36 mois, - de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés, en tout état de cause, - de débouter la société In'Li de toutes ses demandes, plus amples ou contraires, - de condamner la société In'Li à verser à M. et Mme [E] la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens. La clôture de l'instruction a été prononcée le 1er juin 2023. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur l'appel de la société In'Li. - Sur la demande en paiement de loyers impayés au titre du logement principal. Au soutien de son appel, la société In'Li reproche au premier juge d'avoir fait une inexacte appréciation des faits de la cause pour la débouter de ses demandes. Elle fait valoir que les locataires ne s'acquittent pas de leurs loyers aux échéances contractuellement fixées, de sorte qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire leur a été délivré le 13 octobre 2020 pour un montant de 4 511,46 euros, que les causes du commandement de payer n'ayant pas été réglées dans le délai imparti, les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies. Elle soutient que M. et Mme [E] tentent par tous moyens de se soustraire à leurs obligations, alors qu'ils sont victimes de leur propre turpitude, dans la mesure où s'ils avaient assuré leur appartement sinistré, leur assureur aurait pris en charge leurs frais de relogement ou le montant des loyers dus pendant la période de travaux. Ils soulignent que c'est son propre assureur qui est intervenu pour la reprise des embellissements et que la situation aurait été très différente si les locataires avaient souscrit une police d'assurance multirisque habitation. Elle ajoute que c'est de manière fallacieuse que les locataires affirment que les décomptes produits sont parcellaires et ne font pas apparaître leurs règlements. M. et Mme [E] répliquent qu'ils sont locataires de la société In'Li depuis plus de dix ans, que jusqu'en 2018, ils n'ont eu aucun retard de loyer, qu'à partir de 2018, ils ont été victimes de nombreux dégâts des eaux et ce, à raison de plusieurs fois par semaine, du fait de l'engorgement de la colonne des eaux usées de l'immeuble avec refoulement dans leur appartement, qu'au mois de juillet 2018, alors qu'ils étaient en vacances, un nouveau sinistre est survenu, l'intégralité de leur logement ayant été inondée avec 30 cm d'eau sale répandue dans toutes les pièces, qu'ils ont dû jeter l'intégralité de leurs affaires (meubles - vêtements-chaussures....), et rester 4 mois dans ce logement insalubre dans l'attente d'un logement provisoire correspondant à leurs besoins, que pour autant, ils ont poursuivi les règlements du loyer jusqu'au mois d'octobre 2018, qu'ils ont ensuite été relogés dans un autre logement suivant convention d'occupation précaire signée le 14 novembre 2018 et ce, jusqu'au 12 août 2019, moyennant un loyer de 538,18 euros par mois, qu'il leur avait été indiqué que les loyers de l'appartement sinistré seraient pris en charge par l'assurance et qu'ils n'auraient qu'à régler la partie résiduelle sur le logement temporaire après allocation logement. Ils soulignent que le bailleur réclame un loyer du 14 novembre 2018 au 12 août 2019 pour un logement inhabitable, puisqu'ils ont été relogés ailleurs et pour lequel le bailleur a perçu une aide au logement d'un montant total de 1632 euros, que la somme réclamée au titre du décompte relatif au logement sinistré correspond à une double facturation du loyer, sans l'aide au logement qui a été imputée sur le logement provisoire, de sorte que le commandement de payer qui leur a été délivré doit être écarté comme étant erroné. Sur ce, L'article 1719 du Code civil dispose: ' le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant'. L'article 6 de la loi d'ordre public du 6 juillet 1989 dispose notamment que ' le bailleur est obligé : a) de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les éléments mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer (.....). b) d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du Code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, hormis ceux qui consignés dans l'état des lieux, qui auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus. c) d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. Il incombe, par ailleurs, au bailleur de délivrer au locataire un logement en bon état d'usage, de réparation et qui réponde aux normes de décence prescrites par les articles 1 et 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatifs aux caractéristiques du logement décent étant rappelé que cette obligation a un caractère d'ordre public. Il s'ensuit que le bailleur a l'obligation de maintenir le logement dans cet état décent et non dangereux pour le locataire, dès lors qu'il a été informé de sa dégradation à la suite d'événements