Cour d'appel, 25 juin 2024. 23/00873

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 4 ARRET DU 25 JUIN 2024 (n° , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/00873 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CG5MH Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Octobre 2022 -Juge des contentieux de la protection de PARIS - RG n° 22/01546 APPELANT Monsieur [N] [M] Né le 17 juillet 1964 à [Localité 5] (Chine) [Adresse 2] [Localité 3] Représenté par Me Fariza SAFI, avocat au barreau de PARIS, toque : E1781 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/035737 du 28/11/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS) INTIMÉE S.A. HABITAT SOCIAL FRANCAIS Immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro B 308 455 468 [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Dominique BOUTIERE de l'AARPI SKDB Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : L0168 COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 mai 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Monsieur Claude CRETON, président magistrat honoraire et Madame Marie MONGIN, conseiller. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le delibere de la Cour, composée de : Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre Madame Marie MONGIN, conseiller Monsieur Claude CRETON, président magistrat honoraire Greffier, lors des débats : Mme Aurély ARNELL ARRÊT : - Contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE M. [M] est locataire d'un logement que lui a donné à bail le 9 septembre 2003, la société L'Habitat social français, situé à [Adresse 2]. Invoquant l'indécence du logement, M. [M] a assigné la société Habitat social et sollicité sa condamnation : - à le reloger dans un appartement équivalent et, à défaut, le reloger pendant la durée des travaux suivants ; * suppression des odeurs ; * correction de l'emplacement du robinet mitigeur sous évier, à défaut l'autoriser à réaliser ces travaux dont le coût avancé sera déduit du loyer ; * réparer un mur endommagé, changer une plinthe pourrie et le tuyaux d'alimentation en eau de la cuisine ; * réparer les fissures du plafond et à la jonction du mur et du plafond ; * réfection des murs et du sol de l'appartement endommagé par plusieurs dégâts des eaux ; * reprendre les malfaçons affectant l'installation des trois garde-corps des deux balcons et repeindre ensuite le sol et la paroi des deux balcons ; * clôturer la cloison séparatrice du balcon ; - à signer un constat amiable de dégât des eaux suite au sinistre de janvier 2022 ; - à lui remettre l'intégralité de l'indemnité d'assurance suite au dégât des eaux survenu durant l'année 2014 ; - à démonter l'ancienne porte d'entrée métallique entre le hall et l'entrée ; - à ne pas verrouiller à clé la fenêtre du couloir du dixième étage afin de permettre l'aération des parties communes et d'assurer la sécurité en cas d'incendie ; - à réduire le loyer de 30 %, soit 159 euros par mois, en compensation de la diminution du hall de l'immeuble et la privation de jouissance de la cour avec jardin ; - à effectuer les démarches auprès de la société Verspieren, courtier d'assurance, afin d'interrompre la prescription de l'indemnisation jusqu'à achèvement des travaux de remise en état du mur du séjour à la suite du dégât des eaux du 17 décembre 2019 ; - à prendre en charge son assurance habitation ; - à installer un entrebâilleur sur chaque fenêtre afin de remédier au vice de conception de la construction, à défaut, l'autoriser à réaliser ces travaux à ces frais avancés à déduire du loyer ; Il a également demandé au tribunal d'ordonner la compensation des créances réciproques et de lui accorder des délais de paiement pour régler la somme restant due au titre du commandement de payer du 24 mars 2022 ; A titre subsidiaire, il a sollicité la condamnation de la société Habitat social à réaliser les travaux de reprise des malfaçons de l'installation des trois garde-corps sur les deux balcons, au plus tard pendant les prochains travaux de ravalement de la façade et de l'autoriser à clôturer la paroi séparatrice