Cour d'appel, 31 mai 2023. 21/03861

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 31 MAI 2023 N° 2023/ 233 N° RG 21/03861 N° Portalis DBVB-V-B7F-BHDP4 [B] [T] C/ [L] [Y] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Bruno BOUCHOUCHA Me Roselyne SIMON-THIBAUD Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de TARASCON en date du 28 Janvier 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-19-0449. APPELANT Monsieur [B] [T] né le [Date naissance 1] 1955 à [Localité 5] (Maroc), demeurant [Adresse 6] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/003829 du 21/05/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE) représenté par Me Bruno BOUCHOUCHA, membre de la SELARL BSB, avocat au barreau de TARASCON INTIME Monsieur [L] [Y] né le [Date naissance 2] 1954 à [Localité 8], demeurant [Adresse 4] représenté par Me Roselyne SIMON-THIBAUD, membre de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 Février 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 31 Mai 2023. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 31 Mai 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** Par acte sous seing privé du 28 décembre 2009, M.[Y] a loué à M.[T] un logement sis [Adresse 3]. A la suite du signalement de M.[T] à la Mairie de [Localité 7] et après un contrôle de l'Agence Régionale de Santé le 28 février 2017,le logement a été déclaré insalubre par arrêté préfectoral du 25 janvier 2018. Par acte du 14 mai 2019, M.[T] demeurant [Adresse 6] a assigné devant le tribunal judiciaire de Tarascon M.[Y] pour le voir condamner à lui payer une somme de 3 247,06 € et la somme de 15 000 €. Par jugement rendu le 28 janvier 2021, le Tribunal a : Condamné M.[Y] à payer la somme de 4 410 € à M.[T] au titre du montant des loyers indûment perçus. Condamné M.[T] à payer la somme de 6 289,73 € au titre des loyers impayés à M.[Y]. Déclaré suspendu le paiement des loyers à compter du 25 janvier 2018 par M.[T] suite à l'état d'insalubrité déclaré par le Préfet en date du 25 janvier 2018 Déboute M.[T] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice pour insalubrité. Déboute M.[T] du surplus de ses demandes Déboute M.[Y] du surplus de ses demandes Ordonne la compensation des créances réciproques à hauteur de la plus faible d'entre elles Condamne M.[Y] aux dépens. Dit n'y avoir lieu à indemnité au titre de I'article 700 du code de procédure civile. Rappelle que l'exécution provisoire est de droit Par déclaration au greffe en date du 15 mars 2021, M.[T] a interjeté appel de cette décision. Il sollicite : Réformer la décision entreprise en ce qu'elle a condamné M.[T] à payer à M.[Y] la somme de 6 289,73 € au titre des loyers impayés ; La réformer en ce qu'elle n'a pas dit et juger qu'en l'état de l'insalubrité de l'appartement loué, M.[T] serait déchargé de tout règlement de loyer au titre de l'année 2017 et en ce qu'elle l'a débouté de ses demandes au titre du préjudice pour insalubrité et sur le fondement de l'article 700 2° du Code de procédure civile ; Condamner M.[Y] à restituer à M.[T] la somme de 3 247,06 € au titre des années 2015 et 2016 ; Dire et juger qu'en l'état de l'insalubrité de l'appartement loué, M.[T] sera déchargé de tout règlement de loyer au titre de l'année 2017 ; Condamner M.[Y] à indemniser M.[T] du préjudice qu'il a subi du fait de l'insalubrité du logement loué [Adresse 3] ; En conséquence, le condamner à payer à M.[T] la somme de 15 000 € à titre de dommages intérêts ; Débouter M.[Y] de toutes ses demandes ; Le condamner à payer à Me Bruno BOUCHOUCHA, avocat de M. [T] bénéficiant de l'aide juridictionnelle totale, la somme de 2 000 € sur le fondement des articles 700 2° du Code de procédure civile et 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 au titre des frais irrépétibles de première instance ; Condamner M.[Y] aux entiers dépens, par application de l'article 696 du Code de procédure civile, M.