Texte intégral
Minute n°
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Troisième Chambre
JUGEMENT
14 NOVEMBRE 2024
N° RG 22/00348 - N° Portalis DB22-W-B7G-QMMK
Code NAC : 51D
DEMANDERESSE :
La société IDEAL FERMETURES, société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro
719 808 925 dont le siège social est situé [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de sa gérante, Madame [W] [X], domiciliée en cette qualité audit siège,
représentée par Maître Benjamin LEMOINE du CABINET RIQUIER - LEMOINE, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.
DÉFENDERESSE :
Madame [G] [V] [U] épouse [F]
née le 03 Mai 1941 à [Localité 5] (75),
demeurant [Adresse 2],
représentée par Maître Mélodie CHENAILLER, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Léopold LEMIALE, avocat plaidant au barreau de PARIS.
ACTE INITIAL du 10 Janvier 2022 reçu au greffe le 17 Janvier 2022.
DÉBATS : A l'audience publique tenue le 25 Avril 2024 M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 27 Juin 2024 prorogé au 20 Septembre 2024 pour surcharge magistrat et au
14 Novembre 2024 pour le même motif.
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EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 25 octobre 2001, Mme [U]-[F] a donné à bail à la société IDEAL FERMETURES, pour 9 années à compter du 1er novembre 2001, des locaux commerciaux situés [Adresse 1] et [Adresse 4] à [Localité 6] (78) moyennant un loyer hors taxes et hors charges de 7.317,55 euros par an.
Le bail a été renouvelé par contrat du 31 octobre 2010 pour une nouvelle durée de 9 années à compter du 1er novembre 2010 moyennant un loyer annuel de 9.746,02 euros.
Par lettre du 2 novembre 2019, Mme [F] a notifié à la société IDEAL FERMETURES une révision du loyer, des provisions pour charges et du dépôt de garantie avec effet au 1er novembre 2029. Dans ce courrier, la bailleresse faisait état de l’augmentation au 1er novembre 2019 suivant indexation sur l’indice du coût de la construction.
Par lettre du 24 janvier 2020, la société IDEAL FERMETURES a demandé le renouvellement du bail.
Par lettre du 18 avril 2020, la bailleresse a fait part de son acceptation sur le principe du renouvellement du bail pour une nouvelle période de 9 année tout en informant la société IDEAL FERMETURES de son intention de fixer le nouveau loyer à 1.200 euros hors charges à compter du 1er avril 2020. Par ce courrier, Mme [F] rappelait également au preneur qu’il n’avait pas réglé l’augmentation du loyer du fait de la variation de l’indice ayant porté à
934,75 euros le loyer hors charge depuis le 1er novembre.
Par mail du 22 avril 2020, la société IDEAL FERMETURES indiquait, par l’intermédiaire de son conseil, prendre note de l’accord du bailleur pour le renouvellement du bail mais lui demandait de n’appliquer que la variation des indices et refusait la fixation du nouveau loyer à 1.200 euros. La gérante de la société IDEAL FERMETURES renouvelait cette position dans un email du
25 novembre 2020.
Par acte extrajudiciaire du 10 décembre 2021, Mme [F] a fait délivrer à la société IDEAL FERMETURES un commandement de payer la somme de 1.850,92 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 13 novembre 2021.
C’est dans ce contexte que la société IDEAL FERMETURES a, par acte extrajudiciaire du 10 janvier 2022, fait assigner Mme [F] en opposition au commandement de payer.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 11 avril 2023, la société IDEAL FERMETURES demande au Tribunal de :
Déclarer la SARL IDEAL FERMETURES recevable et bien fondée en ses demandes.
Déclarer en conséquence nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré à la SARL IDEAL FERMETURES en date du
10 décembre 2021 par ministère de la SELARL KALIACT PERRIER et Associés.
Débouter Madame [G] [F] en l’ensemble de ses demandes.
