Cour de cassation, 10 juin 2009. 08-15.995

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le premier moyen : Vu l'article L. 145-5 du code de commerce, dans sa rédaction applicable à la cause, ensemble l'article L. 145-4 du même code ; Attendu que les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du statut des baux commerciaux à la condition que le bail soit conclu pour une durée au plus égale à deux ans ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Basse-Terre, 21 janvier 2008), que M. X..., propriétaire d'un ensemble immobilier, l'a, par acte du 4 juillet 1999, dit " certificat de mise en gérance ", remis à Mmes Françoise et Christine Y..., dans l'attente de la constitution d'une société, pour une durée maximum de trois ans, avec promesse de vente à l'expiration de la période ; que selon bail dérogatoire du 14 mars 2000, M. X... a donné en location pour vingt-trois mois à compter du 1er juillet 2000 à la société Alizés-Bungalow représentée par Mme Françoise et Christine Y..., le même ensemble immobilier pour l'exploitation d'une activité de location touristique ; que cet acte portait promesse de vente à l'expiration du bail ; qu'au terme de ce bail dérogatoire et en l'absence de réalisation de la promesse de vente, la locataire s'étant maintenue dans les lieux malgré sommation délivrée le 30 mai 2002, M. X... l'a assignée pour voir ordonner son expulsion ; Attendu que pour dire que la société Alizés Bungalow occupant sans droit ni titre des locaux à compter du 1er juin 2002, l'arrêt retient que les parties avaient entendu se lier par un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux, conclu le 14 mars 2000 pour vingt-trois mois courant à compter du 1er juillet 2000 ; Qu'en statuant ainsi, tout en relevant que M. X... avait, par acte du 4 juillet 1999, consenti pour trois ans à Mmes Françoise et Christine Y... un bail portant sur les locaux à usage commercial, la cour d'appel, qui n'a pas constaté la renonciation des parties à ce bail, a violé les textes susvisés ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 21 janvier 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Basse-Terre ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Basse-Terre, autrement composée ; Condamne M. X... aux dépens, Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à la société Alizés Bungalow la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. X... ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix juin deux mille neuf. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par Me Luc-Thaler, avocat aux Conseils pour la société Alizés Bungalow. PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR dit que le bail dérogatoire en date du 14 mars 2002 s'était substitué au contrat signé le 4 juillet 1999 entre Mesdemoiselles Christine et Françoise Y..., ainsi que leurs parents et Monsieur X..., et que la Société ALIZES BUNGALOWS était devenue occupante sans droit ni titre depuis le 1er juin 2002 en raison de l'expiration du bail en date du 14 mars 2000 à la date du 31 mai 2002, et d'AVOIR en conséquence ordonné l'expulsion dans les 48 heures de la signification de l'arrêt à intervenir, de la Société ALIZES BUNGALOWS, de tous occupants de son chef ainsi que de ses biens, et autorisé Monsieur Auguste X..., propriétaire, à expulser ladite société des lieux en faisant procéder, s'il y avait lieu à l'ouverture des portes avec l'assistance de la force publique, à faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet assisté le cas échéant d'un technicien, et à séquestrer les effets mobiliers qui en sont susceptibles pour sûreté des loyers échus et charges locatives ; AUX MOTIFS QUE : " conformément aux dispositions de l'article 1156 du code civil, on doit dans les conventions rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s'arrêter au sens littéral des termes ; que par contrat en date du 4 juillet 1999, intitulé « certificat de mise en gérance », Monsieur X... a donné à bail sa propriété « CARIB RELAX BUNGALOWS » à Mesdemoiselles Françoise et Christine Y..., ainsi qu'à leurs parents Monsieur et Madame Jean Y..., dans l'attente de la création de la SARL ALIZES BUNGALOWS en cours de constitution, pour une durée de trois ans avec engagement de promesse de vente à l'expiration ; que le 14 mars 2000, un nouveau bail a été conclu par Monsieur X... et la SARL ALIZES BUNGALOWS en cours d'immatriculation, représentée par Christine et Françoise Y..., gérantes, pour une période de 23 mois, ce bail dérogatoire au statut des baux commerciaux incluant une promesse de vente de l'ensemble immobilier au profit des locataires pour un prix de 457. 347, 05 à réaliser à l'échéance du bail sous réserve de l'obtention d'un prêt par le preneur ; que dès la signature de la première convention, les parties ont manifesté leur volonté, d'une part de signer un bail à court terme à savoir trois années, d'autre part de vendre et acquérir le bien immobilier à l'issue de ce délai ; que lors de la signature du second contrat, Monsieur X... a de nouveau manifesté sa volonté de concéder un bail précaire, en l'espèce pour une durée de 23 mois, et de vendre le bien loué aux preneurs à l'issue de ce délai ; qu'au demeurant, la SARL ALIZES BUNGALOWS ne conteste pas la réalité de ce second contrat liant les parties et sa volonté d'acquérir le bien immobilier à l'expiration du bail, faisant valoir que la vente n'a pu avoir lieu du fait de Monsieur X... qui ne leur a pas communiqué les éléments lui permettant d'obtenir un prêt ; qu'à l'évidence, le second contrat de bail, en date du 14 mars 2000, signé seulement huit mois après le premier, dont l'objet et la finalité sont identiques (exploitation touristique de la propriété « CARIB RELAX BUNGALOW », puis vente du bien immobilier aux preneurs), se substitue au contrat du 4 juillet 1999 ; qu'au demeurant il a été prévu à la signature de chacun des contrats un loyer de 10. 