[T] bénéficiant de l'aide juridictionnelle totale ; A l'appui de son recours, il fait valoir: -qu'il a restitué les clés, -que l'augmentation inconsidérée du loyer n'avait pas lieu d'être comme l'a retenu le premier juge, ce qui ouvre droit à restitution des loyers indus, -que l'état d'insalubrité du logement dure depuis le début de l'année 2017, en effet le contrôle qui a donné lieu à l'arrêté du 25 janvier 2018 a eu lieu le 28 février 2017, -que les désordres à l'origine de l'insalubrité du logement sont nombreux et résultent de l'état du bâtiment et non des conditions d'occupation, -que le premier juge lui a imputé à tort l'état du logement, -qu'il subit un préjudice moral indemnisable à hauteur de 15 000€. M.[Y] conclut : CONFIRMER dans toutes ses dispositions le jugement rendu le 28.01.2021, sauf à rectifier l'erreur matérielle affectant le quantum de la condamnation de M.[Y] à restituer à M.[T] la somme de 4110 € au titre de loyers indûment perçus, DIRE que le montant de la somme indûment perçue par M.[Y] au titre des loyers du 1er janvier 2015 au 30 septembre 2016 ressort à 3 150 € DEBOUTER M.[T] de toutes ses demandes, fins et conclusions LE CONDAMNER à payer à M.[Y] la somme de 2000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile en cause d'appel et aux dépens d'appel Il soutient: -que le locataire est parti le 15 octobre 2018, -que le loyer a été porté de 450€ à 600€ en janvier 2015 suivant accord des parties, -que 7 ans après la prise de possession des lieux loués parfaitement conformes et en bon état et sans la moindre réclamation du locataire ce dernier lui fait connaître que le logement serait insalubre, -que le locataire ne règle plus son loyer depuis décembre 2016, inclus, -que les locaux étaient en bon état en 2009 quand ils ont été loués et en mauvais état lors de l'état des lieux de sortie établi le 13 décembre 2018, -que le locataire n'a pas assumé l'entretien du logement qui lui incombe, ce qui est à l'origine de l'insalubrité de ce dernier, -que le locataire était seul au départ et a été rejoint par sa famille dans le cadre d'un regroupement familial au cours duquel l'état du logement a été vérifié par l'administration, -que les reproches qui lui sont faits quant à une chambre avec une superficie inférieure à 9m² et à la non conformité du chauffage ne sont pas fondés, en effet il est de la seule responsabilité du locataire d'avoir aménagé une chambre au rez de chaussée dans une pièce non destinée à cet usage, le bail prévoyant trois chambres à l'étage, -que le logement est doté de convecteurs électriques dont l'origine du dysfonctionnement n'est pas établi, il a une cheminée qui a été condamnée. L'ordonnance de clôture a été rendue le 14 février 2023. MOTIFS DE LA DECISION Sur le montant du loyer mensuel à retenir Il convient de confirmer par adoption de motifs le premier juge en ce qu'il a considéré que le bailleur ne pouvait arbitrairement en fonction de la composition familiale passer d'un loyer mensuel de 450€ fixé au bail à un loyer mensuel de 600€, et que la mise en place de l'indexation a pris effet au 1er janvier 2015, l'augmentation de loyer de 450€ à 600€ valant la première manifestation du propriétaire d'actualiser ce loyer depuis la signature du bail. Pour autant, une erreur matérielle a été commise par le premier juge. En effet, en ce qui concerne l'année 2015, le montant du loyer devait être de 479,57€, soit sur douze mois 5 754,84€, alors que le locataire a réglé la somme de 7 920€ soit une différence de 2 165,16€. En ce qui concerne l'année 2016, le montant du loyer était de 479,84€ soit sur douze mois 5 758,08€ alors que le locataire a réglé ma somme de 6 840€ soit une différence de 1 081,92€. Ainsi, M.[Y] doit être condamné à restituer à M.