Cour de cassation, 05 mars 2020. 19-16.026

CIV. 3 JT COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 5 mars 2020 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10121 F Pourvoi n° N 19-16.026 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 5 MARS 2020 1°/ M. E... I..., domicilié [...] , 2°/ M. O... I..., domicilié [...] , 3°/ M. P... I..., domicilié [...] , tous trois pris en qualité d'héritiers de N... K..., veuve I..., décédée le [...], ont formé le pourvoi n° N 19-16.026 contre l'arrêt rendu le 5 février 2019 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-1), dans le litige les opposant : 1°/ à la société Villa la Gatounière, société civile immobilière, dont le siège est [...] , 2°/ à Mme H... T..., domiciliée [...] , défenderesses à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de M. Pronier, conseiller, les observations écrites de la SCP Boulloche, avocat des consorts I..., de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de la société Villa la Gatounière, après débats en l'audience publique du 28 janvier 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Pronier, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne les consorts I... aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par les consorts I... et les condamne à payer à la SCI Villa la Gatounière la somme de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq mars deux mille vingt. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Boulloche, avocat aux Conseils, pour les consorts I... Le premier moyen de cassation fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné in solidum MM E..., O... et P... I... à payer à la Sci La Gatounière les sommes de 130 000 euros et de 12 000 euros ; Aux motifs que « suivant acte authentique du 29 novembre 2007, reçu par Me C... avec la participation de Me T..., la société civile immobilière la Gatounière a acheté de Mme I... un bien immobilier à Mougins composé notamment de trois constructions. Attendu que se plaignant du dysfonctionnement du réseau d'assainissement, la société civile immobilière a obtenu l'organisation d'une expertise judiciaire, ordonnée par un arrêt de la cour d'appel du 9 avril 2009. Attendu que l'expert a déposé son rapport le 5 janvier 2010. Attendu que dans le compromis passé préalablement à l'acte authentique, le vendeur a déclaré que l'immeuble était raccordé à l'assainissement communal. Que par ailleurs, l'acte passé contient une clause stipulant : « le vendeur déclare sous sa seule responsabilité que l'ensemble immobilier est raccordé à l'assainissement communal. Le vendeur déclare que cet assainissement a fait l'objet d'un contrôle au mois d'août 2007 par l'entreprise inter-services d'assainissement. » Attendu que l'expert note qu'aucune des trois constructions ne bénéficie d'un raccordement au réseau communal et qu'aucune ne dispose d'un assainissement autonome réglementaire ; que le raccordement au réseau communal exige un accord municipal préalable ainsi que des dispositifs constructifs spécifiques, les travaux à réaliser pouvant s'élever à environ 120 000 ou 130 000 €. Attendu que les éléments invoqués pour démontrer que l'acheteur était informé de la réalité du non raccordement au réseau communal sont essentiellement tirés des auditions des notaires réalisées par le tribunal, des mentions des actes et du fait que le gérant de la SCI aurait séjourné dans l'immeuble avant de l'acheter. Mais attendu que les témoignages des notaires ne peuvent être retenus alors d'une part, que l'un d'eux, en l'espèce Me T..., est partie à cette procédure et présentement recherché en responsabilité, d'autre part, que l'acte date de novembre 2007 et que leur audition a été faite presque 7 années après, en septembre 2014, enfin que le témoignage de Me C..., qui était pourtant le rédacteur de l'acte réitératif, n'évoque contrairement à Me T..., à aucun moment, de façon claire, la déclaration du vendeur sur l'existence d'une fosse septique, qu'il parle d'une "erreur matérielle qui s'est sans doute glissée" au moment de la modification du paragraphe et qu'il répond à la question « lors de la signature de l'acte du 29 novembre 2007, le représentant de la société civile immobilière la Gatounière a-t-il été informé du défaut de raccordement au réseau communal? Si j'ai mentionné cette phrase, c'est que le défaut de raccordement a été évoqué ». Que par ailleurs, le gérant de la SCI La Gatounière conteste avoir demeuré dans l'immeuble acheté et que cela ne résulte que de 2 témoignages, qui ne sauraient être considérés comme ayant une portée probante suffisamment convaincante de cette situation alors que l'un des deux témoins a par ailleurs rédigé une attestation à la demande de la SCI dans des termes rendant équivoques ses déclarations sur le séjour de M. X... dans la maison avant la vente. Attendu que la confrontation des mentions de l'acte de vente avec les conclusions de l'expertise caractérise suffisamment, dans ces conditions, le défaut de délivrance invoqué et qu'il ne peut être utilement opposé par les consorts I... : - qu'il s'agirait d'un vice caché dès lors en effet qu'il y a bien de ce chef une absence de concordance entre la chose promise et la chose livrée, d'où il résulte le rejet de tout moyen développé sur ce fondement, - que le raccordement au réseau communal n'était pas un élément déterminant du consentement de l'acheteur vu le fondement donné à l'action relativement au défaut de délivrance, - que l'acquéreur avait été informé du système réellement existant par la mention à l'acte de vente de la visite de l'entreprise inter service d'assainissement au mois d'août 2007, un acheteur profane ne pouvant, en effet, déduire de cette seule précision que la visite concerne nécessairement une fosse septique, - qu'il a été avisé par la mention dans le compromis d'un accord avec les voisins sur un branchement dès lors que cet accord