Tribunal judiciaire, 28 mars 2025. 24/09246

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 10] Service des contentieux de la protection [Adresse 5] [Localité 2] JUGEMENT DU 28 Mars 2025 N° RG 24/09246 - N° Portalis DBYC-W-B7I-LLAH Jugement du 28 Mars 2025 N° : 25/303 OPH ARCHIPEL HABITAT C/ [S] [G] [I] EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE à OPH ARCHIPEL COPIE à la PREFECTURE Au nom du Peuple Français ; Rendu par mise à disposition le 28 Mars 2025 ; Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ; Audience des débats : 17 Janvier 2025. Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 28 Mars 2025, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. ENTRE : DEMANDEUR : OPH ARCHIPEL HABITAT [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Mme [M] [W], munie d’un pouvoir ET : DEFENDEUR : Mme [S] [G] [I] [Adresse 6] [Adresse 9] [Localité 4] non comparante, ni représentée EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 5 juillet 2006, l'établissement ARCHIPEL HABITAT a consenti un bail d’habitation à Mme [S] [G] [I] sur des locaux situés au [Adresse 8] à [Localité 11], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 171,36 euros. Par acte de commissaire de justice du 1er septembre 2023, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1943,87 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire. Par décision du 29 novembre 2023, la commission de surendettement des particuliers d’Ille et Vilaine a décidé d’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire au bénéfice de la locataire. Sur recours du bailleur, par jugement en date du 25 juin 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes a constaté la mauvaise foi de Mme [S] [G] [I] et l’a déclaré non éligible au bénéfice de la procédure de surendettement des particuliers. La caisse d'allocations familiales a été informée de la situation de Mme [S] [G] [I] le 16 mai 2024. Par assignation du 19 novembre 2024, l'établissement ARCHIPEL HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [S] [G] [I] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : − une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, − 2.776,72 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, − 50 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 21 novembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. L’affaire a été appelée à l'audience du 17 janvier 2025. A cette date, l'établissement ARCHIPEL HABITAT a comparu représentée par Mme [M] [W] dument munie d’un pouvoir. Soutenant oralement les termes de son assignation, au visa de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1103, 1231-6, 1728, 1224 et suivants du Code civil, et 514 du Code de procédure civile, l'établissement ARCHIPEL HABITAT maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 16 janvier 2025, s'élève désormais à 6.652,15 euros. L'établissement ARCHIPEL HABITAT considère qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Au soutien de ses prétentions, l'établissement ARCHIPEL HABITAT expose que la locataire ne règle pas ses loyers, qu’elle n’a pas régularisé la dette locative malgré les démarches amiables entreprises et la délivrance d’un commandement de payer. Elle ajoute que la locataire aurait quitté le territoire pendant plusieurs mois. Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [S] [G] [I] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. En application de l’article 473 du Code de procédure civile, la décision sera réputée contradictoire. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIFS DE LA DECISION En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences 1.1. Sur la recevabilité de la demande L'établissement ARCHIPEL HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Il justifie également avoir saisi la caisse d'allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail et l’expulsion Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du Code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 1er septembre 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 1.943,87 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 2 novembre 2023. Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l'établissement ARCHIPEL HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant. Faute pour ARCHIPEL HABITAT de justifier du départ effectif des lieux par la locataire, ou de toute autre circonstance justifiant la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du Code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux. 1.3 Sur l’indemnité d’occupation En application de l’article 1240 du Code civil, en cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 292,24 euros. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 2 novembre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'établissement ARCHIPEL HABITAT ou à son mandataire. 2. Sur la dette locative Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Enfin, aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. En l’espèce, les conditions particulières applicables au contrat de location précisent que le loyer et les charges sont payables chaque mois à terme échu dès réception de l’avis d’échéance. L'établissement ARCHIPEL HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 16 janvier 2025, Mme [S] [G] [I] lui devait la somme de 6.652,15 euros, soustraction faite des frais de procédure. Malgré l’absence de comparution de la locataire, laquelle n’apporte de fait aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, la créance du bailleur sera arrêtée à celui-ci. En effet, ce montant tient compte des indemnités d’occupation allouées, lesquelles étaient demandées dans leur principe dans l’assignation. En conséquence, Mme [S] [G] [I] sera condamnée à payer l'établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 6.652,15 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 16 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 2.776,72 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus. 3. Sur les demandes accessoires En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Mme [S] [G] [I], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 50 euros à la demande de l'établissement ARCHIPEL HABITAT concernant les frais non compris dans les dépens, en application de l’article 700 du Code de procédure civile. Il sera rappelé qu’en application de l'article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 1er septembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 5 juillet 2006 entre l'établissement ARCHIPEL HABITAT, d’une part, et Mme [S] [G] [I], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 7]) à [Localité 11] est résilié depuis le 2 novembre 2023, DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [S] [G] [I], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement, ORDONNE à Mme [S] [G] [I] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 8] à [Localité 11] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, CONDAMNE Mme [S] [G] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 292,24 euros (deux cent quatre-vingt-douze euros et vingt-quatre centimes) par mois, DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 2 novembre 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire, CONDAMNE Mme [S] [G] [I] à payer à l'établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de la somme de 6.652,15 euros (six mille six-cent-cinquante-deux euros et quinze centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 16 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 2.776,72 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, CONDAMNE Mme [S] [G] [I] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 1er septembre 2023 et celui de l'assignation du 19 novembre 2024, CONDAMNE Mme [S] [G] [I] à payer à l'établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 50 euros (cinquante euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 mars 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge