Tribunal judiciaire, 29 octobre 2024. 24/00422

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS N° RG 24/00422 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-G2DU MINUTE N° : 24/00162 COUR D’APPEL DE [Localité 8] DE [Localité 5] TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-PAUL -------------------- JUGEMENT DU 29 OCTOBRE 2024 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION PARTIES DEMANDEURS : Monsieur [B] [K] [Adresse 1] [Localité 3] Madame [C] [S] épouse [K] [Adresse 1] [Localité 3] Représenté par Me BOURBON AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION DÉFENDEUR : Monsieur [Z] [R] [J] [Adresse 2] [Adresse 7] [Localité 4] Comparant en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Isabelle OPSAHL, Vice-présidente, Assistée de : Cecile CRESCENCE, Greffier, DÉBATS : À l’audience publique du 17 Septembre 2024 DÉCISION : Prononcée par Isabelle OPSAHL, Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Paul, assistée de Cecile CRESCENCE, Greffier, copie exécutoire délivrée aux parties le 30/10/2024 RAPPEL DES FAITS Par acte du 2 février 2009, [B] [K] et [C] [S] épouse [K] (les époux [K]) ont donné à bail, via leur mandataire, à [Z] [R] [J] un local d'habitation (appartement T1), situé [Adresse 6] (Réunion), moyennant un loyer mensuel de 400 euros, provisions sur charges comprises. Des loyers étant demeurés impayés dès 2017, les bailleurs ont délivré, par acte du 27 avril 2024 au locataire un commandement d'avoir à leur payer la somme principale de 4.345,26 euros au titre de la dette locative, ce qui est demeuré sans effet. Par acte du 24 juillet 2024, les époux [K] ont fait citer M. [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de protection de Saint-Paul aux fins de : - constater la résiliation de plein droit du bail par l'effet de la clause résolutoire contractuelle et constater qu'il est occupant sans droit ni titre depuis le 9 juin 2024, et subsidiairement de prononcer la résolution judiciaire du bail, - ordonner sans délais son expulsion et celle de tous occupants de son chef sous astreinte de 50 euros par jour de retard avec au besoin le concours de la force publique, - juger qu'ils seront autorisés à enlever tous leurs biens et effets laissés éventuellement dans le logement à ses frais et risques lesquels seront réputés abandonnés et qu'ils seront libres d'en disposer, - fixer l'indemnité d'occupation à un montant équivalent au loyer et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi et révisable dans les mêmes conditions, à compter du 9 juin 2024, - le condamner à leur payer cette indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux et restitution des clefs, - le condamner à leur payer la somme de 4.764,07 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 4.535,90 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus, somme à parfaire, - le condamner à leur payer la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, - ordonner l'exécution provisoire, - le débouter de toutes ses demandes. L'affaire a été appelée à l'audience du 17 septembre 2024. Les demandeurs ont indiqué que la dette s'élève à 4.908,85 euros au 3 septembre 2024. Ils précisent que s'il y a eu des règlements, ils restent insuffisants. Ils indiquent que l'APL de 185 euros par mois n'est pas suspendue. Le défendeur dit ne pas contester la dette actualisée. Il explique avoir signé un CDD renouvelable de 3 mois pouvant éventuellement déboucher sur un CDI. Il indique avoir toutefois un salaire fluctuant. Il ajoute qu'une demande de FSL est en cours et qu'il devrait être relogé à ce titre. Il sollicite des délais de paiement et propose de régler 136 euros en plus du loyer et des charges. Les demandeurs disent s'opposer à la demande de délais. L'affaire a été mise en délibéré au 29 octobre 2024. Le jugement contradictoire sera rendu par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION SUR LA RÉSILIATION - sur la recevabilité de l'action : Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion par la voie électronique le 25 juillet 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, les demandeurs justifient avoir saisi les services de la CCAPEX le 30 avril 2024, soit dans les délais légaux. L’action est donc recevable. - sur l'acquisition des effets la clause résolutoire : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" . Mais, l'article 24 V de cette même loi ajoute que "le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet". Le bail conclu le 2 février 2009 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à M. [J] le 27 avril 2024 pour la somme hors dépens de 4.345,26 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail, en l'espèce de 2 mois, étaient réunies à la date du 28 juin 