Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Edwige TEIRA ; Maître Linda HOCINI
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 23/07004 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2V3J
N° MINUTE :
3-2024
JUGEMENT
rendu le vendredi 27 septembre 2024
DEMANDEURS
Monsieur [K] [I], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Edwige TEIRA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0328
Madame [W] [B] épouse [I], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Edwige TEIRA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0328
DÉFENDERESSE
Madame [H] [M], demeurant [Adresse 2]
représenté par Maître Linda HOCINI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1383
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Antonio FILARETO, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 05 juin 2024
Délibéré le 27 septembre 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 27 septembre 2024 par Caroline THAUNAT, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier
Décision du 27 septembre 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/07004 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2V3J
Exposé du litige
Par acte sous seing privé du 13 septembre 2020, M [K] [I] et Mme [W] [B] épouse [I] ont consenti un bail d’habitation à Mme [H] [M] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 625 euros et d’une provision pour charges de 60 euros.
Par courrier recommandé du 30 juin 2022, Mme [H] [M] a donné congé à effet au 6 août 2022. Un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 9 août 2022.
La commission départementale de conciliation de [Localité 4] a été saisie Par Mme [H] [M] mais aucun accord n’a pu être trouvé.
Par actes de commissaire de justice du 1er août 2023, M [K] [I] et Mme [W] [B] épouse [I] ont assigné Mme [H] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris et sollicitent sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
817, 50 euros au titre des loyers de juillet et août 2022 au prorata temporis,8116 euros au titre des réparations locatives,dire que Mme [H] [M] est mal fondée à solliciter la restitution du dépôt de garantie,ordonner la compensation de ces sommes avec les sommes dues par le bailleur au titre de la régularisation des charges à hauteur de 393 euros,1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.
Initialement appelée à l’audience du 31 octobre 2023, l’affaire a fait l’objet de deux renvois pour permettre aux parties de se mettre en état.
À l'audience du 5 juin 2024, M [K] [I] et Mme [W] [B] épouse [I], représentée par leur conseil ont réitéré les demandes de leur acte introductif d’instance.
Au visa des articles 4 et 7c) de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1240 et 1741 du code civil, ils fait valoir que la locataire a quitté le logement sans s’être acquitté des derniers loyers (juillet et août au prorata temporis de l’occupation), que la locataire doit répondre des dégradations et pertes survenant pendant la durée du contrat. S’agissant des demandes reconventionnelles, elle soutient que le trouble de jouissance n’est pas caractérisé, que le logement n’était ni insalubre ni indécent, que les travaux nécessaires ont été effectués, qu’au contraire le logement a été mal entretenu par la défenderesse qui fait preuve de mauvaise foi. Ils ajoutent que l’appartement qui avait été totalement rénové avant la location et doit à nouveau faire l’objet d’une rénovation totale après 23 mois d’occupation seulement.
Mme [H] [M], représentée par son conseil qui a déposé des conclusions demande que M [K] [I] et Mme [W] [B] épouse [I] soient déboutés de leurs demandes et leur condamnation solidaire à lui verser les sommes suivantes :
1750 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie majoré de 10 % par mois de retard depuis septembre 2022,11250 euros au titre du préjudice de jouissance, 960 euros au titre des charges non justifiées,2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. A titre subsidiaire, elle sollicite un délai de 24 mois pour s’acquitter de la dette.
Au visa de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, Mme [H] [M] indique que le bailleur a manqué à ses obligations de délivrance d’un logement décent et en bon état, que le logement bien que rénové lors de l’entrée dans les lieux, le logement présente une humidité importante qu’elle a immédiatement signalée à son bailleur à plusieurs reprises sans que ce dernier ne prenne les mesures adéquates pour y remédier.
Il est renvoyé aux conclusions des parties visées par le greffe et soutenues oralement à l’audience pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 27 septembre 2024, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
Motifs de la décision
Sur la dette locative
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
En l’espèce, M [K] [I] et Mme [W] [B] épouse [I] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 6 août 2022, Mme [H] [M] leur devait la somme de 817, 50 au titre de l’arriéré locatif correspondant au mois de juillet 2022 et au mois d’août 2022 jusqu’au 6.
Mme [H] [M] ne conteste pas ne pas avoir payé ses derniers loyers et n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant sera condamné à payer cette somme à son bailleur.
Sur les réparations locatives
Aux termes des articles 1730 et 1732 du code civil s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. Le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.
L’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.
Le décret n°87-712 du 26 août 1997 définit ainsi les réparations locatives : « travaux d'entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif » et en établit une liste non limitative.
