Texte intégral
TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN
[Adresse 7]
[Localité 9]
Tél:[XXXXXXXX01]
Fax : 01.48.44.08.02
@ : [Courriel 10]
REFERENCES : N° RG 24/08396 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Z5BX
Minute :
JUGEMENT
Du : 27 Février 2025
Madame [B] [E]
C/
Monsieur [M] [T]
JUGEMENT
Après débats à l'audience publique du 16 Décembre 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 27 Février 2025 ;
Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;
ENTRE :
DEMANDEUR :
Madame [B] [E]
[Adresse 2]
[Localité 6]
Représentée par Me Sophie POURRUT CAPDEVILLE, avocat au barreau de PARIS
DÉFENDEUR :
Monsieur [M] [T]
[Adresse 4]
[Adresse 3]
[Localité 8]
Non comparant
Copie exécutoire délivrée le :
à : Me Sophie POURRUT CAPDEVILLE
Monsieur [M] [T]
Expédition délivrée le
à : Monsieur Le Préfet de la SEINE-[Localité 11]
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant contrat signé le 2 mai 2012, Madame [B] [E] a donné en location à Monsieur [M] [T] un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel révisable de 540,00 € outre provision sur charges.
Le 20 décembre 2023, Madame [B] [E] a fait délivrer à Monsieur [M] [T] un commandement de justifier de son assurance locative visant la clause résolutoire insérée au bail.
Le 5 juin 2024, Madame [B] [E] a fait délivrer à Monsieur [M] [T] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1 933,96 € selon décompte arrêté au 3 mai 2024.
Par notification électronique du 6 juin 2024, Madame [B] [E] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.
Suivant citation délivrée à étude le 7 août 2024, Madame [B] [E] a attrait Monsieur [M] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin, les commandements n'ayant pas été suivis d'effet dans le délai imparti.
Madame [B] [E] a demandé à la juridiction, au bénéfice de l'exécution provisoire :
De constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation et à défaut de prononcer la résiliation du bail pour manquement de Monsieur [M] [T] à ses obligations contractuelles ;D'ordonner l'expulsion de Monsieur [M] [T] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision dans la limite de trois mois ;D'ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il plaira à Madame [B] [E], aux frais et aux risques et périls de Monsieur [M] [T] ;De supprimer les délais d'expulsion prévus aux articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution ;De condamner Monsieur [M] [T] au paiement des sommes suivantes :une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer indexé et des charges dus à compter de la résiliation du bail jusqu'au départ effectif des lieux ;2 000 € au titre du préjudice moral ;2 550 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement et de l'assignation.Le 8 août 2024, Madame [B] [E] a notifié son acte introductif d'instance au représentant de l'État dans le département.
L'audience s'est tenue le 16 décembre 2024.
Lors de l'audience, Madame [B] [E], représentée par son conseil, maintient ses demandes. Elle expose que l'assurance n'a pas été produite et que le dernier loyer n'a pas été payé. Au soutien de sa demande subsidiaire en résiliation du bail, elle déclare que le locataire empêche de pénétrer dans les lieux pour réaliser des travaux d'amélioration, qu'il n'occupe plus le logement à titre principal et que ce dernier est occupé par différentes personnes qu'elle ne connait pas.
Monsieur [M] [T] n'a pas comparu, malgré sa convocation régulière.
L'enquête sociale n'est pas parvenue au greffe de la juridiction avant l'audience.
L'affaire a été mise en délibéré au 27 février 2025.
Par note en délibéré autorisée, Madame [B] [E] a transmis une attestation de son gestionnaire de bien exposant que le loyer du mois de décembre 2024 n'a pas été payé.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.
SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE
À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.
En application de l'article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a pas d'effet rétroactif.
En l'espèce, le commandement à l'origine de la présente procédure ayant été délivré le 20 décembre 2023, il y a lieu d'appliquer les dispositions précitées telles qu'issues de cette réforme.
SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE
Une copie de l'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 8 août 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.
L'action est donc recevable.
SUR LA RÉSILIATION ET L'EXPULSION
L'article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d'assurance ne produit effet que dans un délai d'un mois après un commandement demeuré infructueux.