Condamner Madame [G] [F] à verser la somme de 4.000 € à la SARL IDEAL FERMETURES sur le fondement et en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
Condamner Madame [G] [F] aux entiers dépens.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 21 novembre 2022, Mme [F] demande au Tribunal de :
RECEVOIR Madame [F] en l’ensemble de ses demandes fins et conclusions,
- CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit
au 10 janvier 2022 du Bail conclu entre Madame [F] et la société IDEAL
FERMETURES ;
En conséquence,
- CONDAMNER la société IDEAL FERMETURES, ainsi que tous occupants de
son chef, à évacuer corps et biens le local commercial par lui occupé sis [Adresse 1] et [Adresse 4] - [Localité 6] à [Localité 6]., au besoin avec le concours de la Force Publique ;
- ORDONNER l’expulsion, sous astreinte de 1.000,00 Euros par jour de retard, de la société IDEAL FERMETURES ainsi que celle de toute personne dans les lieux de son chef et ce, avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu ;
- CONDAMNER la société IDEAL FERMETURES à payer à Madame [F] de 2.191,99 Euros, à parfaire, augmentée des intérêts de retards contractuels à compter de la date de l’assignation et ce, au titre des loyers et accessoires impayés avec anatocisme ;
- FIXER l’indemnité d’occupation mensuelle due par la société IDEAL FERMETURES à la somme de 935,61 Euros par mois outre la somme de
62 Euros au titre des charges ;
- CONDAMNER la société IDEAL FERMETURES à payer à Madame [F] l’indemnité d’occupation provisionnelle et ce, jusqu’à la libération
effective des lieux par la remise des clés ;
- CONDAMNER la société IDEAL FERMETURES à payer à Madame [F], la somme de 3.000,00 Euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- CONDAMNER la société IDEAL FERMETURES aux entiers dépens, dont les
frais de délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire.
Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux écritures déposées conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile.
La clôture a été prononcée le 14 novembre 2023.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la nullité alléguée du commandement
La société IDEAL FERMETURES fait valoir qu’elle a procédé chaque mois au règlement du loyer et de la provision pour charges dont elle était redevable dès lors qu’elle n’avait pas accepté la demande de loyer révisé formée par Mme [F].
Elle souligne que les deux baux successifs ne comportaient aucune clause d’indexation mais seulement une clause de révision triennale dans les conditions légales. Elle en déduit que la bailleresse ne pouvait pas exiger une augmentation de loyer même si cette augmentation correspondait à la simple variation indiciaire. Elle argue à cet égard que le montant de l’arriéré de loyer résultait exclusivement de la différence entre le loyer exigible, lequel a été réglé, et le loyer résultant de l’indexation qui ne pouvait trouver application faute d’avoir été accepté par le preneur. Elle indique, en réponse à Mme [F] qu’il ne peut être déduit du mail du conseil de la société IDEAL FERMETURES du
22 avril 2020 et de celui du 25 novembre 2020 de la gérante de la société, Mme [X], un accord non équivoque sur l’indexation du loyer.
Mme [F] fait valoir que :
- le bail comporte bien une clause de révision du loyer ;
- par email officiel en date du 22 avril 2020, le Conseil de la société IDEAL FERMETURES indiquait accepter le principe de l’augmentation du loyer à hauteur de la variation des indices et par courriel en date du
25 novembre 2020, la société IDEAL FERMETURES confirmait de nouveau accepter uniquement le principe de l’augmentation selon l’indice ;
En l’espèce, le bail prévoit bien une clause de révision à l’expiration de chaque période triennale et prévoit expressément que l’indice de référence initial sera l’indice trimestriel du coût de la construction.
Cette clause n’est pas automatique puisqu’elle indique que le loyer annuel est susceptible d’être révisé et mentionne l’hypothèse où pour un motif quelconque le loyer en question ne serait pas définitivement fixé lors de l’échéance du terme qui suivra la demande en révision.
Cette dernière suppose donc un accord des parties, mais contrairement à ce que soutient le preneur elle ne se confond pas avec l’action en fixation du loyer déplafonné en raison d’une modification des facteurs locaux de commercialité, telle qu’introduite pas le bailleur devant le juge des loyers par mémoire du
1er avril 2020.
S’agissant de l’accord des parties, il résulte clairement :
- de la demande de la bailleresse tendant à l’indexation du loyer dans les conditions prévues par la clause du bail avec l’application de l’indice de référence ;
- de l’acceptation par le preneur de cette indexation : force est d’ailleurs de constater qu’il résulte des réponses du preneur que celui-ci établit la distinction entre l’indexation, acceptée, et le déplafonnement, refusé.
Dans ces conditions, le preneur ne peut utilement se prévaloir de ce que la majoration du loyer résultant de l’indexation ne serait pas exigible.
En conséquence, la société IDEAL FERMETURES sera déboutée de sa demande de nullité du commandement de payer.
Sur la demande en acquisition de la clause résolutoire
En vertu de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
La condition résolutoire ne pouvant être mise en oeuvre que pour un manquement à une stipulation expresse du bail, ce manquement doit être contractuellement sanctionné par la clause résolutoire et les conditions d’application d’une telle clause doivent être interprétées strictement. Il appartient au bailleur d’établir la persistance de l’infraction aux clauses du bail après l’expiration du délai de mise en demeure.
Aux termes de l’article 1728, 2°, du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.
En l’espèce les causes du commandement de payer n'ont pas été réglées dans le délai d'un mois suivant sa délivrance.
Le commandement de payer ayant été délivré dans les formes prévues à l'article L145-41 du code de commerce, le bail est donc résilié par le jeu de la clause résolutoire au 20 janvier 2023, 24h.
La libération des lieux par la société IDEAL FERMETURES ou tout occupant de son chef sera ordonnée dans un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement. A défaut de libération volontaire des lieux, et à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement, Mme [F] pourra faire procéder à l’expulsion de la société IDEAL FERMETURES et/ou à celle de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, étant précisé que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi par l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.
En revanche, en l’absence d’élément laissant craindre un défaut d’exécution de la présente décision, aucune astreinte ne sera prononcée, les conditions visées par l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution n’étant pas réunies.
Sur la dette locative
Contrairement à ce que prétend la société IDEAL FERMETURES, Mme [F] justifie par la production d’un décompte actualisé à la date du
30 décembre 2022, d’un créance de 2.191,99 euros.
En l’espèce, le preneur qui admet lui même que l’arriéré est constitué exclusivement de la différence entre le loyer prévu au bail et le loyer indexé et du montant de la taxe d’ordures ménagères ne peut pas utilement se prévaloir du fait que le montant de celle-ci n’avait pas été justifié à la date du commandement.
Les intérêts légaux ne peuvent courir à compter de l’assignation délivrée par le preneur et s’appliqueront donc à compter du présent jugement, la capitalisation des intérêts étant ordonnée.
Sur l’indemnité d’occupation
Aux termes de l’article 1382 devenu 1240 du code civil, tout fait quelconque qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
En parallèle, l’article 1152 ancien du code civil dispose que, lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Le bail étant résilié depuis le 10 janvier 2022, 24h, ce n’est plus un loyer qui est dû mais une indemnité d’occupation réparant le préjudice résultant, pour le bailleur, de l’occupation sans droit ni titre du preneur.
Dès lors, la société IDEAL FERMETURES sera condamnée, à compter du
11 janvier 2022 et jusqu’à la libération des locaux marquée par la restitution des clés, à payer à Mme [F] une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer indexé tel que résultant du bail échu, soit 935,61 euros par mois outre 62 euros au titre des charges.
Sur les demandes accessoires
Il convient de condamner la société IDEAL FERMETURES, partie succombant à l'instance, au paiement des dépens ainsi qu'à une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La condamnation au titre du commandement de payer relève de la condamnation aux dépens.
L'exécution provisoire de la présente décision est de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable au litige.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE la résiliation de plein droit du bail liant les parties et portant sur des locaux situés [Adresse 1] et [Adresse 4] à [Localité 6] (78) au 10 janvier 2022 ;
ORDONNE la libération des lieux par la société IDEAL FERMETURES ou tout occupant de son chef dans un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement ;
DIT qu’à défaut de libération volontaire des lieux, et à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement, Mme [G] [V] [U] épouse [F] pourra faire procéder à l’expulsion de la société IDEAL FERMETURES et/ou à celle de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;
RAPPELLE que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi par l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
REJETTE la demande d’astreinte formée par Mme [G] [V] [U] épouse [F] ;
CONDAMNE la société IDEAL FERMETURES à payer à Mme [G] [V] [U] épouse [F] la somme de 2.191,99 euros au titre des loyers et charges dus à la date de résiliation de plein droit du bail ;
DIT que cette somme portant intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;
ORDONNE la capitalisation des intérêts ;
CONDAMNE la société IDEAL FERMETURES à payer à Mme [G] [V] [U] épouse [F] une somme de 915,61 euros outre 62 euros au titre des charges à compter du 11 janvier 2022 au titre de l’occupation sans droit ni titre des locaux situés [Adresse 1] et [Adresse 4] à [Localité 6] (78) ;
CONDAMNE la société IDEAL FERMETURES à payer à Mme [G] [V] [U] épouse [F] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la société IDEAL FERMETURES aux entiers dépens de l'instance en ce compris les frais du commandement de payer resté infructueux ;
DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;
Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.
Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 NOVEMBRE 2024 par M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
Carla LOPES DOS SANTOS Eric JOLY
