Tribunal judiciaire, 31 octobre 2024. 24/05516

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE Pôle de Proximité ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ ORDONNANCE DU : 16 Janvier 2025 Président : Mme LEDERLIN, MTT Greffiers : Madame BERKANI lors des débats Madame BOINE, lors des délibérés Débats en audience publique le : 31 Octobre 2024 GROSSE : Le 16 janvier 2025 à Me VAISON DE FONTAUBE Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le .......................................................... à Me ...................................................... Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ...................................................... N° RG 24/05516 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5M5J PARTIES : DEMANDERESSE Madame [O] [C] née le 30 Avril 1987 à [Localité 6] domiciliée : chez L’EURL SUD VALUE, [Adresse 4] représentée par Me Jean-Charles VAISON DE FONTAUBE, avocat au barreau de MARSEILLE DEFENDEUR Monsieur [D] [P] né le 01 Janvier 1985 à [Localité 5] demeurant [Adresse 2] non comparant EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous signature privée en date du 12 mai 2022, Madame [O] [C] a donné à bail à Monsieur [D] [P] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 617 euros. Des loyers étant demeurés impayés, Madame [O] [C] a fait signifier à Monsieur [D] [P] par acte de commissaire de justice en date du 11 mars 2024 un commandement de payer la somme de 2.652,51 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle. Par acte de commissaire de justice en date du 02 septembre 2024, Madame [O] [C] a fait assigner Monsieur [D] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir : - constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue au contrat de bail, - ordonner l'expulsion de Monsieur [D] [P] et de tout occupant de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, - ordonner la remise des clefs, - condamner à titre provisionnel au paiement de l’arriéré locatif et d’occupation s’élevant à fin juin à la somme de 1.914,76 euros et au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 1er juillet 2024 à hauteur de 674,16 euros par mois jusqu’à la libération des lieux, - condamner Monsieur [D] [P] à lui payer la somme de 1.200 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer. Au soutien de ses prétentions, Madame [O] [C] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 11 mars 2024 et ce pendant plus de deux mois. Appelée à l'audience du 31 octobre 2024, Madame [O] [C], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualise sa créance à la somme de 811,40 euros, selon décompte en date du 21 octobre 2024, terme d’octobre inclus. Monsieur [D] [P] dont la citation a été transformée en procès-verbal de recherches infructueuses, n'a pas comparu et n'était pas représenté. Conformément à l'article 473 du Code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 janvier 2025. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. En application des dispositions des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Sur la recevabilité de la demande de résiliation Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 03 septembre 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 31 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Par ailleurs, Madame [O] [C] justifie avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 02 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois. L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés. Par ailleurs, en application de l'article 1103 du Code civil, anciennement 1134 du même Code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. En l'espèce, le bail conclu le 12 mai 2022 contient une clause résolutoire (article 12) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 mars 2024 pour la somme en principal de 2.652,51 euros. Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 11 mai 2024. Monsieur [D] [P] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Il n'apparaît pas nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du Code des procédures civiles d'exécution.   Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation Monsieur [D] [P] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [D] [P] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 674,16 euros actuellement, et de condamner Monsieur [D] [P] à son paiement. Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Monsieur [D] [P] reste devoir la somme de 811,40 euros, à la date du 21 octobre 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois d’octobre inclus. Pour la somme au principal, Monsieur [D] [P], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Monsieur [D] [P] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 811,40 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision conformément aux dispositions de l'article 1231-6 et 1231-7 du Code civil. Sur les demandes accessoires Monsieur [D] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du Code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [O] [C] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du Code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe, Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, DECLARE la demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire recevable ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 mai 2022 entre Madame [O] [C] et Monsieur [D] [P] concernant le logement, situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 11 mai 2024 ; ORDONNE en conséquence à Monsieur [D] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;   DIT qu’à défaut pour Monsieur [D] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [O] [C] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du Code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution ; DEBOUTE Madame [O] [C] de sa demande d'astreinte pour quitter les lieux ; CONDAMNE Monsieur [D] [P] à verser à Madame [O] [C], à titre provisionnel, la somme de 811,40 euros décompte arrêté au 21 octobre 2024 incluant la mensualité d’octobre, correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ; CONDAMNE Monsieur [D] [P] au paiement, à titre provisionnel, d'une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit 674,16 euros à ce jour, à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ; CONDAMNE Monsieur [D] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ; CONDAMNE Monsieur [D] [P] à verser à Madame [O] [C] une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l'Etat dans le département en application de l’article R.412-2 du Code des procédures civiles d’exécution ; RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe. La greffière, La présidente