Cour d'appel, 12 septembre 2024. 20/00013

ARRÊT n° Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 3e chambre civile ARRET DU 12 SEPTEMBRE 2024 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/00013 - N° Portalis DBVK-V-B7E-OOVD Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 DECEMBRE 2019 TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER N° RG 17/06153 APPELANTES : SARL CLP IMMOBILIER immatriculée au RCS de Montpellier n° 379.901.309,prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités au siège sis, [Adresse 3] [Localité 5] et SARL HURRICANE, société à responsabilité limitée à associé unique, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités au siège sis [Adresse 2] [Localité 5] Représentées par Me Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant substitué par Me Thierry VERNHET, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant INTIMES : Monsieur [R] [I] [C] [V] né le 17 novembre 1972 à [Localité 5] de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 5] et Madame [A] [O] [I] [N] veuve [V] [E] née le 6 juin 1939 à [Localité 10] de nationalité Française [Adresse 6] [Adresse 6] Représentés par Me Clément BERMOND de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER,avocat postulant substitué par Me Karine BEAUSSIER ROCHEBLAVE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant Ordonnance de clôture du 13 Mars 2024 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 Avril 2024,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Brigitte DEVILLE, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : M. Gilles SAINATI, président de chambre M. Thierry CARLIER, conseiller Mme Brigitte DEVILLE, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles Greffier lors des débats : Mme Hélène ALBESA ARRET : - contradictoire ; - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, fixé au 6 juin 2024 et prorogé au 12 septembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Hélène ALBESA, greffier * * * * FAITS ET PROCEDURE [R] [V] et [A] [N] veuve [V] sont propriétaires de la parcelle cadastrée [Cadastre 7] sise commune de [Localité 12], bordant le terrain du lotissement « [Adresse 9] » dont les travaux ont été réalisés par la SARL CLP immobilier et l'EURL Hurricane. Par exploit du 29 novembre 2017, les consorts [V] ont assigné devant le tribunal de grande instance de Montpellier la SARL CLP immobilier et l'EURL Hurricane pour obtenir une servitude de passage pour cause d'enclave au profit de leur fonds à travers celui cadastré [Cadastre 8] moyennant une indemnité qui ne saurait être supérieure à la somme de 27 441 euros. Ils exposent que le chemin existant à usage piétonnier est insuffisant pour le passage de véhicules automobiles alors qu'ils souhaitent faire construire un immeuble sur leur parcelle. Par jugement du 5 décembre 2019 ce tribunal a : ' dit que la parcelle [Cadastre 7] sise commune de [Localité 11], propriété des consorts [V], est enclavée et bénéficiera d'un passage de désenclavement sur la parcelle [Cadastre 8] des SARL CLP et EURL Hurricane ; ' condamné les consorts [V] à payer aux SARL CLP et EURL Hurricane ensemble une indemnité de désenclavement de 27 441 euros ; ' ordonné la publication du jugement à la conservation des hypothèques ; ' rejeté la demande de dommages et intérêts des consorts [V]  ; ' condamné les SARL CLP et EURL Hurricane aux dépens et à payer aux demandeurs une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; ' rejeté toute autre demande ; ' ordonné l'exécution provisoire. La SARL CLP immobilier et la SARL Hurricane ont relevé appel de cette décision le 2 janvier 2020. Vu les conclusions des demanderesses remises au greffe le 13 mai 2020, Vu les conclusions des consorts [V] remises au greffe le 22 mai 2020, MOTIFS I / Les SARL Hurricane et CLP immobilier, appelantes, soutiennent tout d'abord que les consorts [V] ne peuvent bénéficier des dispositions de l'article 686 du code civil puisqu'ils n'ont ni exploitation agricole, ni exploitation commerciale, ni lotissement. À la lumière des motifs développés dans leurs conclusions, il apparaît que les appelantes visent en réalité l'article 682 du code civil et non, à la suite d'une erreur de plume, l'article 686 du même code. Il importe donc de