Cour d'appel, 09 novembre 2023. 21/09742

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRET DU 09 NOVEMBRE 2023 (n° , 6 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/09742 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDXES Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Avril 2021 -Juge des contentieux de la protection de [Localité 5] - RG n° 11-20-401 APPELANTE S.A. IMMOBILIERE 3F [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Hela KACEM de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocat au barreau de PARIS, toque : A0220 INTIME Monsieur [E] [F] [Adresse 2] [Localité 4] Représenté par Me Lucille VALLET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque: 173 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Octobre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : François LEPLAT, président Anne-Laure MEANO, présidente Aurore DOCQUINCOURT, conseiller Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE ARRET : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Anne-Laure MEANO au lieu et place de François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 26 août 2014, la SA Immobilière 3F a donné à bail à M. [E] [F] un appartement situé16 [Adresse 6]. Par ailleurs, par jugement réputé contradictoire du 16 décembre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin a, notamment, condamné la SA Immobilière 3F à payer à Mme [G], sa locataire, la somme de 2.500 euros en réparation de son préjudice de jouissance du fait de l'agression dont elle a été victime en octobre 2019 de la part de son voisin, M. [F]. Selon ce jugement, la société bailleresse régulièrement convoquée par lettre recommandée avec accusé de réception n'a pas comparu. Se référant à ces faits, par acte d'huissier du 28 août 2020, la SA Immobilière 3F a fait assigner M. [E] [F] en résiliation du contrat de location pour manquements graves aux obligations du bail, et notamment à l'obligation de jouissance paisible des lieux loués, expulsion, paiement d'une indemnité d'occupation. Elle a sollicité, en outre, que M. [E] [F] soit condamné à la garantir de la condamnation prononcée par le jugement du 16 décembre 2020. Elle a précisé que lors de l'audience ayant précédé le jugement du 16 décembre 2020, elle n'était pas présente et qu'elle a interjeté appel de la condamnation prononcée. Devant la cour, les conclusions écrites de la société ne mentionnent pas le sort de cet appel; oralement son conseil a indiqué à la cour qu'il avait été déclaré irrecevable en raison du taux du ressort. Par jugement contradictoire entrepris du 12 avril 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin a ainsi statué : Déboute la SA Immobilière 3F de l'ensemble de ses demandes ; Déboute M. [E] [F] de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts; Dit n'y avoir lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Rappelle l'exécution provisoire ; Condamne la SA Immobilière 3F aux dépens. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu l'appel interjeté le 25 mai 2021 par la SA Immobilière 3F ; Vu les dernières conclusions remises au greffe le 11 février 2022 lesquelles la SA Immobilière 3F demande à la cour de : Infirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté la SA Immobilière 3F de l'ensemble de ses demandes, dit n'y avoir lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile et l'a condamnée aux dépens, Statuant a nouveau Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de location consenti à M. [E] [F] pour manquements graves aux obligations du bail, et notamment à l'obligation de jouissance paisible des lieux loués, Ordonner l'expulsion de M. [E] [F], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance du commissaire de police et de la force publique et d'un serrurier si besoin est, Dire que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L433-1, L433-2, R433-1 à R 433-7, R441-1, R 442-1 et R451-1 à R451-4 du code des procédures civiles d'exécution, Condamner M. [E] [F] au paiement des loyers et charges devenus, le cas échéant, exigibles jusqu'à la date de la résiliation du bail, sans préjudice des loyers et charges qui seraient dus à la date de l'audience, Fixer l'indemnité mensuelle d'occupation au montant de la quittance locative à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la reprise effective des lieux et Condamner M. [E] [F] à due concurrence, Condamner M. [F] à garantir la SA Immobilière 3F des condamnations prononcées à son encontre par le jugement du 16 décembre 2020 et à payer à la SA Immobilière 3F une somme de 3.000 euros, Débouter M. [F] de son appel incident et de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions contraires et confirmer le jugement déféré en ce qu'il l'a débouté de sa demande de condamnation de la SA Immobilière 3F à lui payer la somme de 800 euros en réparation du préjudice moral allégué, Condamner M. [E] [F] au paiement de la somme de 2 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamner M. [E] [F] aux entiers dépens, lesquels seront directement recouvrés, pour ceux-là concernant, par Maître Héla Kacem, avocat aux offres de droit, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,. Vu les dernières conclusions remises au greffe le 19 novembre 2021 au terme desquelles M. [E] [F] forme appel incident et demande à la cour de : Confirmer le jugement rendu le 12 avril 2021 par le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Pantin en ce qu'il a débouté la société immobilière 3 F de l'intégralité de ses demandes, Infirmer le jugement rendu le 12 avril 2012 en ce qu'il a débouté M. [F] de sa demande de condamnation de la SA Immobilière 3F à lui verser la somme de 800 euros en réparation de son préjudice moral, En conséquence, Condamner la SA Immobilière 3F à verser à M. [F] la somme de 800 euros en réparation de son préjudice moral, En tout état de cause, Condamner la SA Immobilière 3F à verser à M. [F] la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outres les entiers dépens à l'instance. Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la résiliation du bail La société immobilière 3F demande d'infirmation du jugement en ce qu'il a rejeté sa demande de résiliation du bail et les demandes subséquentes qu'elle réitère devant la cour. Aux termes de l'article 1184 du code civil dans sa version applicable au contrat litigieux : " La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances." L'obligation de jouissance paisible du lieu par le locataire est prévue par les articles 1728 du code civil et 7 b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs; le locataire ne doit pas causer de troubles ou nuisances aux autres locataires de l'immeuble ou au voisinage immédiat, et il ne doit pas altérer par des dégradations ou des pertes le bien loué, ni le transformer. De manière générale, le preneur est tenu d'user de la chose louée « en bon père de famille" et "raisonnablement"; il doit s'abstenir de tout comportement pouvant nuire au logement donné à bail et à la tranquillité des lieux dans lesquels s'exécute le contrat de bail. Il s'ensuit que le juge peut prononcer la résiliation d'un bail dès lors qu'il est établi qu'un locataire a gravement manqué à ses obligations contractuelles; sa bonne foi dans l'exécution du contrat peut être prise en compte. La cour d'appel qui statue sur le prononcé de la résiliation d'un bail à usage d'habitation doit apprécier la situation au jour de sa décision; les manquements établis devant être suffisamment graves pour justifier la résiliation, il convient , le cas échéant, de tenir compte de toutes les circonstances de la cause intervenues jusqu'au jour de la décision. C'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l'appelant, lequel ne produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a retenu en substance que : -le bailleur se réfère à l'agression que M. [F] aurait commise en octobre 2019 à l'encontre de sa voisine, Mme [G], et produit le dépôt de plainte de cette dernière et copie de certificats médicaux évoquant un hématome avec ecchymose ne nécessitant pas d'hospitalisation et un sentiment de peur, que ces seuls éléments, qui ne sont corroborées par aucun autre, tels que des témoignages ou l'engagement de poursuites pénales, sont insuffisants à caractériser les faits alors qu'en outre aucun autre acte ultérieur n'est allégué ni démontré. La cour ajoute que le jugement du 7 octobre 2020 ayant condamné la bailleresse à payer la somme de 2.500 euros à Mme [G] au titre du trouble de jouissance (qui n'a pas autorité de la chose jugée ce qui n'est d'ailleurs pas allégué) ne fait pas état d'autres pièces justificatives relatives aux faits invoqués que celles émanant de cette locataire et pouvant compléter l'information de la cour ; que de plus, aucun élément complémentaire n'est produit, quatre ans après les faits invoqués, qu'il s'agisse d'éventuelles suites pénales données à la plainte de Mme [G], alors qu'elle avait dénoncé des faits graves de violences avec arme à l'encontre d'une femme enceinte, ou du comportement de M. [F] au sein de l'immeuble litigieux et vis-à-vis du voisinage et faisant état de l'éventuelle persistance de ces troubles de jouissance ou de la survenue d'autres troubles. - M. [F] produit plusieurs attestations dont celle du gardien de l'immeuble évoquant l'absence de difficultés rencontrées avec lui. Au vu de ces éléments, il n'est pas démontré que M. [F] ait commis des manquements à ses obligations contractuelles d'une gravité qui soit de nature à justifier la résiliation du bail. Le jugement sera donc confirmé sur ce point ainsi qu'en ce qu'il a rejeté toutes les demandes subséquentes liée à l'expulsion et à l'appel en garantie formé à l'encontre de M. [F]. Sur la demande de dommages-intérêts de M. [F] au titre du préjudice moral causé par un abus de procédure C'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par M. [F], lequel ne produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a rejeté la demande de dommages-intérêts de M. [F] en l'absence de faute qui lui soit imputable et d'abus de procédure; la cour ajoute que l'erreur commise sur le bien-fondé de ses prétentions par le bailleur n'est pas suffisante pour caractériser cet abus et n'a pas causé à l'intimé un préjudice qui ne soit pas suffisamment réparé par l'octroi d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Le jugement sera donc confirmé. Sur l'article 700 du code de procédure civile Le sens de la présente décision ne justifie pas d'infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et l'article 700 de première instance. S'agissant de l'instance d'appel, il est équitable d'allouer à M. [F] une indemnité de procédure de 1.500 euros. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, Et y ajoutant, Condamne la société immobilière 3F à payer à M. [E] [F] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la société immobilière 3F aux dépens d'appel, Rejette toutes autres demandes. La greffière Pour le président empêché