Cour d'appel, 19 septembre 2023. 21/02429

COUR D'APPEL D'ANGERS CHAMBRE A - CIVILE LE/CG ARRET N°: AFFAIRE N° RG 21/02429 - N° Portalis DBVP-V-B7F-E5HK jugement du 15 Octobre 2021 Président du TJ de LEMANS n° d'inscription au RG de première instance 21/00006 ARRET DU 19 SEPTEMBRE 2023 APPELANTS : Monsieur [E] [R] né le 06 Décembre 1960 à [Localité 10] (28) [Adresse 12] [Localité 8] Madame [J] [X] épouse [R] née le 01 Mai 1964 à [Localité 9] (72) [Adresse 12] [Localité 8] Représentés par Me Sophie DUFOURGBURG, avocat au barreau d'ANGERS - N° du dossier 21106 INTIME : Syndicat des copropriétaires RESIDENCE RENAISSANCE 1, [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA LE SYNDIC [Adresse 1] [Localité 9] Représenté par Me Jean-yves BENOIST de la SCP HAUTEMAINE AVOCATS, avocat au barreau du MANS - N° du dossier 20201030 COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue publiquement à l'audience du 20 Mars 2023 à 14H00, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme ELYAHYIOUI, vice-présidente placée qui a été préalablement entendue en son rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame MULLER, Conseillère faisant fonction de Présidente Mme GANDAIS, conseillère Mme ELYAHYIOUI, vice-présidente placée Greffière lors des débats : Mme LEVEUF ARRET : contradictoire Prononcé publiquement le 19 septembre 2023 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l'article 450 du code de procédure civile ; Signé par Leïla ELYAHYIOUI, Vice-pésidente placée, en remplacement de la présidente empêchée et par Christine LEVEUF, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ~~~~ FAITS ET PROCÉDURE Les époux [R] - [X] sont propriétaires des lots 64 et 118 de l'immeuble dénommé 'Renaissance I', situé [Adresse 2]. Le 5 juillet 2018, la SARL Citya, se présentant comme syndic de la copropriété de la résidence Renaissance I, les a mis en demeure de régler la somme de 15.823,92 euros. Un commandement de payer la somme de 16.339,88 euros, en principal, a été délivré aux époux [R] - [X] le 30 juillet 2018. Par exploit du 26 décembre 2019, le Syndicat des copropriétaires de la résidence Renaissance I (le SDC) a fait assigner les époux [R] - [X] devant le président du tribunal judiciaire aux fins de recouvrement de charges de copropriété impayées. En janvier 2020, les époux [R] - [X] ont réglé la somme de 23.570,10 euros au SDC. Par ordonnance du 12 février 2020, le président du tribunal judiciaire du Mans a constaté le désistement d'instance du SDC. Le 3 août 2020, la SARL Citya, syndic de la copropriété de la résidence Renaissance I, a mis en demeure les époux [R] - [X] de régler la somme de 4.723,19 euros. Un commandement de payer la somme de 5.203,19 euros, en principal, a été délivré aux époux [R] - [X] le 11 septembre 2020. Par exploits du 29 décembre 2020, le SDC a fait assigner les époux [R] - [X] devant le président du tribunal judiciaire aux fins notamment de condamnation solidaire au paiement de la somme de 9.974,28 euros au titre des charges de copropriété impayées, augmentée des intérêts de retard. Suivant jugement (procédure accélérée au fond) du 15 octobre 2021, le tribunal judiciaire du Mans a : - déclaré recevable l'action du SDC, représenté par son syndic, la SARL Citya - Le Syndic, - débouté les époux [R] - [X] de leurs demandes en nullité du règlement de copropriété du 23 août 2019, des contrats de syndic du 17 avril 2018 et du 21 avril 2017 ; des commandements de payer du 30 juillet 2018 et du 11 septembre 2020 et des décomptes et relevés de charges versés au débat par le SDC, - condamné les époux [R] - [X] à payer au SDC la somme de 9.974,28 euros avec intérêts au taux légal à compter du 11 septembre 2020 sur la somme de 5.203,19 euros et à compter de l'assignation sur le surplus, - condamné les époux [R] - [X] à payer au SDC la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, - rappelé que la décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit, - condamné les époux [R] - [X] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 11 septembre 2020. Par déclaration déposée au greffe de la cour le 18 novembre 2021, M. [R] et Mme [X] ont interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions, exclusion faite de celle portant sur les dépens, intimant dans ce cadre le SDC et précisant que le premier juge a omis de statuer sur certaines de leurs prétentions. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 8 mars 2023 et l'audience de plaidoiries fixée au 20 de ce même mois, conformément aux prévisions d'un avis du 4 janvier 2023. PRÉTENTIONS DES PARTIES Aux termes de leurs dernières écritures déposées le 7 mars 2023, M. et Mme [R] - [X] demandent à la présente juridiction de : - les recevoir en leur appel, - infirmer le jugement en ce qu'il : - a déclaré recevable l'action du SDC, représentée par son syndic, la SARL Citya-le Syndic, - les a déboutés de leurs demandes en nullité du règlement de copropriété du 23 août 2019, des contrats de syndic du 17 avril 2018 et du 21 avril 2017, des commandements de payer du 30 juillet 2018 et du 11 septembre 2020, et des décomptes et relevés de charges versés au débat par le SDC, - les a condamnés à payer au SDC la somme de 9.974,28 euros avec intérêts au taux légal à compter du 11 septembre 2020 sur la somme de 5.203,19 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, - les a condamnés à payer au SDC la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, - les a condamnés aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 