non imputables au locataire. En l'espèce, il est constant et non contesté que le dégât des eaux survenu dans l'appartement loué à M. et Mme [E] a pour origine l'engorgement de la colonne d'évacuation des eaux usées de l'immeuble, partie commune de l'immeuble, ce qui explique la prise en charge du sinistre par l'assureur du bailleur suivant lettre d'acceptation du 25 juin 2019. Il s'ensuit que la société In'Li qui est pleinement responsable du sinistre, n'est pas fondée à solliciter le paiement des loyers d'un logement devenu inhabitable, eu égard à l'importance des dégâts consécutifs, peu important que les locataires aient souscrit ou non une police d'assurance mutlirisque habitation : en effet, M. et Mme [E] sont parfaitement fondés à invoquer l'exception d'inexécution. La société In'Li a fait délivrer à M. et Mme [E], par acte de commissaire de justice en date du 13 octobre 2020, un commandement de payer d'avoir à lui payer la somme de 4 339,96 euros, au titre de l'arriéré locatif, terme de septembre 2020 inclus, selon décompte arrêté au 1er novembre 2020, somme reprenant un solde débiteur de 4 172,37 euros , terme d'octobre 2019 inclus. Or, de l'examen du décompte relatif au logement principal produit par la société In'Li, il ressort que sont portés au débit, les loyers correspondant aux périodes pendant lesquelles les locataires n'ont d'une part, pas pu occuper leur logement dans des conditions décentes et ont dû d'autre part, le quitter pour permettre la réalisation des travaux indispensables pour remédier aux désordres, soit un montant total indu de 9 371,31 euros pour la période comprise entre le 20 juillet 2018 et le 11 août 2019. Par voie de conséquence, le décompte locatif de M. et Mme [E] présentait le 13 octobre 2020, date de délivrance du commandement de payer, un solde créditeur de 2 345,45 euros, calculé ainsi qu'il suit : 9 371,31 euros correspondant aux loyers indus liés à l'impossibilité d'habiter pour la période comprise entre le 20/07/2018 et le 11 août 2019 - 4 339,96 euros, montant du commandement - 2 695,90 euros correspondant à 4 mois de loyers consentis aux locataires par la société bailleresse à la suite de l'indemnisation de son propre assureur au titre de la perte de loyers. Il s'ensuit que le commandement de payer ne peut produire aucun effet, de sorte que la société In'Li ne peut qu'être déboutée de ses demandes tendant notamment à voir déclarer acquise la clause résolutoire insérée à l'engagement de location et à voir ordonner l'expulsion des locataires. - Sur la demande en paiement de loyers impayés au titre du logement provisoire. La société In'Li sollicite la condamnation de M. Et Mme [E] à leur verser la somme de 947,98 euros au titre des loyers impayés relatifs à la mise à disposition d'un logement provisoire pour la période courant du 14 novembre 2018 jusqu'au 11 août 2019. Du décompte produit par la bailleresse, il ressort que les époux [E] n'ont pas réglé le loyer résiduel afférent au logement après versement des APL. Le reproche que la société In'Li fait aux locataire réside dans le fait que, s'ils avaient souscrit une assurance multirisque habitation, la situation aurait été toute autre car leur assureur aurait pu prendre en charge le coût de leur relogement, et de leurs loyers alors même que M. et Mme [E] soutiennent de leur côté que, quand bien même ils auraient satisfait à leur obligation contractuelle de souscription d'une assurance multirisque habitation, il n'est pas certain qu'ils eussent été indemnisés de leurs frais de relogement ou que leurs loyers eussent été pris en charge par leur assureur et ce, dans la mesure où ils ne sont pas responsables du sinistre ayant pour origine une partie commune de l'immeuble. Cependant, en s'affranchissant de leur obligation contractuelle de s'assurer contre les risques locatifs en s'abstenant de souscrire une police multi risque habitation, M. et Mme [E] ont perdu une chance d'être garantis et de pouvoir régler à la société In'Li les loyers dont ils lui sont redevables en contrepartie de leur occupation provisoire des lieux. La perte de chance se mesure à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée mais au regard des circonstances de l'espèce et de la forte probabilité de la prise en charge du sinistre par l'assureur, elle ne se saurait être inférieure à 90%, de sorte que M. et Mme [E] doivent être condamnés à verser à la société In'Li la somme de 853,19 euros. - Sur la demande en paiement de la société In'Li au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois de février 2022 inclus. Aux termes du dispositif de ses conclusions, la société In'Li sollicite la somme de 7 375,94 euros au titre de l'arriéré locatif selon décompte arrêté au mois de février 2022 inclus. Compte tenu du solde créditeur du compte