du balcon à ses frais. Il a réclamé enfin la condamnation de la société Habitat social à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement du 18 octobre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a : - condamné la société L'Habitat social à faire procéder, dans l'appartement loué à M. [M], aux travaux de remplacement du revêtement du sol de la cuisine tel que préconisé par le cabinet Elex dans un rapport du 15 mars 2022, sous astreinte provisoire de 30 euros par jour de retard passé un délai de trois mois suivant la signification du jugement ; - débouté M. [M] de ses autres demandes ; - débouté la société L'Habitat social de sa demande reconventionnelle de dommages-intérêts. M. [M] a interjeté appel de ce jugement dont il demande l'infirmation, sauf en ce qu'il condamne la société Habitat social à remplacer le revêtement du sol de la cuisine et déboute celle-ci de sa demande de dommages-intérêts. A titre principal, il demande à la cour d'ordonner une expertise et, à titre subsidiaire, de condamner la société Habitat social : - à le reloger dans un appartement équivalent et, à défaut, le reloger pendant la durée des travaux suivants : * suppression des odeurs ; * correction de l'emplacement du robinet mitigeur sous évier, à défaut l'autoriser à réaliser ces travaux dont le coût avancé sera déduit du loyer ; * réparer un mur endommagé, changer une plinthe pourrie et le tuyau d'alimentation en eau de la cuisine ; * réparer les fissures du plafond et à la jonction du mur et du plafond ; * réfection des murs et du sol de l'appartement endommagé par plusieurs dégâts des eaux ; * reprendre les malfaçons affectant l'installation des trois garde-corps des deux balcons et repeindre ensuite le sol et la paroi des deux balcons ; * clôturer la cloison séparatrice du balcon ; - à signer un constat amiable de dégât des eaux suite au sinistre de janvier 2022 ; - à lui remettre l'intégralité de l'indemnité d'assurance suite au dégât des eaux survenu durant l'année 2014 ; - à démonter l'ancienne porte d'entrée métallique entre le hall et l'entrée ; - à ne pas verrouiller à clé la fenêtre du couloir du dixième étage afin de permettre l'aération des parties communes et d'assurer la sécurité en cas d'incendie ; -à réduire le loyer de 30 %, soit 159 euros par mois, en compensation de la diminution du hall de l'immeuble et la privation de jouissance de la cour avec jardin ; - à effectuer les démarches auprès de la société Verspieren, courtier d'assurance, afin d'interrompre la prescription de l'indemnisation jusqu'à achèvement des travaux de remise en état du mur du séjour à la suite du dégât des eaux du 17 décembre 2019 ; - à prendre en charge son assurance habitation ; -à installer un entrebâilleur sur chaque fenêtre afin de remédier au vice de conception de la construction, à défaut, l'autoriser à réaliser ces travaux à ces frais avancés à déduire du loyer ; - à lui payer la somme de 37 500 euros et la somme de 11 000 euros à titre de dommages-intérêts. Il demande en outre à la cour d'ordonner la compensation des créances réciproques et delui accorder des délais de paiement pour régler la somme restant dû au titre du commandement de payer du 24 mars 2022 ; A titre subsidiaire, il sollicite la condamnation de la société Habitat social à réaliser les travaux de reprise des malfaçons de l'installation des trois garde-corps sur les deux balcons, au plus tard pendant les prochains travaux de ravalement de la façade et de l'autoriser à clôturer la paroi séparatrice du balcon à ses frais. La société L'Habitat social français conclut à l'irrecevabilité de la demande d'expertise et demande à la cour d'écarter des débats les pièces numéros 9, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 47, 63, 64, 65, 74, 75, 76 et 79 du bordereau qui ne lui ont pas été communiquées, de confirmer le jugement et, compte tenu de l'impossibilité d'exécuter le jugement la condamnant à remplacer le revêtement de sol, de l'exonérer de cette condamnation. Elle réclame en outre la condamnation de M. [M] à lui payer la somme de 1 500 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. MOTIFS DE L'ARRÊT Considérant qu'il convient de déclarer recevable la demande d'expertise qui, si elle relève de la compétence du magistrat de la mise en état, peut également être formée devant la cour, alors même qu'elle ne l'avait pas été en première instance ; qu'il convient cependant de rejeter cette demande qui ne doit pas avoir pour effet de pallier la carence de M. [M] dans l'administration de la preuve, alors que celui-ci, sur qui pèse la charge de la preuve des faits propre à fonder ses prétentions, avait la possibilité d'établir les faits allégués par d'autres éléments, notamment en les faisant constater par un commissaire de justice ; Considérant que la société L'Habitat social français affirme que certaines pièces figurant au bordereau de M. [M] et dans le dossier de pièces remis à la cour ne lui ont pas été communiquées sans justifier cette allégation ; qu'il n'y a donc pas lieu d'écarter ces pièces des débats ; 1 - Sur les demandes de M. [M] - Sur la demande de suppression des odeurs Considérant que les premières réclamations adressées au bailleur par M. [M] remontent à 2013 ; que le 18 avril 2013, le service technique de l'habitat de la ville de [Localité 4] a indiqué avoir constaté lors d'une enquête effectuée le 21 février 2013 'une odeur d'humidité dans le cabinet d'aisances provenant de la gaine technique derrière le WC' et précisé que ces odeurs pouvaient être dues à 'un défaut d'étanchéité de la canalisation d'évacuation du WC' ou 'de la bouche d'aération du cabinet d'aisances par refoulement, bien que le conduit collectif de ventilation semble assurer un tirage suffisant' ; que par lettre du 25 avril 2013, la société L'Habitat social français a informé la commune avoir fait procéder au curage de l'ensemble des colonnes de l'immeuble et indiqué que depuis cette intervention, M. [M] ne s'est plus plaint de la persistance d'odeurs ; que lors d'une nouvelle visite effectuée le 17 février 2016, le service technique de l'habitat a constaté que 'la descente d'eaux usées est probablement fuyarde, ce qui engendre le dégagement d'odeurs nauséabondes de moisi' ; que la société Aquadim, à la demande de la société L'Habitat social français, est alors intervenue le 11 novembre 2017 ; qu'elle a indiqué que ces odeurs provenaient d'une 'mauvaise isolation du toit qui laisse une infiltration d'eau et donc de la condensation stagnante', ainsi que d' 'un mauvais réglage des bouches de VMC', nécessitant des travaux d'isolation du toit et un réglage des bouches de VMC ; que suite à une nouvelle visite du 3 janvier 2019, le service technique de l'habitat a constaté 'd'importantes odeurs (...) détectées dans le cabinet d'aisance à proximité des colonnes communes sous coffrages' ; que si M. [M], se plaignant de la persistance de ces odeurs, a assigné la société L'Habitat social français le 8 octobre 2020, aucune des pièces qu'il produit n'établit que ces odeurs subsistent alors que dans ce cas il aurait pu le faire aisément constater en faisant à nouveau appel au service technique de l'habitat ou par un commissaire de justice ; qu'il convient de rejeter ce chef de la demande ; - Sur l'insuffisance du chauffage Considérant que M. [M] fait état du dysfonctionnement du chauffage et de plaintes de l'ensemble des locataires remontant à 2014 et des informations adressées à la société L'Habitat social français à sa demande par les locataires signalant avoir rencontré des problèmes de chauffage lors de sa remise en service au début de l'hiver ; que M. [M] ne démontre pas qu'il n'a pas été remédié depuis 2014 au mauvais fonctionnement du chauffage alors qu'en outre, le dernier document, d'ailleurs non daté mais dont il est indiqué par M. [M] qu'il remonte au début de l'hiver de l'année 2021, avait seulement valeur de sondage auprès des locataires afin de renseigner le chauffagiste sur les problèmes rencontrés lors de la mise en service du chauffage, ce document précisant d'ailleurs à l'intention des locataires que 'quelques colonnes n'ont pas encore été ouvertes' et que 'si la température n'est pas