Texte intégral
TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE SAINT DENIS
[Adresse 3]
[Localité 7]
Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 9]
REFERENCES : N° RG 23/00722 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YKPG
Minute : 24/00136
Société ADOMA
Représentant : Me Sylvie JOUAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0226
C/
Monsieur [L] [F]
Représentant : Me Renée RIMBON, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 55
Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me Sylvie JOUAN
Copie délivrée à :
Me Renée RIMBON NGANGO
Le
ORDONNANCE DE REFERE
DU 06 Mai 2024
Ordonnance rendue par décision Contradictoire et en premier ressort et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 06 Mai 2024;
par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Anaïs MEHAL, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 25 Mars 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection assistée de Madame Anaïs MEHAL, greffier ;
ENTRE DEMANDEUR(S) :
Société ADOMA
[Adresse 5]
[Localité 6]
représentée par Me Sylvie JOUAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0226
D'UNE PART
ET DÉFENDEUR(S) :
Monsieur [L] [F]
[Adresse 4]
[Localité 8]
comparant, assisté de Me Renée RIMBON NGANGO, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 55
Aide juridictionnelle N°C-93008-2023-009078 du 16 Novembre 2023
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous seing privé en date du 3 novembre 2016, la SAEM ADOMA a donné en location une chambre meublée à Monsieur [L] [F] située dans le foyer-logement du [Adresse 4], pour une redevance mensuelle de 380,95 euros, hors prestations obligatoires.
Suspectant un hébergement non autorisé de tiers, la SAEM ADOMA a mis en demeure Monsieur [L] [F] de faire cesser cet hébergement, par lettre recommandée avec avis de réception datée du 6 mars 2023, distribuée le 15 mars 2023. Elle a ensuite obtenu l'autorisation de faire procéder à un constat, suivant ordonnance du juge des contentieux de la protection de Saint-Denis du 3 juillet 2023, constat dressé le 26 juillet 2023.
Par acte de commissaire de justice en date du 18 octobre 2023, la SAEM ADOMA a fait assigner Monsieur [L] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny, siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis, statuant en référé, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de résidence liant les parties,
- ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,
- condamner Monsieur [L] [F] à lui payer une provision au titre de l’indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant de la redevance si le contrat de résidence s'était poursuivi,
- condamner le défendeur à lui payer la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, la SAEM ADOMA reproche au défendeur d'héberger des tiers sans autorisation et en méconnaissance des articles 9 et 10 du règlement intérieur ainsi que de l'article 8 du contrat de résidence, malgré une mise en demeure visant la clause résolutoire insérée au contrat de résidence délivré le 6 mars 2023.
A l'audience du 25 mars 2024 après un premier renvoi ordonné lors de l’audience du 13 novembre 2023, la SAEM ADOMA, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, précisant que le défendeur reconnaît héberger sa famille, et s’en est rapportée quant à la demande d’octroi de délais pour quitter les lieux.
Monsieur [L] [F] a comparu en personne assisté de son conseil, et à sollicité le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement. Il demande au juge :
- de lui accorder les plus larges délais pour quitter les lieux soit 12 mois,
- de déclarer que le montant de l’indemnité d’occupation sera fixé au montant du loyer,
- de débouter le bailleur de sa demande au titre des frais irrépétibles et des dépens.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 6 mai 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend, et, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.
A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [L] [F] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.
Sur la résiliation du titre d'occupation
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.
En matière de logement-foyer plus précisément, en application de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
- inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
- cessation totale d'activité de l'établissement ;
- cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré.
Les dispositions de l'article R.633-9 du code de la construction et de l'habitation encadrent par ailleurs le droit pour la personne logée d'héberger pendant une période totale ne pouvant excéder six mois par an, un ou des tiers, selon les caractéristiques des logements et les conditions de sécurité, pour une période maximale de trois mois par an pour une même personne hébergée et prévoient l'obligation de déclarer la présence et l'identité des personnes accueillies ainsi que leurs dates d'arrivée et de départ.
L'article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis :
a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.
b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité.
Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par commissaire de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d'un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795).