locataire de 2 345,45 euros au 13 octobre 2020 ci-dessus calculé, de la somme de 853,19 euros au titre de l'arriéré impayé relatif au logement provisoire et des loyers échus impayés jusqu'au mois de février 2022 inclus, M. et Mme [E] sont redevables envers la société In'Li de la somme de 5 883,68 euros au paiement de laquelle ils doivent être solidairement condamnés. Faute pour la cour d'avoir prononcé la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, en l'absence de demande subsidiaire de résiliation du bail aux torts des locataires et par voie de conséquence faute d'expulsion prononcée à l'encontre de ces derniers, la société In'Li ne peut qu'être déboutée de sa demande tendant à l'obtention d'une indemnité d'occupation à compter du 1er janvier 2022 jusqu'à la date de remise des clés. Sur les demandes reconventionnelles de M. et Mme [E]. - Sur l'indemnisation du préjudice moral. Au regard des éléments de l'espèce, M. et Mme [E] doivent être déboutés comme mal fondés en leur demande d'indemnisation du préjudice moral qu'ils prétendent avoir subi, dès lors que ce préjudice n'est pas caractérisé dans les circonstances de l'espèce. - Sur la demande de délais de paiement. M. et Mme [E] sollicitent subsidiairement des délais de paiement pour se libérer du paiement de leur dette, offrant de la régler en 36 mois. La société In'Li s'oppose à la demande, faisant valoir que la dette de M. et Mme [E] ne cesse d'augmenter et qu'elle s'élève à la somme de 15 552,17 euros selon décompte arrêté au 17 avril 2023, échéance de mars 2023 incluse. Sur ce, Aux termes de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par l'ordonnance du 19 décembre 2014, en vigueur à compter du 1er janvier 2015, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1345-3 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Il peut ainsi, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de trois années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. Il appartient au débiteur qui sollicite de tels délais de présenter une offre sérieuse et précise de règlement et d'apporter des éléments de preuve concernant sa situation financière, à savoir notamment ses revenus et ses charges prévisibles, éléments permettant de penser raisonnablement qu'il est en capacité de régler l'intégralité de sa dette dans le délai proposé. Il convient également de tenir compte du montant et de l'ancienneté de la dette et des efforts déjà accomplis pour l'honorer. En l'espèce, la cour observe, au vu du décompte actualisé au mois de mars 2023, que M. et Mme [E] ne règlent plus leurs loyers dans leur intégralité depuis février 2022, que c'est ainsi qu'ils procèdent à des règlement ponctuels par virements, soit les sommes de 208 euros les 8 avril, 16 mai, 19 juillet, 11 août 2022, la somme de 200 euros le 14 novembre 2022, celle de 208 euros le 11 avril 2023, aucun versement au titre de l'allocation logement ne figurant par ailleurs au crédit de leur compte locataire. M. et Mme [E], qui mentionnent percevoir le RSA et qui ne s'acquittent que partiellement du montant de leurs loyers, n'expliquent pas comment ils pourraient se libérer de leur arriéré locatif, tout en réglant l'intégralité de leurs loyers courants. Il s'ensuit qu'ils ne peuvent qu'être déboutés de leur demande de délais. Sur les mesures accessoires. M. et Mme [E] doivent être condamnés aux dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées. Il y a lieu de faire droit à la demande de la société In' Li au titre des frais de procédure par elle exposés en cause d'appel en condamnant in solidum M. et Mme [E] à lui verser la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS. La cour, Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe, Infirme le jugement rendu le 16 mai 2022 par le tribunal de proximité de Gonesse en toutes ses dispositions, sauf en celles ayant débouté la société In'Li de sa demande tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, à voir prononcer l'expulsion de M. et Mme [E], ainsi que celles relatives aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance, Statuant à nouveau, Condamne solidairement M. et Mme [E] à verser à la société In'Li la somme de 5 883,68 euros au titre des loyers impayés, selon décompte arrêté au mois de février 2022, terme de février 2022 inclus, Déboute la société In'Li de ses autres demandes, Déboute M. et Mme [E] de leur demande d'indemnisation du préjudice moral qu'ils allèguent ainsi que de leur demande de délais de paiement, Condamne in solidum M. et Mme [E] à verser à la société In'Li la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne in solidum M. et Mme [E] aux dépens d'appel qui seront recouvrés selon les dispositions concernant l'aide juridictionnelle. - prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,