Cour de cassation, 12 mars 2020. 19-14.854

CIV. 3 IK COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 12 mars 2020 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10155 F Pourvoi n° P 19-14.854 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 12 MARS 2020 M. J... S..., domicilié [...] , a formé le pourvoi n° P 19-14.854 contre l'arrêt rendu le 23 novembre 2018 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 1), dans le litige l'opposant à la société Thabor Paris, société civile immobilière, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Corbel, conseiller référendaire, les observations écrites de la SCP Alain Bénabent, avocat de M. S..., de la SCP Claire Leduc et Solange Vigand, avocat de la société Thabor Paris, après débats en l'audience publique du 4 février 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Corbel, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. S... aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. S... et le condamne à payer à la société Thabor Paris la somme de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze mars deux mille vingt. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Alain Bénabent , avocat aux Conseils, pour M. S... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement du Tribunal de grande instance de Paris du 9 novembre 2016 en toutes ses dispositions ; AUX MOTIFS PROPRES QUE « Par jugement du 9 novembre 2016, le Tribunal de grande instance de Paris a débouté M. S... de ses demandes et l'a condamné à payer à la société Thabor Paris de sa décision d'acquérir le lit ; ( ) ; Que M. S... a interjeté appel de ce jugement ; Qu'il fait d'abord valoir que le droit de préférence prévu par l'article L. 145-46-1 du code de commerce est applicable en l'espèce, ce texte ne l'excluant notamment qu'en cas de cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux ; Qu'il en déduit que la vente du local commercial au locataire n'entraine pas la caducité de la promesse, aucune indivisibilité n'existant entre les trois lots ; Qu'il ajoute qu'en tout état de cause, si ce droit de préférence n'était pas applicable à la vente litigieuse, la promesse n'encourt pas la caducité et qu'au contraire, la vente du local commercial à la société Tuileries finances a été conclue en violation de ses droits, ce qui justifie la condamnation de la société Thabor Paris à lui payer des dommages-intérêts ; Qu'il fait également valoir que la caducité de la promesse ne peut résulter de l'exercice de son droit de préférence par le locataire puisque cette condition a été stipulée dans son seul intérêt, qu'il avait donc la faculté d'y renoncer, ce qu'il a fait par l'intermédiaire de son notaire le 25 septembre 2015, soit avant la date prévue pour la régularisation de la vente ; Qu'il soutient en outre que la clause de la promesse qui prévoit la caducité en cas d'exercice du droit de préemption ne s'applique pas lorsqu'est exercé par un tiers le droit de préférence dont il est titulaire, droit de préemption et droit de préférence étant des notions différentes » ; ALORS QUE le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens ou à défaut, viser leurs dernières conclusions avec indication de leur date ; qu'en l'espèce, pour apprécier les demandes qui lui étaient soumises, la Cour d'appel, qui n'a pas visé les écritures des parties avec indication de leur date, s'est bornée à un exposé lacunaire des prétentions de M. S... ; qu'en statuant ainsi, la Cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement du Tribunal de grande instance de Paris du 9 novembre 2016 en ce qu'il a débouté M. S... de sa demande de vente forcée ; AUX MOTIFS PROPRES QUE « selon les dispositions de l'article L. 145-46-1 du code de commerce, le droit de préférence institué par ce texte ne s'applique pas en cas de : - cession unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial ; - cession unique de locaux commerciaux distincts ; - cession unique d'un local commercial au copropriétaire d'un ensemble commercial ; - cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux ; - cession globale d'un local au conjoint du bailleur ou à un ascendant ou descendant du bailleur ou de son conjoint ; Que cependant, la question de l'application de ce droit de préférence légal à la vente litigieuse est inopérante dès lors que la société Thabor Paris en a fait bénéficier la société Tuileries finances, fusse par erreur, sans qu'ait été réclamée la nullité de la vente à la société Tuileries finances du local commercial et alors que ni la société Thabor Paris ni M. S... n'en contestent l'application ; Que la promesse conclue avec M. S... a été conclue sous la condition suspensive, stipulée dans l'intérêt des deux parties, qu'aucun droit de préemption ne soit exercé ; que cette clause vise l'ensemble des droits de préemption auxquelles est soumise la vente et tout droit de préemption rapporté ci-après au chapitre ‘‘CONDITIONS SUSPENSIVES ET RESERVES'', lequel fait expressément référence au droit de préférence du locataire prévu par l'article L. 145-46-1 du code de commerce ; que le terme ‘‘droit de préemption'' est d'ailleurs un terme générique qui inclut les droits de préférence ; qu'en conséquence, l'exercice par la société Tuileries finances de son droit de préférence a rendu caduque la promesse de vente conclue avec M. S... » ; ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « Sur la vente forcée : Qu'il résulte du compromis : ‘‘Les présentes sont soumises aux conditions suspensives et réservés ci-après stipulées dans l'intérêt des deux parties, en conséquence la non réalisation d'une seule de ces conditions ou réserves entraînera la caducité des présentes sauf dans les hypothèses où l'acquéreur pourra renoncer à se prévaloir d'une ou de plusieurs conditions suspensives'' ; ‘‘les locaux étant loués selon l'usage indiqué ci-dessus, les dispositions de l'article L. 145-46-1 du code de commerce instituant un droit de préférence pour le locataire ont vocation à s'appliquer'' ; Que cette condition est stipulée dans l'intérêt des deux parties ; Que l'article L. 145-46-1 du code de commerce stipule : ‘‘Lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d'un délai d'un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d'acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de la vente (...). Le présent article n'est pas applicable ( ) à la cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux'' ; Qu'il est constant que ces dispositions visent à exclure les ventes portant sur un ensemble plus vaste que les locaux loués, comportant à la fois des locaux commerciaux et des locaux à usage d'habitation ; Qu'en effet, le bailleur n'est pas tenu de diviser son immeuble afin de purger le droit de préférence de son preneur, qui ne peut préempter le bien loué que s'il est seul compris dans la vente ; Que les dispositions susvisées relatives au droit de préférence n'ont en conséquence pas vocation à s'appliquer ; Qu'en l'espèce, la vente porte à la fois sur un local commercial, un local d'habitation et un parking ; Qu'il en résulte qu'il s'agit d'une vente indivisible, le prix étant stipulé de manière globale pour l'ensemble des lots vendus ; Que la société Tuileries Finances ayant acquis le local commercial par acte du 27 octobre 2015 pour le prix de 270 000 euros, la promesse de vente portant sur les trois lots est donc caduque ; Qu'il y a lieu en conséquence de débouter Monsieur S... de sa demande vote forcée ». 1°/ ALORS QUE les dispositions de l'article L. 145-46-1 du code de commerce qui encadrent les modalités et le domaine du droit de préemption accordé au locataire d'un local à usage commercial sont d'ordre public ; que les parties ne peuvent contractuellement décider d'y déroger et que le juge doit, d'office, en faire respecter les termes ; qu'en l'espèce, pour juger que « la question de l'application [du] droit de préférence légal à la vente litigieuse [était] inopérante », la Cour d'appel a cru pouvoir relever que « la société Thabor Paris en a fait bénéficier la société Tuileries finances, fusse [sic] par erreur, sans qu'ait été réclamée la nullité de la vente à la société Tuileries finances du local commercial et alors que ni la société Thabor Paris ni M. S... n'en contestent l'application » ; qu'en statuant par de tels motifs, la Cour d'appel a violé, par fausse application, l'article L. 145-46-1 du code de commerce ; 2°/ ALORS QUE même à considérer que le droit de préemption prévu par l'article L. 145-46-1 du code de commerce s'appliquait en l'espèce, la Cour d'appel ne pouvait, pour juger que la promesse de vente était caduque, se borner à relever que l'acte avait été conclu sous la condition suspensive, stipulée dans l'intérêt des deux parties, qu'aucun droit de préemption ne soit exercé, sans rechercher, comme elle y était invitée, si, dans la mesure où le prétendu droit de préemption n'avait été exercé qu'à l'égard du lot 51, la caducité ne pouvait pas se limiter à ce lot et la promesse produire ses effets pour les lots 52 et 102 ; qu'en statuant ainsi, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1589 du code civil ; 3°/ ALORS QUE, en tout état de cause, la Cour d'appel ne pouvait, pour rejeter la demande de l'exposant en vente forcée, se fonder sur la prétendue indivisibilité des lots objets de la promesse aux seuls motifs que « la vente porte à la fois sur un local commercial, un local d'habitation et un parking » et que « le prix éta[i]t stipulé de manière globale pour l'ensemble des lots vendus », sans rechercher, comme il lui était demandé, si l'intention des parties commandait une telle indivisibilité ; qu'en statuant ainsi, la Cour d'appel a, par motifs éventuellement adoptés du Tribunal, violé l'article 1589 du code civil, ensemble l'article 1134 du même code, dans sa rédaction applicable à la cause.