Cour de cassation, 01 juillet 2014. 13-16.700

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, pris en ses troisième et quatrième branches : Vu les articles 8 et 46 de la loi du 10 juillet 1965, et l'article 455 du code de procédure civile ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 10 janvier 2013), que par acte du 2 septembre 2008, M. et Mme X... ont vendu divers lots de copropriété à M. et Mme Y... qui, soutenant que la superficie du bien était inférieure à celle mentionnée à l'acte de vente, les ont assignés en diminution du prix ; que M. et Mme X... ont assigné en intervention forcée la société Général services contrôles qui a établi le certificat de mesurage du 5 octobre 2007 ; Attendu que pour débouter M. et Mme Y... de leur demande, la cour d'appel retient qu'aucun élément fiable et pertinent ne permet de dire que le local dit d'entrée est hors surface privative, et qu'en ce qui concerne les autres locaux, rien ne permet de dire que le certificat de mesurage établi le 6 janvier 1999 est plus fiable que celui du 5 octobre 2007 ; Qu'en statuant ainsi, sans rechercher quelle était la nature du palier au regard des stipulations du règlement de copropriété, et sans répondre aux conclusions de M. et Mme Y... qui se prévalaient du nouveau mesurage de l'office réalisé le 11 mai 2009 par la société Général contrôle services, inférieur de 4,49 mètres carrés à la surface mentionnée dans son certificat du 5 octobre 2007, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; PAR CES MOTIFS CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 10 janvier 2013, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence autrement composée ; Condamne M. et Mme X... et la société Général services contrôles aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme X... à payer à M. et Mme Y... la somme de 3 000 euros ; rejette les demandes de M. et Mme X... et de la société Général contrôles services ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier juillet deux mille quatorze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Bouzidi et Bouhanna, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Y.... LE POURVOI REPROCHE A L'ARRET ATTAQUE D'AVOIR débouté Monsieur et Madame Y... de leur demande tendant, sur le fondement de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, à la condamnation des époux X... à leur payer la somme de 57.218,02 ¿ au titre d'une réduction de prix de l'immeuble vendu par ces derniers ; AUX MOTIFS QUE la surface litigieuse mentionnée dans le titre des époux Y... est de 175,73 m² ; compte tenu de la tolérance du vingtième ou de % résultant de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, il sera admis une différence de 8,7865 m², de sorte que la surface réelle de l'appartement ne doit pas être inférieure à 166,9435 m² ; pour justifier de la différence de surface, les époux Y... se prévalent du certificat de mesurage établi par Foncier Expertise le 6 janvier 1999, certificat qui était annexé à l'acte de vente précédent du 29 mai 2000 ; il n'est pas contesté qu'aucune transformation de l'appartement constitutif du lot 223 de la copropriété n'est intervenue entre le 6 janvier 1999 et le 2 septembre 2008 ; ce certificat Foncier Expertise du 6 janvier 1999 est ainsi libellé : « entrée 6,70 m², hall 12,70 m², dégagement 12,10 m², séjour 35,90 m², bureau 12,90 m², chambre 1 14 m², chambre 2 11,10 m², chambre 3 11,20 m², chambre 49,60 m², office 10,30 m², cabinet toilette 3,40 m², bains1 4,70 m², bains 23,60 m², WC 1,20 m², cuisine 10,60 m², penderies 4,30 m², total : 164,30 m² » ; la surface mentionnée à l'acte du 2 septembre est de 175,73 m² ; le certificat GENERAL SERVICES CONTROLES du 5 octobre 2007 est ainsi libellé ; « entrée 6,70 m², hall 15,09 m², dégagement 14,87 m², séjour 35,96 m², bureau : 13,48 m², chambre1 13,46 m², chambre2 11,52 m², chambre3 13,13 m², chambre4 14,46 m², office 14,50 m², salle de bains toilettes 4,76 m², cuisine 10,60 m², couloir 4,76 m², toilettes 1,72 m², total 175,73 m² » ; la comparaison des deux certificats permet de constater que certaines pièces ne sont pas dénommées exactement de la même façon ; le local dénommé entrée est mesuré exactement de la même façon dans les deux cas ; par contre une différence de 2,32 m² apparaît pour le hall ; la différence de surface d'une chambre correspond clairement aux penderies mentionnées dans le premier certificat et non dans le deuxième ; par contre un local de couloir de 4,76 m² est ajouté dans le deuxième ; une différence importante de 4,20 m² apparaît pour le local dit office ; rien ne permet de dire que le premier certificat de mesurage est plus fiable que le second certificat ; les époux Y... estiment que le local dit « entrée » n'avait pas à être intégré dans le mesurage alors qu'il serait une partie commune ; à cet égard, il convient de constater que le certificat du 5 octobre 2007 dont ils se prévalent retenait pourtant ce local d'entrée, et d'ailleurs pour exactement la même surface que le certificat suivant ; les documents initiaux de 1971 au moment de la construction des lieux évoquent un appartement de sept pièces principales, réunissant les lots 329 et 211, qui devrait avoir une superficie de 164,38 m² ; il convient de noter que cette superficie indicative n'a