11 septembre 2020, À titre principal : - constater la création en date du 12 avril 1989 de l'Association syndicale des résidences renaissance [Localité 9] régie par la loi du 21 juin 1865, les lois qui l'ont modifiée, les décrets pris pour son application, les articles R.315-6 et R. 315-8 du Code de l'urbanisme, et non dissoute à ce jour, - juger qu'en application de l'article R. 315-6 du Code de l'urbanisme alors en vigueur, «la propriété, la gestion et l'entretien des terrains et équipements communs» des 4 parcelles cadastrées, [Localité 9], sections BE n°[Cadastre 3], BE n°[Cadastre 4], BE n°[Cadastre 5] et partie de la BE n°[Cadastre 6] (future BE n°[Cadastre 7]) syndiquées le 12 avril 1989 sont dévolus à l'Association Syndicale Libre créée 'jusqu'à leur transfert éventuel dans le domaine d'une personne morale de droit public', - juger qu'en application de l'article R.315-8 du Code de l'urbanisme alors en vigueur, l'Association Syndicale Libre créée le 12 avril 1989 syndiquant les parcelles cadastrées, [Localité 9], sections BE n°[Cadastre 3], BE n°[Cadastre 4], BE n°[Cadastre 5] et partie de la BE n°[Cadastre 6] (future BE n°[Cadastre 7]) 'a notamment pour objet l'acquisition, la gestion et l'entretien des terrains et équipements communs ainsi que leur cession éventuelle à une personne morale de droit public', - juger inapplicable la loi du 10 juillet 1965 à la parcelle cadastrée section BE n°[Cadastre 3] [Localité 9], - juger irrecevable le SDC, faute de qualité à agir au titre de l'immeuble cadastré section BE n°[Cadastre 3] [Localité 9], En tout état de cause : - juger nulles et de nul effet, à tout le moins inopposables, les pièces produites par le SDC 'Règlement de Copropriété du 23 août 2019, Procès-verbaux des Assemblées Générales des 8 avril 2015, 18 novembre 2015, 14 avril 2016, 17 mai 2017, 17 avril 2018, Contrat de Syndic du 17 avril 2018 et du 21 avril 2017, commandement de payer du 30 juillet 2018 et 11 septembre 2020, décomptes et relevés de charges', - débouter de l'intégralité de ses demandes le SDC, faute de fondement juridique, À titre reconventionnel : - ordonner la restitution de la somme de 23.570,17 euros indûment captée et de manières coercitives par le SDC consécutivement à la mise en demeure du 5 juillet 2018, le commandement de payer du 30 juillet 2018 et l'assignation du 26 décembre 2019 et des sommes versées en exécution du jugement dont appel revêtues de l'exécution provisoire, En tout état de cause : - juger irrecevable le SDC, en sa demande de leur condamnation solidaire au paiement de la somme actualisée à la date du 27 février 2023, premier trimestre 2023 inclus de 20.563,37 euros avec intérêts au taux légal à compter de la notification des conclusions faute de qualité, - condamner le SDC à leur payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. - condamner le SDC aux entiers dépens. Aux termes de ses dernières écritures déposées le 27 février 2023, le SDC représenté par son syndic en exercice la SARL Citya le Syndic, demande à la présente juridiction de : - juger les époux [R] - [X] mal fondés en leur appel et en conséquence les en débouter, - confirmer le jugement de procédure accélérée au fond rendu par le tribunal judiciaire du Mans en date du 15 octobre 2021, en ce qu'il a : - condamné les époux [R] - [X] à lui payer la somme de 9.974,28 euros avec intérêts au taux légal à compter du 11 septembre 2020 sur la somme de 5.203,19 euros, et à compter de l'assignation pour le surplus, - débouté les époux [R] - [X] de leurs demandes en nullité du règlement de copropriété du 23 août 2019, des contrats de syndic du 17 avril 2018 et du 21 avril 2017, des commandements de payer du 30 juillet 2018 et du 11 septembre 2020, et des décomptes et relevés de charges versés aux débats par le concluant, - condamné les époux [R] - [X] à lui payer une somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 11 septembre 2020, Y ajoutant, tenant compte de l'évolution du litige, et des charges de copropriété échues postérieurement à la décision dont appel : - condamner les époux [R] - [X] solidairement, au paiement d'une somme actualisée à la date du 27 février 2023, premier trimestre 2023 inclus, de 20.563,37 euros, outre intérêts au taux légal à compter des présentes pour le montant dépassant les sommes fixées par la décision dont appel, - condamner solidairement M. et Mme [R] - [X] à régler une indemnité de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour, - condamner solidairement M. et Mme [R] - [X] aux entiers dépens d'appel. Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 494 du Code de procédure civile, aux dernières écritures, ci-dessus mentionnées. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la recevabilité des demandes du SDC : En droit, l'article 122 du Code de procédure civile dispose que : 'Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée'. Le premier juge rappelant la chronologie suivante : - 22 mars 1989 acquisition par la SCI [Localité 9] Renaissance de la parcelle BE[Cadastre 3] sur laquelle, elle a fait ériger un immeuble de plusieurs niveaux comportant des lots tant commerciaux qu'à usage d'habitation, - 6 novembre 1989 acquisition par la SCI [Localité 9] Renaissance II de deux parcelles réunies pour devenir BE538 sur laquelle, elle a fait ériger un immeuble de même nature, - 12 avril 1989 constitution par les deux SCI d'une ASL ayant notamment pour objet la location 'à titre gratuit' d'ouvrages et équipements communs ; la souscription de diverses conventions nécessaires à l'usage de l'immeuble conformément à sa destination de résidence services ; l'assurance des biens mis à sa disposition ; la police de ces mêmes biens et dont est membre, tout propriétaire, pour quelque cause et à quelque titre que ce soit, de l'un des lots divis des ensembles immobiliers édifiés notamment sur la parcelle BE [Cadastre 3], - 12 avril 1989 dépôt par la SCI Renaissance d'un règlement conventionnel de copropriété (modifié les 8 février 2001 et 21 janvier 2009) ainsi que d'un état descriptif de division, - 22 novembre 1989 dépôt par la SCI Renaissance II d'un règlement conventionnel de copropriété (modifié les 8 février 2001 et 22 janvier 2009) ainsi que d'un état descriptif de division, - constitution par les SDC des deux résidences Renaissance d'une union de syndicat ayant pour objet l'organisation de manière conjointe de la fourniture aux occupants des deux immeubles des services prévus à l'article 41-1 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, cette union venant se substituer à l'ASL, en a déduit que l'immeuble érigé sur la parcelle [Cadastre 3] est soumis au régime de la copropriété. Par ailleurs, il a été souligné que les époux défendeurs avaient acquis deux lots au sein de l'immeuble construit sur la parcelle [Cadastre 3], le 18 avril 2005, de sorte que l'ensemble des actes visés ci-dessus leur était opposable. Dans ces conditions, il a été considéré que le SDC avait qualité à agir aux fins de recouvrement des charges qui lui sont dues. Aux termes de leurs dernières écritures, les appelants indiquent qu''il existe une variété d'immeubles mais un seul tréfonds - entrée commune par une rampe unique pour tous les sous-sol parcelles BE [Cadastre 3], BE [Cadastre 4], BE [Cadastre 5] et [Cadastre 7] et qui ne constitue pas une parcelle distincte, - Accès commun à par le sous-sol de la parcelle BE n° [Cadastre 5] pour accès au sous-sol parcelles BE [Cadastre 3], BE [Cadastre 4], BE [Cadastre 5] et [Cadastre 7] et qui ne constitue pas une parcelle distincte des 4 parcelles, - régime de domanialité parcelle BE n° [Cadastre 5] qui est une rue, - office public d'HLM de la ville du Mans pour la parcelle BE n° [Cadastre 4] et qui a cédé le second sous-sol à la SCI Renaissance I, et une hétérogénéité et une disparité des bâtiments'. Ils affirment que ces parcelles sont devenues la propriété d'une ASL le 12 avril 1989, de sorte que la loi de 1965 ne peut être considérée comme applicable, dès lors qu'il existe un unique propriétaire comme l'établissent non seulement les statuts de l'ASL (articles 2 et 3) mais également l'article R 315-6 du Code de l'urbanisme. De plus ils soutiennent que 'la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 sur la copropriété des immeubles bâtis est ainsi inapplicable aux associations syndicales régies par la loi modifiée du 21 juin 1865". En effet, ils précisent que '2 organisations ne [peuvent] exister pour se prévaloir de réclamations au titre des mêmes objets... En l'espèce, l'impossibilité d'une coexistence de ces deux régimes juridiques s'infère également des dispositions suivantes du Code de l'urbanisme' puisque 'par application des articles R. 315-6 et R. 315-8 du Code de l'urbanisme, des articles 552 et 1134 [ancien] du Code civil, l'association syndicale créée le 12 avril 1989 est devenue l'unique propriétaire des 4 parcelles cadastrées, [Localité 9], sections BE n°[Cadastre 3], BE n°[Cadastre 4], BE n°[Cadastre 5] et partie de la BE n°[Cadastre 6] (future BE n°[Cadastre 7]), et de tout ce qui [est'] dessus et dessous' et cela 'jusqu'à leur transfert éventuel dans le domaine d'une personne morale de droit public'. Ils en déduisent donc que le premier juge s'est fourvoyé en considérant que l'ASL n'était pas propriétaire des parcelles syndiquées. S'agissant de l'existence d'un précédent ayant d'ores et déjà tranché une telle difficulté, les appelants affirment que 'cette motivation encourt la critique car la lecture du dispositif de ces décisions ne permet pas de la valider puisque le tribunal de grande instance, puis la Cour, n'ont fait que trancher un problème de procédure' et qu'en tout état de cause, le SDC ne démontre pas l'existence des éléments communs aux quatre parcelles qui dépendraient de la gestion de l'ASL. Enfin, les appelants rappellent que, si le régime de la copropriété devait être considéré comme applicable, seul un copropriétaire peut être élu au conseil syndical ou désigné en qualité de président de l'assemblée générale (AG). Dans ces conditions M. [T] ne pouvait être nommé président (AG du 17/04/2018) puis mandataire de l'assemblée pour signer le contrat de syndic (courant du 11/09/2018 au 10/09/2021), cette situation caractérisant 'une violation des règles substantielles conditionnant la validité de l'AG, et entraîne sa nullité'. 