Texte intégral
TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 6]
Téléphone : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 7]
REFERENCES : N° RG 24/03808 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZHJU
Minute : 24/763
S.A. 1001 VIES HABITAT
Représentant : Me Nathalie FEUGNET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 1971
C/
Madame [P] [Z]
Exécutoire délivrée le :
à :
Copie certifiée conforme délivrée le :
à :
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 29 Août 2024 par Madame Fanny TEMAM, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 13 Juin 2024 tenue sous la présidence de Madame Fanny TEMAM, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEUR :
S.A. d’HLM 1001 VIES HABITAT,
demeurant [Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Nathalie FEUGNET, avocat au barreau de PARIS
D'UNE PART
ET DÉFENDEUR :
Madame [P] [Z],
demeurant [Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 8]
comparante en personne
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 15 octobre 2010, la SA d'HLM COOPERATION ET FAMILLE, aux droits de laquelle vient la SA d'HLM 1001 VIES HABITAT, a donné à bail à Madame [P] [Z] un logement et un emplacement de stationnement situé [Adresse 5] à [Localité 8], pour un loyer mensuel de 370,70 euros, et 143,52 euros de provisions sur charges.
Par acte de commissaire de justice en date du 12 octobre 2022, la SA d'HLM 1001 VIES HABITAT a fait signifier à Madame [P] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3583,70 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.
Par lettre reçue le 3 octobre 2022 la SA d'HLM 1001 VIES HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).
Par acte de commissaire de justice en date du 31 janvier 2024, la SA d'HLM 1001 VIES HABITAT a fait assigner Madame [P] [Z] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
" constater l'acquisition de la clause résolutoire,
" ordonner l'expulsion de Madame [P] [Z] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique,
" autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu'il plaira au bailleur aux frais des défendeurs, en garantie des sommes qui pourront être dues,
" condamner Madame [P] [Z] au paiement des sommes suivantes :
o la somme de 7568,16 euros au titre de la dette locative, terme de novembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 12 octobre 2022,
o une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu'à libération effective des lieux,
o la somme de 390 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile
o les dépens,
" dire n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 1er février 2024.
À l'audience du 13 juin 2024, la SA d'HLM 1001 VIES HABITAT, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 5886,55 euros arrêtée au 30 mai 2024, loyer du mois de mai 2024 inclus. Elle ne s'oppose pas à l'octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.
La SA d'HLM 1001 VIES HABITAT soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [P] [Z] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 12 octobre 2022. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle note que la locataire a repris le paiement du loyer courant et y ajoute des sommes supplémentaires.
Madame [P] [Z], comparante, conteste le montant de la dette. Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois en plus des loyers, suspensifs des effets de la clause résolutoire.
Au soutien de ses prétentions, elle indique avoir réglé le 8 juin 2024 la somme de 880 euros non imputée au décompte de la bailleresse. Par ailleurs, elle explique être en attente d'une indemnisation de son ancien employeur à hauteur de 85.221 euros, qui lui permettra de solder sa dette locative. Toutefois, elle précise ne pas savoir quand cette somme lui sera effectivement versée. Elle ajoute qu'elle perçoit un salaire mensuel d'environ 2900 euros et qu'elle a un enfant majeur à charge.
Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l'audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience.
À l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 1er août 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.
Par note en délibéré, autorisée, reçue le 13 juin 2024, Madame [P] [Z] produit la preuve du paiement dont elle se prévaut.
Par note en délibéré, autorisée, reçue le 13 juin 2024, la SA d'HLM 1001 VIES HABITAT adresse un décompte actualisé des sommes dues au 14 juin 2024, incluant le paiement de 880 euros évoqué par Madame [Z] et portant la dette à hauteur de 5006,55 euros, terme de mai 2024 inclus.
MOTIVATION DE LA DECISION
Sur les demandes principales
Sur la recevabilité de la demande
Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, , dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 1er février 2024, soit au moins six semaines avant l'audience.
Par ailleurs, la SA d'HLM 1001 VIES HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 3 octobre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 31 janvier 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
En conséquence, la demande de la SA d'HLM 1001 VIES HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.
Sur la demande en paiement
Selon l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.
Aux termes de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 15 octobre 2010, du commandement de payer délivré le 12 octobre 2022 et du décompte de la créance actualisé au 14 juin 2024 que la SA d'HLM 1001 VIES HABITAT rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.
En conséquence, il convient de condamner Madame [P] [Z] à payer à la SA d'HLM 1001 VIES HABITAT la somme de 5006,65 euros, au titre des sommes dues au 14 juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 31 janvier 2024 sur la somme de 1270,44 euros et du présent jugement sur le surplus.
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient, à l'article 13, une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 12 octobre 2022.
Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 12 décembre 2022 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 15 octobre 2010 à compter du 13 décembre 2022.
Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire
En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Selon l'article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, Madame [P] [Z] propose de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Elle justifie de sa situation personnelle et financière, notamment d'un salaire stable lui permettant de régler son loyer et sa dette locative, ainsi que du versement prochain d'une importante somme, 17 fois supérieure au montant de la dette. Elle est donc en mesure de régler la dette locative.
En outre, il ressort des éléments communiqués que Madame [P] [Z] a repris le paiement intégral du loyer et des charges.
Enfin, la SA d'HLM 1001 VIES HABITAT n'est pas opposés à l'octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.
Au vu de ces éléments, il convient donc d'accorder à Madame [P] [Z] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.
Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, y compris avant la fin des échéances, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.
À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d'impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l'intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.
De plus, l'expulsion de Madame [P] [Z] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Par ailleurs, la SA d'HLM 1001 VIES HABITAT ne justifie d'aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d'exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu'à assurer leur remisage dans l'attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.
Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Madame [P] [Z]
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 13 décembre 2022, Madame [P] [Z] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, et de condamner Madame [P] [Z] à son paiement à compter de 13 décembre 2022, jusqu'à la libération effective des lieux.
Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [P] [Z] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l'assignation, de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.
Il convient également de condamner Madame [P] [Z] à payer à la SA d'HLM 1001 VIES HABITAT la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit, sans qu'il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
DECLARE recevable la demande de la SA d'HLM 1001 VIES HABITAT aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire,
CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 15 octobre 2010 entre la SA d'HLM 1001 VIES HABITAT d'une part, et Madame [P] [Z] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5] à [Localité 8], sont réunies à la date du 13 décembre 2022,
CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,
CONDAMNE Madame [P] [Z] à payer à la SA d'HLM 1001 VIES HABITAT la somme de 5006,65 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 14 juin 2024, échéance de mai é024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2024 sur la somme de 1270,44 euros et du présent jugement sur le surplus,
ACCORDE un délai à Madame [P] [Z] pour le paiement de ces sommes,
AUTORISE Madame [P] [Z] à s'acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 100 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,
DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,
SUSPEND les effets de la clause résolutoire,
RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution,
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés ou que l'arriéré locatif est soldé avant la trente-sixième échéance, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise, le bail se poursuivant,
DIT qu'à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d'une seule mensualité à sa date d'échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,
En ce cas,
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [P] [Z] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues,
CONDAMNE Madame [P] [Z] à payer à la SA d'HLM 1001 VIES HABITAT une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s'était poursuivi à compter du 13 décembre 2022 jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,
CONDAMNE Madame [P] [Z] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer et de l'assignation, ainsi que le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,
CONDAMNE Madame [P] [Z] à payer à la SA d'HLM 1001 VIES HABITAT la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
DEBOUTE la SA d'HLM 1001 VIES HABITAT de ses autres demandes et prétentions.
LE GREFFIER LE JUGE
