Cour d'appel, 15 décembre 2023. 21/01807

ARRÊT N° NB R.G : N° RG 21/01807 - N° Portalis DBWB-V-B7F-FT7M [K] C/ [D] [V] S.C.I. SCI MCL COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS ARRÊT DU 15 DECEMBRE 2023 Chambre civile TGI Appel d'une décision rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE SAINT-PIERRE en date du 06 SEPTEMBRE 2021 suivant déclaration d'appel en date du 20 OCTOBRE 2021 RG n° 20/03092 APPELANT : Monsieur [O] [R] [I] [K] [Adresse 2] [Localité 6] Représentant : Me Jean claude DULEROY, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION INTIMÉES : Madame [B] [Y] [W] [D] épouse [V] [Adresse 1] [Localité 7] Représentant : Me Judicaël MANGATAYE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Madame [A] [V] [Adresse 8] [Adresse 8] [Localité 5] Représentant : Me Judicaël MANGATAYE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION S.C.I. MCL [Adresse 3] [Localité 4] Représentant : Me Judicaël MANGATAYE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION DATE DE CLÔTURE : 9 mars 2023 DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 13 Octobre 2023 devant Madame Nathalie BRUN, Présidente de chambre , qui en a fait un rapport, assisté de Madame Marina BOYER, Greffière, les parties ne s'y étant pas opposées. Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 15 Décembre 2023. Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Président : Madame Nathalie BRUN, Prédiente de chambre Conseiller : Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre Conseiller : Madame Chantal COMBEAU, Présidente de chambre Qui en ont délibéré Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 15 Décembre 2023. Greffier lors de la mise à disposition: Véronique FONTAINE * * * LA COUR : Par contrat de bail du 22 juillet 2014, avec prise d'effet au ler août 2014, consenti par la SCI MCL à M. [K] ce dernier a pris en location un logement situé au [Adresse 2]) pour un loyer mensuel de 1.400 euros. Suivant acte d'huissier en date du 13 novembre 2020, la SCI MCL, Mme [Y] [D] épouse [V] et Mme [A] [V] ont fait assigner M. [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Pierre aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : -déclarer valable le congé qu'elles ont délivré au locataire le 30 janvier 2020, -constater la résiliation du bail à la date du 1er août 2020, -requalifier les sommes versées par M. [K] à la SCI MCL depuis le l er août 2020 en indemnités d'occupation, -fixer au montant du loyer mensuel et des charges l'indemnité mensuelle d'occupation due par le preneur à compter du 1er août 2020 et jusqu'à la complète libération des lieux, -juger que cette indemnité sera doublée conformément à la clause pénale à compter du 1er août 2020, -ordonner son expulsion ainsi que de tout occupant de son chef, -le condamner à payer à Mme [V] la somme de 1.668 euros au titre des TEOM impayées, -le condamner à leur payer la somme de 3.500 euros à titre de dommages et intérêts, ainsi qu'à la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du Code Procédure Civile, ainsi qu'aux dépens. Par jugement du 6 septembre 2021 le t devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Pierre a : - Validé le congé pour reprise délivré le 30 janvier 2020 par la SCI MCL à M. [K], -Dit qu'à compter du l er aout 2020, M. [K] est occupant sans droit ni titre du logement sis [Adresse 2]), -Ordonné l'expulsion de M. [K] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passe le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1et suivants, R 411-1 et suivants, R412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, -Condamné M. [K] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, égale au montant du loyer, qui aurait été due, si le bail s'était poursuivi, à compter du ler août 2020 et jusqu'à la libération effective des lieux, -Requalifié en indemnités d'occupation les sommes versées par M. [K] à la SCI MCL depuis le l er aout 2020, -Débouté les parties du surplus de leurs demandes, -Condamné M. [K] aux dépens. Par déclaration d'appel enregistrée le 20 octobre 2021 M. [K] a interjeté appel de cette décision. Selon conclusions n°3 déposées par RPVA le 14 novembre 2022, il demande à la cour de : I - INFIRMER le jugement rendu le 06 septembre 2021 par le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire de Saint-Pierre en ce qu'il a : -Jugé valide le congé pour reprise délivré le 30 janvier 2020 par la SCI MCL, -Dit qu'à compter du 1 er août 2020, qu'il est occupant sans droit ni titre du logement sis [Adresse 2]. -Condamné M. [K] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer, à compter du 1 er août 2020 et jusqu'à libération effective des lieux. -Requalifié en indemnités d'occupation les sommes versées par lui depuis le 1er août 2020. -L'a débouté de ses demandes. -L'a condamné aux dépens. ET STATUANT À NOUVEAU : -Déclarer nul et nul effet le congé délivré le 30 janvier 2020 pour le 31 juillet 2020 et portant sur le local d'habitation situé au [Adresse 2], et ce pour défaut d'indication dans ledit congé du nom du bailleur et également pour l'absence d'indication de la nature du lien existant entre le bailleur, Mme [Y] [W] [D] et le bénéficiaire de la reprise, Mme [A] [V]. ET À DÉFAUT, - Déclarer non valide le congé délivré le 30 janvier 2020 pour le 31 juillet 2020 et portant sur le local d'habitation situé au [Adresse 2], faute pour le bailleur de justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. -Juger que les sommes versées par lui depuis le 1er août 2020 ont la nature de