Tribunal judiciaire, 30 mai 2024. 24/00425

Tribunal de Proximité [Adresse 2] [Localité 5] Tel : [XXXXXXXX01] N° RG 24/00425 - N° Portalis DBZ3-W-B7I-75YXM N° de Minute : JUGEMENT DU : 22 Juillet 2024 S.C.I. DU STADE C/ [V] [Y] REPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT CONTRADICTOIRE du 22 Juillet 2024 DANS LE LITIGE ENTRE : DEMANDEUR(S) La S.C.I. DU STADE, dont le siège social est sis [Adresse 4] Régulièrement représentée par Mme [X] [Z] ET : DÉFENDEUR(S) M. [V] [Y] né le 04 Décembre 1971 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3] comparant COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 30 MAI 2024 Guy DRAGON, Juge des contentieux de la protection, assisté de Christine SCHRICKE, faisant fonction de Greffier COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ Par mise à disposition au Greffe le 22 JUILLET 2024, date indiquée à l'issue des débats par Guy DRAGON, Juge des contentieux de la protection, assisté de Christine SCHRICKE, faisant fonction de Greffier PRESENTATION DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 15 août 2012, la SCI DU STADE a donné à bail à M. [V] [Y] un logement situé au rez-de-chaussée du [Adresse 3] à [Localité 6], moyennant le paiement d'un loyer mensuel initial de 500,00 euros, payable d’avance le septième jour du mois. En présence de loyers impayés, la SCI DU STADE a, par acte de commissaire de justice signifié le 25 août 2023, fait commandement au preneur d'avoir à lui payer la somme de 4166,18 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 30 juillet 2023, outre 204,63 euros de frais, en se prévalant des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de la clause résolutoire de plein droit insérée au bail. Ce commandement a été notifié à la CCAPEX par courrier électronique enregistré le 25 août 2023. Par acte de commissaire de justice signifié le 20 octobre 2023, la SCI DU STADE a fait citer M. [V] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de Montreuil-sur-Mer aux fins : de constater la résiliation du bail consenti à M. [V] [Y] par le jeu de la clause résolutoire en vertu des dispositions de l’article 1741 du code civil et des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, ou à défaut prononcer la résiliation du bail consenti à M. [V] [Y] en vertu de l’article 1343-5 du code civil ;d’ordonner l’expulsion de M. [V] [Y] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;de condamner M. [V] [Y] au paiement :d’une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de deux mois après la délivrance du commandement de quitter les lieux ;de la somme de 3941,33 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer du 25 août 2023, outre les loyers échus et à échoir depuis cette date jusqu’à la résiliation du bail, sous déduction des acomptes éventuellement versés, selon décompte qui sera fourni lors des débats ;de la somme de 450,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;d’autoriser le cas échéant la demanderesse à faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls de M. [V] [Y] ;de condamner M. [V] [Y] en tous les dépens y compris le coût du commandement et de tous actes de procédure diligentés en vue du recouvrement des sommes dues par le débiteur ;de voir ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ; En application des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la Préfecture par voie électronique avec avis de réception du 23 octobre 2023. L'affaire a été appelée pour la première fois à l'audience du 30 mai 2024 où elle a été retenue. La SCI DU STADE, représentée par Mme [X] [Z] dûment munie d’un pouvoir, maintient ses demandes et actualise celle en paiement à la somme de 5888,32 euros au titre des loyers échus au terme du mois de mai 2024. M. [V] [Y], comparant en personne, ne conteste pas la dette locative. Il précise être en invalidité, ne plus exercer d’activité professionnelle et percevoir une pension mensuelle de 1300,00 euros. L’APL lui étant refusé il n’a pas repris le paiement de son loyer courant. Il indique néanmoins avoir eu un rappel de pension ce qui lui a permis de payer la somme de 3300,00 euros. Il demande des délais de paiement si cela est possible et ajoute avoir fait une demande de logement social dernièrement. Le juge a donné lecture du diagnostic social et financier. L'affaire a été mise en délibéré au 22 juillet 2024, par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION Sur la résiliation du bail Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail L'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. En l'espèce, la notification à la CCAPEX est intervenue le 25 août 2023. L'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement prévu au V du présent article. En l'espèce, la notification de l'assignation aux services de la Préfecture est intervenue par voie électronique le 23 octobre 2023, plus de six semaines avant la première audience. L’action en résiliation de bail est recevable. Sur le constat de la résiliation du bail Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu'en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l'initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.   