L'article 8 du contrat de résidence rappelle les règles du code de l'habitation et de la construction applicables concernant l'hébergement de tiers et limite à une seule personne le nombre de personnes pouvant être hébergée par un même résidant, pour une période maximale de trois mois par an, après avertissement préalable obligatoire du responsable de la résidence. Cet article rappelle que tout hébergement exercé en dehors des règles est formellement interdit. Par ailleurs, le règlement intérieur régulièrement reçu par le locataire suivant envoi du 25 novembre 2016 précise que le résidant qui consentirait à une sur-occupation des lieux devrait y mettre fin sous 48 h après mise en demeure faite par lettre recommandée avec accusé de réception. Ce même article ainsi que le règlement intérieur ajoutent que "le résidant est tenu d'occuper personnellement le logement mis à sa disposition et de n'en consentir l'occupation à aucune tierce personne, à quelque titre que ce soit, partiellement ou en totalité, à titre onéreux ou à titre gratuit (...)".
Le commissaire de justice relate pourtant dans son procès-verbal de constat du 26 juillet 2023 que Monsieur [L] [F] héberge dans son logement son épouse et ses trois enfants en bas âge, en violation des dispositions précitées. A l’audience, il a confirmé continuer à héberger sa famille, faute de trouver un autre logement.
Ces éléments confirment que Monsieur [L] [F] héberge des tiers dans les lieux sans déclaration au responsable de la SAEM ADOMA, ni respect des dispositions de l'article R.633-9 du code de la construction et de l'habitation et du règlement intérieur concernant la durée maximale d'hébergement et le nombre de personnes hébergées, ce qui constitue un trouble manifestement illicite.
Le contrat de résidence contient une clause résolutoire rappelant que le gestionnaire peut résilier de plein droit le contrat en cas d'inexécution par le résidant de l'une des obligations lui incombant au regard du contrat ou manquement grave ou répété au règlement intérieur et que la résiliation ne produit effet qu'un mois après la date de notification. La SAEM ADOMA a précisément mis Monsieur [L] [F] en demeure de mettre fin à l'hébergement de tiers, par lettre recommandée du 6 mars 2023 et distribuée le 15 mars 2023. La résiliation de plein droit du contrat de résidence sera constatée à la date du 6 avril 2023, de ce seul fait.
Monsieur [L] [F] étant sans droit ni titre depuis le 7 avril 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.
Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux
Aux termes des dispositions combinées des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d'exécution, Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.
Cette disposition n'est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l'article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.
Les deux premiers alinéas du présent article ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manouvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
La durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.
L’article R412-3 du même code dispose à cet égard que pour l'application des dispositions de l'articleL. 412-3, le juge peut accorder les délais qui y sont prévus même d'office.
En l'espèce, Monsieur [L] [F] justifie avoir formé une demande de logement social depuis le 19 mars 2019, renouvelée chaque année, et bénéficie d’une ordonnance du 4 novembre 2022 du tribunal administratif de Montreuil enjoignant au préfet d’assurer son logement sous astreinte de 600 euros par mois de retard.
Il est à jour de ses redevances et justifie de l’état de santé préoccupant d’un de ses enfants ainsi que des problèmes d’asthme.
Toutefois, la suroccupation d’une chambre de 14 mètres carré à 5 personnes porte atteinte à la sécurité des occupants et de l’immeuble.
Au regard de ces éléments, il sera accordé un délai de quatre mois à Monsieur [L] [F] pour quitter les lieux.
Sur la demande en paiement d’une provision au titre de l'indemnité d'occupation
Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
En l'espèce, Monsieur [L] [F] sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 7 avril 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s'était poursuivi.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [L] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.
L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse,
Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 3 novembre 2016 entre la SAEM ADOMA et Monsieur [L] [F] concernant la chambre située au [Adresse 4] sont réunies à la date du 6 avril 2023 ;
Ordonnons en conséquence à Monsieur [L] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés ;
Accordons à Monsieur [L] [F] un délai de quatre mois à compter du prononcé de la présente décision pour quitter les lieux ;
Disons qu’à défaut pour Monsieur [L] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés à l’issue ce délai, la SAEM ADOMA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
Condamnons Monsieur [L] [F] à verser à la SAEM ADOMA une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d'un montant équivalent à celui du loyer et des prestations obligatoires, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 7 avril 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;
Disons n'y avoir lieu au paiement d'une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamnons Monsieur [L] [F] aux dépens ;
Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge et le greffier susnommés.
Le greffier, Le juge.