déterminer si le fonds des intimés est enclavé au sens de l'article 682 du code civil dans la mesure où il n'a sur la voie publique aucune issue ou une issue insuffisante notamment pour la réalisation d'une opération de construction et si, dans ce cas, il bénéficie d'une servitude légale de passage. Les sociétés appelantes ne peuvent sérieusement soutenir l'absence d'enclave du fonds [V] au regard des constatations de l'expert judiciaire puisque le seul accès à la parcelle cadastrée [Cadastre 7] s'effectue par un chemin très étroit débouchant sur un escalier. Cette issue est donc insuffisante jusqu'à la voie publique et notamment pour accéder avec des véhicules automobiles. D'ailleurs le certificat d'urbanisme déposé le 2 octobre 2015 prévoyait la création d'une servitude de passage avec raccordements aux divers réseaux. Les SARL CLP immobilier et Hurricane connaissaient parfaitement l'état d'enclave du fonds [V] puisque le cahier des charges du lotissement, établi au mois d'avril 1999, prévoyait, en page 2, la possibilité pour les propriétaires des parcelles voisines et notamment pour les consorts [V], la possibilité de passage et de raccordements tous réseaux sur la voirie du lotissement. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a dit que la parcelle [Cadastre 7], commune de [Localité 11], propriété des consorts [V], est enclavée et bénéficiera d'un passage de désenclavement sur la parcelle [Cadastre 8] appartenant aux SARL CLP et Hurricane. II / Les appelantes contestent ensuite le montant de l'indemnité de désenclavement fixée par le jugement et réclame la somme de 45 000 euros définie par transaction, celle de 60 000 euros en remboursement du paiement de la viabilisation faite pour l'ensemble du voisinage et celle de 100 000 euros compte tenu de la plus-value réalisée par les consorts [V]. Les consorts [V] se déclarent prêt à payer une somme équivalente à celle versée par les autres propriétaires désenclavés puisqu'aucun travaux supplémentaire n'est nécessaire pour le désenclavement actuel. Aux termes l'article 682 du code civil, le propriétaire des fonds enclavés doit payer à celui du fonds supportant le passage une indemnité proportionnée aux dommages occasionnés. Cette indemnité est donc proportionnée aux dommages que le passage peut occasionner mais elle est indépendante du profit procuré au propriétaire du fonds enclavé. Il n'y a pas lieu d'apprécier la valeur vénale de la parcelle [V] avant et après l'obtention de la servitude de passage dans la mesure où l'indemnité de désenclavement ne correspond qu'aux dommages occasionnés par le passage et est indépendante de la plus-value apportée au fonds désenclavé. En conséquence, la demande des sociétés appelantes en paiement de la somme de 100 000 euros correspondant à la plus-value réalisée par les intimés doit être écartée. Les SARL CLP et Hurricane demandent l'allocation de la somme de 45 000 euros égale à la moyenne des indemnités transactionnelles réglées par les propriétaires des deux fonds voisins désenclavés précédemment. Effectivement une première constitution de servitude de passage pour desservir une construction a fait l'objet d'un acte notarié en date du 21 novembre 2001 prévoyant le paiement d'une indemnité de 30 489,80 euros. Une seconde constitution de servitude a été établie le 5 mars 2002 pour desservir deux constructions moyennant le paiement d'une indemnité de 60 979,61 euros. L'expert judiciaire confirme que la desserte de la parcelle [Cadastre 7] à partir de la parcelle [Cadastre 8] ne nécessite aucun travaux puisque les aménagements ont été réalisés à leurs frais par les deux sociétés immobilières dans le cadre de la réalisation du lotissement. L'indemnité de désenclavement devant être acquittée par les consorts [V] doit logiquement correspondre à celles versées par les propriétaires des fonds voisins désenclavés précédemment. Cependant, ils vont devoir participer aux dépenses d'entretien de la voirie pour la portion de passage située entre la parcelle [Cadastre 7] et la voie publique, c'est-à-dire la voie de lotissement de 6 m de large sur une longueur de 320 mètres linéaires. Or l'expert judiciaire a relevé la nécessité de refaire cette voirie en raison de sa dégradation actuelle. C'est donc à juste titre