Cour d'appel, 12 décembre 2023. 22/07705

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51A 1re chambre 2e section ARRET N° PAR DEFAUT DU 12 DECEMBRE 2023 N° RG 22/07705 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VSYO AFFAIRE : S.A.S. PRI-TER IMMOBILIER, représentée par sa mandataire, la société BNP PARIBAS REAL ESTATE PROPERTY MANAGEMENT FRANCE SAS C/ Mme [V] [X] Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 11 Octobre 2022 par le Tribunal de proximité d'ASNIERES SUR SEINE N° RG : 11-22-000014 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 12/12/23 à : Me Martine DUPUIS RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE DOUZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : S.A.S. PRI-TER IMMOBILIER, [Adresse 2] représentée par sa mandataire, la société BNP PARIBAS REAL ESTATE PROPERTY MANAGEMENT FRANCE SAS Ayant son siège [Adresse 3] [Localité 5] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Représentant : Maître Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 - N° du dossier 2270279 - Représentant : Maître Emilie ASSOUS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS APPELANTE **************** Madame [V] [X] [Adresse 4] [Localité 6] Assignée à étude INTIMEE DEFAILLANTE **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 26 Octobre 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Anne THIVELLIER, Conseillère chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Philippe JAVELAS, Président, Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller, Madame Anne THIVELLIER, Conseillère, Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN, EXPOSE DU LITIGE Selon acte sous seing privé du 10 novembre 1997, la société Remir, aux droits de laquelle intervient la société Pri-Ter Immobilier, a donné à bail à Mme [V] [X] un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 7]. Un état des lieux de sortie amiable et contradictoire a été établi le 19 novembre 2019 entre la société Pri-Ter Immobilier et Mme [X]. Par acte d'huissier de justice en date du 4 octobre 2021, la société Pri-Ter Immobilier a fait sommation à Mme [X] de payer la somme de 5 565,35 euros au titre du solde locatif restant dû. Par acte d'huissier de justice en date du 29 décembre 2021, la société Pri-Ter Immobilier a fait citer Mme [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Asnières-sur-Seine pour obtenir, sans écarter le bénéfice de l'exécution provisoire de droit, sa condamnation au paiement de : - la somme de 5 565,35 euros pour solde de loyers, charges et / ou réparations locatives, restés impayés à la suite du départ de Mme [X] des lieux loués, outre les intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer, - la capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l'article 1343-2 du code civil, - la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement réputé contradictoire du 11 octobre 2022, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité d'Asnières-sur-Seine a : - condamné Mme [X] à payer à la société Pri-Ter Immobilier la somme de 789,06 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 4 octobre 2021, - ordonné la capitalisation des intérêts pourvu qu'ils soient échus pour une année entière à compter du 29 décembre 2021, - débouté la société Pri-Ter Immobilier de toutes ses autres demandes, - condamné Mme [X] à payer à la société Pri-Ter Immobilier la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné Mme [X] aux dépens, - rappelé que le bénéfice de l'exécution provisoire est de droit. Par déclaration reçue au greffe le 22 décembre 2022, la société Pri-Ter Immobilier a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 27 janvier 2023, la société Pri-Ter Immobilier demande à la cour de : - infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions lui faisant grief, Statuant à nouveau, - la déclarer recevable et bien fondée en son appel et en toutes ses demandes, En conséquence, - condamner Mme [X] à lui payer la somme globale de 5 565,35 euros au titre des loyers, charges et frais de remise en état restés impayés, sauf à parfaire, avec intérêt au taux légal à compter de la sommation, - faisant application des dispositions de l'article 1343-2 du Code civil, dire que les intérêts qui ont plus d'un an d'ancienneté seront eux-mêmes productifs d'intérêts au taux légal, - confirmer le jugement pour le surplus, Y ajoutant, - condamner Mme [X] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, - condamner Mme [X] au paiement des entiers dépens d'appel dont distraction au profit de la Selarl Lexavoue Paris-Versailles en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Mme [X] n'a pas constitué avocat. Par acte de commissaire de justice délivré le 6 février 2023, la déclaration d'appel et les conclusions de l'appelant lui ont été signifiées par dépôt à l'étude. La cour statuera donc par défaut, en application des dispositions de l'article 473 alinéa 1 du code de procédure civile. La clôture de l'instruction a été prononcée le 21 septembre 2023. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. MOTIFS DE LA DÉCISION A titre liminaire, il convient de rappeler, qu'en application de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Il n'est alors fait droit à la demande que dans la mesure où elle est régulière, recevable et bien fondée. Sur l'arriéré de loyers et provisions sur charges La société Pri-Ter Immobilier demande que sa créance au titre des loyers et provisions sur charges soit fixée à la somme de 1 188,95 euros correspondant au deux dernières échéances impayées et fait grief à la décision critiquée de l'avoir déboutée de l'intégralité de cette demande au motif qu'elle réclamerait des loyers postérieurs au départ des lieux de la locataire. Elle reconnaît, ainsi que l'a rappelé le premier juge, que la dette doit être arrêtée au 19 novembre 2019, date de l'état des lieux de sortie. Elle soutient cependant que le loyer étant à terme échu, l'intitulé 'échéance 12/2019" correspond à la dernière échéance appelée pour la période du 1er au 19 novembre 2019 et que l'intitulé 'échéance 11/2019" correspond à l'échéance appelée pour le mois d'octobre, de sorte que sa demande est parfaitement justifiée. Sur ce, En application de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En l'espèce, la société Pri-Ter Immobilier verse aux débats un décompte locatif arrêté au 6 janvier 2023 mentionnant une date de sortie de la locataire au 17 novembre 2019 et au titre de l'arriéré locatif dû au 17 novembre 2019 un solde débiteur de 1 813,01 euros. Cet arriéré, arrêté au 22 novembre 2019 après annulation de la reddition des charges 2017 (+ 624,06 euros), s'élève à la somme de 1 188,95 euros. Il ressort du contrat de bail produit (article 16) que le loyer et ses accessoires sont payables à terme échu le 10 de chaque mois au plus tard. Dans ces conditions, il apparaît que l'intitulé 'échéance 11/2019" imputé le 31 octobre 2019 d'un montant de 790,59 euros concerne l'échéance du mois d'octobre et que l'intitulé 'échéance 12/2019" d'un montant de 448,01 euros imputé le 17 novembre 2019 concerne celle du mois de novembre au prorata ainsi qu'il en ressort de l'avis d'échéance produit (pièce 4). Le jugement déféré, en ce qu'il a partiellement rejeté ces deux sommes en considérant qu'elles concernaient les loyers de novembre en intégralité et de décembre 2019, doit être infirmé. Il convient en conséquence de dire que l'arriéré de loyers et provisions sur charges pouvant être réclamé par le bailleur est de 1 188,95 euros. Sur la régularisation des charges Le premier juge a rejeté la demande de la société Pri-Ter Immobilier au titre de la régularisation des charges au motif que les pièces versées aux débats ne respectaient pas les prescriptions de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 en ce que l'avis d'échéance produit ne faisait mention que du montant des provisions annuelles et d'une somme intitulée 'solde de charges' qui devrait correspondre aux charges exposées, sans aucun justificatif ni détail par nature des charges. La société Pri-Ter Immobilier demande que sa créance au titre des régularisations de charges soit fixée à hauteur de 1 360,89 euros pour l'année 2017, 898,95 euros pour l'année 2018, 177,57 euros au titre de la régularisation 2019 en application de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 (20%) et 681,85 euros au titre de la régularisation de charges pour l'année 2019, soit la somme totale de 3 119,26 euros. Elle fait valoir qu'elle produit en cause d'appel les pièces justificatives utiles, à savoir les relevés individuels de charges et les relevés des dépenses de l'ensemble de la résidence pour les années concernées. Elle précise que les factures ayant permis l'établissement de ces relevés ont été tenues à la disposition de l'ancienne locataire pendant le délai prévu par l'article 23 susvisé. Sur ce, En application de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification (...). Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale. Il résulte de ce texte que les charges locatives ne sont récupérables que sur justifications. En l'espèce, la bailleresse verse aux débats: - les relevés individuels de charges au titre des exercices 2017, 2018 et 2019 pour le compte de Mme [X], - les relevés de dépenses des charges courantes récupérables de la copropriété au titre des exercices 2017, 2018 et 2019. La communication du décompte, même parfaitement détaillé des charges de copropriété, remis par le syndic au bailleur copropriétaire, ne peut dispenser de mettre à disposition du locataire les pièces justificatives de ces charges, comme le veut la loi (Cass. 3ème civ. 30 juin 2004). Si la société Pri-Ter Immobilier produit un décompte des charges récupérables distinguant ces charges par catégories ainsi que le mode de répartition à raison des tantièmes de copropriété pour chaque catégorie, elle n'établit pas avoir mis à la disposition de la locataire, y compris devant la cour, les pièces justificatives de ces charges démontrant le montant de sa créance, les documents transmis par l'appelante ne comportant aucune mention à cet égard. Il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté la société Pri-Ter Immobilier de sa demande au titre de la régularisation des charges. Sur les réparations locatives Le premier juge a fait droit aux demandes de la société Pri-Ter Immobilier au titre des réparations locatives à hauteur de la somme de 1 225 euros en excluant les frais de l'enlèvement des meubles dans les parties communes en l'absence de preuve de désordres à indemniser. La société Pri-Ter Immobilier demande que sa créance au titre des frais de remise en état soit fixée à la somme de 1 665 euros incluant le coût de l'enlèvement des meubles dans les parties communes qu'elle chiffre à la somme de 440 euros, outre la somme de 480 euros au titre des frais de débarras. Sur ce, Il résulte de l'article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. En l'espèce, l'état des lieux de sortie ne fait pas mention d'encombrants abandonnés dans les parties commune comme l'a justement relevé le premier juge sans que l'appelante ne critique ce point dans ses conclusions. Même en cause d'appel, la société Pri-Ter Immobilier ne produit aucun justificatif à ce titre. La facture du 4 août 2021 d'un montant de 480 euros pour le débarras d'encombrants en janvier 2020 ne peut venir suppléer la carence de la bailleresse dans l'administration de la preuve qui lui incombe. Il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a fixé la créance de la société Pri-Ter Immobilier au titre des réparations locatives à la somme de 1 225 euros. Sur la condamnation de Mme [X] La créance de la société Pri-Ter Immobilier s'établit donc à la somme totale de 2 413,95 euros (1 188,95 + 1 225) de laquelle il convient de déduire le dépôt de garantie versé par la locataire à hauteur de 887,86 euros. Il convient en conséquence d'infirmer le jugement déféré de ce chef et de condamner Mme [X] à lui payer la somme de 1 526,09 euros avec intérêts au taux légal à compter du 4 octobre 2021, date de la sommation de payer. Concernant la capitalisation des intérêts, la société Pri-Ter Immobilier n'a pas interjeté appel de ce chef du jugement dans sa déclaration d'appel, de sorte que faute d'effet dévolutif, la cour n'est pas saisie de ce chef de demande sur lequel il ne sera donc pas statué, étant ajouté que le premier juge a fait droit à cette demande. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Mme [X], qui succombe pour l'essentiel, sera condamnée aux dépens d'appel, les dispositions du jugement critiqué relatives aux dépens de première instance et à l'article 700 du code de procédure civile étant, par ailleurs, confirmées. En équité, il n'y a pas lieu de faire application des dispositions relatives à l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, Statuant par arrêt rendu par défaut et par mise à disposition au greffe, Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a condamné Mme [X] à payer à la société Pri-Ter Immobilier la somme de 789,06 euros avec intérêts au taux légal à compter du 4 octobre 2021; Statuant à nouveau, Condamne Mme [V] [X] à payer à la société Pri-Ter Immobilier la somme de 1 526,09 euros avec intérêts au taux légal à compter du 4 octobre 2021 ; Déboute la société Pri-Ter Immobilier du surplus de ses demandes ; Condamne Mme [V] [X] aux dépens d'appel et dit que les dépens pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile par la Selarl Lexavoue Paris-Versailles qui en fait la demande. - prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier, Le président,