En l’espèce, M [K] [I] et Mme [W] [B] épouse [I] sollicitent la condamnation de Mme [H] [M] au paiement de la somme de 8116 euros au titre des réparations locatives liées notamment à l’humidité, un sol déchiré et troué par endroits, des meubles de cuisine abîmés (charnière cassée notamment, tiroir disloqué). Ils déplorent également la dégradation d’équipement électrique tels que la plaque à induction et la VMC de la salle de bain.
Un état des lieux d’entrée contradictoire a été établi le 13 septembre 2020 .
L’état de lieux de sortie contradictoire a été effectué le 9 août 2022
Il convient dès lors de procéder à une comparaison des deux états des lieux, pour chaque poste de demande d’indemnisation.
Lors de l’entrée dans les lieux, les murs et les sols de l’ensemble des pièces (entrée, séjour, cuisine, fenêtres et pièces d’eau, sont neufs: « peinture blanche et sol thermoplastiques neufs ».
Les équipements de la cuisine sont en état d’usage notamment les trois placards et les deux étagères niches ainsi que la plaque à induction.
Lors de l’état des lieux de sortie, il est indiqué que le mur de l’entrée est complètement imprégné de moisissures, que le reste des murs est en état d’usage, il manque le papier peint sur le mur à gauche de la plaque dans la cuisine. Les murs de la pièce d’eau et de la chambre ainsi que le plafond portent traces de tâches grises et de moisissures.
Il est également indiqué que la porte du placard sous l’évier de la cuisine est cassée au gond du haut, que le plan de travail porte traces de nombreuses rayures, que la façade du placard bas est cassée et sale.
Le sol de la chambre est gondolé et cassé.
Il est également précisé que le contrat d’électricité ayant été résilié, le bon fonctionnement de la plaque à induction n’a pas pu être vérifié.
Sont jointes à l’état des lieux diverses photos de qualité moyenne sur lesquelles on peut voir de nombreuses traces noirâtres à divers endroits de la cuisine pour lesquelles il est difficile de dire s’il s’agit de traces de moisissures ou de saleté. Les photos des plafonds et des murs de la salle de bains et du salon permettent de voir des traces flagrantes d’humidité au niveau des plafonds, des murs et des plinthes.
Les photos du sol du séjour montrent les traces de « gonflement du sol également en lien avec un problème d’humidité excessive.
Les parties s’opposent sur la responsabilité de cette humidité excessive, le bailleur alléguant avoir pris toutes les dispositions pour remédier à ce problème via l’installation de VMC, le lessivage des murs à sa charge et la poste d’un déshumidificateur et en imputant la responsabilité à la négligence de la locataire qui n’a pas suffisamment aéré son logement et l’a sur-occupé, trois personnes vivant dans un studio de 18 m².
Un rapport d’architecte établi le 2 février 2022 dans le cadre d’un rapport sur l’état des façades de la courette, et de l’humidité et des infiltrations d’eau dans les appartements conclut que l’humidité dans le domicile de Mme [M] est provoquée par « le manque de ventilation », le volume d’air pas assez important par rapport au nombre d’occupants, la non conformité de la salle d’eau qui supporte un défaut d’étanchéité et l’absence d’un pare douche et les infiltrations d’eau provenant du mur pignon.
Il résulte donc de ce rapport que les responsabilités seraient en réalité partagées entre les parties sur la cause de cette humidité excessive.
Il ressort des pièces versées aux débats que les époux [I] ont rapidement réagi suite à la première alerte de leur locataire en date du 1er décembre 2020 puisqu’ils justifient de la création d’une aération dans la fenêtre du salon et avoir fait installer la VMC dans la douche (facture FA 0077 du 25 janvier 2021).
Les bailleurs justifient également avoir pris les dispositions pour faire lessiver les murs et installer un déshumidificateur en février 2022 soit deux mois après la seconde alerte de leur locataire pour les problèmes d’humidité et l’apparition de taches noires sur les murs.
Cependant, l’état de l’appartement tel qu’il ressort de l’état des lieux de sortie et alors même qu’un lessivage des murs de début 2022 a été diligenté notamment la multitude de taches d’humidité et de traces de moisissures ne sauraient trouver comme unique explication une négligence de la locataire ou un retard de pose de déshumidificateur et ce d’autant que des projets de travaux d’isolation sont en cours au niveau de la copropriété, que l’architecte a précisé que des infiltrations d’eau provenaient du mur pignons et que la salle d’eau était non conforme comme étant également à l’origine de l’humidité.