que ce dernier a retenu un abattement pour vétusté et a calculé l'indemnité, pour une construction, à hauteur de la somme de 27 441 euros afin de compenser les dommages occasionnés notamment par les passages plus nombreux et plus fréquents sur la voirie du lotissement. Le jugement sera confirmé sur ce point. Les appelantes réclament également la somme de 60 000 euros en remboursement du paiement de la viabilisation qui a été réalisée par elles pour l'ensemble du voisinage. La réalisation de cette voirie était déjà prévue dans le cahier des charges du lotissement qui stipulait la possibilité de passage pour trois fonds voisins avec raccordements tous réseaux sur la voirie du lotissement. Les deux transactions effectuées auparavant avec les propriétaires des deux fonds voisins mentionnent que l'assiette de la servitude de passage se confond avec les voies et réseaux du lotissement qui ont été dimensionnés à cet effet et que les frais des ouvrages nécessaires à l'exercice de cette servitude sont supportés par le propriétaire du fonds servant dans le cadre du lotissement conformément à son programme de travaux. En conséquence, c'est à tort que les sociétés appelantes réclament le remboursement du paiement de la viabilisation réalisée pour l'ensemble du voisinage. Il importe donc peu que les consorts [V] aient attendu plusieurs années pour réclamer la constitution d'une servitude de passage au profit de leur parcelle. En conséquence cette demande sera écartée. En maintenant leur opposition à l'exercice d'une servitude de passage sur leur fonds, les sociétés CLP immobilier et Hurricane ont retardé de plusieurs années la réalisation du projet immobilier des consorts [V]. Ce préjudice sera justement indemnisé par l'allocation de la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts. PAR CES MOTIFS La cour, Confirme le jugement en toutes ses dispositions, Et y ajoutant, Déboute la SARL Hurricane et la SARL CLP immobilier de toutes leurs demandes ; Ordonne la publication du jugement et de la présente décision au fichier immobilier avec les mentions suivantes : - Un FONDS DOMINANT cadastré [Cadastre 7] sur la commune de [Localité 11], sis [Adresse 4] acquis par Monsieur [E] [V] et Madame [N] [A] selon acte de Maître [K] [J] du 21 février 1976 publié à la conservation des hypothèques, 2ème bureau, le 20 avril 1976, volume 380 n°70 dont les propriétaires actuels sont : Monsieur [R] [I] [C] [V], né le 17 novembre 1972 à [Localité 5], époux [D] [W], de nationalité française, domicilié [Adresse 1], nu propriétaire, et Madame [A] [I] [O] [N] veuve non remariée de Monsieur [E] [V], née le 6 juin 1939 à [Localité 10], de nationalité française, domiciliée [Adresse 6], usufruitière, Selon attestation après décès de Maître [G], notaire à [Localité 13] en date du 29 janvier 2015 publiée le 24 février 2015 volume 2015 P n°1790, - Un FONDS SERVANT, cadastré [Cadastre 8], sis Lotissement [Adresse 9] sur la commune de [Localité 11], acquis selon acte de Maître [U] [S], notaire à [Localité 5], en date du 4 octobre 2000 dont une copie authentique a été publiée au 2ème bureau de la conservation des hypothèques de [Localité 5] le 07 décembre 2000 et 25 janvier 2001, volume 2000 P n°16594 et attestation rectificative du 22 janvier 2001 de Me [S] publiée le 25 janvier 2001 volume 2001 P n° 1138, au bénéfice de : CLP IMMOBILIER SARL, société à responsabilité limitée au capital social de 7622,45 euros identifiée au SIREN sous le n°379 901 309 et inscrite au RCS Montpellier Dont le siège social est [Adresse 3] Propriétaire indivis, HURRICANE EURL, société à responsabilité limitée à associé unique au capital social de 7623 euros identifiée au SIREN sous le n°412 400 871 et immatriculée au RCS Montpellier Dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié audit siège social en sa qualité Propriétaire indivis Condamne in solidum la SARL Hurricane et la SARL CLP immobilier à payer aux consorts [V] la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts ; Les condamne in solidum à payer aux consorts [V] ensemble la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais engagés en cause d'appel ; Les condamne in solidum aux dépens de l'appel y compris le coût taxé de l'expertise judiciaire. le greffier le président