Tribunal judiciaire, 02 août 2024. 24/00193

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT OUEN [Adresse 2] [Localité 7] Téléphone : [XXXXXXXX01] ou [XXXXXXXX05] @ : [Courriel 10] @ : [Courriel 8] REFERENCES : N° RG 24/00193 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YVAC Minute : 24/254 S.C.I. 42 Représentant : Me Didier NAKACHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R99 S.A.R.L. SEHEP Représentant : Me Marie GERMAIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R99 C/ Madame [T] [Z] Copie exécutoire : Me Didier NAKACHE Copie certifiée conforme :Madame [T] [Z] + Me Marie GERMAIN Le 09 Août 2024 JUGEMENT Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 02 Août 2024; Sous la présidence de Madame Noémie KERBRAT, juge des contentieux de la protection assistée de Monsieur Yoann HENRY, greffier lors de l’audience et Madame Isabelle GRAPPILLARD, greffier lors du délibéré ; Après débats à l'audience publique du 11 Juin 2024 le jugement suivant a été rendu : ENTRE DEMANDEURS : S.C.I. 42, demeurant [Adresse 6] représentée par Me Didier NAKACHE, avocat au barreau de PARIS S.A.R.L. SEHEP, demeurant [Adresse 4] représentée par Me Marie GERMAIN, avocat au barreau de PARIS ET DÉFENDEUR : Madame [T] [Z], demeurant [Adresse 3] comparante en personne . EXPOSE DU LITIGE Par acte du 6/08/2018, il a été donné à bail à Mme [T] [Z] un immeuble à usage d'habitation, situé au [Adresse 3]. Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 24/10/2023 concernant un arriéré locatif d’un montant de 4343,41 euros en principal. Par acte d’huissier en date du 27/12/2023, la SCI 42 et la société d'exploitation hôtelière d'[Localité 9] (la société « SEHEP ») ont fait assigner Mme [T] [Z] aux fins de voir cette dernière condamnée au paiement de diverses sommes et être autorisées à procéder à la fois à l’expulsion de la défenderesse et à l’installation d’une nouvelle serrure concernant le logement. A l’audience, la SCI 42 a déposé des écritures soutenues oralement aux termes desquelles elle sollicite de voir : constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ;subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;ordonner l’expulsion de Mme [T] [Z] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, à peine d’astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la date de signification de la décision à intervenir ;ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de Mme [T] [Z] ;condamner Mme [T] [Z] au paiement :d'une somme de 6650 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du mois d’octobre 2023 sur la somme de 4343,41 euros et de l’assignation pour le surplus ;d'une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant du loyer en cours, augmenté des charges et taxes à compter de la résiliation jusqu’à libération effective des lieux ;autoriser la SCI 42 à faire poser à ses frais, dans le logement de la défenderesse, au besoin avec l’assistance de la force publique, d’un commissaire de justice et d’un serrurier de son choix, le système d’exploitation de serrures à carte magnétique ONITY, le bailleur s’engageant à remettre au locataire le nombre de cartes magnétiques nécessaires pour chaque logement, dès la nouvelle serrure installée ; ou, à défaut, ordonner à Mme [Z] la remise d’un double des clefs de son logement auprès de la SEHEP (ou à défaut directement entre les mains du bailleur) à peine d’astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la date de signification de la décision à intervenir ; condamner la défenderesse au paiement d'une somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer. Elle modifie ses prétentions à l’oral en sollicitant la condamnation de Mme [Z] au paiement de la somme de 8574,50 euros, juin 2024 inclus, et se réfère pour le reste à ses écritures. La société SEHEP a également déposé des conclusions soutenues oralement aux termes desquelles elle sollicite de voir : autoriser la SEHEP à faire reposer aux frais du bailleur, au besoin avec l’assistance de la force publique, d’un commissaire de justice et d’un serrurier de son choix, sur la porte du logement de la défenderesse le système d’exploitation de serrures à carte magnétique ONITY, contre remise auprès d’eux du nombre de cartes magnétiques nécessaires pour accéder à leur appartement, dès la nouvelle serrure installée  ou, à défaut, ordonner à la