'Il s'en suit le défaut de syndic (...) et une action intentée par une entité sans représentant légal ne peut être régularisée. Ainsi, faute de qualité à agir, le [SDC] est irrecevable en son action au titre de l'immeuble cadastré section BE n° [Cadastre 3] [Localité 9], à [leur] encontre'. En réponse aux arguments opposés et notamment, la prescription, les appelants soulignent que 'l'exception de nullité en moyen de défense est perpétuelle et n'est enfermé dans aucun délai de prescription' (sic). Aux termes de ses dernières écritures, le SDC soutient que ses contradicteurs 'mélangent à loisir le syndicat des copropriétaires rendu nécessaire par la présence de plusieurs copropriétaires au sein d'un même immeuble bâti, l'ASL dont la présence a été rendue nécessaire effectivement pour gérer les services communs entre les différents immeubles, et l'union de syndicat créée, de façon plus récente, pour reprendre en lieu et place de l'ASL la gestion des services communs aux différents immeubles construits'. Il souligne que les appelants avaient d'ores et déjà soutenu ces mêmes argumentaires en suite d'une procédure qu'ils avaient introduite, avec d'autres copropriétaires, aux fins de contestation du procès-verbal d'AG du 4 juin 2013 (procédure ayant fait l'objet d'une radiation sans demande de remise au rôle). En tout état de cause, il rappelle que l'origine du projet résulte de la volonté d'un promoteur d'implanter une résidence services pour personnes âgées [Adresse 11], qui n'a pu, conformément aux décisions municipales, être mise en oeuvre que sous la forme de deux immeubles, constitutifs de deux copropriétés distinctes soumises à deux règlements différents conformément aux dispositions de l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965. Parallèlement et aux fins de gestion des services communs aux deux immeubles une ASL a été créée. Cependant de nombreux contentieux sont intervenus en contestation tant des AG que des charges réclamées aussi bien par les SDC que par l'ASL. Dans ce cadre et en suite d'une procédure entamée courant 2008, la Cour de cassation a rendu un arrêt du 22 janvier 2013, confirmant tant la possible coexistence d'une ASL et d'un SDC au sein d'un même groupe d'immeubles que l'application du délai de prescription de deux mois aux contestations portant sur les AG de la présente copropriété. L'intimé en déduit donc que les décisions précédemment prononcées ont admis son existence, rejeté les demandes d'annulation d'AG, établissant ainsi l'applicabilité de la loi du 10 juillet 1965 à la présente résidence. En tout état de cause, l'intimé souligne que l'argumentation développée par les appelants est prescrite s'agissant de développements fondés sur des faits intervenus courant 1989/1990 et portés à leur connaissance lors de leur acquisition courant 2005. De plus, l'intimé indique que toute demande en annulation des AG de copropriété est irrecevable, dès lors qu'une telle prétention est soumise au délai de deux mois de l'article 42 de la loi de 1965. Enfin, le SDC souligne que les statuts de l'ASL démontrent le fait que cette dernière n'est pas propriétaire des immeubles bâtis et listent également de manière précise les éléments d'équipement soumis à sa gestion, de sorte que ses contradicteurs ne sont pas non plus fondés à contester l'existence de biens exclusivement soumis à l'administration de cette dernière ce qui permet ainsi la distinction entre les missions des deux organes (ASL et SDC). Sur ce : En l'espèce, s'il est constant que les régimes d'ASL et de copropriété sont distincts, cette situation ne les rend pour autant pas exclusifs l'un de l'autre, de sorte que ces régimes peuvent coexister au sein d'un même ensemble immobilier. En effet, il peut être prévu par un règlement de copropriété l'adhésion obligatoire à une association syndicale administrant ou gérant certains services désignés. De plus un syndicat de copropriété peut également déléguer à une association syndicale l'administration, la gestion et/ou le fonctionnement de parties communes dont l'usage serait affecté à un ou plusieurs services spécifiques, tels que les services à la personne au sein d'une résidence destinée à l'accueil de personnes âgées dépendantes ou non, ainsi que le recouvrement des charges liées à ces prestations spécifiques. A ce titre, il doit être souligné que l'article premier de la loi du 10 juillet 1965, permet d'organiser conventionnellement la gestion d'un ensemble immobilier, aux fins d'adaptation à ses spécificités propres. Il en résulte qu'une ASL, dont l'adhésion peut se transmettre de plein droit aux propriétaires successifs, peut correspondre à un mode de gestion venant en complément de l'organisation de la copropriété de sorte que les obligations mises à la charge des membres de cette association diffèrent de celles découlant du statut de la copropriété. Au surplus il doit être souligné que suivant arrêt du 22 janvier 2013, rendu au contradictoire notamment des parties à la présente instance, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a notamment indiqué : 'Attendu, d'une part, qu'ayant relevé qui si l'association syndicale libre et la copropriété étaient régies par deux régimes juridiques distincts, cette autonomie n'interdisait pas la coexistence des deux institutions au sein d'un même groupe d'immeubles et constaté que la société Aber Cos et autres invoquaient de graves irrégularités affectant l'organisation des assemblées générales dont ils demandaient l'annulation, la cour d'appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise a retenu, à bon droit, que l'action était soumise au délai de prescription prévu par l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965". Il en résulte que dans le cadre d'une procédure judiciaire opposant les mêmes parties, il a d'ores et déjà pu être considéré que l'immeuble implanté sur la parcelle BE [Cadastre 3] pouvait supporter tant le régime légal de la copropriété qu'une gestion conventionnelle par ASL. Au-delà de cette circonstance et s'agissant du fait que l'ASL serait, depuis sa constitution la seule propriétaire des ensembles immobiliers visés à son titre, il doit être souligné