assez élevée, c'est normal car il y a une sonde extérieure qui régule les températures en journée' encore très douces ; qu'il y a lieu de rejeter la demande de M. [M] qui ne rapporte pas la preuve de l'insuffisance du chauffage dans son appartement ; - Sur les travaux de remise en état suite à un dégât des eaux survenu en 2014, causé par la défectuosité d'un radiateur du séjour  Considérant que M. [M] demande à la cour de condamner la société L'Habitat social français à lui verser l'indemnité d'assurance d'un montant de 4 116,63 euros qu'elle a perçue ; que M. [M] n'explique pas à quel titre il est fondé à percevoir cette indemnité destinée à permettre à la société L'Habitat social français d'effectuer les travaux de remise en état des dégâts causés par ce sinistre alors qu'il ne conteste pas avoir perçu de son assureur une somme de 975 euros correspondant au coût des travaux à sa charge ; que la demande de M. [M] n'est pas fondée ; - Sur la modification de l'installation des garde-corps sur les deux balcons et de la clôture séparant les balcons de son appartement de l'appartement voisin Considérant que M. [M] fait valoir que les garde-corps font saillie à l'intérieur des balcons dont ils réduisent la surface et que la cloison reste ouverte en haut, en bas et à gauche, ce qui permet le passage des animaux de son voisin ; que, cependant, M. [M] ne rapporte pas la preuve que ces garde-corps et cette cloison ne sont pas conformes aux normes en vigueur ; qu'il y a lieu de rejeter cette demande ; - Sur la demande de relogement Considérant que M. [M], qui fait état de la nécessité de réaliser dans l'appartement d'importants travaux de réparation des dégradations causées par des travaux en toiture et des dégâts des eaux ne justifie pas, dans le cas où de tels travaux devraient être réalisés, de la nécessité d'un relogement ; que cette demande est dépourvue de tout fondement ; - Sur la demande de correction du mauvais positionnement du robinet de l'évier de la cuisine d'installation d'un entre-bailleur entre chaque fenêtre et porte-fenêtre Considérant que M. [M] fait valoir que le positionnement du robinet-mitigeur de l'évier, installé face à l'égouttoir alors qu'il aurait dû être installé face à la cuve, est gênant car en le tournant à droite ou à gauche, il utilise la place destinée à la vaisselle ; qu'il ajoute que la pose d'un entre-bailleur entre chaque fenêtre ou porte-fenêtre éviterait qu'elles s'entrechoquent lorsqu'elles sont ouvertes ; qu'en l'absence de démonstration l'existence de malfaçons, cette demande doit être rejetée ; - Sur la demande de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance causé par l'existence d'odeurs nauséabondes et pas le mauvais fonctionnement du chauffage ; Considérant que la cour ayant précédemment constaté que ces désordres n'étaient pas établis, la demande de dommages-intérêts n'est pas fondée ; - Sur la demande relative au verrouillage à clef de la fenêtre du couloir Considérant que M. [M] fait valoir que la société L'Habitat social français doit laisser cette fenêtre déverrouillée afin de permettre l'aération des parties communes ; que la société L'Habitat social français fait valoir que cette fenêtre a été fermée pour des raisons de sécurité afin d'éviter un appel d'air en cas d'incendie et sa propagation ; que cette demande doit être rejeté en l'absence de motif sérieux justifiant d'interdire la fermeture de cette fenêtre ; - Sur la demande de réduction de 30 % du loyer et de démontage de l'ancienne porte d'entrée Considérant que M. [M] fait valoir que la surface du hall de l'immeuble a été réduite suite à l'installation de la loge de la gardienne et d'un local de vélos et qu'à la suite de la fermeture du hall, l'ancienne porte entre le hall et l'entrée est devenue inutile ; que la diminution de la surface du hall pour réaliser des ouvrages utiles à l'ensemble des locataire ne justifie pas une réduction du loyer ; qu'en outre, M. [M] ne justifie d'aucun droit lui permettant d'ordonner à la société L'Habitat social français de supprimer une porte située dans les parties communes de