Texte intégral
N° RG 22/08503 - N° Portalis DBX6-W-B7G-XEQT
CINQUIÈME CHAMBRE
CIVILE
SUR LE FOND
30A
N° RG 22/08503 - N° Portalis DBX6-W-B7G-XEQT
Minute n° 2024/00
AFFAIRE :
[F], [I] [C], [W] [U] épouse [C]
C/
S.A.S. SMAS TOURISME
Grosses délivrées
le
à
Avocats : Me Camille BAILLOT
la SELARL CABINET D’AVOCATS ALAIN PAREIL
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BORDEAUX
CINQUIÈME CHAMBRE CIVILE
JUGEMENT DU 12 NOVEMBRE 2024
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Lors des débats et du délibéré
Jean-Noël SCHMIDT, Vice-Président,
Statuant à Juge Unique
Isabelle SANCHEZ greffier lors des débats et Pascale BUSATO, greffier lors du délibéré
DÉBATS
A l’audience publique du 10 Septembre 2024
JUGEMENT
Contradictoire
En premier ressort
Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile
DEMANDEURS
Monsieur [F], [I] [C]
né le 21 Juin 1948 à DAKAR
de nationalité Française
30 rue du Lagunet
33320 EYSINES
représenté par Maître Alain PAREIL de la SELARL CABINET D’AVOCATS ALAIN PAREIL, avocats au barreau de BORDEAUX
Madame [W] [U] épouse [C]
née le 28 Septembre 1948 à PARIS (75014)
de nationalité Française
30 rue du Lagunet
33320 EYSINES
représentée par Maître Alain PAREIL de la SELARL CABINET D’AVOCATS ALAIN PAREIL, avocats au barreau de BORDEAUX
N° RG 22/08503 - N° Portalis DBX6-W-B7G-XEQT
DÉFENDERESSE
S.A.S. SMAS TOURISME
9 rue Le Chatelier
75017 PARIS
représentée par Me Camille BAILLOT, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat postulant et par Me Christian BEER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant
**********
EXPOSE DU LITIGE
Faits constants :
Le 17 juin 1998, les consorts [C] ont donné à bail commercial l'appartement n°40 dont ils sont propriétaires dans l'ensemble résidentiel LES HAMEAUX DE L'OCEAN situé à CARCANS OCEAN (Gironde), à la Société TOPOTEL, gestionnaire unique dudit ensemble résidentiel (pièce 1).
Le 7 novembre 2012, la société Estivel a repris l'activité de la société Topotel, alors en liquidation judiciaire et est ainsi devenue le nouvel exploitant du logement de Monsieur et Madame [C], dont le contrat de bail a été repris en l'état.
Le 30 juin 2021, la société Estivel, enregistrée sous le numéro de siren 424 531 028, a été absorbée par la société Hotalia, qui a ainsi récupéré l'intégralité de son patrimoine.
Le 10 février 2022, la société Hotalia, enregistrée sous le numéro de siren 509 587 782 a changé sa dénomination sociale en Estivel.
Le 1er juin 2022, le Tribunal de commerce de Bordeaux a prononcé la liquidation judiciaire de la nouvelle société Estivel et la reprise de son fonds de commerce par la société Smas Tourisme, filiale du groupe Lagrange.
Le 12 juillet 2022, la société Smas Tourisme a adressé à Monsieur et Madame [C] le montant de leur échéance d’acompte du 15 juillet 2022, qui s'élèvait à 1.137,20 €, soit 30% de leur loyer annuel, calculé à partir de la date de reprise, sur la base du loyer 2021.
Le 13 juillet 2022, Monsieur et Madame [C] ont demandé à la société Smas Tourisme de détailler et de justifier son calcul et de lui fournir la grille tarifaire 2022, ce qu'elle a fait par mail le 27 juillet 2022.
Procédure :
Par assignation délivrée le 10/11/2022, les consorts [C] (ci-après “le bailleur” ont assigné S.A.S SMAS TOURISME (ci-après “ le preneur”) à comparaître devant le Tribunal Judiciaire de BORDEAUX aux fins de juger applicables les seules dispositions du bail en date du 17 juin 1998 et prononcer la résiliation de ce bail.
Il convient de préciser que depuis cette assignation :
- le défendeur a constitué avocat et fait déposer des conclusions.
- l'ordonnance de clôture est en date du 3/07/2024.
Les débats s’étant déroulés à l’audience du 10/09/2024, l’affaire a été mise en délibéré au 12/11/2024.