que l'acte du 12 avril 1989 portant statuts de cette association ne comporte aucun transfert de propriété immobilière que ce soit. Ainsi si son titre I, précise 'formation - caractéristiques particulières - transfert de propriété - organe d'administration provisoire', les seules mentions à d'éventuelles acquisitions immobilières sont relatives à celles devant être effectuées par la SCI Renaissance II, voire celles effectuées au profit des futurs propriétaires de lots divis. Au demeurant, l'objet figurant notamment aux statuts initiaux de cette ASL ne comporte aucunement l'acquisition du foncier servant d'emprise au projet immobilier. En effet, il précise notamment : 'cette association syndicale a pour objet : - la location à titre gratuit de locaux, ouvrages et équipements communs dépendant des ensembles immobiliers en cours d'édification ou à édifier, savoir : - dans le bâtiment A1 en cours d'édification sur la parcelle cadastrée section BE n° [Cadastre 3] : espace commun pour la direction de l'immeuble avec bureau, salle de repos, loge et sanitaires au rez-de-chaussée ; salle à manger avec coursive, terrasse et office au premier étage ; deux salles communes avec sanitaires et terrasse au septième étage ; - et dans le bâtiment C1-C2 à édifier sur la parcelle cadastrée BE n°[Cadastre 6] : locaux similaires à ceux du bâtiment A1 ; - la souscription du (ou des) contrat(s) services nécessaires à l'utilisation de l'immeuble conformément à sa destination de résidence services (...) ; - la souscription de toute police d'assurance (...) ; - la police desdits biens communs (...) ; - la répartition des dépenses de gestion et d'entretien entre les membres, - et, d'une façon générale, toutes opérations financières, mobilières et immobilières concourant aux objets définis (...)'. Au surplus, l'existence d'une propriété unique est d'autant moins établie par ces statuts que ces derniers d'une part limitent l'étendue des compétences de l'association à certains équipements communs (à l'exclusion notamment des habitations) mais d'autre part posent le principe selon lequel la qualité de membre de l'association appartient à 'tout propriétaire, pour quelque cause et à quelque titre que ce soit, de l'un des lots divis des ensembles immobiliers visés à l'article 1er'. Ainsi les appelants ne démontrent aucunement que l'immeuble érigé, sur la parcelle BE [Cadastre 3], à l'initiative de la SCI Renaissance, soit désormais la propriété exclusive de l'ASL. De l'ensemble, il résulte qu'un immeuble comportant plusieurs niveaux a été érigé sur la parcelle [Cadastre 3] et, au regard des décisions d'ores et déjà intervenues dans le cadre de la gestion de ces biens, dont la propriété a été répartie par lots dont certains à usage d'habitation et cela entre plusieurs personnes (au sens de l'article 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis). Dans ce cadre un règlement de copropriété a valablement été adopté par acte du 12 avril 1989 et compte tenu de l'existence d'une communauté d'intérêts entre plusieurs immeubles soumis chacun de manière indépendante au régime de la copropriété, la gestion de certains équipements a été confiée à une ASL constituée parallèlement, mais n'ayant pour autant pas eu pour effet de faire disparaître les copropriétés existantes. Il en résulte que l'argumentaire développé par les appelants tiré de l'inexistence d'une copropriété en raison d'une propriété unique et partant du défaut de qualité à agir du SDC intimé ne peut qu'être rejeté, la décision de première instance devant être confirmée à ce titre. Concernant le défaut de qualité tiré d'une représentation irrégulière du SDC, par un syndic désigné au cours d'une AG (2018) elle-même irrégulière et partant nulle, il doit être liminairement souligné que si le SDC invoque l'irrecevabilité de cette prétention pour être tardive au sens de l'article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, il ne peut qu'être constaté qu'il ne justifie aucunement de la notification du procès-verbal de cette assemblée du 17 avril 2018. Sur le fond de cette demande d'annulation, les appelants invoquent le fait que le président de séance ne pouvait être désigné en cette qualité faute pour lui d'être propriétaire d'un lot. Or force est de constater que la résolution n°01 'élection du/de la président(e) de séance de l'assemblée. Article 24" est notamment ainsi rédigée : 'Pour remplir les fonctions de président(e) de séance, l'assemblée générale élit : M. [T] (SCI Maeya)'. Par ailleurs, la reprise de la feuille de présence de cette même assemblée, si elle précise que les appelants sont absents et non représentés, mentionne également que la SCI Maeya est un copropriétaire présent. Or, il ne peut qu'être rappelé qu'une personne morale ne peut agir que par l'intermédiaire d'une ou plusieurs personnes physiques, de sorte que la seule lecture de la liste des présents et de la première résolution établit que M. [T] n'a pas agi en personne mais en sa qualité de représentant d'une personne morale copropriétaire. Au demeurant, il doit être souligné que ce procès-verbal expose clairement, au rang de la désignation du conseil syndical que 'sont candidats : SCI Maeya représentée par M. [T] (...)'. Il en résulte que le procès-verbal d'AG n'encourt aucune nullité à ce titre et que son président de séance pouvait valablement signer le contrat de syndic visé à la résolution n°08 de cette réunion. Dans ces conditions, il ne peut aucunement être considéré que le SDC n'est pas valablement représenté à la présente procédure par son syndic. La décision de première instance doit donc être confirmée en ce qu'elle a rejeté ces argumentaires développés par les copropriétaires. Sur les plus amples demandes d'annulation d'acte : Le premier juge soulignant que les copropriétaires n'invoquaient que la décision d'avoir recours à une union de syndicats pour demander l'annulation de la modification du règlement de copropriété, a rejeté cette demande, les arguments et moyens développés n'étant pas de nature à fonder l'annulation sollicitée. Concernant les demandes portant sur les procès-verbaux d'AG, il a été retenu que la violation d'une formalité substantielle n'était pas établie, dès lors que le président des diverses séances avait été désigné en cette qualité, en tant que représentant légal de deux SCI, elles-mêmes copropriétaires. En conséquence, les appels de provisions subséquents ont été déclarés réguliers, les demandes d'annulation également rejetées à ce titre ainsi que celles portant sur les contrats de syndic, signés par cette même personne. Enfin, au regard du caractère régulier des diverses AG, les demandes portant sur la régularité des commandements ont également été rejetées. Aux termes de leurs dernières écritures, les appelants indiquent que : - le règlement de copropriété du 23 août 2019 est nul d'une part pour ne pas respecter le fait que les dispositions de la loi de 1965 sont inapplicables dès lors que 'sur une propriété unique et/ou en présence d'une organisation différente, sur l'incontournable propriété indivise des parties communes à l'ensemble des copropriétaires d'un syndicat, il est inventé une Union de Syndicats à qui serait donné « Le bénéfice de la jouissance gratuite des parties communes des Immeubles Renaissance I et Renaissance II »' et d'autre part 'toujours par le truchement de l'Union De Syndicats malgré l'absence totale de toute partie pouvant appartenir à la fois aux copropriétaires de l'Immeuble Renaissance I et à la fois aux copropriétaires de l'Immeuble Renaissance II, imposer le paiement de dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs d'une copropriété à des personnes qui n'ont pas la qualité fondamentale de copropriétaires', - les procès-verbaux d'AG des 08/04/2015, 18/11/2015, 14/04/2016, 17/05/2017 et 17/04/2018 sont nuls, la personne élue en qualité de président de séance n'ayant pas la qualité de copropriétaire, - les contrats de syndic régularisés courant 2017 et 2018 sont également nuls dès lors qu'ils 'sont signés par une personne ne pouvant recevoir licitement mandat ou être titulaire d'un mandat', - les commandements de payer des 30 juillet 2018 et 11 septembre 2020 sont nuls pour avoir été délivrés sans titre exécutoire dès lors que le syndic détient 'l'exclusivité en gestion d'affaire et ne pouvant déléguer' outre que 'l'encaissement direct de sommes devant revenir à un syndicat de copropriété par un huissier est constitutif d'un détournement de fonds', - les décomptes et relevés de charges de l'intimé sont nuls ou à tout le moins irrecevables. A ce titre, ils rappellent ne jamais avoir réglé spontanément les sommes qui pouvaient être sollicitées, précisant que 'leur paiement ont été contraints et forcés' (sic). Ainsi, ils soutiennent qu'en application des dispositions des articles 19-2 de la loi de 1965 et 43 du décret de 1967 'seuls peuvent faire l'objet de la procédure prévue à l'article 19-2, le budget prévisionnel de l'année 2020 et aucune autre somme ne peut être sollicitée puisqu'il n'est rien dû au titre des exercices précédents (paiement forcé des [R] suite assignation de 2019. Par application de l'article 43 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les prétentions sollicitées par le prétendu syndicat, contraires aux impératifs de ladite loi seront aussi déclarées non écrites, nulles et de nul effet'. Aux termes de ses dernières écritures, l'intimé rappelle que dans le cadre de la précédente procédure ses contradicteurs avaient volontairement (dès lors qu'aucune décision de justice n'a été prononcée ou mesure d'exécution forcée engagée) versé une somme de plus de 23.500 euros, ce qui vaut 'manifestement reconnaissance de ce qu'ils étaient bien débiteurs envers le syndicat des copropriétaires'. Il en déduit donc que les appelants 'se sont bel et bien reconnus débiteurs des charges de copropriété réclamée par le syndicat des copropriétaires concluant, et que dès lors il n'y a strictement aucune raison d'accorder un sort différent aux provisions sur charges postérieurement échues par rapport à leur règlement' (sic). Par ailleurs, le SDC invoque le caractère tardif des demandes en annulation notamment au regard de l'article 42 de la loi de 1965, mais également en observant que 'le motif de prétendue irrecevabilité qu'ils [les appelants] opposent fait référence à des actes datant de la période 1989 ' 1990. Le délai de prescription fixé par l'article 1304 ancien du Code Civil est applicable à toutes les actions en nullité pour lesquelles il n'est pas énoncé un autre délai de telle sorte que les époux [R] sont irrecevables comme prescrits à contester les actes fondateurs de cette époque". Sur ce : S'agissant du caractère tardif des demandes en annulation, il doit être souligné que le règlement dont la validité est contestée date de 2019, de sorte que le délai quinquennal de prescription invoqué ne peut être intégralement écoulé. Par ailleurs et à l'image de ce qui a précédemment été mentionné s'agissant des procès-verbaux d'AG, il ne peut qu'être constaté que l'intimé ne justifie d'aucune notification de ces actes. Dans ces conditions et alors même qu'il se fonde sur l'article 42 de la loi de 1965 sur la copropriété des immeubles bâtis, il ne démontre aucunement que le délai qu'il invoque ait même commencé à courir. Dans ces conditions, les fins de non-recevoir invoquées par le SDC ne peuvent être accueillies. Sur le fond de la demande en annulation du règlement de copropriété de 2019, les appelants indiquent, dans un argumentaire peu clair, que cet acte n'est pas valable dès lors qu'il existe une propriété unique et qu'une union de syndicats a été créée impliquant d'une part une jouissance gratuite de partie tant de leur copropriété que de celle de tiers et d'autre part des charges imposées à des personnes n'ayant pas la qualité de copropriétaire. Cependant, il doit être souligné que l'argument de propriété unique a d'ores et déjà été rejeté et qu'à suivre ce raisonnement des appelants, il serait possible de s'interroger sur la portée qu'ils peuvent donner à leur titre de 2005. Par ailleurs, s'agissant des plus amples arguments, il ne peut qu'être observé que les arguments qu'ils invoquent ne sont aucunement de nature à avoir quelque incidence que ce soit sur le règlement de copropriété litigieux, dès lors que l'ensemble des éléments qu'ils développent ne relève aucunement de cette pièce mais, le cas échéant, des actes constitutifs de l'union de syndicats. Il en résulte que la décision de première instance doit être confirmée en ce qu'elle a rejeté cette demande d'annulation. Concernant les procès-verbaux d'AG, les arguments relatifs à la réunion s'étant tenue le 17 avril 2018, ont d'ores et déjà été analysés ci-dessus et rejetés. S'agissant des plus amples assemblées, le procès-verbal du : - 8 avril 2015, expose en sa résolution N°01 : 'pour remplir les fonctions de président de séance, l'assemblée générale élit M. [B] [T] représentant les SCI Maeya et Yama', - 18 novembre 2015, précise en sa résolution N°01 : 'pour remplir les fonctions de président de séance, l'assemblée générale élit M. [B] [T] représentant les SCI Maeya et Yama', - 14 avril 2016, mentionne en sa résolution N°01 : 'pour remplir les fonctions de président de séance, l'assemblée générale élit M. [B] [T]', - 17 mai 2017, expose en sa résolution N°01 : 'pour remplir les fonctions de président(e) de séance, l'assemblée générale élit : M. [T] (SCI Yama - SCI Maeya)'. Il résulte de ce qui précède que les procès-verbaux des AG de 2015 et 2017, exposent clairement que le président est le représentant de sociétés, elles-mêmes copropriétaires. S'agissant du procès-verbal de 2016, il ne peut qu'être constaté que la feuille de présence, établit que M. [T] n'est pas un copropriétaire. Cependant, elle établit également la présence des SCI Yama et Maeya. Il résulte de ces éléments ainsi que de la lecture des actes antérieurs que ce n'est qu'en raison d'une erreur purement matérielle que l'une au moins de ces deux personnes morales (qui ne peut agir sans le truchement d'une personne physique) n'est pas mentionnée en suite du nom de leur représentant au sein de la résolution ci-dessus reprise. Dans ces conditions, les causes de nullité invoquées n'étant pas établies, la décision de première instance doit être confirmée en ce qu'elle a rejeté cet argumentaire. Les procès-verbaux n'étant pas annulés, le contrat de syndic régularisé courant 2017 ne peut l'être, la situation du contrat de 2018 ayant d'ores et déjà été tranchée ci-avant. S'agissant des commandements de payer, les appelants invoquent, au soutien de leur demande en annulation 'les dispositions des articles 10-1, 14-3,18 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1967 (sic) (...) et (...) 30 du décret d'application du 17 mars 1967". Or, une demande en paiement, même par huissier, des charges de copropriété peut être formée hors du cadre judiciaire par le syndic de copropriété régulièrement désigné. Par ailleurs, concernant les paiements effectués en exécution éventuelle de ces sollicitations, il ne peut qu'être constaté que les appelants ne communiquent aucune pièce établissant les modalités des paiements qu'ils ont effectués (notamment les plus de 23.500 euros) et alors même que ce versement figure dans la comptabilité produite par l'intimé. Dans ces conditions, ils n'établissent pas les griefs qu'ils invoquent. Enfin concernant les décomptes et relevés de charges, les appelants invoquent les dispositions des articles 19-2 de la loi de 1965 et 43 de son décret d'application, il doit être souligné que les AG ayant, le cas échéant, voté les différents budgets n'ont pas été annulées par ailleurs, les plus amples arguments présentés au soutien de cette demande (paiements effectués) relèvent du fond de la demande et non de la validité de ces pièces. De l'ensemble, il résulte que la décision de première instance doit être confirmée en ce qu'elle a rejeté les demandes d'annulation présentées par les copropriétaires. Sur le fond de la demande en paiement : En droit, l'article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, en sa version applicable, dispose que : 'Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale'. En outre, il est constant que celui qui réclame l'exécution d'une obligation se doit de la prouver réciproquement, celui qui se prétend libéré doit établir le paiement ou la cause d'extinction de la dette. Le premier juge après avoir observé la justification par le SDC du vote des budgets prévisionnels