Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE NANTERRE
■
PÔLE CIVIL
8ème chambre
JUGEMENT RENDU LE
21 Octobre 2024
N° R.G. : N° RG 22/09157 - N° Portalis DB3R-W-B7G-XZ7C
N° Minute : 24/
AFFAIRE
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 10 rue Boileau 92120 MONTROUGE représenté par son syndic :
C/
[Z] [Y]
Copies délivrées le :
DEMANDERESSE
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 10 rue Boileau 92120 MONTROUGE représenté par son syndic :
AD GESTION 14
24-26 rue Benard
75014 PARIS
représentée par Me Benjamin CHABERNAUD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0448
DEFENDEUR
Monsieur [Z] [Y]
10 rue Boileau
92120 MONTROUGE
défaillant
En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Juin 2024 en audience publique devant :
Elsa CARRA, Juge, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :
Elisette ALVES, Vice-Président
Elsa CARRA, Juge
Caroline KALIS, Juge
qui en ont délibéré.
Greffier lors du prononcé : Maeva SARSIAT, Greffier.
JUGEMENT
prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.
EXPOSE DU LITIGE
L’immeuble sis 10 rue Boileau à MONTROUGE (92120) est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Se plaignant de la défaillance de Monsieur [Z] [Y] dans le règlement des charges dont il est redevable, par acte d’huissier de justice du 28 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires de cet immeuble, représenté par son syndic, la société AD GESTION 14, l’a fait assigner devant ce tribunal.
Aux termes de son assignation, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :
Dire et juger recevable et bien fondée l’action du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SIS 10 RUE BOILEAU 92120 MONTOURGE représenté par son syndic en exercice la Société AD GESTION 14,
Condamner Monsieur [Y] à verser au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS 10 RUE BOILEAU 92120 MONTOURGE représenté par son syndic en exercice la Société AD GESTION 14 la somme de 16 570,49 euros arrêtée au 01.04.2022, majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 10 février 2021,
Condamner Monsieur [Y] à verser au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SIS 10 RUE BOILEAU 92120 MONTOURGE représenté par son syndic en exercice la Société AD GESTION 14 la somme de 1 500 € à titre de dommages et intérêts,
Condamner Monsieur [Y] à verser au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SIS 10 RUE BOILEAU 92120 MONTOURGE représenté par son syndic en exercice la Société AD GESTION 14 la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’instance, dont distraction au profit de la SELARL GUEDJ HAAS-BIRI conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Monsieur [Z] [Y] n’a pas constitué avocat. La présente décision en premier ressort sera par conséquent réputée contradictoire en vertu de l’article 473 du code de procédure civile.
En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation précitée pour ce qui concerne l’exposé détaillé des moyens du demandeur.
La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 17 février 2023 et l’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience du 18 juin 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire :
Il convient de rappeler qu’il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Par ailleurs, aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L’article 5 dudit code précise que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.
La mention tendant à voir « dire et juger bien fondée » ne constitue pas une prétention au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile lorsqu’elle ne confère pas de droit à la partie qui la requiert.
Il n’y a dès lors pas lieu de statuer sur celle-ci.
Il ne sera pas davantage statué sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires, qui n’est pas contestée.
I - Sur les sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires sur le fondement de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965
Le syndicat des copropriétaires réclame le paiement de la somme de 16 570,49 euros.
L’article 12 du code de procédure civile prescrit au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.
En l’espèce, au vu de la discussion de ses écritures, il apparaît que le demandeur entend obtenir le paiement de la somme de 16 377,49 euros au titre des charges de copropriété et le paiement de la somme de 193 euros au titre des frais de recouvrement, lesquels relèvent de dispositions légales distinctes.
Ainsi, les charges, d’un montant de 16 377,49 euros, seront examinées au titre de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et les frais de recouvrement, d’un montant de 193 euros, seront examinés au titre de l’article 10-1 de ladite loi.
II - Sur la demande de condamnation au paiement des charges de copropriété
Le syndicat des copropriétaires demande, sur le fondement de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, la condamnation de Monsieur [Z] [Y] au paiement de la somme de 16 377,49 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2022, majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 10 février 2021.
En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux.
L’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Aussi, selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier de la qualité de propriétaire du défendeur et du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.
En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse, notamment, aux débats les éléments suivants :
- un acte de vente,
- un décompte, distinguant les charges et les frais, couvrant notamment la période du 1er octobre 2014 au 1er avril 2022,
- les procès-verbaux des assemblées générales des 8 juin 2010, 9 juin 2011, 23 mai 2013, 2 juillet 2014, 2 juillet 2015, 23 janvier 2017, 14 novembre 2017, 4 avril 2018 et 19 mars 2020, qui ont notamment approuvé les comptes des exercices 2014 à 2016 et voté des travaux ainsi que les budgets prévisionnels pour les exercices 2017 et 2018,
- des attestations de non-recours relatives à ces assemblées générales,
- des appels de fonds.
Il ressort des éléments ainsi produits que Monsieur [Z] [Y] est propriétaire des lots n°9 et 21 de l’état descriptif de division de l’immeuble.
Par ailleurs, concernant le montant des charges de copropriété dû, le décompte montre un solde débiteur à hauteur de 16 377,49 euros au 1er avril 2022.
Il convient toutefois de ne pas tenir compte des charges afférentes aux exercices 2019 à 2022 dès lors qu’il n’est pas établi que les comptes ou les budgets prévisionnels de ces exercices auraient été approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires.
Il en résulte que la demande du syndicat des copropriétaires est fondée à hauteur de 6 009,32 euros, cette somme correspondant aux charges appelées sur la période du 1er octobre 2014 au 31 décembre 2018, régularisations des charges 2017 et 2018 incluses, conformément aux assemblées générales susvisées, déduction faite des crédits portés au compte du défendeur.
Le syndicat des copropriétaires demande que cette somme produise intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 10 février 2021.
L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :
1° De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;
2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret ;
4° Des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale ;
5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l'article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.
Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.
En l’espèce, outre qu’il n’a pas été envoyé en recommandé avec avis de réception, le courrier que le demandeur dénomme « mise en demeure » ne contient aucune interpellation du défendeur.
Ainsi, les intérêts de retard courront à compter du 28 octobre 2022, date de l’assignation, laquelle vaut mise en demeure.
En conséquence, Monsieur [Z] [Y] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6 009,32 euros au titre des charges dues sur la période du 1er octobre 2014 au 31 décembre 2018, régularisations des charges 2017 et 2018 incluses, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2022.
III - Sur la demande de condamnation au paiement des frais de recouvrement
Le syndicat des copropriétaires demande, sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la condamnation de Monsieur [Z] [Y] au paiement de la somme de 193 euros au titre des frais de recouvrement, majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 10 février 2021.
L’article 10-1 a) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.
Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure en vertu de l’article 9 du code de procédure civile.
En l’espèce, les relances et mise en demeure invoquées ne sont pas versées aux débats.
En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande formée au titre des frais de recouvrement et devra recréditer la somme de 193 euros sur le compte du défendeur.
IV - Sur la demande de dommages et intérêts
Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de Monsieur [Z] [Y] au paiement de la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts, faisant valoir que la copropriété doit nécessairement palier à la carence de ce dernier.
En vertu de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.
En l’espèce, les manquements répétés et injustifiés du défendeur à son obligation essentielle de régler les charges de copropriété, qui montrent sa mauvaise foi, causent à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.
En conséquence, il convient de condamner Monsieur [Z] [Y] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.
V - Sur les mesures accessoires
Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.
En l’espèce, Monsieur [Z] [Y], partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance, lesquels pourront être recouvrés par la SELARL GUEDJ HAAS-BIRI dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.
Sur l’article 700 du code de procédure civile
Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.
En l’espèce, Monsieur [Z] [Y], condamné aux dépens, devra verser au syndicat des copropriétaires une somme qu’il est équitable de fixer à 1 000 euros.
Sur l’exécution provisoire
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
L’article 514-1 du code de procédure civile ajoute que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.
En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature du présent contentieux, il n’y a pas lieu de l’écarter.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE Monsieur [Z] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 10 rue Boileau à MONTROUGE (92120), représenté par son syndic, la somme de 6 009,32 euros au titre des charges dues sur la période du 1er octobre 2014 au 31 décembre 2018, régularisations des charges 2017 et 2018 incluses, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2022,
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 10 rue Boileau à MONTROUGE (92120), représenté par son syndic, de sa demande formée au titre des frais de recouvrement,
RAPPELLE que les frais de recouvrement non retenus à l’encontre de Monsieur [Z] [Y] (193 euros) doivent être recrédités sur son compte,
CONDAMNE Monsieur [Z] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 10 rue Boileau à MONTROUGE (92120), représenté par son syndic, la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,
CONDAMNE Monsieur [Z] [Y] aux dépens de l’instance, lesquels pourront être recouvrés par la SELARL GUEDJ HAAS-BIRI dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,
CONDAMNE Monsieur [Z] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 10 rue Boileau à MONTROUGE (92120), représenté par son syndic, la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,
REJETTE les demandes plus amples ou contraires,
DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.
Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Maeva SARSIAT, Greffier présent lors du prononcé.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