000, 00 francs, cette somme devant toutefois être fixée à 1829, 38 à compter du 1er janvier 2001 et jusqu'à la fin du bail ; ainsi conformément à la volonté des parties, leurs obligations respectives sont fixées par les termes du bail dérogatoire au statut des baux commerciaux signé le 14 mars 2000 ; que d'ailleurs, la SARL ALIZES BUNGALOWS produit des quittances qui démontrent qu'elle s'acquitte du paiement d'une somme mensuelle de 1829, 38, conformément aux termes du contrat de bail signé par les parties le 14 mars 2000 ; qu''il est constant que le bail conclu pour une période de 23 mois est arrivé à expiration le 31 mai 2002 ; que les preneurs n'ont pas fait connaître leur intention de se porter acquéreurs du complexe « CARIB RELAX BUNGALOW » à l'issue de la période de location ; que par sommation en date du 30 mai 2002, délivrée par Maître Richard B..., huissier de justice, le bailleur a expressément rappelé l'expiration du bail et invité le preneur à quitter les lieux à la date convenue au contrat ; Que la SARL ALIZES BUNGALOWS a refusé de restituer au bailleur la libre disposition de son bien ; que Monsieur X... justifie ainsi l'occupation sans droit ni titre du preneur ; que l'expulsion de la SARL ALIZES BUNGALOWS doit être prononcée (arrêt, p. 4, § 2 à § 4 ; p. 5, § 1 à § 3, § 4, al. 1 et 2) " ; ALORS 1°) QUE : d'une part, les parties ne peuvent pas déroger aux dispositions du chapitre V du titre IV du premier livre du Code de commerce lorsque le bail conclu lors de l'entrée du preneur dans les lieux est d'une durée supérieure à deux ans ; en considérant dès lors que la SARL ALIZES BUNGALOWS, preneuse, et Monsieur X..., bailleur, avaient pu déroger au statut des baux commerciaux par la conclusion d'un bail d'une durée de 23 mois à compter du 1er juillet 2000 venu se substituer au bail couru à compter du 4 juillet 1999 après avoir relevé que la durée du bail conclu lors de l'entrée dans les lieux du preneur était de trois ans, la Cour d'appel a violé l'article L. 145-5 du Code de commerce, ensemble les articles L. 145-1 et L. 145-4 de ce même Code ; ALORS 2°) QUE : sont nuls et de nul effet, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec aux dispositions de l'article L. 145-4 du Code de commerce ; en retenant dès lors que le second contrat de bail en date du 14 mars 2000, d'une durée de 23 mois, avait valablement pu réduire la durée du premier contrat de bail à moins de neuf ans, et ainsi exclure celui-ci du champ d'application des dispositions de l'article L. 145-4 du Code de commerce, la Cour d'appel a violé l'article L. 145-15 du Code de commerce. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la SARL ALIZES BUNGALOWS de ses demandes d'indemnités ; AUX MOTIFS QUE : " la SARL ALIZES BUNGALOWS fait valoir qu'elle a fait des travaux dans les lieux loués et a procédé à des améliorations pour un montant de 130. 000 ; Qu'elle sollicite le remboursement de cette somme, étant occupante de bonne foi ; Que conformément aux dispositions de l'article 555 al. 4 du Code civil, si les constructions ont été faites par un tiers évincé qui n'aurait pas été condamné, en raison de sa bonne foi, à la restitution des fruits, le propriétaire ne peut exiger la suppression des dites constructions, mais il aura le choix de rembourser au tiers soit une somme égale à celle dont le fonds à augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main d'oeuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l'état dans lequel se trouvent lesdites constructions ; Que le terme de bonne foi s'entend par référence à l'article 550 du code civil ; qu'il vise celui qui possède comme propriétaire en vertu d'un titre translatif de propriété dont il ignore le vice ; Qu'en l'espèce la SARL ALIZES BUNGALOWS ne peut se prévaloir d'un titre translatif de propriété ou de son ignorance quant à sa qualité d'occupante ; Qu'elle ne peut être considérée comme tiers de bonne foi au sens des dispositions de l'article 555 al. 4 du Code civil ; Qu'elle sera déboutée de sa demande d'indemnité formulée sur le fondement de l'article 555 du Code civil ; Que la société ALIZES qui ne démontre pas l'existence d'une faute commise par l'intimé, sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts " ; ALORS QUE : lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, soit d'en conserver la propriété à charge pour lui d'indemniser le tiers, soit d'obliger le tiers à les enlever, sauf si celui-ci n'aurait pas été condamné, en raison de sa bonne foi, à la restitution des fruits ; qu'ainsi et en toute hypothèse, l'option du propriétaire doit être préalablement déterminée ; qu'en déboutant la société SARL ALIZES BUNGALOWS de sa demande d'indemnisation des travaux et améliorations auxquels elle avait procédé par un motif inopérant tiré de la bonne foi du tiers évincé, impropre à écarter l'obligation d'indemnisation à laquelle est tenu le propriétaire qui entend conserver la propriété des ouvrages réalisés sur son fond, sans avoir recherché si le propriétaire du fonds entendait conserver les ouvrages réalisés par le preneur ou si au contraire il entendait en exiger la suppression, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 555 du Code civil.