remontait à 1990, - encore que les annonces passées pour la mise en vente en faisaient état dans la mesure où il a acheté sans intermédiaire et où il n'est pas établi qu'il ait eu connaissance de ces annonces, - enfin, qu'il ait eu d'autres moyens d'envisager la réalité de l'équipement litigieux. Qu'aucune clause d'exclusion de responsabilité de ce chef ne peut non plus être invoquée, la seule clause insérée à l'acte privant seulement l'acquéreur de tout recours contre son vendeur au titre de l'état des constructions et des vices cachés comme de l'état du sol ou du sous-sol mais non d'un recours au titre de l'obligation de délivrance de l'immeuble tel qu'il est effectivement décrit dans l'acte. Attendu, en ce qui concerne le préjudice, que la SCI la Gatounière est en droit de demander, à titre de dommages et intérêts, le montant des travaux à acquitter à fin de raccorder la propriété au réseau communal pour rendre le bien conforme à ce qui lui a été vendu, soit, au vu des éléments produits au débats, (expertise et devis) la somme de 130 000 €. Qu'en ce qui concerne le préjudice de jouissance qui est certain, vu les inconvénients de l'installation existante et notamment les odeurs nauséabondes constatées par l'expert, les débordements survenus ainsi que la nécessité d'un entretien plus lourd, il lui sera alloué la somme de 12 000 € » (arrêt p. 4 à 6) ; 1/ Alors que le fait qu'un immeuble ne soit pas raccordé au réseau public d'assainissement, contrairement aux déclarations du vendeur, et ne dispose pas d'un assainissement autonome réglementaire, le rend impropre à sa destination et caractérise un vice caché ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a relevé que l'ensemble immobilier vendu n'était pas raccordé au réseau communal d'assainissement et ne bénéficiait pas d'un assainissement autonome réglementaire ; qu'en décidant que cette absence de réseau réglementaire raccordé au réseau communal ne caractérisait pas un vice caché, la cour d'appel a violé les articles 1184, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, et 1641 du Code civil ; 2/ Alors que le rappel, dans un acte de vente, d'une autorisation donnée antérieurement au vendeur, implique que cette autorisation est toujours d'actualité ; qu'en l'espèce, dans leurs conclusions d'appel (p. 13 & 14), les consorts I... ont fait valoir que le contrat de vente rappelait les termes d'un acte du 10 octobre 1990 autorisant Mme I... à brancher les canalisations d'eaux usées de sa villa sur le réseau que devait réaliser la Sci Les Collines de Vaumare, pour en déduire que la Sci La Gatounière était parfaitement informée de l'absence de raccordement au réseau d'assainissement communal ; qu'en décidant que cette mention d'un accord avec les voisins sur un branchement était sans incidence dès lors que l'accord remontait à 1990, la cour d'appel a violé les articles 1184, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, et 1641 du Code civil. Le second moyen de cassation fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté l'action de MM Gilles, Christian et Pascal I... contre Me Siccardi en garantie de leur condamnation à payer à la Sci La Gatounière les sommes de 130 000 euros et de 12 000 euros ; Aux motifs qu'« en ce qui concerne la responsabilité de Me Siccardi, le notaire a commis une faute en ce que reconnaissant avoir été informé de l'existence de la fosse septique, au moins après le compromis et au jour de l'acte réitératif auquel il participait, même s'il n'en est pas le rédacteur, il ne démontre pas en avoir avisé l'acquéreur et qu'il a ainsi participé à un acte qui mentionne un raccordement au réseau communal, inexistant, cette mention ne pouvant résulter, vu les observations ci-dessus, d'une simple erreur matérielle. Que cette faute n'est cependant pas en lien de causalité avec les préjudices revendiqués par la SCI La Gatounière à son encontre, à savoir, le coût des travaux à engager pour rendre le bien conforme, ni les autres chefs de préjudices invoqués tenant à la jouissance de leur bien, aux manoeuvres de Mme I... et aux pertes locatives. Attendu que les consorts Gilles, Pascal et Christian I..., qui viennent aux droits de Mme I..., justifient, par la production de l'acte notarié du 6 décembre 2017, de leurs qualité d'héritier; qu'aucun moyen d'irrecevabilité ne peut donc leur être opposé par le notaire; qu'en revanche, la faute du notaire n'a pas, non plus de lien causal avec les condamnations ci-dessus prononcées contre les consorts BEDER au titre de la réparation du préjudice consécutif au défaut de conformité; que leur demande de relevé et garantie contre le notaire sera donc rejetée » (arrêt p. 6) ; Alors que le notaire doit indemniser tous les préjudices causés par sa faute ; qu'en l'espèce, la cour a débouté les consorts I..., condamnés envers la Sci Gatouniere à raison du défaut de conformité affectant l'immeuble vendu à cette dernière présenté à tort dans l'acte de vente comme raccordé au réseau communal d'assainissement, de leur appel en garantie contre Me Siccardi, notaire ayant participé à l'acte de vente, au motif d'une absence de causalité entre sa faute et le préjudice subi par les consorts I... du fait de leur condamnation ; que la cour a pourtant retenu que la faute de Me T... résultait de ce qu'informée de l'existence de la fosse septique avant la signature de l'acte authentique de vente, elle n'en avait pas avisé l'acquéreur et avait participé à un acte mentionnant un raccordement à un réseau communal inexistant ; qu'il s'en suit que la condamnation des consorts I... envers leur acquéreur, motivée précisément par la mention inexacte d'un raccordement au réseau communal, était bien la conséquence de cette faute ; qu'en rejetant le recours en garantie contre le notaire, la cour n'a donc pas tiré les conséquences légales de ses constatations, en violation de l'article 1382, devenu 1240, du code civil.