PRÉTENTIONS DU DEMANDEUR, le bailleur, les consorts [C] :
Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4/04/2023 et reprises à l'audience, le demandeur sollicite du Tribunal de :
JUGER que seules les dispositions du bail en date du 17 juin 1998 régissent les rapports bailleur / preneur sur l'appartement n° 40 situé dans l'ensemble résidentiel LES HAMEAUX DE L'OCEAN situé à CARCANS OCEAN (Gironde) ;
PRONONCER la résiliation du bail en date du 17 juin 1998 au jour du jugement à intervenir;
CONDAMNER la S.A.S SMAS TOURISME à payer à Monsieur [F], [I] [C] et à Madame [W] [U], épouse [C], pris ensemble, la somme de 3 446.06 € à titre de dommage-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du 10 novembre 2022 ;
DEBOUTER la S.A.S SMAS TOURISME de sa demande de condamnation à titre des dommages-intérêts ;
DEBOUTER la S.A.S SMAS TOURISME de sa demande de condamnation au titre du prononcé d'une amende civile ;
CONDAMNER la S.A.S SMAS TOURISME aux entiers dépens ;
CONDAMNER en outre la S.A.S SMAS TOURISME à payer à Monsieur [F], [I] [C] et à Madame [W] [U], épouse [C], pris ensemble, la somme de 5 000.00 €, en vertu de l'article 700 du code de procédure civile.
PRÉTENTIONS DU DÉFENDEUR, le preneur, la SAS SMAS TOURISME :
Dans ses dernières conclusions en date du 17/07/2023 le défendeur demande au tribunal de :
débouter Monsieur et Madame [C] de l'intégralité de leurs prétentions à l'encontre de la société Smas Tourisme ;
condamner Monsieur et Madame [C] à verser à la société Smas Tourisme la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
condamner Monsieur et Madame [C] à payer une amende civile d'un montant de 5.000 euros ;
condamner Monsieur et Madame [C] à payer à la société Smas Tourisme, la somme de 5.000 euros, en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
L'exposé des moyens des parties sera évoqué par le Tribunal lors de sa motivation et pour le surplus, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures notifiées aux dates sus mentionnées aux parties.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur le sort des demandes de donner acte et autres demandes ne constituant pas des prétentions
En droit, le tribunal rappelle à titre liminaire qu'il n'a pas à statuer sur les demandes de "donner acte" ou "constater" de "déclarer" ou de "juger" qui figurent dans le dispositif des conclusions des parties, lesquelles demandes ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 53 et 768 du code de procédure civile mais des moyens de droit ou de fait qui doivent figurer au soutien d'une prétention dans la partie "discussion" des conclusions.
Au cas particulier, le bailleur demande au Tribunal de juger que seules les dispositions du bail en date du 17 juin 1998 régissent ses rapports avec le preneur ; or, le preneur soutient également dans ses conclusions que : “Le bail du 17 juin 1998 est donc le seul bail en vigueur aujourd'hui” ; de sorte que cette demande est doublement inappropriée et ne recevra aucune réponse.
Sur la demande du bailleur de résolution judiciaire du bail
Le bailleur, au visa des alinéa 1-4 et 5 de l'article 1217 du Code civil invoque des manquements contractuels du bailleur qui justifieraient selon lui la résolution du bail et lui permettraient de demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Il est reproché au preneur d’une part, d’avoir dissimulé intentionnellement au bailleur, la réalité des montages juridiques intervenus pour cacher les difficultés économiques et permettre la cession du bail jusqu'au jugement du tribunal de commerce du 1er juin 2022 ; avec in fine un impayé pour le bailleur de 3.429.58 €.
D’autre part, le bailleur, ce y compris le dernier cessionnaire, soit la S.A.S SMAS TOURISME, n’aurait pas respecté l’article V du bail relatif aux loyers (sans aucune autre précision).
Le preneur prétend que le bailleur aurait été informé de ses droits ; alors qu’il aurait su que les manquements contractuels auraient été exclusivement imputables à leur précédent locataire, la société Estivel.
Il rappelle que le bailleur produirait sa déclaration de créance au passif de la société Estivel ainsi que le jugement du Tribunal de commerce de Bordeaux du 1er juin 2022, ce qui démontrerait sa connaissance de la procédure collective affectant leur précédent gestionnaire et de la reprise du fonds de commerce par le nouveau preneur, la société Smas Tourisme.
Il souligne que le but du bailleur serait en fait de récupérer son logement, libre de tout engagement et en échappant au paiement de l'indemnité d'éviction due en cas de congé.
Réponse du Tribunal :
En droit,
- s’agissant de la charge de la preuve,
Selon l'article 9 du Code de procédure civile :
"Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention."