2024, et non au 9 juin 2024. L'expulsion de M. [J] et de tout occupant de son chef sera dès lors prononcée dans les conditions fixées au dispositif. Il n'apparaît en revanche pas nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par les bailleurs, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution. Les demandeurs seront dès lors déboutés de leur demande d'astreinte. Il convient de dire que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT Les demandeurs ont actualisé leur créance à l'audience à la somme de 4.908,85 euros au 3 septembre 2024, ce que ne conteste pas devoir M. [J]. M. [J] sera donc condamné au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation à payer aux époux [K] la somme de de 4.908,85 euros au 3 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Les demandeurs seront déboutés du surplus de leurs demande au titre des intérêts comme ayant fortement tardé à réclamer les loyers impayés qui ont à présent atteint une somme importante que les intérêts ainsi demandés auraient encore augmentée. M. [J] sera également condamné à payer aux demandeurs une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent au loyer et aux charges à compter du 4 septembre 2024 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs aux bailleurs ou à leur mandataire. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée prévoir que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative". L'article 24 VII de la même loi modifiée dispose que "Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévus aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet". Compte tenu de ces éléments et du fait que le locataire ne règle pas les loyers courants, il ne pourra bénéficier de délais de paiement conformément à la loi. En outre, sa proposition de régler 136 euros en plus du montant du loyer et des charges n'est pas sérieuse puisqu'il ne règle précisément ni loyers ni charges, mais quelques sommes très ponctuellement, et ce quasiment dès l'origine. Il sera donc débouté de sa demande de délais de paiement. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES Il convient de relever que si une dette locative existe depuis 2017, il est surprenant de constater que les demandeurs ont attendu qu'elle devienne particulièrement conséquente pour assigner M. [J] en paiement. Il n'apparaît donc pas inéquitable de laisser à leur charge les frais irrépétibles par eux engagés, ce d'autant plus que M. [J] n'a que de faibles revenus. Ils seront donc déboutés de leur demande de ce chef. En revanche, M. [J] sera condamné aux dépens qui comprendront le coût de l'assignation (65,74 euros), du commandement de payer (190,64 euros), de la notification à la préfecture et à la CCAPEX et de l'expulsion si elle a lieu, faute de départ volontaire. Il est rappelé que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant dans le bail conclu le 2 février 2009 entre, d'une part, [B] [K] et [C] [S] épouse [K] et, d'autre part, [Z] [R] [J], concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 6] (Réunion), sont réunies à la date du 28 juin 2024 ; ORDONNE en conséquence à [Z] [R] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés à [B] [K] et [C] [S] épouse [K] ou à leur mandataire dès la signification du présent jugement ; DIT qu’à défaut pour [Z] [R] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, [B] [K] et [C] [S] épouse [K] pourront faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, 15 JOURS après la signification d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique; DEBOUTE [B] [K] et [C] [S] épouse [K] de leur demande d'astreinte ; DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ; CONDAMNE [Z] [R] [J] à verser à [B] [K] et [C] [S] épouse [K] au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation la somme de 4.908,85 euros au 3 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; CONDAMNE [Z] [R] [J] à verser à [B] [K] et [C] [S] épouse [K] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent au loyer et aux charges à compter du 4 septembre 2024 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs aux bailleurs ou à leur mandataire ; DEBOUTE [B] [K] et [C] [S] épouse [K] du surplus de leurs demandes et de leur demande au titre des frais non répétibles ; DEBOUTE [Z] [R] [J] de sa demande de délais de paiement ; CONDAMNE [Z] [R] [J] aux dépens qui comprendront le coût de l'assignation (65,74 euros), du commandement de payer (190,64 euros), de la notification à la préfecture et à la CCAPEX et de l'expulsion si elle a lieu ; RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 29 octobre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la vice-présidente, et la greffière (faisant fonction). La greffière, La vice-présidente,