pas été alors mesurée et que les dispositions de la loi Carrez du 18 décembre 1996 n'existaient pas encore, de sorte que la surface indiquée ne correspond pas forcément à ce qui sera la surface au sens de la loi intervenue depuis ; aucun élément fiable ne permet de dire que ce local dit d'entrée est hors surface privative ; en ce qui concerne les autres locaux, rien ne permet de dire qu'un certificat est plus fiable qu'un autre ; il appartenait aux époux Y... de faire procéder à une expertise préalablement à la saisine du tribunal, ce qu'ils n'ont pas cru devoir faire ; à ce stade de la procédure, l'expertise n'est pas demandée et en tout état de cause ne peut être un moyen de suppléer à la carence d'une partie à l'administration de la preuve ; les époux Y... ne justifient pas de leur demande (arrêt, pages 5 et 6) ; ALORS D'UNE PART QUE le juge ne peut méconnaître l'objet du litige, déterminé par les prétentions respectives des parties ; qu'en l'espèce, il résulte des conclusions respectives des parties que, devant la Cour d'appel, les vendeurs et les acquéreurs ne se sont opposés que sur le mesurage de l'office, qui diffère selon que l'on se réfère au document de la société FONCIER EXPERTISE du 6 janvier 1999 ou au certificat de la société GENERAL SERVICES CONTROLES du 5 octobre 2007, et son correctif du 9 juin 2009, d'une part, et sur le point de savoir si le palier de l'entrée devait ou non être inclus dans les parties privatives du bien vendu, d'autre part ; que, dès lors, en relevant d'une part que la comparaison des deux certificats révèle que certaines pièces n'y sont pas dénommées exactement de la même façon et que des différences de surface apparaissent, concernant notamment les chambres, le couloir et l'office, d'autre part que rien ne permet de dire qu'un certificat est plus fiable qu'un autre, pour en déduire que les exposants ne démontrent pas l'existence d'une différence de surface justifiant l'application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, quand les parties n'avaient nullement débattu de ces divergences, hormis celles concernant les deux points susvisés, la cour d'appel qui méconnu les termes du litige, a violé l'article 4 du code de procédure civile ; ALORS D'AUTRE PART QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'en l'espèce, il résulte des conclusions respectives des parties que, devant la Cour d'appel, les vendeurs et les acquéreurs ne se sont opposés que sur le mesurage de l'office, qui diffère selon que l'on se réfère au document de la société FONCIER EXPERTISE du janvier 1999 ou au certificat de la société GENERAL SERVICES CONTROLES du 5 octobre 2007, et son correctif du 9 juin 2009, d'une part, et sur le point de savoir si le palier de l'entrée devait ou non être inclus dans les parties privatives du bien vendu, d'autre part ; qu'en relevant d'office d'une part que la comparaison des deux certificats révèle que certaines pièces n'y sont pas dénommées exactement de la même façon et que des différences de surface apparaissent, concernant notamment les chambres, le couloir et l'office, d'autre part que rien ne permet de dire qu'un certificat est plus fiable qu'un autre, pour en déduire que les exposants ne démontrent pas l'existence d'une différence de surface justifiant l'application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, quand les parties n'avaient nullement débattu de ces divergences, hormis celles concernant les deux points susvisés, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ; ALORS DE TROISIEME PART QU'en se bornant à énoncer, par une formule lapidaire, qu'aucun élément fiable ne permet de dire que le local dit d'entrée est hors surface privative, pour en déduire que les exposants ne rapportent pas la preuve du bien fondé de leur demande en réduction de prix, sans rechercher, comme elle y était invitée par les conclusions d'appel des exposants, d'une part s'il ne résultait pas des dispositions du règlement de copropriété que les paliers figurent au nombre des parties communes de l'immeuble, d'autre part si cette nature de partie commune n'était pas indifférente à la jouissance privative qu'en a un copropriétaire, de sorte que la qualification de partie commune du palier litigieux ne résultait pas, indépendamment des mentions figurant dans les documents de mesurage produits au débat, de la teneur et de la force obligatoire du règlement de copropriété, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, et au regard de l'article 8 de la même loi ; ALORS ENFIN QU'en se bornant à énoncer que s'agissant des locaux autres que le palier, rien ne permet de dire qu'un certificat est plus fiable qu'un autre, pour en déduire que les exposants ne rapportent pas la preuve du bien fondé de leur demande en réduction de prix, sans répondre au chef péremptoire des conclusions d'appel des acquéreurs, qui faisaient notamment valoir que la surface de l'office, initialement évaluée à 14,5 m² dans le certificat dont se prévalaient les vendeurs, établi le 5 octobre 2007 par la société GENERAL SERVICES CONTROLES, avait été ramenée à 10,01 m² aux termes d'un mesurage rectificatif opéré par cette même société, ce qui était de nature à démontrer le bien fondé de la thèse des appelants, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.