En outre, cette problématique est récurrente à cet étage comme en, atteste le voisin de pallier de la locataire qui indique ne pas pouvoir vivre dans son appartement en raison de l’humidité excessive.
L’attestation de M [R] établie le 25 novembre 2022 soit plus de trois mois après l’état des lieux de sortie n’est pas suffisante à démontrer une obstruction volontaire des espaces d’aération par Mme [H] qui par ailleurs n’ont pas été constaté lors de l’état des lieux de sortie.
En conséquence, Mme [H] [M] ne pourra être tenue de supporter le prix de peinture et de réfaction de sols qui ne relèvent pas de sa responsabilité. Les époux [I] ne rapportent pas la preuve d’un dysfonctionnement de la plaque à induction dont le bon état de fonctionnement n’a pas pu être vérifié lors de l’état des lieux de sortie.
Elle ne sera tenue qu’au remplacement des éléments de cuisine dégradées tels que placard sous l’évier de la cuisine cassé au gond du haut, et la façade du placard bas cassée et sale, le reste relevant de l’état d’usure normal non à la charge du locataire.
Elle sera ainsi condamnée à payer au titre des réparations locatives la somme de 775 euros ainsi qu’établi par la facture 2205 de la SARL FRR. Les époux [I] seront déboutés pour le surplus.
Sur le trouble de jouissance
En application de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent ; d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (…).
Aux termes de l’article 1720 dudit code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.
Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…); b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle (…), c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués (…).
Le bailleur est obligé d’assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée pendant la durée du bail et cette obligation ne cesse qu’en cas de force majeure.
En l’espèce, Mme [H] [M] sollicite la condamnation de M [K] [I] et Mme [W] [B] épouse [I] au paiement de la somme de 11 250 euros au titre de leur préjudice de jouissance évalué à 100 % du loyer sur les 18 derniers mois de la location de février 2021 à juillet 2022.
Toutefois, le préjudice de jouissance ne saurait être évalué à 100 % du montant du loyer dans la mesure où il est constant que Mme [H] [M] a vécu dans les lieux sur la totalité de la période, le studio restant habitable. L’insalubrité n’est pas établie dans la présente espèce. Elle a par ailleurs également participé à la persistance du trouble en décalant la pose d’un déshumidificateur après le printemps.
Le préjudice de jouissance de Mme [H] [M] sera fixé à 20 % du loyer sur la période de janvier 2022 à juillet 2022, soit la somme de 875 euros.
Sur la demande au titre des charges et au titre du dépôt de garantie
Mme [H] [M] qui ne justifie pas avoir fait une quelconque demande au titre des charges à son bailleur avant la présente instance sera déboutée de sa demande.
Toutefois, ainsi qu’indiqué par M [K] [I] et Mme [W] [B] épouse [I] la somme de 393 euros lui sera remboursée au titre des charges récupérables au titre de la régularisation intervenue.
S’agissant du dépôt de garantie, il sera restitué au titre de la compensation à la locataire sans que la majoration prévue à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 ne trouve à s’appliquer l ‘état des lieux d’entrée et de sortie supportant des divergences notables et cette dernière étant condamnée au titre des dégradations locatives.
Sur la compensation
Mme [H] [M] est redevable de la somme de 817, 50 euros au titre des arriérés de loyers, la somme de 775 euros au titre des réparations locatives, soit la somme totale de 1592, 50 euros.
M [K] [I] et Mme [W] [B] épouse [I] sont redevables de la somme de 625 euros au titre du dépôt de garantie, de 875 euros au titre du préjudice de jouissance et de 393 euros au titre de la régularisation de charges, soit la somme totale de 1893 euros.
Sur les demandes accessoires
Mme [H] [M], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.
Ils seront en outre condamnés à payer à M [K] [I] et Mme [W] [B] épouse [I] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE Mme [H] [M] à payer à M [K] [I] et Mme [W] [B] épouse [I] les sommes suivantes :
817, 50 euros au titre de l’arriéré locatif ;775 euros au titre des réparations locatives ;
CONDAMNE solidairement M [K] [I] et Mme [W] [B] épouse [I] au paiement à Mme [H] [M] des sommes suivantes :
625 euros au titre du dépôt de garantie, 875 euros au titre du préjudice de jouissance,393 euros au titre de la régularisation de charges
ORDONNE la compensation,
REJETTE toute autre demande ;
DEBOUTE les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE solidairement M [K] [I] et Mme [W] [B] épouse [I] aux dépens ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de plein droit ;
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 21 février 2024, et signé par la juge et le greffier susnommées.
LE GREFFIER LA JUGE
