Tribunal judiciaire, 24 septembre 2024. 24/01515

Du 24 septembre 2024 5AA SCI/DC PPP Contentieux général N° RG 24/01515 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZHGA [F] [G] [O] [Y] épouse [N], [H] [N] C/ [E] [U] [M], [W] [S] Expéditions délivrées à : Me GONDER Mme [M] FE délivrée à : Me GONDER Le 24/09/2024 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 2] JUGEMENT EN DATE DU 24 septembre 2024 JUGE : Madame Bérengère LARNAUDIE, Vice Présidente GREFFIER : Madame Dominique CHATTERJEE DEMANDEURS : 1°) Madame [F] [G] [O] [Y] épouse [N] née le 21 Juin 1975 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1] [Localité 4] 2°) Monsieur [H] [N] né le 03 Juin 1972 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1] Représentés par Maître Frédéric GONDER de la SELARL GONDER, avocat au barreau de Bordeaux DEFENDEURS : 1°) Madame [E] [U] [M], demeurant [Adresse 3] Comparante en personne 2°) Monsieur [W] [S], demeurant [Adresse 3] Ni présent, ni représenté DÉBATS : Audience publique en date du 09 Juillet 2024 PROCÉDURE : Articles 480 et suivants du code de procédure civile. EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE : Monsieur [H] [N] et Madame [F] [Y] épouse [N] sont propriétaires d’un logement situé [Adresse 3] à [Localité 6] (33), donné à bail à Monsieur [W] [S] et Madame [E] [M] par acte signé le 30 novembre 2019, moyennant un loyer révisable de 680 €. Par acte de commissaire de justice du 20 février 2024, Monsieur [H] [N] et Madame [F] [Y] épouse [N] ont fait délivrer à leurs locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire. Par acte introductif d'instance en date du 25 avril 2024, Monsieur [H] [N] et Madame [F] [Y] épouse [N] se prévalant du défaut de paiement des loyers ont fait assigner Monsieur [W] [S] et Madame [E] [M] aux fins de voir : ▸ constatser la résiliation du bail, ▸ ordonner l'expulsion de corps et de biens de Monsieur [W] [S] et Madame [E] [M] et de tout occupant de son chef avec le concours s’il y a lieu de la Force Publique, ▸ condamner solidairement Monsieur [W] [S] et Madame [E] [M] au paiement de la somme de 1.736,71 € avec intérêts “de droit” à compter de chaque échéance, ainsi qu’au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer, ▸ condamner solidairement Monsieur [W] [S] et Madame [E] [M] au paiement de la somme de 500 € pour résistance abusive et injustifiée, ▸ condamner solidairement Monsieur [W] [S] et Madame [E] [M] au paiement de la somme de 800 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile et des dépens, en ce compris les frais du commandement et de l’assignation, ▸ condamner solidairement Monsieur [W] [S] et Madame [E] [M] au paiement de la clause pénale conformément au contrat de bail, ▸ dire n’y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire du jugement. Lors de l’audience, Monsieur [H] [N] et Madame [F] [Y] épouse [N], qui ont maintenu leurs prétentions, ont actualisé la dette à la somme de 2.900 € au jour de l’audience. Présente à l’audience, Madame [E] [M] indique que Monsieur [W] [S] a quitté les lieux sans donner congé. Elle expose avoir rencontré des difficultés à partir du mois d’août 2023 et avoir sollicité des délais de paiement aux bailleurs qui ont refusé. Elle n’a pas eu de réponse à ses demandes d’intervention du FSL et d’ACTION LOGEMENT. Elle reconnaît la dette locative, sauf à déduire le loyer de juillet 2024 soit 680€ et les sommes de 180 € pour chacun des mois de septembre 2023 et mai 2024, et s’engage à libérer le logement au cours de l’été 2024. Elle est célibataire avec un enfant à charge, pour lequel elle perçoit une pension alimentaire de 150 € par mois ; elle travaille en CDI pour un salaire mensuel de 850 € et bénéficie en outre d’une preime d’activité de 100 €. Monsieur [W] [S] assigné par acte déposé en étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. La juridiction n’a pas été destinaire d’un diagnostic social et financier. Le jugement a été mis en délibéré au 24 septembre 2024. MOTIFS : Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la recevabilité de l’action : Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 26 avril 2024 soit au moins six semaines avant la date de l’audience. Le bailleur justifie également avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 21 février 2024. L’action est donc recevable au regard de ces dispositions. Sur la résiliation du bail : Aux termes de l'article 1741 du Code civil, le contrat de louage peut être résilié en raison du défaut du bailleur ou du preneur de remplir leurs engagements. L’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Le manquement à cette obligation essentielle qui pèse sur le locataire est de nature à justifier la résiliation du bail. En outre l’article 1229 du code civil prévoit au titre des dispositions générales applicables en matière contractuelle que la résolution d’un contrat prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice. En l’espèce, Monsieur [H] [N] et Madame [F] [Y] épouse [N] justifient avoir fait délivrer à Monsieur [W] [S] et Madame [E] [M] le 20 février 2024, un commandement de payer la somme de 1.540 € au titre des loyers impayés dans le délai de deux mois. Malgré la délivrance de ce commandement qui se référait à la clause de résiliation insérée au bail, Monsieur [W] [S] et Madame [E] [M] n’ont pas réglé cette dette et à l’inverse celle-ci s’est aggravée. Le manquement aux obligations principales des locataires est ainsi suffisamment caractérisé. Dès lors la résiliation du bail à effet au 21 avril 2024 et l'expulsion des locataires sera prononcée. Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent. Sur l’indemnité d’occupation : En cas de maintien dans les lieux malgré la résiliation du contrat de bail, il convient de fixer l'indemnité d'occupation, due à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération parfaite des locaux, au montant du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail. Monsieur [W] [S] et Madame [E] [M] seront condamnés à en payer le montant. Sur la demande en paiement de l’arriéré : En application de l’article 7-a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l’obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu’il a payé lesdits loyers. Il résulte du bail et du décompte versés aux débats par Monsieur [H] [N] et Madame [F] [Y] épouse [N] que Monsieur [W] [S] et Madame [E] [M] restent redevable d'un arriéré locatif de 2.900 € au titre des loyers et indemnités d’occupation dus au 9 juillet 2024, Madame [E] [M] ne versant à la procédure aucune pièce qui aurait été de nature à rapporter la preuve des paiements qu’elle a allégués à l’audience. Monsieur [W] [S] et Madame [E] [M] seront en conséquence condamnés au paiement de cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement. Sur la demande de dommages et intérêts : L’article 1231-6 du code civil prévoit que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. Les demandeurs sollicitent le versement d’une somme de 500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée. Toutefois les éléments du dossier ne permettent pas d’établir que la mauvaise foi des locataires soit à l’origine des impayés de loyers. En outre Monsieur [H] [N] et Madame [F] [Y] épouse [N] ne justifient pas d'un préjudice distinct de celui résulté du retard de paiement, d’ores et déjà réparé par les intérêts légaux. La demande de dommages et intérêts sera donc rejetée. Sur la demande au titre d’une clause pénale : Outre que les demandeurs ne justifient pas de la clause pénale dont ils réclament l’application, leur demande n’est pas chiffrée de sorte qu’elle est irrecevable. Sur les demandes accessoires : Monsieur [W] [S] et Madame [E] [M] qui succombent, seront tenus aux dépens. En application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, Monsieur [W] [S] et Madame [E] [M] sera en outre condamnés la somme de 800 € à payer à Monsieur [H] [N] et Madame [F] [Y] épouse [N] qui ont été contraints de plaider. En application de l’article 514 du code de procédure civile la présente décision est de droit exécutoire par provision. PAR CES MOTIFS, La vice-présidente chargée des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort ; PRONONCE la résiliation du bail pour manquement à l’obligation d’acquitter les loyers, à compter du 21 avril 2024 ; A défaut pour Monsieur [W] [S] et Madame [E] [M] de libérer volontairement les lieux, ORDONNE leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours d’un serrurier et l'assistance de la force publique deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ; RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; FIXE à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d'occupation, due jusqu'à libération complète des lieux, égale au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles (680 € par mois à la date de l'audience) ; CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [S] et Madame [E] [M] à payer à Monsieur [H] [N] et Madame [F] [Y] épouse [N] la somme de 2.900 € au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés échus à la date du 9 juillet 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [S] et Madame [E] [M] à payer à Monsieur [H] [N] et Madame [F] [Y] épouse [N] les indemnités d'occupation ci-dessus fixées à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération complète des lieux ; REJETTE la demande de dommages et intérêts présentée par Monsieur [W] [S] et Madame [E] [M] : DECLARE IRRECEVABLE la demande présentée par Monsieur [W] [S] et Madame [E] [M] au titre d’une clause pénale ; CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [S] et Madame [E] [M] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, le coût de l’assignation et de sa dénonciation au Préfet de la Gironde; CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [S] et Madame [E] [M] à payer à Monsieur [H] [N] et Madame [F] [Y] épouse [N] la somme de 800 € en vertu de l'article 700 du code de Procédure Civile ; CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la décision. Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits. LA GREFFIERE LA JUGE