loyers. -Condamner solidairement la S.C.I. MCL, Mme [Y] [W] [D] épouse [V] et Mme [A] [V] à lui payer à la somme de 15000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice qu'il a subi, en raison de l'expulsion de l'appelant de la maison d'habitation situé au [Adresse 2]. -Débouter la S.C.I. MCL, Mme [Y] [W] [D] épouse [V] et Mme [A] [V] de l'ensemble de leurs demandes. II - CONFIRMER le jugement rendu le 06 septembre 2021 par le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire de Saint-Pierre en ce qu'il a : -Débouté la S.C.I. MCL, Mme [Y] [W] [D] épouse [V] et Mme [A] [V] de leur demande tendant à le voir condamner à leur verser une indemnité conventionnelle égale à deux fois le loyer quotidien à titre de clause pénale. -Débouté Mme [A] [V] de sa demande tendant à le voir condamner à lui payer la somme de 3'500 euros à titre de dommages et intérêts. -Débouté la S.C.I. MCL, Mme [Y] [W] [D] épouse [V] et Mme [A] [V] de leur demande tendant à le voir condamner à leur payer 1668 euros au titre des TEOM impayées. -Débouté la S.C.I. MCL, Mme [Y] [W] [D] épouse [V] et Mme [A] [V] de leur demande tendant à le voir condamner à leur payer la somme de 1'500 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile. III - ET Y AJOUTANT Condamner solidairement la S.C.I. MCL, Mme [Y] [W] [D] épouse [V] et Mme [A] [V] à lui payer la somme de 2500 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d'appel. * Selon conclusions récapitulatives et responsives n°2 déposées par RPVA le 28 février 2023 la S.C.I. MCL, Mme [Y] [W] [D] épouse [V] et Mme [A] [V] demandent à la cour de : - Confirmer la décision déférée en ce qu'elle a : - validé le congé pour reprise délivré le 30 janvier 2020 par la SCI MCL à M. [K] - dit qu'à compter du 1er août 2020, M. [K] est occupant sans droit, ni titre du logement sis [Adresse 2] ; - Ordonné l'expulsion de M. [K] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passe le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux ; - Condamné M [K] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer, qui aurait été due si le bail s'était poursuivi, à compter du 1er août 2020 et jusqu'à libération effective des lieux ; - Requalifié en indemnités d'occupation les sommes versées par M. [K] à la SCI MCL depuis le 1er août 2020 ; - Condamné M. [K] aux entiers dépens. A titre subsidiaire si par extraordinaire en cas de nullité du congé : -Rejeter la demande de dommages et intérêts de M. [K] en réparation d'un prétendu préjudice résultant d'une expulsion des lieux loués ; En tout état de cause : -Condamner M. [K] au paiement de la somme de 3.500 € au titre de Particle 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Vu l'ordonnance de clôture, SUR CE Sur la nullité du congé pour reprise L'appelant excipe de la nullité du congé pour reprise délivré par la SCI MCL le 30 janvier 2020 aux motifs suivants : Sur l'absence d'indication du propriétaire bailleur. En l'espèce par acte sous-seing privé Mme [V], propriétaire des lieux a donné mandat de gestion à la SCI MCL pour la location de son bien, à savoir l'ensemble des actes nécessaires à la formation, à l'exécution et à l'extinction d'un bail à usage d'habitation. Ainsi sur la base de ce mandat de gestion, la SCI a loué, en qualité de bailleur ce bien à M. [K]. Le bail initial fait figurer la mention de la SCI MCL en qualité de bailleur et a été signé par son gérant. De sorte que la SCI avait bien en sa qualité de bailleur qualité pour donner congé au locataire. Sur l'absence du nom du propriétaire de l'immeuble L'article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le congé doit mentionner la nature du lien entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise et n'exige nullement la mention de l'identité du propriétaire du bien, et donc la mention de " propriétaire bailleur ". Le congé indique bien le lien entre la SCI MCL et Mme [V]. En conséquence, le jugement sera confirmé en cette disposition. Sur l'existence d'un motif réel et sérieux à la reprise des lieux loués Par exception au principe qu'une personne morale ne peut donner congé pour habiter l'article 13 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que l'article 15 peut être invoqué lorsque le bailleur est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, par la société au profit de l'un de ses associés. En l'espèce, le capital social de la SCI MCL est intégralement détenu par les époux [V] et leurs enfants dont [A] à hauteur de 10 %. La SCI MCL a délivré un congé à M. [K] en vue de reprendre les lieux loués afin de les faire occuper par Mme [A] [V], associée. Mme [A] [V], mutée à la Réunion à compter du 2 janvier 2019, justifie ainsi d'un intérêt matériel et moral à occuper ledit logement. Il sera rappelé que le seul contrôle du juge se fait sur la personne qui effectue la reprise et l'effectivité de l'occupation des lieux, il ne peut apprécier l'opportunité de la reprise. En conséquence, la cour confirmera le jugement entrepris en ces dispositions. M. [K], succombant, sera condamné au paiement de la somme de 3.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile, Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; Condamne M. [O] [R] [I] [K] à verser à la S.C.I. MCL, Mme [B] [Y] [W] [D] épouse [V] et Mme [A] [V] la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne M. [O] [R] [I] [K] aux entiers dépens. Le présent arrêt a été signé par Madame Nathalie BRUN, Présidente de chambre, et par Madame Véronique FONTAINE greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE