Texte intégral
TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 5]
[Localité 7]
Téléphone : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 8]
REFERENCES : N° RG 24/03595 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZGCY
Minute : 24/870
S.C.I. FONCIERE DI 01/2009
Représentant : Me Magali DELATTRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0234
C/
Monsieur [B] [X] [U]
Exécutoire délivrée le :
à :
Copie certifiée conforme délivrée le :
à :
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 30 Septembre 2024 par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Siham DERRAJI, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 01 Juillet 2024 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Siham DERRAJI, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEUR :
S.C.I. FONCIERE DI 01/2009
siège social est sis, [Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Maître Magali DELATTRE, avocat au barreau de Paris
D'UNE PART
ET DÉFENDEUR :
Monsieur [B] [X] [U]
demeurant [Adresse 3]
[Localité 6]
non comparant, ni représenté
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 28 juillet 2022, la SCI FONCIERE DI 01/2009 a donné à bail à Monsieur [B] [X] [U] un logement (bâtiment A, étage 2, porte A210, lot AFL et physique n°169, référence 10420A0169) et un emplacement de stationnement (sous-sol, lot n°22) situés [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 463,27 euros pour le logement 54,25 euros pour l’emplacement de stationnement, et 75,00 euros de provisions sur charges.
Par acte de commissaire de justice en date du 27 décembre 2023, la SCI FONCIERE DI 01/2009 a fait signifier à Monsieur [B] [X] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 9184,06 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.
Par notification électronique du 28 décembre 2023 la SCI FONCIERE DI 01/2009 a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).
Par acte de commissaire de justice en date du 12 avril 2024, la SCI FONCIERE DI 01/2009 a fait assigner Monsieur [B] [X] [U] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [X] [U] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance du Commissaire de Police et de la force publique, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués, dans tel garde-meubles lieu qu’il plaira au Tribunal de désigner et aux frais, risques et périls du défendeur,fixer au montant du loyer et des charges l’indemnité mensuelle d'occupation que le défendeur sera tenu de payer, jusqu’à la libération effective des locaux,condamner Monsieur [B] [X] [U] au paiement des sommes suivantes :en tant que de besoin, au paiement de ladite une indemnité d'occupation,la somme de 4478,06 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 4 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer du 27 décembre 2023,la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,ordonner la capitalisation des intérêts.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 16 avril 2024.
À l'audience du 1er juillet 2024, la SCI FONCIERE DI 01/2009, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 5483,81 euros arrêtée au 28 juin 2024, loyer du mois de mai 2024 inclus. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.
La SCI FONCIERE DI 01/2009 soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [B] [X] [U] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 27 décembre 2023. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La SCI FONCIERE DI 01/2009 souligne qu’il n’y a aucun paiement du loyer.
Monsieur [B] [X] [U], régulièrement assigné à l'étude, selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile, ne comparait pas et n'est pas représenté.
Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.
À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 30 septembre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.
MOTIVATION DE LA DECISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
En l'espèce, Monsieur [B] [X] [U] assigné à l'étude, ne comparait pas et n'est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.
Sur les demandes principales
Sur la recevabilité de la demande
Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 16 avril 2024, soit au moins six semaines avant l'audience.
Par ailleurs, la SCI FONCIERE DI 01/2009 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 28 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
En conséquence, les demandes de la SCI FONCIERE DI 01/2009 aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.
Sur la demande en paiement
Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.
Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 28 juillet 2022, du commandement de payer délivré le 27 décembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 28 juin 2024 que la SCI FONCIERE DI 01/2009 rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.
Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 31,20 euros imputée pour des frais.
En conséquence, il convient de condamner Monsieur [B] [X] [U] à payer à la SCI FONCIERE DI 01/2009 la somme de 5452,61 euros, au titre des sommes dues au 28 juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 4478.06 euros et de la présente décision pour le surplus.
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, disposait, dans son premier alinéa, que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Ce texte dispose désormais, depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Toutefois, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.
Dès lors, le nouvel article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023, en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, 13 juin 2024, n°24-70.002).
Aussi, lorsque le bail a été conclu antérieurement à la loi nouvelle ou n’a pas été renouvelé postérieurement à celle-ci, et qu’il fixe contractuellement un délai accordé au locataire pour apurer sa dette de deux mois à compter du commandement de payer, ce délai de deux mois reste applicable.
En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges deux mois après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 27 décembre 2023.
Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 27 février 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 14 juin 2018 à compter du 28 février 2024.
Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Monsieur [B] [X] [U] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Il résulte de ces textes que c'est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié. Dès lors, d'une part la question du lieu d’entrepôt ne naît qu'au moment de l'expulsion, et d'autre part, il n'est fait état d'aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d’entrepôt. La demande à ce titre sera rejetée.
Sur les modalités de l’expulsion
Sur la demande d'astreinte
Aux termes de l'article L131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.
En l'espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [B] [X] [U] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte.
Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [B] [X] [U]
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 28 février 2024, Monsieur [B] [X] [U] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.
Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [B] [X] [U] à son paiement à compter de 28 février 2024, jusqu'à la libération effective des lieux.
Sur la demande de capitalisation des intérêts
Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière. Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.
Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [B] [X] [U] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.
Il convient également de condamner Monsieur [B] [X] [U] à payer à la SCI FONCIERE DI 01/2009 la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
DECLARE recevables les demandes de la SCI FONCIERE DI 01/2009 aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire,
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 28 juillet 2022 entre la SCI FONCIERE DI 01/2009 d'une part, et Monsieur [B] [X] [U] d'autre part, concernant le logement (bâtiment A, étage 2, porte A210, lot AFL et physique n°169, référence 10420A0169) et l’emplacement de stationnement (sous-sol, lot n°22) situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 28 février 2024,
CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [B] [X] [U] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
DIT n'y avoir lieu d'assortir la condamnation d'une astreinte,
REJETTE la demande de désignation d'un lieu de séquestre,
FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Monsieur [B] [X] [U] à compter du 28 février 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi,
CONDAMNE Monsieur [B] [X] [U] à payer à la SCI FONCIERE DI 01/2009 la somme de 5452,61 euros (cinq mille quatre cent cinquante-deux euros et soixante et un centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 28 juin 2024 échéance de mai 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 4478.06 euros et de la présente décision pour le surplus,
CONDAMNE Monsieur [B] [X] [U] à payer à la SCI FONCIERE DI 01/2009 l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 28 juin 2024, échéance de juin 2024, et jusqu'à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,
ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière,
CONDAMNE Monsieur [B] [X] [U] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 27 décembre 2023, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,
CONDAMNE Monsieur [B] [X] [U] à payer à la SCI FONCIERE DI 01/2009 la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
LE GREFFIER LE JUGE