ainsi que l'approbation des comptes par les différentes AG pour les exercices 2016 à 2021, l'absence de démonstration du paiement des provisions à leurs dates d'exigibilité ainsi que l'envoi de mises en demeure, a '[constaté] la déchéance du terme' et fait droit aux demandes en paiement. Aux termes de leurs dernières écritures, les appelants indiquent qu'antérieurement au budget prévisionnel pour 2020, il ne peut leur être sollicité le paiement d'aucune somme. Aux termes de ses dernières écritures le SDC observe que le fond de ses décomptes n'est pas contesté. Il précise par ailleurs que sa créance a augmenté pour s'élever au premier trimestre 2023 (inclus) à la somme de 20.563,37 euros. Il sollicite par ailleurs la condamnation, en application de l'article 10-1 de la loi de 1965, des appelants au paiement de la somme de 174,76 euros correspondant aux frais de commandement de payer. Sur ce : En l'espèce, l'intimé communique aux débats copie du règlement de copropriété en sa version issue de l'acte authentique de 2019, et portant notamment des répartitions de charges. Par ailleurs, si les appelants ont, de manière infondée, contesté la régularité des procès-verbaux d'AG, ils n'ont pour autant élevé aucune contestation quant au fait que les budgets prévisionnels allégués par l'intimé aient été votés puis validés une fois leur exécution intervenue. De plus l'intimé communique également divers décomptes de charges, relevés de compte et autres appels de fonds mentionnant notamment les versements par les copropriétaires des sommes de 23.570,17 euros le 8 janvier 2020 et 1.000 euros le 15 juin 2022. De l'ensemble, il résulte que les appelants qui se bornent à contester la régularité des pièces sans pour autant indiquer que la créance ne serait pas démontrée, n'établissent pas avoir éteint la dette invoquée par le SDC. Ils n'établissent pas plus avoir effectué quelque paiement que ce soit qui n'ait pas été pris en compte par l'intimé. Par ailleurs le SDC démontre, notamment par la production du commandement de payer du 11 septembre 2020, avoir vainement mis en demeure les appelants de payer les charges de copropriété dues à cette date. Dans ces conditions, la décision de première instance doit être confirmée en son principe sauf à préciser qu'au 1er janvier courant la dette des appelants s'élevait à 20.388,61 euros, somme au paiement de laquelle ils doivent être condamnés et qui, au regard des décomptes produits, exclut le coût du commandement sollicité dès lors que le premier juge l'a inclus aux dépens et que cette disposition du jugement qui ne fait l'objet ni d'un appel principal ni d'un appel incident est définitive (20.563,37 - 174,76 = 20.388,61 euros). Sur la demande reconventionnelle en répétition de l'indu : Le premier juge observant que les sommes réclamées par le SDC étaient dues a rejeté la demande en répétition. Aux termes de leurs dernières écritures, les appelants indiquent avoir ' indûment versé une somme de 23.570,17 euros au prétendu syndicat des copropriétaires dans le cadre d'une assignation antérieure. Mais, conséquence de l'irrecevabilité, ou subsidiairement, du débouté des demandes du syndicat des copropriétaires, cette somme, correspondant à de prétendues charges de copropriété, n'était pas due'. Aux termes de ses dernières écritures, l'intimé ne conclut pas spécialement à ce titre, sauf à globalement solliciter la confirmation de la décision de première instance. Sur ce : En l'espèce, il résulte des développements ci-dessus que l'ensemble des arguments invoqués par les appelants est infondé de sorte que le SDC pouvait valablement solliciter le paiement des sommes qui lui sont dues notamment par la voie judiciaire. Dans ces conditions, les sommes versées par les appelants ne peuvent être considérées comme indues de sorte que la décision de première instance doit être confirmée en ce qu'elle a rejeté les demandes reconventionnelles. Sur les demandes accessoires : Les appelants qui succombent doivent être condamnés aux dépens en outre l'équité commande de les condamner au paiement à l'intimé de la somme de 2.500 euros par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. Enfin, au regard de l'issue du présent litige les dispositions de la décision de première instance s'agissant des frais irrépétibles doivent être confirmées. PAR CES MOTIFS La cour CONFIRME, dans les limites de sa saisine, le jugement du tribunal judiciaire du Mans du 15 octobre 2021, sauf à actualiser le montant de la créance détenue par le SDC à l'encontre de M. et Mme [R] - [X] ainsi qu'il suit ; CONDAMNE solidairement M. [E] [R] et Mme [J] [X] épouse [R] au paiement au Syndicat des copropriétaires de la résidence Renaissance I, au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2023, premier trimestre 2023 inclus, de la somme de 20.388,61 euros (vingt mille trois cent quatre vingt huit euros et soixante et un centimes) outre intérêts au taux légal - à compter du 11 septembre 2020 sur la somme de 5.203,19 euros, - à compter du 29 décembre 2020 sur la somme de 4.771,09 euros, - et à compter de la notification des présentes pour le surplus ; Y ajoutant : CONDAMNE in solidum M. [E] [R] et Mme [J] [X] épouse [R] au paiement au Syndicat des copropriétaires de la résidence Renaissance I de la somme de 2.500 euros (deux mille cinq cents euros) par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE in solidum M. [E] [R] et Mme [J] [X] épouse [R] aux dépens. LA GREFFIERE P/LA PRESIDENTE EMPECHEE C. LEVEUF L. ELYAHYIOUI