Tribunal judiciaire, 19 décembre 2024. 24/01931

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE REFERES ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 19 Décembre 2024 N°R.G. : 24/01931 N° Portalis DB3R-W-B7I-ZO5G N° Minute : Société VALLE SUD AMENAGEMENT c/ S.A.S. PKTVL Société par actions simplifiée DEMANDERESSE Société VALLE SUD AMENAGEMENT [Adresse 3] [Localité 6] représentée par Me Claire-marie DUBOIS-SPAENLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0498 Situation : DEFENDERESSE S.A.S. PKTVL [Adresse 4] [Localité 5] non comparante COMPOSITION DE LA JURIDICTION Président : David MAYEL, Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal, Greffier : Flavie GROSJEAN, Greffier Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats. Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 02 octobre 2024, avons mis l'affaire en délibéré au 06 novembre 2024, délibéré prorogé à ce jour : EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 4 novembre 2020, la société FICOMMERCE, aux droits de laquelle vient la société VALLEE SUD AMENAGEMENT, a donné à bail commercial à la société PKTVL, anciennement dénommée R & K EXPRESS, des locaux sis [Adresse 4] et [Adresse 1]) pour une durée de neuf années à compter du 1er novembre 2020 et moyennant un loyer annuel de 19.550 euros hors charges et hors taxes payable trimestriellement et d’avance.  Par acte en date du 4 novembre 2020, la société BANQUE POPULAIRE RIVES DE [Localité 8] a consenti à la société FICOMMERCE une garantie autonome à première demande à hauteur de la somme de 9.775 euros pour la durée du bail consenti à la société PKTVL. Des loyers et des charges sont demeurés impayés. Par acte d’huissier en date du 27 février 2024, la société VALLEE SUD AMENAGEMENT a fait délivrer à la société PKTVL un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée dans le bail pour une somme de 19.248,71 euros en principal au titre de l’arriéré locatif dû au 31 décembre 2023. Selon procès-verbal de constat d’huissier en date du 12 mars 2024, la société VALLEE SUD AMENAGEMENT a observé que la société PKTVL exploite une activité d’onglerie dans les locaux loués, activité non conforme à la destination du bail. Par acte d’huissier en date du 19 avril 2024, la société VALLEE SUD AMENAGEMENT a fait délivrer à la société PKTVL une sommation de respecter la destination du bail commercial dans un délai d’un mois. C’est dans ces conditions que, par acte du 31 juillet 2024, la société VALLEE SUD AMENAGEMENT a fait délivrer une assignation en référé à la société PKTVL devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre aux fins de voir : -constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail au 28 mars 2024, en tout état de cause depuis le 20 mai 2024, et ordonner l’expulsion immédiate de la défenderesse au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique et ce sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard à compter du quinzième jour suivant la signification de la décision à intervenir jusqu’à libération des lieux, -dire que le président du tribunal judiciaire de Nanterre, statuant en référé, pourra liquider l’astreinte qui aura été fixée, -ordonner le transport et la séquestration des meubles dans tout garde meuble, aux frais, risques et périls de la défenderesse -condamner la société PKTVL au paiement de la somme provisionnelle de 24.493,61 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 28 mai 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, -ordonner la capitalisation des intérêts, -condamner la société PKTVL à payer une indemnité d’occupation journalière de 100,05 euros, outre les charges locatives, à compter du 28 mars 2024 et en tout état de cause à compter du 20 mai 2024, dates d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à la restitution des lieux, -à titre subsidiaire, dire qu’à défaut de respect par la société PKTVL des délais de paiement qui pourraient lui être accordés, ou d’absence de règlement des loyers et charges à leur échéance contractuelle, la clause résolutoire insérée au bail commercial du 4 novembre 2020 sera alors définitivement acquise et l’expulsion des lieux pourra être immédiatement poursuivie, -en tout état de cause, condamner la société PKTVL à payer la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant notamment les frais du commandement de payer du 18 janvier 2024, de la sommation du 19 avril 2024, de l’assignation, de la signification et l’exécution de l’ordonnance à intervenir. A l’audience du 2 octobre 2024, la société VALLEE SUD AMENAGEMENT a maintenu ses demandes en précisant que la dette locative a augmenté. Régulièrement assignée par dépôt de l’acte à étude, la société PKTVL n’a pas comparue à l’audience et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions de la demanderesse, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance. MOTIFS Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes qui en découlent Conformément à l'article 834 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai, ce qui est le cas en l’espèce. Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance. Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : • le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif, • le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, • la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. L’arriéré visé au commandement de payer signifié le 27 février 2024 se décompose comme suit : -19.248,71 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 31 décembre 2023, -18,84 euros au titre de droits proportionnels, -203,54 euros au titre du coût de l’acte. Dans ces conditions, l’arriéré locatif dû par la défenderesse, au jour du commandement de payer, s’établit à la somme de 19.248,71 euros. Le commandement étant valable, le preneur devait donc s’acquitter du paiement dans le délai d’un mois. Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance. Par ailleurs, la société VALLEE SUD AMENAGEMENT a fait délivrer le 19 avril 2024 une sommation de respecter la destination du bail dans un délai d’un mois à la société PKTVL. Il ressort du bail du 4 novembre 2020 liant les parties que la destination initiale des locaux loués est définie en ces termes : « usage de commerce pour l’activité de point de retrait, réparation de mobile et centre de carte grise, à l’exclusion de toute autre activité ». A la lecture du procès-verbal de constat d’huissier établi le 22 mai 2024, soit plus d’un mois après la sommation de se conformer aux stipulations du bail, il apparaît que la société PKTVL exploite une activité d’onglerie et de manucure et ce en l’absence d’accord du bailleur. C’est donc à bon droit que le bailleur sollicite la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation de plein droit du bail étant acquise à la date du 27 mars 2024 à 24h. Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite. L’expulsion de la société défenderesse et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non-restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance. L’expulsion de la défenderesse étant ordonnée, il ne paraît pas nécessaire de l’assortir d’une astreinte en vue de la contraindre à quitter les lieux, aucune preuve d’une quelconque résistance de sa part n’étant rapportée. Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance. Sur les demandes de provisions Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant, la provision n’ayant pas pour objet de liquider le préjudice de façon définitive mais d’indemniser ce qui dans ce préjudice est absolument incontestable. Il est rappelé qu'à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation. En l’espèce, l’indemnité d’occupation sera fixée provisionnellement au loyer contractuellement prévu jusqu’à libération des lieux. S’agissant de la provision sollicitée au titre des loyers impayés, il est régulièrement produit les décomptes et factures des sommes dues, qui correspondent aux dispositions du bail. Il y a donc lieu de condamner la société PKTVL par provision à verser à la société VALLEE SUD AMENAGEMENT la somme de 24.493,61 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 mai 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir. Sur les demandes accessoires Selon l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. En l’espèce, la société VALLEE SUD AMENAGEMENT sollicite qu’il soit ordonné la capitalisation des intérêts. Cette dernière ayant subi un préjudice du fait des retards de paiement des loyers et charges de la société PKTVL, elle est bien fondée à obtenir la capitalisation des intérêts qui sera ordonnée. L'article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner la société PKTVL, qui succombe, aux dépens, dont la liste est fixée par la loi et qui comprend notamment le coût du commandement de payer du 27 février 2024. L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation. Il serait inéquitable de laisser à la demanderesse la charge des frais irrépétibles qu’elle a dû exposer pour la défense de ses intérêts et il y aura lieu en conséquence de condamner la société PKTVL à lui payer la somme de 1.000 euros. PAR CES MOTIFS Renvoyons les parties à se pourvoir sur le fond du litige, Par provision, tous moyens des parties étant réservés, Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies à la date du 27 mars 2024 à 24h, Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la société PKTVL ou de tous occupants de son chef des locaux loués, dépendant de l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 2], Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande d’astreinte, Rappelons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L433-1 et R433-1 du code des procédures civiles d'exécution, Condamnons à titre provisionnel la société PKTVL à payer à la société VALLEE SUD AMENAGEMENT la somme de 24.493,61 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 mai 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision, Ordonnons la capitalisation des intérêts, Fixons, à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 28 mars 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des taxes et charges afférentes, qu’elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié, Condamnons la société PKTVL à payer l’indemnité d’occupation sus-citée, Condamnons la société PKTVL aux dépens, Condamnons la société PKTVL à payer à la société VALLEE SUD AMENAGEMENT la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, Disons n’y avoir lieu à référé sur toute autre demande des parties. FAIT À [Localité 7], le 19 Décembre 2024. LE GREFFIER, Flavie GROSJEAN, Greffier LE PRESIDENT. David MAYEL, Vice-président