défenderesse la remise d’un double des clefs de son logement auprès de la SEHEP (ou à défaut directement entre les mains du bailleur) à peine d’astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la date de signification de la décision à intervenir ; condamner la défenderesse au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Présente à l’audience, Mme [Z] a expliqué qu’elle avait cessé de payer son loyer à la suite des nombreux désordres constatés dans son logement, qui ont fait l’objet de deux mises en demeure adressées au bailleur. Elle ajoute avoir procédé au règlement de la somme de 375 euros, correspondant au montant de son dernier loyer, le 10/06/2024 et présente au juge et à la partie adverse un justificatif de paiement. Elle conteste l’augmentation unilatérale des provisions pour charges effectuée par le bailleur. Elle sollicite le bénéfice de délais de paiement suspensifs de la résiliation du bail à hauteur de 150 euros par mois. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré de loyers et de charges Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 23 de cette même loi dispose par ailleurs que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Aux termes, enfin, de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. En l’espèce, il ne découle d’aucune stipulation du contrat de bail produit que le bailleur disposerait de la possibilité d’augmenter de façon unilatérale et sans l’accord de son locataire le montant des provisions pour charges fixé contractuellement à 50 euros par mois. Le bailleur ne justifie au demeurant ni des résultats arrêtés lors de la précédente régularisation ni du budget prévisionnel afférent à l’entretien de l’immeuble. C’est dès lors à bon droit que Mme [Z] conteste devoir régler les sommes correspondant à l’augmentation, à compter de janvier 2023, des provisions pour charges, celles-ci étant quittancées à hauteur de 200 euros au lieu de 50 euros depuis avril 2023 et un rappel de provisions pour charges ayant été inscrit au débit du compte pour un montant de 450 euros au titre des mois de janvier à mars 2023. La somme de 2700 euros ([15 x 200 euros + 450] – [15 x 50 euros]) sera donc déduite de la créance au titre des loyers et charges. Eu égard aux justificatifs produits à l’audience, la somme de 375 euros réglée le 10/06/2024 sera également déduite de l’arriéré locatif. Par ailleurs, si Mme [Z] expose souffrir de nombreux désordres dans son logement, elle ne formule pas de demande de dommages et intérêts à cet égard. Aucune créance ne peut dès lors venir compenser la dette de loyers et de charges. Il est en outre de principe que face à l'inexécution ou à la mauvaise exécution de son obligation de délivrance par le bailleur, le locataire ne peut pas invoquer l'exception d'inexécution et refuser de payer son loyer. La seule exception à ce principe est la preuve d'un local totalement inhabitable. Or en l’espèce, les photographies produites par la défenderesse – non datées et sans référence fiable - sont insuffisantes pour établir que les lieux litigieux ne seraient plus conformes à leur destination. Aucune exception d’inexécution ne sera donc retenue. Il y a lieu en conséquence de condamner Mme [T] [Z] au paiement à la SCI42 de la somme de 5499,5 euros, juin 2024 inclus, (8574,50 euros – 2700 euros – 375 euros) au titre de l’arriéré de loyers et de charges impayés au 11/06/2024, date de l’audience. La condamnation portera intérêts au taux légal à compter du commandement sur la somme de 4343,41 euros et du jugement pour le surplus. Sur la résiliation du bail, l’expulsion et l’indemnité d’occupation S’agissant du bail, les pièces versées aux débats montrent que les causes du commandement de payer délivré le 24/10/2023 n’ont pas été réglées dans les 6 semaines suivant sa signification. L’exception d’inexécution n’ayant pas été retenue, il y a lieu, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, de constater la résiliation de plein droit du bail au 5/12/2023 à minuit. Il ressort par ailleurs du décompte produit que le paiement intégral des loyers courants (en ce compris les 50 euros de provisions pour charges contractuellement fixées) n’a pas été repris. Mme [Z] ne verse par ailleurs aux débats aucun élément relatif au montant de ses ressources et à sa capacité à régler la dette locative de façon échelonnée. Dans ces circonstances, il ne sera pas accordé de délais de paiements ayant pour effet de suspendre les effets de la résiliation du bail. Mme [T] [Z] se trouvant sans droit ni titre depuis le 6/12/2023, il convient de lui ordonner de libérer les lieux et de restituer les clefs et d’autoriser, à défaut de départ volontaire des lieux, son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire après commandement de quitter les lieux. Mme [T] [Z] sera également condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux constatée par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion. Aucun élément ne justifiant de dépasser la valeur locative du bien, l’indemnité sera égale au montant du loyer et des charges (les taxes locatives étant constitutives de charges récupérables aux termes du décret n°87-713 du 26 août 1987) qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi. La condamnation au titre des indemnités d’occupation étant partiellement liquidée dans le cadre de la condamnation au principal, ses effets débuteront au 1/07/2024. Du fait de la condamnation à payer une indemnité d’occupation, il n’y a pas lieu d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. Il sera par ailleurs rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Sur les autres demandes Mme [Z] occupant désormais son logement sans droit ni titre et l’expulsion ayant été autorisée, il n’y a plus lieu de statuer sur les demandes visant à l’installation d’une serrure de type ONYX sur la porte du logement, celles-ci étant devenues sans objet dès lors que le bailleur retrouvera la libre disposition de son bien une fois la reprise des lieux effectuée conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il a en outre été d’ores et déjà statué ci-dessus sur les demandes subsidiaires de remise d’un double des clefs dès lors qu’il a été ordonné à Mme [Z] de restituer les clefs et qu’à défaut de départ volontaire des lieux, l’autorisation a été donnée au bailleur de procéder à l’expulsion de la défenderesse, précision étant faite que celle-ci devra être poursuivie selon les voies de droit et conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution auxquelles il n’y a pas lieu de déroger. Sur les demandes accessoires : Il y a lieu de condamner Mme [Z] aux dépens, sans qu’il soit nécessaire de préciser plus avant les frais compris dans ces derniers. L’équité commande de rejeter les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, assorti de l’exécution provisoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, CONSTATE, à compter du 5/12/2023 à minuit, la résiliation du bail portant sur les lieux loués à Mme [T] [Z] et situés au [Adresse 3] ; DEBOUTE Mme [T] [Z] de sa demande de délais de paiement ayant pour effet de suspendre la résiliation du bail ; ORDONNE en conséquence à Mme [T] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés ; DIT qu'à défaut de départ volontaire des lieux, la SCI 42 pourra faire procéder à l'expulsion de Mme [T] [Z], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant ; DEBOUTE la SCI 42 de sa demande d'astreinte ; RAPPELLE que le sort des meubles éventuellement laissés sur place est régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE Mme [T] [Z] à payer à la SCI 42 la somme de 5499,5 euros (juin 2024 inclus) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus selon décompte au 11/06/2024, avec intérêts au taux légal à compter du 24/10/2023 sur la somme de 4343,41 euros et du jugement pour le surplus ; CONDAMNE Mme [T] [Z] à payer à la SCI 42, à compter du 1/07/2024 et jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié ; REJETTE le surplus des prétentions ; CONDAMNE Mme [T] [Z] aux dépens. LE GREFFIER LE PRESIDENT REFERENCES A RAPPELER : N° RG 24/00193 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YVAC DÉCISION EN DATE DU : 02 Août 2024 AFFAIRE : S.C.I. 42 Représentant : Me Didier NAKACHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R99 S.A.R.L. SEHEP Représentant : Me Didier NAKACHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R99 C/ Madame [T] [Z] EN CONSÉQUENCE la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux de grande instance d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier. POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME revêtue de la formule exécutoire P/le directeur des services de greffe judiciaires