Cour d'appel, 19 décembre 2024. 22/20534

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 7 ARRÊT DU 19 DÉCEMBRE 2024 (n° , 17 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/20534 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGZ7J Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 15 Juin 2022 par le Tribunal Judiciaire de BOBIGNY - RG n° 20/00060 APPELANT EPFIF - ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ILE DE FRANCE [Adresse 11] [Localité 14] Représenté par Me Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : T07 INTIMÉ Monsieur [Y] [R] [Adresse 12] [Localité 15] Représenté par Me Baheja RAJOUN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-[Y], toque : 264 INTIMÉE ET APPELANTE INCIDENTE DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA SEINE SAINT [Y] - COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT Division Missions Domaniales [Adresse 13] [Localité 16] Représentée par Madame [C] [B], en vertu d'un pouvoir général COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 novembre 2024, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Hervé LOCU, Président Madame Valérie MORLET, Conseillère Madame Valérie GEORGET, Conseillère Greffier : Madame Marylène BOGAERS, lors des débats ARRÊT : - réputé contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffière présente lors de la mise à disposition *** EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE : Monsieur [Y] [R] était propriétaire des lots n°85, 282, 1473, 147, 259 et 1390 du bâtiment 10 de la copropriété de l'[Adresse 27], situé [Adresse 18]. La copropriété de [Adresse 30] est édifiée sur les parcelles cadastrées section [Cadastre 19] n°[Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 8], [Cadastre 6] et [Cadastre 7]. Les lots n°85 et 147 sont des appartements de type F4, respectivement d'une superficie de 65 m² et 66,42 m². Les lots n°282 et [Cadastre 9] sont des caves. Les lots n°1473 et [Cadastre 2] sont des emplacements de stationnement. Par décret n°2015-99 du 28 janvier 2015, l'Opération de Requalification des Copropriétés Dégradées du [Adresse 33] (ORCOD), comprenant les copropriétés du [Adresse 21] et de l'[Adresse 27], a été déclarée d'Intérêt National (ORCOD-IN) et sa mise en oeuvre a été confiée à l'Établissement Public Foncier d'Île-de-France (EPFIF). La copropriété de l'[Adresse 27] est située dans le périmètre de la [Adresse 35] qui a fait l'objet d'une déclaration d'utilité publique (DUP) par arrêté préfectoral n°2019-2388 du 6 septembre 2019. Par un arrêté préfectoral n°2021-0701du 19 mars 2021, les lots situés dans le bâtiment 10 de la copropriété de l'[Adresse 27] ont été déclarés cessibles au profit de l'EPFIF. Une ordonnance d'expropriation emportant transfert de propriété a été rendue le 21 octobre 2021 au profit de l'EPFIF. L'EPFIF a notifié son mémoire valant offres d'indemnisation à Monsieur [Y] [R] par acte d'huissier daté du 14 janvier 2020. Par une requête reçue le 25 février 2020, l'EPFIF a saisi la juridiction de l'expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de fixation de la valeur des biens de Monsieur [Y] [R]. Par une ordonnance rendue le 13 août 2021, le juge de l'expropriation a fixé le transport sur les lieux et l'audition des parties au 13 octobre 2021. Par jugement contradictoire du 15 juin 2022, le juge de l'expropriation a : -Annexé à la décision le procès-verbal du 13 octobre 2021. -Annexé à la décision les termes de comparaison produits par l'Établissement Public Foncier d'Île-de-France (tableaux 1, 2 et 3), les termes de comparaison versés par le commissaire du Gouvernement (tableaux 4, 5, 6, 7, 8, 9 et 10), les termes de comparaison cités par Monsieur [Y] [R] (DEF n°1 et 2). -Fixé l'indemnité due par l'Établissement Public Foncier d'Île-de-France (EPFIF) à Monsieur [Y] [R] au titre de la dépossession des lots n°85 et 147 (appartements), 282 et 259 (caves), 1473 et 1390 (emplacements de stationnement) du bâtiment 10 de la copropriété de [Adresse 29][Adresse 27] située [Adresse 17] [Localité 1] à la somme de 136.860 euros (cent trente-six mille huit cent soixante euros) en valeur occupé. - Dit que l'indemnité de dépossession foncière d'un montant arrondi à 136.860 euros se décompose de la façon suivante : '' pour les lots 85, 282 et 1473 : 70.661 euros, correspondant à : Indemnité principale : 59.510 euros Indemnité de remploi : 6.951 euros Indemnité pour perte de revenus locatifs : 4.200 euros '' pour les lots 147, 259 et 1390 : 66.190,60 euros correspondant à : Indemnité principale : 55.446 euros Indemnité de remploi : 6.544,60 euros Indemnité pour perte de revenus locatifs : 4.200 euros -Débouté Monsieur [Y] [R] de ses demandes relatives à l'allocation d'indemnité pour avances de solidarité et créances douteuses, pour remboursement des sommes restant dues au titre du crédit immobilier, pour travaux réalisés dans les appartements ; -Condamné l'Établissement Public Foncier d'Île-de-France au paiement des dépens. L'Établissement Public Foncier d'Île-de-France (EPFIF) a interjeté appel du jugement le 29 septembre 2022 (par courrier) aux motifs que le jugement a fixé la date de référence à la date du 11 mars 2018 soit un an avant l'ouverture de l'enquête publique en méconnaissance des dispositions de l'article L.322-2 du Code de l'expropriation et L.231-4 ainsi que L.231-6 du Code de l'urbanisme et a intégré une plus-value de 10% pour prendre en considération la desserte par le Tramway 4 en violation des dispositions de l'article L.322-2 alinéa 4 du Code de l'urbanisme. L'affaire fixée à l'audience du 11 janvier 2024 à la demande du conseil de M. [R] a été renvoyée à l'audience du 29 février 2024, à l'audience du 5 septembre 2024 puis à l'audience du 7 novembre 2024. Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures : 1) Adressées au greffe le 20 décembre 2022 par l'Établissement Public Foncier d'Île-de-France, appelant, notifiées le 4 janvier 2023 (AR intimé 08/01/2023 et CG le 10/01/2023) aux termes desquelles il est demandé à la cour de : - Infirmer partiellement le jugement du 15 juin 2022 en ce qu'il a : Fixé la date de référence au 11 mars 2018, soit un an avant l'ouverture de l'enquête publique Appliqué une majoration de 10% au motif de l'entrée en exploitation de la nouvelle ligne du tramway T4. Par suite, Réformer le jugement du 15 juin 2022 en fixant le montant des indemnités à revenir à l'exproprié pour la dépossession des lots de copropriété n°85, 282, 1473, 147, 259 et 1390 ainsi que 3214/1.000.000èmes des parties communes générales dépendant du Bâtiment 10 de la copropriété [Adresse 25] à [Localité 24] comme suit : Indemnité principale '' Pour les lots 85, 282 et 1473 : Méthode d'évaluation : globale caves et parties communes générales intégrées État : moyen à bon Valeur unitaire retenue : 880 euros/m², valeur occupée Indemnité complémentaire au titre de la perte d'un emplacement de stationnement : 2.310 euros Superficie retenue : 65 m² Soit une indemnité principale de (880 euros/m² x 65 m²) + 2.310 euros=59.910 euros '' Pour les lots 147, 259 et 1390 : Méthode d'évaluation : globale caves et parties communes générales intégrées État : moyen Valeur unitaire retenue : 800 euros/m², valeur occupée Indemnité complémentaire au titre de la perte d'un emplacement de stationnement : 2.310 euros Superficie retenue : 66,42 m² Soit une indemnité principale de (800 euros/m² x 66,42 m²) + 2.310 euros=55.446 euros Indemnités accessoires '' Pour les lots 85, 282 et 1473 : Frais de remploi : 20% sur 5.000 euros= 1.000 euros 15% sur 10.000 euros= 1.500 euros 10 % sur 44.510 euros= 4.451 euros Total frais de remploi : 6.951 euros Indemnité pour perte de revenus locatifs : 700 euros x 6 mois soit 4.200 euros Soit des indemnités accessoires de 6.951+4.200= 11.151 euros '' Pour les lots 147, 259 et 1390 : Frais de remploi : 20% sur 5.000 euros= 1.000 euros 15% sur 10.000 euros= 1.500 euros 10 % sur 40.446 euros= 4.044,60 euros Total frais de remploi : 6.544,60 euros Indemnité pour perte de revenus locatifs : 700 euros x 6 mois soit 4.200 euros Soit des indemnités accessoires de 6.544,60+4.200= 10.744,60 euros Total indemnité de dépossession : 136.851,60 euros arrondies à 136.860 euros en valeur occupée, sauf à parfaire. 2) Adressées au greffe le 7 avril 2023 par le commissaire du Gouvernement, intimé et appelant incident, notifiées le 14 avril 2023 (AR appelant 17/04/2023 et intimé le 17/04/2023) et aux termes desquelles, il conclut qu'il plaise à la cour de bien vouloir fixer l'indemnité de dépossession totale à la somme de : 136.860 euros en valeur occupée. 3) Adressées au greffe le 3 septembre 2024 par RPVA par Monsieur [Y] [R], intimé. 4) Adressées au greffe le 23 septembre 2024 par l'Établissement Public Foncier d'Île-de-France, appelant, notifiées le 2 octobre 2024 (AR intimé 07/10/2024 et CG le 04/10/2024) aux termes desquelles il formule de nouvelles demandes : In Limine Litis : -Déclarer irrecevables les conclusions d'intimé de Monsieur [R] au titre de l'article R.311-26 du Code de l'expropriation 5) Adressées au greffe le 28 octobre 2024 par Monsieur [Y] [R], intimé, notifiées le 29 octobre 2024 (AR appelant 30/10/2024 et CG 31/10/2024) aux termes desquelles, il est demandé à la cour de : - Recevoir Monsieur [R] en son action et le déclarer bien fondé en l'intégralité de ses demandes - Confirmer le jugement du 15 juin 2022 du tribunal judiciaire de Bobigny. EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES : L'EPFIF fait valoir que : Sur l'irrecevabilité des conclusions de l'intimé Monsieur [R] a notifié son mémoire d'intimé par RPVA le 2 septembre 2024 alors que les écritures de l'autorité expropriante lui ont été notifiées le 7 janvier 2023. Il disposait d'un délai de trois mois à compter de cette date. La notification des conclusions d'intimé est tardive et n'a pas été effectuée dans les formes requises par le code de l'expropriation. Ainsi, les conclusions sont irrecevables. Sur la date de référence retenue par le juge de première instance Le juge de première instance a retenu le 11 mars 2018 comme date de référence, soit un an avant l'ouverture de l'enquête publique. Le tribunal a commis une erreur de droit. En effet, la date de référence à retenir lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est située le bien. En l'espèce, les biens expropriés sont soumis au droit de préemption urbain. La date de référence à retenir est celle de la dernière modification duPLU délimitant la zone dans laquelle est situé l'ensemble immobilier, soit le 8 avril 2016. Sur le principe de la majoration de 10% appliquée en raison de l'entrée en exploitation de la ligne de tramway T4, la hausse des valeurs unitaires ne saurait être justifiée par l'entrée en exploitation de la ligne de tramway T4. Le tribunal a méconnu les dispositions de l'article L.322-2 du Code de l'expropriation. En effet, l'enquête préalable à la DUP de la [Adresse 36] s'est tenue du 11 mars 2019 au 12 avril 2019 et la mise en service de la ligne de tramway T4 est intervenue fin 2019 après plus de trois ans de travaux, de fait leur réalisation dans les trois années ayant précédé l'enquête préalable à la DUP et leur impact ne peuvent être pris en compte comme facteur de plus-value. Davantage, les termes de comparaison ne permettent pas de mettre en évidence une évolution du marché ou une pression financière. Ainsi, l'entrée en exploitation de la ligne de tramway T4 n'a aucune incidence sur la valeur vénale du bien exproprié. Monsieur [R] sollicite la confirmation du jugement du 15 juin 2022. Le commissaire du Gouvernement conclut que : Sur la date de référence Lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation, la date de référence est celle à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle le bien est situé. Ainsi, la date de référence à retenir est celle de la dernière modification du PLU délimitant la zone dans laquelle est située l'ensemble immobilier, soit le 13 novembre 2018. Sur l'application d'une majoration de 10% pour tenir compte l'entrée en exploitation de la ligne de tramway T4 La réalisation des travaux ne peut être prise en compte pour la détermination de la valeur unitaire du bien objet de l'expropriation. En effet, le PLU a été approuvé le 10 juillet 2012, modifié le 13 septembre 2018 et mis en conformité par délibération du Conseil du territoire du 26 septembre 2018, davantage, l'enquête préalable à la DUP du projet d'aménagement de la [Adresse 36] et son enquête parcellaire se sont déroulées du 11 mars 2019 au 12 avril 2019. La mise en service du tramway est intervenue fin 2019. Synthèse des prétentions des parties Jugement Expropriant Exproprié Commissaire du Gouvernement Observations Indemnité Principale Pour les lots 85, 282 et 1473 : 59.510 euros ([65 m² x 880 euros/m²] + 2.310 euros (emplacement de stationnement) Pour les lots 147, 259 et 1390 : 55.446 euros ([66,42 m² x 800 euros/m²]+ 2.310 euros (emplacement de stationnement) Pour les lots 85, 282 et 1473 :59.510 euros ([65 m² x 880 euros/m²]+ 2.310 euros (emplacement de stationnement) Pour les lots 147, 259 et 1390 : 55.446 euros ([66,42 m² x 800 euros/m²]+ 2.310 euros (emplacement de stationnement) 166.254 euros (363 m² x 458 euros/m²) Confirmation Indemnité de remploi Pour les lots 85, 282 et 1473 : 6.951 euros 10% sur 44.510 euros=4.451 euros Pour les lots 147, 259 et 1390 : 6.544,60 euros 10% sur 40.446 euros=4.044,60 euros Pour les lots 85, 282 et 1473 : 6.951 euros 10% sur 44.510 euros=4.451 euros Pour les lots 147, 259 et 1390 : 6.544,60 euros 10% sur 40.446 euros =4.044,60 euros Confirmation 18.875,40 euros 20% sur 5 000= 1 000 euros 15% sur 10 000 euros = 1 500 10% sur 163.754 euros = 16.375,40 euros Confirmation Néant Indemnité pour perte de revenus locatifs Pour les lots 85, 282 et 1473 : 4.200 euros Pour les lots 147, 259 et 1390 : 4.200 euros Pour les lots 85, 282 et 1473 : 4.200 euros Pour les lots 147, 259 et 1390 : 4.200 euros Confirmation SUR CE, LA COUR - sur la recevabilité des conclusions Aux termes de l'article R 311-26 du code de l'expropriation modifié par décret n°2017-891 du 6 mai 2017 - article 41 en vigueur au 1er septembre 2017, l'appel étant du 29 septembre 2022, à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel. À peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction. L'intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure. Le commissaire du Gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa. Les conclusions et documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un. Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du Gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises. En l'espèce, les conclusions de l'EPFIF du 20 décembre 2022 et du commissaire du Gouvernement du 7 avril 2023 déposées ou adressées dans les délais règlementaires sont recevables. Les conclusions de l'EPFIF du 23 septembre 2023 sont en réponse à celles de M. [R] et soulevant in limine litis l'irrecevabilité des conclusions de M. [R] adressés par RPVA le 3 septembre 2024 sont recevables. L'EPFIF conclut en effet que Monsieur [R] a notifié son mémoire d'intimé par RPVA le 2 septembre 2024 alors que les écritures de l'autorité expropriante lui ont été notifiées le 7 janvier 2023. Il disposait d'un délai de trois mois à compter de cette date. La notification des conclusions d'intimé est tardive et n'a pas été effectuée dans les formes requises par le code de l'expropriation. Ainsi, les conclusions sont irrecevables. Dans ses conclusions du 28 octobre 2024, M. [R] n'a pas répliqué sur cette irrecevabilité. Un décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile a modifié l'article R311-9 alinéa 2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, pour les instances, comme en l'espèce, introduites à compter du 1er janvier 2020 : 'les parties sont tenues de constituer avocat. L'Etat, les régions, les départements, les communes et leurs établissements publics peuvent se faire assister ou représenter par un fonctionnaire ou un agent de leur administration', instituant un régime partiel de représentation obligatoire. L'article R311-27 du code de l'expropriation, également modifié par ce décret, étend cette règle à la procédure devant la cour d'appel. Un arrêté du 20 mai 2020 est également intervenu relatif à la communication par voie électronique en matière civile devant les cours d'appel. L'article 930-1 du code de procédure civile, applicable