[T] la somme de 3 247,08€ au titre du montant des loyers indûment perçus. Sur les loyers impayés Il résulte de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Si un locataire ne peut en principe se prévaloir de la non exécution de ses obligations par le bailleur, découlant du bail de location, pour s'autoriser lui même à suspendre le paiement des loyers, cette exception d'inexécution est possible quand le locataire en raison de l'insalubrité du logement entraînant des risques graves pour la santé des occupants est dans l'impossibilité totale d'habiter les lieux. En l'espèce, le préfet des Bouches du Rhône a déclaré par arrêté du 25 janvier 2018 l'insalubrité à caractère remédiable du logement objet des présentes, prononçant une interdiction temporaire d'habiter et impartissant un délai maximum de deux mois au bailleur pour reloger ses locataires. Cet arrêté fait suite à un constat d'insalubrité de l'agence régionale de santé, autorité administrative indépendante de la commune de [Localité 7] dans son rapport du 16 mai 2017 établi après la visite des lieux le 28 février 2017. Il résulte de ce rapport : -une pièce (chambre 4) d'une surface inférieure à 7m² louée comme chambre, -une installation électrique non sécurisée, -des dispositifs insuffisants pour assurer un chauffage correct avec le défaut de fonctionnement des convecteurs électriques remplacés par un chauffage mobile d'appoint au pétrole, -un système d'aération insuffisant et un risque d'intoxication au monoxyde de carbone, -des fenêtres de surface insuffisante pour assurer un éclairement naturel des pièces, -des développements de moisissures importants sur les murs et plafonds des chambres au niveau du plafond de la cuisine et présence de traces d'infiltration, -l'évacuation des eaux usées par des canalisations situées en façade de l'immeuble malgré interdiction depuis 1979, -des marches d'escalier dégradées couvertes par des planchettes en bois. -un manque d'étanchéité de certains ouvrants conduisant des déperditions de chaleur. Si le bail prévoit que le logement dispose de trois chambres à l'étage et que l'on ne peut donc imputer au bailleur la présence d'une 4ème chambre aménagée par les locataires en rez de chaussée et d'une surface inférieure à 7m², les autres désordres, essentiellement structurels, ne peuvent être imputés aux locataires et à un défaut d'entretien de leur part. Ainsi, l'insalubrité de ce logement a été constaté début 2017 et justifie que le locataire soit dispensé du paiement des loyers à compter de janvier 2017, d'autant qu'il résulte d'une visite de contrôle de l'ARS du 17 avril 2018 et d'un constat d'huissier d'état des lieux de sortie du 13 décembre 2018 que le bailleur n'a procédé à aucune proposition de relogement de ses locataires ni fait réaliser les travaux nécessaires à remédier à cette insalubrité. Aussi, le locataire ne saurait être condamné à un quelconque montant de loyers impayés et le jugement entrepris est infirmé sur ce point. Sur l'indemnisation du préjudice moral du à l'insalubrité Le préjudice de jouissance du à l'insalubrité du logement a été indemnisé par le fait que le locataire a été dispensé du paiement du loyer à compter de janvier 2017. Pour justifier d'un préjudice moral, M.[T] verse aux débats trois certificats médicaux de trois médecins différents en date des 30 ou 31 août 2017, desquels il résulte que l'état de santé de M.[T] et de deux de ses enfants nécessite un logement sec et aéré, dépourvu d'humidité. Ces certificats médicaux sont insuffisants à justifier de la demande indemnitaire pour préjudice moral à hauteur de 15 000€, alors même que le préjudice de jouissance a été indemnisé et le jugement entrepris est confirmé en ce qu'il a débouté M.[T] de sa demande à ce titre. Sur les autres demandes Il n'y a pas lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile en première instance comme en appel. M.[Y] est condamné aux entiers dépens d'appel. PAR CES MOTIFS, La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort, INFIRME le jugement rendu le 28 janvier 2021 par le Tribunal d'instance de TARASCON SAUF en ce qu'il a: -CONDAMNE M.[Y] à rembourser à M.[T] des loyers indûment perçus, -DEBOUTE M.[T] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral pour insalubrité, -DIT n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile, -CONDAMNE M.[Y] aux dépens. Statuant à nouveau, CONDAMNE M.[Y] à payer la somme de 3 247,08€ à M.[T] au titre du montant des loyers indûment perçus, DECLARE suspendu le paiement des loyers à compter de janvier 2017, DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes, Y ajoutant, DIT n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile, CONDAMNE M.[Y] aux entiers dépens de l'appel. LA GREFFIERE LE PRESIDENT