Alors que - en matière contractuelle - l'article 1353 du Code civil dispose que :
"Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
- s’agissant du droit à demander la résolution judiciaire
L’article 1217 du Code civil institue le choix par la partie lésée de la sanction en cas d’inexécution du contrat :
“La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut:
(exception d’inexécution, exécution forcée, réduction du prix,)
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.”
Plus précisément s’agissant de la demande de résolution, l’article 1224 du même code précise que :
“La résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.”
Le juge apprécie le bien fondé de la demande de résolution en application de l’article 1228 du même code:
“Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.”
Enfin, il a été jugé, s’agissant plus particulièrement d’un bail commercial, qu'au titre des motifs graves et légitimes justifiant le refus de renouvellement d'un bail commercial sans paiement d'une indemnité d'éviction, le bailleur ne pouvait invoquer contre le cessionnaire de ce bail que les faits personnellement imputables à ce dernier et non ceux commis par le cédant (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 14 décembre 2023, n°22-13.661).
Le Tribunal considère que - dans la mesure où le résultat souhaité par le bailleur demandeur est le même, à savoir l’anéantissement du bail pour l’avenir sans versement d’une indemnité d’éviction (laquelle est la nécessaire contre partie de la propriété commerciale) - soit une sanction particulièrement grave - la même solution doit être retenue : le bailleur ne peut valablement invoquer les manquements contractuels de l’ancien preneur (cédant du fonds de commerce) pour provoquer la résolution du bail à l’encontre de l’actuel preneur (cessionnaire du fonds de commerce). Si le droit au bail est un actif qui se transmet avec le fonds ; pour autant, les fautes restent personnelles.
En décider autrement reviendrait à favoriser ce contournement de procédure par le bailleur.
En l’espèce, il convient d’une part, de constater que le bailleur fait reposer sur l’actuel preneur le reproche de faits qui - s’ils étaient avérés - auraient été nécessairement commis par la chaîne d’anciens preneurs ; la dernière transmission du bail l’ayant été par la décision du Tribunal de commerce de Bordeaux, en date du 1er juin 2022, qui a prononcé la liquidation judiciaire de la (nouvelle) société Estivel et la reprise de son fonds de commerce par la société SMAS Tourisme.
D’autre part, il convient de rappeler que chacune des opérations juridiques décrites par le bailleur sous la formule “montages juridiques”, soit ici une succession d’absorption et reprises d’activité entre plusieurs sociétés commerciales, est légale et a fait l’objet d’une publicité que le bailleur, s’agissant d’un bail commercial, est tenu de consulter ; ce qu’il semble avoir fait puisqu’il produit sa déclaration de créance au passif de la SAS ESTIVEL, en date du 1/04/2022, pour un montant de 3.429,58 € (sa pièce 12). De sorte qu’il ne peut raisonnablement invoquer une dissimulation du preneur.
Ensuite, le bailleur ne s’explique nullement sur le supposé non-respect par le preneur (anciens ou encore actuel) de l'article V du bail relatif aux loyers ; le Tribunal n’ayant pas vocation a se substituer aux parties en subodorant l’argumentation.
Enfin, à supposer les manquements établis et imputables à l’actuel preneur, la gravité de ceux-ci n’est pas plus démontrée. En effet, pour encourir la résolution judiciaire, les manquements contractuels d’une partie doivent revêtir une certaine gravité que le juge doit être en mesure d’apprécier.
Aussi, le bailleur sera débouté de sa demande de résolution du bail.
Sur la demande d’indemnisation formée par le bailleur
Le bailleur soutient que selon l’actuel preneur la période de location invoquée par ce dernier serait du 26 mars au 1er octobre ; alors que selon lui la période de location prévue au bail serait du 15 juin au 15 septembre de l'année.
Il affirme que le bailleur aurait ainsi doublé sa période de location et dit subir de ce fait un préjudice sur l'année 2022, au “prorata temporis de la cession, de : 5 907.53 € (HT) / 12 x 7 = 3 446.06 € au titre du loyer annuel garanti.”
Le preneur prétend que par jugement du 1er juin 2022 du Tribunal de commerce de Bordeaux, il n’est tenu au paiement des loyers qu’à compter de cette même date et que selon l'acte de cession, pris en application de ce jugement : "sont expressément exclus … tous contentieux en cours avec les clients (...)” ; alors que le bailleur formerait sa demande pour une période courant du 26/03/2022 au 1/10/2022.
De plus, selon le preneur, le bail stipulerait en son article 2 une période de location qui ne serait ni "du 15 juin au 15 septembre de l'année" ni même "du 26 mars au 1er octobre", mais bien de l’année "entière" à compter du 30 novembre.
Réponse du Tribunal :
En droit, selon l’article 1103 du code civil “Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits”. Il résulte de ce texte, qu’a contrario, ce qui n’a pas été convenu ne s’impose pas aux contractant.
Selon l’article 1193 du même code “Les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise.”
Alors que les articles 1156, 1157, 1158 et 1162 du Code civil invitent le juge à interpréter les clauses d’un contrat lorsque celles-ci ne se suffisent pas à elles mêmes.
Par ailleurs, selon l'article 1353 du même code. :
"Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation."
Alors que selon l'article 1231-1 du même code :
"Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure."
En l’espèce, il résulte de la simple lecture des clauses du bail daté du 17/06/1998, dont les deux parties rappellent qu’il s’agit de leur loi contractuelle, que le dit bail est consenti pour dix années entières (renouvelable) et non pas pour parties de ces années ; à ce titre : ni les périodes d’ouvertures retenues par le preneur (gestionnaire de sous locations destinées au public vacancier), ni celles prévues pour les éventuelles réservation du bailleur pour son propre usage (facturées alors à 40% du prix de la location) dans la haute période estivale, n’ont d’incidence sur ce point.
De plus, le jugement du Tribunal de commerce de Bordeaux en date du 1er juin 2022 et l’acte de cession consécutif ne mettent à la charge de l’actuel preneur la dette de loyer qu’à compter du jugement.
C’est donc par une exacte appréciation des termes du bail et de la cession intervenue que l’actuel preneur a procédé le 12 juillet 2022 au versement du premier acompte de 1.137,20 euros correspondant à 3.790,67 x 30% ; puis le 15 octobre 2022, à la somme de 2.653,47 euros, correspondant au solde du loyer 2022 (3.790,67 - 1.137,20).
De sorte que le bailleur qui ne peut justifier d’aucun préjudice sera débouté.
Sur la demande de condamnation pour abus de procédure formée par le preneur
Le preneur fait valoir que le bailleur aurait abusé du droit d’ester, ayant pour seul et unique but de récupérer son logement, libre de tout engagement et d’échapper au paiement de l'indemnité d'éviction.
Le bailleur prétend que le preneur ne serait pas recevable à demander sa condamnation à une amende civile outre des dommages et intérêts pour lesquels le preneur n'établirait pas la preuve du préjudice moral qu'il allègue.
Réponse du Tribunal :
En droit, tout justiciable est en droit de saisir une juridiction d'une demande dirigée contre autrui, ou encore de résister à cette demande.
Toutefois, l'action, ou exceptionnellement la défense, en justice est susceptible de dégénérer en abus.
Pour pouvoir caractériser la faute du demandeur ou du défendeur, au sens de l'article 1240 du Code civil et de l'article 32-1 du Code de procédure civile, Il incombe à la partie qui invoque l'abus d'action ou de défense judiciaire de démontrer l'existence d'une intention exclusive de la partie adverse de nuire à la partie adverse ou encore d'une absence manifeste de perspective de chance pour le demandeur, ou le défendeur, d'obtenir gain de cause en justice.
Le preneur au cas d’espèce échoue dans cette démonstration, il sera débouté de sa demande.
Sur les autres demandes :
- sur les dépens,
Les dépens seront supportés par la partie qui succombe, en application de l'article 696 du code de procédure civile, ici le bailleur à titre principal.
- sur la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
Il serait inéquitable de laisser à la charge de la partie non condamnée aux dépens, tout ou partie des frais non compris dans les dépens qu’elle a engagé pour faire valoir ses droits et assurer correctement sa défense.
Le bailleur sera condamné à verser 1.500€ au preneur à ce titre.
- sur l’exécution provisoire,
L’exécution provisoire de la décision à venir est de droit et il n’y a pas lieu à l’écarter.
N° RG 22/08503 - N° Portalis DBX6-W-B7G-XEQT
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal Judiciaire de BORDEAUX,
- DÉBOUTE M. [F] [C] et Mme [W] [U], épouse [C], de leur demande de résolution du bail commercial souscrit le 17/06/1998 ;
- DÉBOUTE M. [F] [C] et Mme [W] [U], épouse [C], de leur demande de condamnation de la SAS SMAS TOURISME à des dommages et intérêts ;
- DÉBOUTE la SAS SMAS TOURISME de ses demandes de condamnations des consorts [C] pour procédure abusive ;
- CONDAMNE M. [F] [C] et Mme [W] [U], épouse [C], aux entiers dépens ;
- CONDAMNE M. [F] [C] et Mme [W] [U], épouse [C], à payer à la la SAS SMAS TOURISME la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire,
- REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties.
Le présent jugement a été signé par monsieur Jean-Noël SCHMIDT, Vice-Président et par madame Pascale BUSATO, Greffier.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