à la procédure avec représentation devant la cour d'appel, dispose qu'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les actes de procédure sont remis à la juridiction par voie électronique. Lorsqu'un acte ne peut être transmis par voie électronique pour une cause étrangère à celui qui l'accomplit, il est établi sur support papier remis au greffe ou lui est adressé par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. En ce cas, la déclaration d'appel est remise ou adressée au greffe en autant d'exemplaires qu'il y a de parties destinataires, plus deux. La remise est constatée par la mention de sa date et le visa du greffier sur chaque exemplaire, dont l'un est immédiatement restitué. Lorsque la déclaration d'appel est faite par voie postale, le greffe enregistre l'acte à la date figurant sur le cachet du bureau d'émission et adresse à l'appelant un récépissé par tout moyen. Les avis, avertissements ou convocations sont remis aux avocats des parties par voie électronique, sauf impossibilité pour cause étrangère à l'expéditeur. Un arrêté du garde des sceaux définit les modalités des échanges par voie électronique. L'arrêté du 20 mai 2020 relatif à la communication électronique en matière civile devant les cours d'appel prévoit désormais en son article 2 que lorsqu'ils sont effectués par voie électronique entre avocats, ou entre un avocat et la juridiction, ou entre le ministère public et un avocat, ou entre le ministère public et la juridiction, dans le cadre d'une procédure avec ou sans représentation obligatoire devant la cour d'appel ou son premier président, les envois, remises et notifications mentionnées à l'article 748-1 du code de procédure civile doivent répondre aux garanties fixées par le présent arrêté ; cet arrêté, qui abroge celui du 5 mai 2010, ne s'applique plus à une liste limitative d'envois, remises et notifications, limités aux déclarations d'appel, des actes de constitution et des pièces qui leur sont associés en ce qui concernait l'ancien arrêté du 5 mai 2010. Cependant, il ressort de l'ensemble de ces dispositions qu'en matière d'expropriation pour cause d'utilité publique, les conclusions des parties ne peuvent pas être valablement adressées au greffe de la cour d'appel par voie électronique. En effet, l'article R311-19 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique dispose toujours, que sous réserve des dispositions de la présente section et des articles R311-19, R311-22 et R312-2 applicables à la procédure d'appel, la procédure devant la cour d'appel est régie par les dispositions du titre VI du livre III du code de procédure civile. Or, l'article R311-26 du code de l'expropriation implique que l'intimé comme l'appelant et le commissaire du Gouvernement doivent déposer ou adresser matériellement au greffe leurs conclusions et les documents qu'ils entendent produire, en tirage sur papier, afin que ces conclusions et documents puissent être notifiés par le greffe, l'exemplaire surnuméraire étant destiné à la cour. La dématérialisation qui découle de l'utilisation de la voie électronique empêche en effet le greffe de disposer des conclusions et des documents en autant d'exemplaires qu'il y a de parties pour les notifier à chaque partie intéressée, et donc l'appelant, l'intimé/ appelant incident et le commissaire du Gouvernement. Il n'appartient pas au greffe d'imprimer les conclusions et pièces à partir d'un fichier envoyé par l'intimé. Les termes de l'article R311-26 du code de l'expropriation sont demeurés inchangés depuis l'entrée en vigueur du décret numéro 2019-1333 du 11 décembre 2019 qui a modifié l'article R 311-27 du code l'expropriation pour rendre désormais obligatoire la représentation par avocat devant la cour d'appel statuant en matière d'expropriation, l'exigence qu'il édite d'adresser au greffe de la cour, afin que celui-ci notifie les conclusions et documents, reste donc requise. Les textes généraux de l'article 930-1 du code de procédure civile ne dérogent pas à ce texte spécial, puisque la procédure dans le contentieux de l'expropriation n'est qu'en partie une procédure avec représentation obligatoire. En effet, ce texte est applicable seulement dans le cadre de la procédure de droit commun avec représentation obligatoire alors qu'en matière d'expropriation, la procédure est exorbitante du droit commun, l'État, les régions, les communes et leurs établissements publics pouvant se faire assister ou représenter par un fonctionnaire ou un agent de leur administration, qui n'ont pas accès au RPVA. Il résulte en outre du premier alinéa de l'article R311-26 du code de l'expropriation que seuls les actes de procédure destinés à la cour doivent être remis à celle-ci par voie électronique ; dès lors cette voie ne peut être utilisée ni pour le dépôt des exemplaires des conclusions destinées aux parties ni pour les documents produits au soutien de ces conclusions lesquels ne constituent pas des actes de procédure. Enfin, le RPVA n'est accessible qu'aux avocats et ne peut donc être consulté par le commissaire du Gouvernement. Celui-ci n'est destinataire des conclusions et pièces des parties que suite à leur notification par le greffe en application de l'article R311-26 susvisé. Il n'y a pas lieu de rechercher si cette irrégularité a causé un grief à M. [R], dès lors qu'il s'agit non d'un vice de forme de la notification des conclusions faite par la voie électronique, mais de l'absence de conclusions remises au greffe dans les