En présence simultanée d'une demande d'acquisition de clause résolutoire pour défaut d'assurance et pour impayés de loyer, le juge examine d'abord le fondement relatif au défaut d'assurance de nature à chronologiquement entraîner l'acquisition de la clause résolutoire en premier.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article X) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, pour défaut d'assurance du locataire, un mois après un commandement resté infructueux.
À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu'un commandement d'avoir à justifier de la souscription d'une assurance locative visant les dispositions de l'article 7 g) de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [M] [T] le 20 décembre 2023.
Il est en outre établi que ce commandement est demeuré infructueux dans le délai imparti, le défendeur absent lors de l'audience n'ayant pas transmis au bailleur ni au tribunal les justificatifs afférents à la souscription d'une assurance locative.
Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 21 janvier 2024, soit un mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date, le juge n'ayant aucune faculté d'appréciation de l'opportunité de la résiliation du bail en cas de défaut de fourniture des justificatifs d'assurance dans le délai requis.
Monsieur [M] [T] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.
Par conséquent, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de Monsieur [M] [T] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Il convient également d'autoriser Madame [B] [E], conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [M] [T].
Il n'apparaît pas nécessaire en revanche d'assortir d'une astreinte l'obligation pour Monsieur [M] [T] de quitter les lieux.
En effet, la demande de condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur, satisfait déjà à l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière. Il convient ainsi de débouter Madame [B] [E] de cette demande.
SUR LA SUPPRESSION DES DÉLAIS PRÉVUS AUX ARTICLES L-412-2 ET L-412-6 DU CODE DES PROCÉDURES CIVILES D'EXÉCUTION
Il résulte de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution dans sa version applicable au présent litige que l'expulsion d'un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.
Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.
En outre, le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
En vertu de l'article L.412-6 du code des procédures d'exécution dans sa version applicable au présent litige, il est sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille.
Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s'applique pas lorsque la mesure d'expulsion a été prononcée en raison d'une introduction sans droit ni titre dans le domicile d'autrui à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l'aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa.
En l'espèce, Monsieur [M] [T] est entré dans les lieux en exécution d'un contrat de bail et non par voie de fait.
La bailleresse soutient qu'il ne vit plus dans les lieux, ce qui est évoqué par un courriel de son gestionnaire de biens en date du 14 mai 2024 mais qui est rédigé au conditionnel (il « serait reparti définitivement en Egypte ») et est contredit par les constatations des commissaires de justice ayant délivré les sommations, commandements et l'assignation. En effet, il est inscrit sur ces actes que l'adresse est confirmée par le voisinage ainsi qu'au téléphone. Un doute sur le départ ou non de Monsieur [M] [T] des lieux subsiste donc.
En revanche, il résulte de ces actes, du courriel du gestionnaire, des décomptes dont il ressort que le loyer est payé par d'autres personnes depuis juin 2024 et des photographies produites que Monsieur [M] [T] héberge ou sous-loue à des tiers les lieux sans autorisation et alors même qu'il lui a été délivré de multiples mises en demeure de respecter ses obligations contractuelles.
Dès lors, s'il n'y a lieu de supprimer ou réduire le délai de l'article L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution, le délai prévu à l'article L. 412-1 du même code sera quant à lui réduit à quinze jours.
SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L'ARRIÉRÉ LOCATIF
Il résulte de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
En l'espèce, Madame [B] [E] verse aux débats un courriel de son administrateur de biens établissant l'arriéré locatif à la somme de 712, 45 €, correspondant au loyer du mois de décembre 2024.
Cependant, aucune demande en paiement au titre de l'arriéré locatif n'était formée dans l'assignation et dès lors, cette demande devra être rejetée pour respect du contradictoire en raison de l'absence du défendeur à l'audience. Au surplus, il apparaît que cette somme est comprise dans l'indemnité d'occupation sollicitée.
SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT D'UNE INDEMNITÉ D'OCCUPATION
L'indemnité d'occupation vise à pallier le préjudice subi par l'occupation des personnes présentes dans les lieux sans droit ni titre.
L'occupation illicite des lieux par Monsieur [M] [T] cause manifestement et nécessairement un préjudice à Madame [B] [E] qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail.
Il y a donc lieu de condamner Monsieur [M] [T] au paiement de cette indemnité d'occupation mensuelle et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.
Conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d'occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d'occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.
SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTÉRÊTS
En application de 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
Aux termes de l'article 1240 du code civil, la résistance de mauvaise foi du contractant qui refuse d'exécuter des engagements non équivoques caractérise la faute et justifie une condamnation prononcée pour résistance abusive.
Il est constant que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d'intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, et ne se traduit pas par une simple résistance.
En l'espèce, la bailleresse produit 6 sommations/mises en demeure délivrées au locataire entre le 2 mai 2012 et le 30 mai 2024, lui demandant de se conformer à ses obligations découlant du bail – à savoir de justifier de son assurance locative, de justifier de son occupation personnelle des lieux, de payer les loyers, de laisser les entreprises mandatées accéder au logement pour travaux. Deux commandements, l'un de justifier de l'assurance locative et l'autre de payer ont été délivrés au cours de la dernière année.
Ces actes n'ont pas été suivis d'effet, sauf concernant le paiement du loyer mais un arriéré récent est réapparu.
En outre, il ressort des déclarations de la bailleresse ainsi que de son gestionnaire de biens que le locataire ne leur permet pas d'accéder au logement et ne répond pas à leurs tentatives de contact.
Il résulte de l'ensemble de ces éléments que Madame [B] [E] a été contrainte d'agir en justice pour faire valoir ses droits, en raison de la résistance de Monsieur [M] [T] sans motif légitime.
En conséquence, il convient de condamner Monsieur [M] [T] à verser à Madame [B] [E] la somme de 700 € à titre de dommages et intérêts.
SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
En application de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [M] [T] au paiement des entiers dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût des commandements du 20 décembre 2023 et du 5 juin 2024 ainsi que de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture.
Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
En l'espèce, Monsieur [M] [T] sera condamné à payer à Madame [B] [E] la somme de 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
En application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.
PAR CES MOTIFS :
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par décision réputée contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort,
CONSTATE la recevabilité de l'action intentée par Madame [B] [E] ;
CONSTATE que le contrat signé le 2 mai 2012 entre Madame [B] [E] et Monsieur
[M] [T] concernant les locaux situés [Adresse 5] s'est trouvé de plein droit résilié le 21 janvier 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;
En conséquence, ORDONNE, faute de départ volontaire, l'expulsion de Monsieur [M] [T] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile d'exécution, et AUTORISE Madame [B] [E] à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [M] [T] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;
DÉBOUTE Madame [B] [E] de sa demande d'astreinte pour quitter les lieux ;
DÉBOUTE Madame [B] [E] de sa demande de suppression du délai d'expulsion prévu par les dispositions de l'article L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution ;
RAPPELLE que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante conformément aux dispositions de l'article L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution ;
RÉDUIT le délai d'expulsion prévu par les dispositions de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution à quinze jours ;
DÉBOUTE Madame [B] [E] de sa demande en paiement de l'arriéré locatif ;
FIXE, à compter de la résiliation du bail, l'indemnité mensuelle d'occupation sans droit ni titre due par Monsieur [M] [T] au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l'absence de résiliation du bail, et au besoin CONDAMNE Monsieur [M] [T] à verser à Madame [B] [E] ladite indemnité mensuelle à compter du 21 janvier 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chacune des échéances ;
DIT que l'indemnité d'occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 5ème jour de chaque mois ;
CONDAMNE Monsieur [M] [T] à payer à Madame [B] [E] la somme de 700
€ à titre de dommages-intérêts ;
CONDAMNE Monsieur [M] [T] au paiement des dépens qui comprendront le coût des commandements du 20 décembre 2023 et du 5 juin 2024 ainsi que de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;
CONDAMNE Monsieur [M] [T] à verser à Madame [B] [E] la somme de
500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire ;
DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l'État dans le département, en application de l'article R. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution.
LA GREFFIÈRE LA JUGE
