Tribunal judiciaire, 24 février 2025. 20/02748

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION B JUGEMENT N° Enrôlement : N° RG 20/02748 - N° Portalis DBW3-W-B7E-XL3Q AFFAIRE : Mme [G] [W] (Me Florence RICHARD) C/ S.A. UNICIL (la SELARL UGGC AVOCATS) Rapport oral préalablement fait DÉBATS : A l'audience Publique du 20 Janvier 2025 COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré Président : Madame Corinne MANNONI, Vice-Président Greffier : Madame Inès MOUSSA, lors des débats A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 24 Février 2025 Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 24 Février 2025 PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 24 Février 2025 Par Madame Corinne MANNONI, Vice-Président Assistée de Madame Sylvie PLAZA, Greffier NATURE DU JUGEMENT contradictoire et en premier ressort NOM DES PARTIES DEMANDERESSE Madame [G] [W] née le 29 Avril 1969 à [Localité 4] de nationalité Française, demeurant [Adresse 6] représentée par Me Florence RICHARD, avocat au barreau de MARSEILLE C O N T R E DEFENDERESSES S.A. UNICIL dont le siège social est sis [Adresse 1], société anonyme, immatriculée sous le numéro RCS Marseille 573 620 754, en la personne de son représentant légal y siégeant domicile représentée par Maître Clarisse BAINVEL de la SELARL UGGC AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE S.A. PROMOLOGIS immatriculée au RCS de TOULOUSE sous le n°690 802 053, dont le siège social est “LES PONTS JUMEAUX” sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège représentée par Maître Sylvain DAMAZ de l’AARPI ADSL, avocats au barreau de MARSEILLE et par Maître Mathieu SPINAZZÉ, avocat au barreau de TOULOUSE FAITS ET PROCEDURE Par acte du 14 décembre 2016, la SA PROMOLOGIS a conclu un contrat de réservation avec la société SCCV PUGET TERREIN, promoteur de l’opération de construction immobilière. Par contrat de vente en état futur d’achèvement du 13 septembre 2017, la SCCV PUJET TERREIN a vendu l’ensemble immobilier dénommé LE MONTEGO BAY à la SA PROMOLOGIS. En mai 2018, un traité d’apport partiel de capital a été régularisé. Il prévoyait que la SA PROMOLOGIS apportait à la SA UNICIL SOCIETE ANONYME D'HABITATION A LOYER MODERE sa branche d’activité relative à l’acquisition, la construction et la gestion de logements sociaux locatifs, de logements sociaux commerciaux ou autres implantés dans la région SUD PROVENCE-ALPES-COTE D’AZUR. Une des conditions suspensives de ce traité était l’obtention de l’agrément du Préfet. Le 28 juin 2018, les assemblées générales de la SA PROMOLOGIS et de la SA UNICIL SOCIETE ANONYME D'HABITATION A LOYER MODERE ont approuvé l'apport partiel d'actif. Par arrêté en date du 31 décembre 2018, le Préfet des BOUCHES DU RHONE a donné son agrément à l'opération. * Par acte du 20 mars 2017, la SA PROMOLOGIS a conclu avec [G] [W] un contrat préliminaire à un contrat de location accession pour un appartement T3 et un parking situés dans un ensemble immobilier dénommé LE MONTEGO BAY sis [Adresse 5] à [Localité 3]. Ce contrat prévoyait qu’un projet d’acte de location accession soit envoyé le 30 septembre 2018 et qu’il soit signé dans les 45 jours de la notification. Le 27 septembre 2018, [G] [W] a conclu avec la SA UNICIL SOCIETE ANONYME D'HABITATION A LOYER MODERE une convention temporaire portant sur cet appartement et sur ce parking dans l'attente de la publication au bureau des hypothèques du transfert de propriété généré par l'apport partiel d'actifs de la SA PROMOLOGIS au profit de la SA UNICIL SOCIETE ANONYME D'HABITATION A LOYER MODERE. Suivant acte notarié en date du 25 juillet 2019, le contrat de location accession a été conclu entre [G] [W] et la SA UNICIL SOCIETE ANONYME D'HABITATION A LOYER MODERE. Le 22 octobre 2019, la SA UNICIL SOCIETE ANONYME D'HABITATION A LOYER MODERE a informé [G] [W] qu'à compter du 26 novembre 2019 elle pouvait faire la levée d'option et elle lui a demandé de lui retourner un document selon lequel elle renonçait à toute action à son encontre en contrepartie de la prise en charge des frais de notaire à hauteur de 6.000,00 Euros. Par lettre recommandée AR en date du 05 février 2020, [G] [W] a mis la SA UNICIL SOCIETE ANONYME D'HABITATION A LOYER MODERE en demeure d'indemniser son préjudice à hauteur de la somme de 15.224,00 Euros. * Par acte en date du 20 février 2020, invoquant sa responsabilité contractuelle, [G] [W] a assigné la SA UNICIL SOCIETE ANONYME D'HABITATION A LOYER MODERE aux fins qu'elle soit condamnée à lui verser: - la somme de 12.224,00 Euros au titre du préjudice financier - la somme de 3.000,00 Euros au titre du préjudice moral, - la somme de 3.000,00 Euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile. Par acte en date du 23 novembre 2021, [G] [W] a appelé la SA PROMOLOGIS en garantie, la SA UNICIL SOCIETE ANONYME D'HABITATION A LOYER MODERE indiquant qu'à la date limite de l'envoi du projet de location et de cession, elle était tiers au contrat. [G] [W] fait valoir : - que la SA UNICIL SOCIETE ANONYME D'HABITATION A LOYER MODERE avait engagé sa responsabilité en raison du retard d'exécution, - que la SA UNICIL SOCIETE ANONYME D'HABITATION A LOYER MODERE avait reconnu sa responsabilité en effectuant une proposition d'indemnisation en proposant de prendre à sa charge la totalité des frais de notaire, - qu'elle avait refusé cette proposition en ce que son préjudice était plus important, - que la SA UNICIL SOCIETE ANONYME D'HABITATION A LOYER MODERE avait été son seul interlocuteur. * La SA UNICIL SOCIETE ANONYME D'HABITATION A LOYER MODERE conclut au débouté, faisant valoir : - qu'elle était tiers au contrat à la date d'exécution de l'obligation prévue par le contrat préliminaire à un contrat de location accession, soit le 30 septembre 2018, en ce que les conditions suspensives du traité d'apport d'actifs avaient été réalisées le 31 décembre 2018, - que [G] [W] avait signé un contrat d'occupation précaire qui prévoyait une redevance mensuelle d'un montant de 689,00 Euros et qu'elle ne pouvait pas prétendre être indemnisée de ce chef, - que les autres préjudices n'étaient pas justifiés, - que [G] [W] avait refusé sa proposition d'indemnisation, - que [G] [W] avait été avisée du retard dû au délai de délivrance de l'agrément de la Préfecture. Reconventionnellement, elle demande la somme de 3.000,000 Euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile. * La SA PROMOLOGIS conclut au débouté, faisant valoir : - que, selon traité d'apport partiel de capital en date du 28 juin 2018, elle avait cédé à la SA UNICIL SOCIETE ANONYME D'HABITATION A LOYER MODERE sa branche d'activité relative aux logements sociaux, - que les actions en responsabilité nées d'une branche d'activité absorbée devaient être dirigées contre la société bénéficiaire de l'apport, - que la date de réalisation d'une condition suspensive ne conditionnait pas la date de prise d'effet de l'apport, - que la date de prise d'effet était la date de la dernière assemblée générale ayant approuvé l'opération, en l'espèce le 28 juin 2018, - que, subsidiairement, [G] [W] ne justifiait pas de son préjudice. Reconventionnellement, la SA PROMOLOGIS demande que [G] [W] soit condamnée à lui verser la somme de 3.000,000 Euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile. * MOTIFS - Sur la procédure En l'absence d'opposition des parties, il est de l'intérêt d'une bonne administration de la Justice de révoquer l'ordonnance de clôture, d'accueillir les conclusions notifiées par [G] [W] le 22 juillet 2024 et de clôturer à nouveau. - Sur le débiteur de l'obligation La SA PROMOLOGIS a transmis à la SA UNICIL SOCIETE ANONYME D'HABITATION A LOYER MODERE sa branche d’activité relative à l’acquisition, la construction et la gestion de logements sociaux locatifs, de logements sociaux commerciaux ou autres implantés dans la région SUD PROVENCE-ALPES-COTE D’AZUR. Les actions en responsabilité nées de la branche d'activité apportée doivent être dirigées contre la société bénéficiaire de l'apport. Le traité d’apport partiel prévoyait les conditions suspensives suivantes : - Approbation par l’assemblée générale extraordinaire des actionnaires de la SA UNICIL SOCIETE ANONYME D'HABITATION A LOYER MODERE, condition réalisée le 28 juin 2018, - Approbation par l’assemblée générale extraordinaire des actionnaires de la SA PROMOLOGIS, condition réalisée le 28 juin 2018, - Agréments par Messieurs le Préfet de Haute Garonne et le Préfet des Bouches du Rhône, condition réalisée le 31 décembre 2018. Le traité d'apport partiel d'actif est entré en vigueur au moment de la réalisation de la dernière condition suspensive, à savoir l'agrément des préfets qui est intervenu le 31 décembre 2018. Le contrat préliminaire à un contrat de location accession a été conclu 20 mars 2017 entre [G] [W] et la SA PROMOLOGIS. La date butoir pour l'envoi du projet d'acte authentique, soit le 30 septembre 2018, prévue dans le contrat préliminaire n'a pas de portée juridique, la responsabilité du vendeur trouvant sa source dans le contrat de location accession. L'acte authentique de location accession est en date du 25 juillet 2019. Cet acte se substituait au contrat préliminaire. Le vendeur indiqué est la SA UNICIL SOCIETE ANONYME D'HABITATION A LOYER MODERE. Le cocontractant de [G] [W] est donc la SA UNICIL SOCIETE ANONYME D'HABITATION A LOYER MODERE et non la SA PROMOLOGIS qui sera mise hors de cause. - Sur la responsabilité de la SA UNICIL SOCIETE ANONYME D'HABITATION A LOYER MODERE [G] [W] invoque l'article 1231-1 du Code Civil qui prévoit : Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. Le contrat préliminaire auquel s'est substitué l'acte authentique prévoyait que les bien immobiliers devaient être livrés au plus tard au cours du deuxième trimestre 2018. Le projet d'acte de cession devait être notifié au plus tard le 30 septembre 2018 et l'acte authentique signé dans les 45 jours suivant cette notification. La levée d'option pouvait intervenir passé un délai de 4 mois à compter de l'état des lieux entrant. L'acte authentique devait donc être signé au plus tard le 15 novembre 2018. Il a été établi le 25 juillet 2019. La SA UNICIL SOCIETE ANONYME D'HABITATION A LOYER MODERE ne conteste pas réellement le principe de sa responsabilité qui résulte du retard dans la réalisation de l'opération. Elle a du reste reconnu devoir indemniser [G] [W] puisque, par lettre recommandée AR en date du 09 mai 2019, elle a proposé de prendre en charge les différents frais, soit la somme de 6.000,00 Euros. La responsabilité de la SA UNICIL SOCIETE ANONYME D'HABITATION A LOYER MODERE sera dès lors retenue. [G] [W] est entrée dans les lieux le 27 septembre 2018 dans le cadre de la convention d'occupation temporaire qui a été établie dans l'attente de la publication du transfert de propriété généré par l'apport partie d'actif. [G] [W] a manifesté son intention de lever l'option dès le 04 février 2019. Toutefois, en l'absence d'établissement de l'acte authentique en raison du retard imputable à la SA UNICIL SOCIETE ANONYME D'HABITATION A LOYER MODERE, cette entrée dans les lieux ne faisait pas courir le délai de 4 mois. La SA UNICIL SOCIETE ANONYME D'HABITATION A LOYER MODERE a indiqué que le point de départ du délai se situait au jour de la signature du contrat de location accession, soit le 25 juillet 2019. La levée d'option est intervenue le 09 décembre 2019. Elle aurait pu intervenir 4 mois après l'entrée dans les lieux, soit le 28 janvier 2019 si l'opération s'était déroulée sans retard. la demande de remboursement des indemnités d'occupation est fondée dans son principe et dans son montant. [G] [W] est née le 29 avril 1969. L'acte authentique a été établi le 25 juillet 2019, soit après l'anniversaire des 50 ans de [G] [W], ce qui a eu pour conséquence une augmentation du taux de l'assurance. La demande formée de ce chef apparaît également fondée dans son principe et dans son montant. Le Tribunal admet l'existence d'un préjudice moral résultant des préoccupations engendrées par le retard de réalisation de l'opération et par la présente procédure qui a duré 5 ans. Il sera alloué à [G] [W] la somme de 3;000,00 Euros à titre de dommages et intérêts de ce chef. - Sur les autres chefs de demandes Il convient d'allouer à [G] [W] la somme équitable de 3.000,00 Euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile. Il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de la SA UNICIL SOCIETE ANONYME D'HABITATION A LOYER MODERE les frais irrépétibles par elle exposés. L'équité commande de ne pas mettre à la charge de [G] [W] les frais irrépétibles exposés par la SA PROMOLOGIS. Il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire du présent jugement. * PAR CES MOTIFS LE TRIBUNAL STATUANT en matière civile ordinaire, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi, REVOQUE l'ordonnance de clôture en date du 23 octobre 2023, ADMET les conclusions notifiées par [G] [W] le 22 juillet 2024, CLOTURE à nouveau, * MET la SA PROMOLOGIS hors de cause, REJETTE la demande formée par la SA PROMOLOGIS sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile à l'encontre de [G] [W], * CONDAMNE la SA UNICIL SOCIETE ANONYME D'HABITATION A LOYER MODERE à verser à [G] [W] : - la somme de 12.224,00 Euros au titre du préjudice financier - la somme de 3.000,00 Euros au titre du préjudice moral, - la somme de 3.000,00 Euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, REJETTE la demande formée par la SA UNICIL SOCIETE ANONYME D'HABITATION A LOYER MODERE sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, REJETTE toute autre demande, DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire du présent jugement, CONDAMNE la SA UNICIL SOCIETE ANONYME D'HABITATION A LOYER MODERE aux dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au Greffe de la Troisième Chambre section B du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE le 24 février 2025. LE GREFFIER                                         LE PRESIDENT