délais requis ; l'irrecevabilité de ces conclusions ne constitue pas une sanction disproportionnée au but poursuivi, qui est d'assurer la sécurité et l'efficacité de la procédure d'appel, elle n'est pas contraire aux exigences de l'article 6 paragraphe 1er de la Convention de Sauvegarde des Droits de l'Homme et des Libertés Fondamentales. De plus, conformément à l'article R 311-24 du code de l'expropriation, le greffe a adressé le 21 décembre 2022 à M. [R] l'avis de déclaration d'appel avec reproduction intégrale de l'article R311-26 du code de l'expropriation régissant la procédure d'expropriation en appel. Cette règle de l'article R311-26 du code l'expropriation est dépourvue d'ambiguïté dans le cadre d'une procédure avec représentation obligatoire pour un professionnel averti comme un auxiliaire de justice. Elle ne le prive pas de la possibilité d'adresser au greffe les conclusions prévues par l'article R311-26 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique dans les conditions fixées par ce texte. En conséquence, la cour n'est pas saisie des conclusions adressées par RPVA au greffe de la cour par M. [R] le 3 septembre 2024. Il convient en conséquence de faire droit à la demande de l'EPFIF et de déclarer irrecevables les conclusions de M. [R] adressées au greffe par RPVA le 3 septembre 2024, qui en outre en tout état de cause l'ont été au-delà du délai de 3 mois fixé par l'article R 311-26 du code de l'expropriation. La cour a soulevé d'office l'irrecevabilité des conclusions de M. [R] adressées au greffe par LRAR le 28 octobre 2024 soit au-delà du délai réglementaire de 3 mois de l'article R 311-26 du code de l'expropriation ; ce moyen n'a pas pu être soumis au contradictoire à l'audience, ni M. [R], ni son conseil n'ayant comparu à l'audience ; il n'y a pas lieu de renvoyer l'affaire, celle-ci ayant déjà été renvoyée à de multiples reprises et celle-ci devant être jugée dans un délai raisonnable. Il convient en conséquence de déclarer irrecevables les conclusions de M. [R] adressées au greffe le 28 octobre 2024. AU FOND Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifié ayant force de loi en France, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes. Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité. L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité. Aux termes de l'article L321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. Conformément aux dispositions de l'article L322-2, du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L322-3 à L322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte. L'appel de l'EPFIF porte sur : - la date de référence ; - le principe de la plus- value de 10% retenue à raison de l'entrée en exploitation de la ligne de tramway T4. L'EPFIF ne conteste pas : -la méthode d'évaluation par comparaison ; -la superficie des biens de 65 m² pour le lot n°85 et 66,42 m² pour le lot n°147 ; -la situation locative à savoir occupée ; -les valeurs unitaires retenues ; -les états d'entretien tels qu'ils ont été constatés par la juridiction de première instance ; -les indemnités complémentaires au titre de la perte de l'emplacement de stationnement ; -le montant des frais de remploi ; -le rejet des demandes d'indemnisation au titre des avances de solidarité et de créances douteuses, pour remboursement des sommes restant dues au titre du crédit immobilier ainsi que pour les travaux réalisés dans les appartements. Le commissaire du Gouvernement a formé appel incident sur l'application d'une majoration de 10% pour tenir compte de l'entrée en exploitation du tramway T4. 1° sur la date de référence S'agissant de la date de référence, le premier juge a retenu en application des articles L 322-2 du code de l'expropriation et L 213-6 et L 213-4 du code de l'urbanisme, le PLU approuvé le 10 juillet 2012 modifié le 8 avril 2016 et mis en conformité le 26 septembre 2017 par délibération du Conseil du territoire et modifié le 13 novembre 2018 par délibération du Conseil du territoire et mis en compatibilité le 6 septembre 2019 par arrêté préfectoral. L'EPFIF demande l'infirmation du jugement, le bien étant soumis au droit de préemption, et de retenir en application des articles L213-4 et L 213-6 du code de l'urbanisme, la date de la dernière modification du PLU délimitant la zone dans laquelle est situé l'ensemble immobilier dont s'agit, à savoir la modification n°1 du 8 avril 2016. Le commissaire du Gouvernement, appelant incident, demande en application des articles L213-4 et L 213-6 du code de l'urbanisme, de retenir la dernière modification du PLU délimitant la zone dans laquelle est situé l'ensemble immobilier, à savoir le 13 novembre 2018. L'article L 322-2 du code de l'expropriation dispose que : les biens sont estimés à la date de la décision première instance. Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L322-3 à L322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L1 ou, dans le cas prévu à l'article L 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l'article L 121-8 du code de l'environnement ou par l'article 3 de la loi numéro 2010-597 du 3 juin 2010 relative au [Localité 28] [Localité 31], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat (mots ajoutés, loi N°2018-1021, 23 novembre 2018) ou, lorsque le bien est situé à l'intérieur du périmètre d'une zone d'aménagement concerté mentionnée à l'article L311-1 du code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique. Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l'utilisation ou l'exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au 2e alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l'expropriant, une intention dolosive. Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d'utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé le bien. En outre, les articles L 213-4 et suivants du code de l'urbanisme prévoient des règles particulières, notamment dans le cas où le bien est grevé d'un droit de préemption urbain. L'article L 213-6 du code de l'urbanisme dispose que lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L213-4. L'article L 213-4 a) du code de l'urbanisme prévoit que pour les biens non compris dans une zone d'aménagement différé, la date de référence devant être prise en compte est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien. Par arrêt du 1er mars 2023 n° 22-11467, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a jugé qu'en application des articles L 213-4 a) et L213-6 du code de l'urbanisme, lorsque le bien exproprié est soumis au droit de préemption, la date de référence pour déterminer l'usage effectif du bien, est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le POS ou le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, règle qui s'applique également pour la qualification de terrain à bâtir. En l'espèce, par délibération numéro 2015. 01. 27. 07 du conseil municipal de la commune de [Localité 24] du 27 janvier 2015, un droit de préemption urbain renforcé a été instauré sur le territoire de la commune (pièce n° 1). Ce droit de préemption a ensuite été délégué à l'EPFIF sur le périmètre de l'Opération de Requalification des Copropriétés Dégradées d'Intérêt National (ORCOD-IN) par la commune suivant délibération du 26 mai 2015, délégation ensuite confirmée par délibération du conseil de territoire de l'établissement public territorial [Localité 28] [Localité 31] [Localité 28] Est du 28 février 2017. Il est établi que les biens expropriés sont situés dans le périmètre de l'ORCOD-IN et qu'ils sont soumis au droit de préemption urbain. La dernière modification du PLU retenue par le premier juge du 13 novembre 2018 ne modifiant pas les caractéristiques de la zone où se situe l'ensemble immobilier ne sera pas retenue comme date de référence. En conséquence, en application des dispositions susvisées des articles L 213-4 et L213-6 du code de l'urbanisme, la date de référence est celle de la dernière modification du PLU délimitant la zone dans laquelle est situé l'ensemble immobilier dont s'agit, à savoir la modification n°1 du 8 avril 2016. En conséquence le jugement sera infirmé en ce sens. 2° sur la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance : A sur les copropriétés du Chêne Pointu et de l'Etoile du Chêne Pointu La commune de [Localité 24] est constituée de plusieurs quartiers de grands ensembles présentant de nombreux handicaps dus à l'urbanisme développé dans les années 1960, le plan de composition reposant en effet sur la réalisation de l'autoroute A 87 qui n'a jamais vu le jour. Le quartier souffre donc de l'absence de voies expresses et de transports structurants, les seuls transports en commun étant des bus et la gare [34] la plus proche « [Localité 20] » étant située à 5,5 km. La copropriété de l'[Adresse 26] [Adresse 21] a été édifiée en 1966 sur un terrain de 34 214 m², plat, situé près de la mairie de [Localité 24]. L'EPFIF et le commissaire de Gouvernement exposent les conclusions d'une étude concernant les copropriétés contiguës du Chêne Pointu et de l'Étoile du Chêne Pointu réalisée par la commune de [Localité 24] en 2014 mettant en évidence que : 'près de 60 % des ménages ont un niveau inférieur au seuil de pauvreté ; '85 % des ménages présentent des revenus inférieurs au plafond PLAI ; 'un taux de chômage de 29 %, encore plus marqué chez les jeunes ; 'un quart des familles sont monoparentales ; 'près de 20 % des logements sont occupés par plus d'un ménage ; 'l'occupation moyenne est de plus de 4 personnes par logement ; 'une rotation importante des propriétaires comme des locataires. Le commissaire du Gouvernement précise qu'il résulte de cette situation une progression continue des impayés ,des charges de copropriété et en conséquence un déficit d'entretien du bâti, produisant une dégradation importante du bâtiment et le développement des situations d'insalubrité et de péril ; ces difficultés ont entraîné la mise sous administration judiciaire de la copropriété ; les pouvoirs publics sont également intervenus dans le cadre d'un plan de sauvegarde signée entre l'État, le département et la commune de [Localité 24] le 19 janvier 2010 qui a fixé différents objectifs afin de parvenir à la requalification de la copropriété : 'résorption des impayés, 'réalisation des travaux urgents et mise aux normes, 'lutte contre les marchands de sommeil, 'individualisation des réseaux de fluides des bâtiments afin de réaliser leur scission, 'réalisation des travaux de rénovation énergétique. La conclusion du plan de sauvegarde achevé fin 2014 a relaté les limites ou impasses concernant les objectifs, notamment le redressement de la gestion, l'assainissement des finances, ou encore la réhabilitation du bâti. En conséquence, l'ampleur des dégradations a justifié la définition d'un périmètre pour une Opération de Requalification des Copropriétés Dégradées d'Intérêt National (ORCOD-IN). Par décret n° 2015-99 du 28 janvier 2015 a été déclarée d'intérêt