En l’espèce, il est constant que les causes du commandement de payer du 25 août 2023 sont demeurées impayées dans le délai contractuel de deux mois ayant suivi le commandement, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l'article 6 de la Loi du 31 mai 1990. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail au terme de ce commandement de payer soit à compter du 25 octobre 2023. Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges : Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus. Au soutien de sa demande en paiement, le bailleur produit le contrat de bail conclu le 15 août 2012, le commandement de payer du 25 août 2023, un décompte de créance au 30 mai 2024. Au vu de ces pièces, M. [V] [Y] sera condamné au paiement de la somme de 5888,32 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés au 30 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 25 août 2023 sur la somme de 4166,18 euros et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus.   Sur la suspension de la clause résolutoire : Aux termes de l’article 24-V de la Loi du 06 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement de trois ans au plus, au locataire en situation de régler sa dette locative. En l’espèce M. [V] [Y] ne justifie pas avoir repris le paiement intégral de son loyer courant et présente une situation financière obérée à la suite de sa mise en invalidité. Il n’apparait pas en l’état être en situation de payer la dette locative. Dans ce contexte il n’y a pas lieu de lui accorder de délai de paiement. Sur le sort des meubles Les articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivant du code des Procédures civiles d'exécution instituent une procédure particulière relativement aux meubles laissés par les locataires dans les lieux desquels ils sont expulsés. Notamment l'article L.433-1 laisse à la libre appréciation de la personne expulsée le choix du lieu dans lequel ses meubles seront remis à ses propres frais. Ce n'est qu'à défaut de cette indication que l'huissier de justice chargé de l'expulsion pourra entreposer les meubles laissés en un lieu approprié, à charge pour lui d'en dresser inventaire conformément aux dispositions de l'article R.433-1. Il convient par conséquent de renvoyer la bailleresse à respecter les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du Code de procédures civiles d'exécution s'agissant des meubles laissés dans les lieux. Sur l’astreinte Aux termes de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision. En l’espèce les circonstances ne justifient pas qu’il y ait lieu de prononcer une astreinte de telle sorte que la demande du bailleur de ce chef est rejetée. Sur les autres demandes : Sur les dépens Selon l'article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En l'espèce, il convient de dire que M. [V] [Y], succombant à l'instance, supportera la charge des dépens. Sur les frais irrépétibles L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.   Il convient, en tenant compte de la situation économique du défendeur de dire n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La demande en paiement de la somme de 450,00 euros de la bailleresse, de ce chef est en conséquence rejetée. Sur l'exécution provisoireAux termes de l’article 514 du code de procédure civile : « les décisions de première instance sont exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. » Aucun élément de l'espèce ne justifie qu'il soit dérogé au principe de l'exécution provisoire de droit de la présente décision. PAR CES MOTIFS   Le juge des contentieux de la protection, statuant en premier ressort par jugement contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,   DECLARE recevable l'action tendant au constat de la résiliation de bail ; CONDAMNE M. [V] [Y] à payer à la SCI DU STADE la somme de 5888,32 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés au 30 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 25 août 2023 sur la somme de 4166,18 euros et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus ;   DIT n'y avoir lieu à l'octroi de délais de paiement ;   CONSTATE la résiliation du bail relatif au logement situé au rez-de-chaussée du [Adresse 3] à [Localité 6] conclu le 15 août 2012, entre la SCI DU STADE, d’une part et M. [V] [Y], d’autre part ; ORDONNE à M. [V] [Y] de quitter les lieux dès la signification du présent jugement ; DIT qu’à défaut la SCI DU STADE sera autorisée à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique ; CONDAMNE M. [V] [Y] à payer à la SCI DU STADE une indemnité d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été du en cas de maintien du bail, jusqu’à son départ effectif des lieux ; RENVOIE la SCI DU STADE à respecter les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution s'agissant des meubles laissés dans les lieux ; REJETTE la demande d’astreinte de la SCI DU STADE et l’en DEBOUTE ; CONDAMNE M. [V] [Y] au paiement des dépens ; REJETTE la demande en paiement de la somme de 450,00 euros au titre de l’article 700 du code de procedure civile de la SCI DU STADE et l’en DEBOUTE. RAPPELLE que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe, à MONTREUIL-SUR-MER, le 22 juillet 2024 LA GREFFIERE, LE JUGE,