l'immeuble ; - Sur la demande aux fins d'interruption de la prescription de l'action en indemnisation par l'assureur de la société L'Habitat social français suite au sinistre du 17 décembre 2019 Considérant que M. [M] fait valoir qu'à défaut d'interruption la prescription sera acquise le 26 avril 2023 ; que M. [M] n'est pas fondé à exiger de la société L'Habitat social français qu'elle interrompe un délai de prescription d'une action dont elle est la seule bénéficiaire alors qu'il a perçu une indemnité de son assureur, sous déduction de la franchise que la société L'Habitat social français déclare accepter de prendre en charge ; - Sur la demande de délais et de compensation Considérant que M. [M] fait valoir qu'il a réglé en trop une somme de 126,28 euros au titre des loyers ; qu'il ajoute que, condamné à payer une somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, la société L'Habitat social français lui a fait délivrer un commandement de payer aux fins de saisie-vente le 24 mars 2022 sans l'avoir préalablement invité à payer cette somme, ce qui a engendré des frais inutiles dont il sollicite le remboursement ; qu'il demande à la cour d'ordonner la compensation de ces sommes avec celles dues à la société L'Habitat social français et, à défaut, de lui accorder les plus larges délais de paiement ; que la société L'Habitat social français ayant déclaré ne pas s'opposer à la demande de compensation, il convient d'y faire droit ; - Sur la demande de prise en charge par la société L'Habitat social français de l'assurance habitation Considérant que M. [M] fait valoir que son contrat d'assurance a été résilié à la suite des nombreux sinistres qu'il a été contraint de déclarer à son assureur ; qu'il demande à la cour de mettre à la charge du bailleur la prime due au titre du nouveau contrat d'assurance qu'il devra souscrire et de lui allouer une somme de 1 000 euros en réparation de son préjudice moral ; qu'en sa qualité de locataire, M. [M] est tenu de souscrire une assurance habitation dont le coût ne peut être mis à la charge de son bailleur ; - Sur les autres demandes Considérant que M. [M] demande, dans le dispositif de ses conclusions, la condamnation de la société L'Habitat social français, sous astreinte, à réparer le mur de la cuisine, de changer les plinthes et les tuyaux d'alimentation en eau, à réparer les fissures au plafond et à la jonction du mur et du plafond causés lors des travaux de réparation de la toiture, à réaliser toute réfection nécessaire sur les murs et le sol de l'appartement ; que ces demandes, qui figurent dans le dispositif mais n'ont pas été expliquées dans les motifs des conclusions, doivent être rejetées faute de justification de leur bien fondé ; 2 - Sur les demandes de la société L'Habitat social français Considérant que la société L'Habitat social français demande à être 'exonérée' de la condamnation à remplacer le revêtement de sol défectueux prononcée par le tribunal en raison de l'impossibilité à exécuter cette condamnation ; que, cependant, elle n'explique ni ne justifie cette impossibilité et doit donc être déboutée de cette prétention : Considérant que l'exercice d'une action en justice constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à indemnisation que dans le cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol ; qu'en l'espèce, la société L'Habitat social français ne rapporte pas la preuve d'une telle faute et sera en conséquence déboutée de sa demande de dommages-intérêts. PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement , Confirme le jugement en toutes ses dispositions ; Y ajoutant, Ordonne la compensation entre la créance de M. [M] sur la société L'Habitat social français d'un montant de 126,28 euros et celle de la société L'Habitat social français sur M. [M] ; Déboute M. [M] ses autres demandes ; Déboute la société L'Habitat social français de ses demandes ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. [M] et le condamne à payer à la société L'Habitat social français la somme de 1 000 euros ; Le condamne aux dépens. Le greffier, La présidente,