national l'opération de requalification des copropriétés dégradées du quartier dit du « Bas-[Localité 22] » et la mise en 'uvre a été confiée à l'EPFIF. B sur le bâtiment 10 de la copropriété de [Adresse 29][Adresse 27] Par arrêté préfectoral n°2021-0701 du 19 mars 2021, les lots situés dans le bâtiment 10 de la copropriété ont été déclarés cessibles au profit de l'EPFIF. Un décret n°2021-1005 du 29 juillet 2021 a autorisé l'EPFIF à prendre possession immédiate d'immeubles dégradés situés dans le périmètre défini par le décret n°2015-99 du 28 janvier 2015 déclarant d'intérêt national l'opération de requalification de copropriétés dégradées du [Adresse 32] à [Localité 23]. L'ordonnance d'expropriation emportant transfert de propriété a été rendue le 21 octobre 2021. Il s'agit d'un immeuble à usage d'habitation, composé de onze niveaux, soit un rez de chaussée et dix étages, comprenant 167 logements, dont 122 F3 et 45 F4, accessibles par quatre entrées et cages d'escaliers nommées A, B, C et D. Le bâtiment est également composé de locaux communs, d'un toit terrasse à usage de séchoir commun et d'un sous-sol comprenant des caves, étant précisé que ces éléments ne sont plus utilisables en ce qui concerne les deux premiers, l'est difficilement en ce qui concerne le troisième. C sur le bien exproprié Il s'agit : ' Des lots n° 85 et 147 : deux appartements de type F4 respectivement au rez de chaussée de l'escalier C et au 5ème étage de l'escalier D, d'une superficie de 65 m² pour le premier et de 66,42 m² pour le second ; Ils sont composés d'une entrée et d'un couloir qui desservent une cuisine, un WC et une salle de bain ainsi qu'une pièce de vie et deux chambres, l'une d'entre elles étant accessible à partir de la pièce de vie. Le premier juge a retenu un état entre moyen à bon pour le premier et de moyen pour le second. ' Des lots n°282 et 259 deux caves, qui n'ont pas été visitées par le premier juge en raison d'un accès peu aisé et de la présence de nombreux nuisibles ; ' Des lots n°1473 et 1390 : deux emplacements de stationnement extérieur, associés au bâtiment 10, à l'état d'usage et sans aménagement. 3° sur la date d'estimation S'agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s'agit de celle du jugement de première instance, soit le 15 juin 2022. 4° sur la fixation de l'indemnité principale Le premier juge a retenu une indemnité de dépossession de : - 57 200 euros en valeur occupée pour le lot n°85 ; - 53 136 euros en valeur occupée pour le lot n°47 ; - une indemnité complémentaire de 2 310 euros pour chaque place de stationnement. La méthode par comparaison, la superficie des biens, la situation locative à sa voir occupée, les valeurs unitaires, les indemnités complémentaires pour les emplacements de stationnement ne sont pas contestés par les appelants. En effet, l'EPFIF et le commissaire du Gouvernement ont formé appel sur le principe de la majoration de 10% appliquée par le premier juge en raison de l'entrée en exploitation de la ligne de tramway T4. L'article L322-2 du code de l'expropriation alinéa 4 dispose que quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d'utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé l'immeuble. En outre, le Conseil constitutionnel a été saisi de deux QPC relatives à la conformité aux droits et libertés que la Constitution garantit, pour la première, des deuxième et quatrième alinéas de l'article L322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique et, pour la seconde, de ce même article. Par décision n°2021-915/916 du 11 juin 2021, il a notamment indiqué : ' sur le fond : Aux termes de l'article 17 de la Déclaration de 1789 : 'la propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la condition d'une juste et préalable indemnité ; Afin de se conformer à ces exigences constitutionnelles, la loi ne peut autoriser l'expropriation d'immeubles ou de droits réels immobiliers que pour la réalisation d'une opération dont l'utilité publique a été légalement constatée. La prise de possession par l'expropriant doit être subordonnée au versement préalable d'une indemnité. Pour être juste, l'indemnisation doit couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain, causé par l'expropriation. En cas de désaccord sur la fixation du montant de l'indemnité, l'exproprié doit disposer d'une voie de recours appropriée. En application des articles L311-5 et L311-6 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, lorsqu'ils ne parviennent pas à un accord amiable sur le montant de l'indemnité, l'expropriant et l'exproprié peuvent saisir le juge de l'expropriation. Il lui appartient alors de fixer le montant de cette indemnité selon les modalités prévues aux articles L322-1 à L 322-13. Le premier alinéa de l'article L322-2 prévoit à cet égard qu'il apprécie la valeur des biens expropriés à la date de la décision de première instance. Le deuxième alinéa de ce même article impose néanmoins au juge de prendre en considération, sous réserve de certains cas, l'usage effectif du bien à une date de référence antérieure à cette date. Son dernier alinéa exclut par ailleurs la prise en compte par le juge de l'expropriation des changements de valeur subis par le bien depuis la date de référence, lorsqu'ils résultent de certaines circonstances. Parmi ces circonstances, les dispositions contestées interdisent au juge de tenir compte de changements de valeur du bien exproprié lorsqu'ils sont provoqués par l'annonce des travaux ou des opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée par l'expropriant. Il en résulte que la hausse de la valeur vénale du bien exproprié résultant le cas échéant, d'une telle circonstance n'a pas vocation à être prise en compte dans le calcul de l'indemnité due à l'exproprié, alors même que l'expropriant entend céder le bien à un prix déjà déterminé et incluant cette hausse. En premier lieu, d'une part, l'expropriation ne peut être prononcée qu'à la condition qu'elle réponde à une utilité publique préalablement et formellement constatée sous le contrôle du juge administratif. D'autre part, en interdisant au juge de l'expropriation, lorsqu'il fixe le montant de l'indemnité due à l'exproprié, de tenir compte des changements de valeur subis par le bien exproprié depuis la date de référence lorsqu'ils sont provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée par l'expropriant, les dispositions contestées visent à protéger ce dernier contre la hausse de la valeur vénale du bien résultant des perspectives ouvertes par ces travaux ou opérations. Le législateur a ainsi entendu éviter que la réalisation d'un projet d'utilité publique soit compromise par une telle hausse de la valeur vénale du bien exproprié, au détriment du bon usage des deniers publics. Ce faisant, il a poursuivi un but d'intérêt général. En second lieu, pour assurer la réparation intégrale du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation, le juge peut tenir compte des changements de valeur subis par le bien exproprié depuis la date de référence à la suite de circonstances autres que celles prévues au dernier alinéa de l'article L322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique. A ce titre, il peut notamment prendre en compte l'évolution du marché de l'immobilier pour estimer la valeur du bien exproprié à la date de sa décision. Il résulte de tout ce qui précède que les dispositions contestées ne portant pas atteinte à l'exigence selon laquelle nul ne peut être privé de sa propriété que sous la condition d'une juste et préalable indemnité. Le grief tiré de la méconnaissance de l'article 17 de la Déclaration de 1789 doit être écarté'. Le premier juge a retenu la date de référence du 11 mars 2018, qui a été infirmée par la cour. À l'appui de son appel, l'EPFIF indique que s'il ne conteste pas qu'il a revu les valeurs unitaires retenues à la hausse, il a expressément précisé dans ses écritures de première instance que cette hausse ne saurait être justifiée par l'entrée en exploitation de la ligne de tramway T4 et que le tribunal a méconnu les dispositions de l'article L 322-2 du code de l'expropriation. La date de référence retenue par la cour est celle du 8 avril 2016. L'enquête préalable à la DUP la [Adresse 36] s'est tenue du 11 mars 2019 au 12 avril 2019 inclus et la mise en service de la ligne de tramway T4 est intervenue fin 2019 après 3 ans de travaux (pièce n° 5). En conséquence, ces travaux étant de par leur nature des travaux publics, leur réalisation dans les trois années ayant précédé l'enquête publique préalable à la DUP de la [Adresse 36] et leur impact éventuel ne peuvent être pris en compte comme facteur de plus-value. Le jugement sera donc infirmé en ce sens. L'indemnité principale, les valeurs unitaires n'étant pas contestées, est de : -lots 85, [Cadastre 10] et [Cadastre 3] : (880 euros X 65m²) +2 310 euros= 59 510 euros en valeur occupée -lots 147, 259 et 1390 : (800 euros X 66,42 m²) +2 310 euros= 55 446 euros en valeur occupée. Le jugement sera confirmé en ce sens. 4° sur les indemnités accessoires A sur l'indemnité de remploi - lots 85, 282 et 1473 20 % sur 5 000 euros : 1 000 euros 15 % sur 10'000 euros : 1 500 euros 10 % sur 44 510 euros : 4 451 euros Total : 6 951 euros. - lots 147, 259 et 1390 20 % sur 5 000 euros : 1 000 euros 15 % sur 10'000 euros : 1 500 euros 10 % sur 40 446 euros : 4 044, 60 euros Total : 6 544,50 euros. Le jugement sera confirmé sur ce point. B indemnité pour perte de revenus locatifs L'indemnité accordée à M. [R] pour perte de revenus locatifs d'un montant de 4 200 euros n'est pas contestée par les appelants. L'indemnité totale de dépossession due par l'EPFIF à M. [R] est donc de : 59 510 euros+55 446 euros (indemnités principales)+ 6 951 euros + 6 544,60 euros (indemnités de remploi)+ 4 200 euros + 4 200 euros (indemnités pour perte de revenus locatifs) = 136 851,60 euros arrondis à 136 860 euros en valeur occupée. Le jugement sera confirmé en ce sens. - sur les dépens Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance, qui sont à la charge de l'expropriant conformément à l'article L312-1 du code de l'expropriation. Au regard de la solution du litige, chaque partie supportera la charge de ses dépens en appel. PAR CES MOTIFS, La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort, Déclare recevables les conclusions de l'EPFIF des 20 décembre 2022 et 23 septembre 2024 et du commissaire du Gouvernement du 7 avril 2023 ; Déclare irrecevables les conclusions de M. [R] adressées au greffe par RPVA le 3 septembre 2024 et d'office celles adressées au greffe par LRAR le 28 octobre 2024 ; Statuant dans les limites des appels, Infirme partiellement le jugement entrepris sur la date de référence et la majoration de 10% au titre de la mise en service du tramway T4 ; Statuant à nouveau, Fixe la date de référence au 8 avril 2016 ; Confirme le jugement entrepris en ses autres dispositions ; Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT