Cour d'appel, 02 juillet 2025. 21/21181

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 2 ARRET DU 02 JUILLET 2025 (n° , 15 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/21181 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEYVQ Décision déférée à la Cour : - Jugement du 04 Novembre 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 11] - RG n° 15/07728 - Ordonnance du 14 mars 2019 - Juge de la mise en état [Localité 11], RG n° 15/7728 APPELANT Monsieur [B] dit [F] [W] né le 06 février 1943 à [Localité 10] (41) [Adresse 1] [Localité 8] Représenté par Me Vincent RIBAUT de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010 Ayant pour avocat plaidant : Me Benoît LLAVADOR de la SELEURL LLAVADOR AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1193 INTIMES SCI PHOENIX immatriculée au RCS de [Localité 14] sous le n°437 481 641 [Adresse 12] [Localité 3] Représentée et assistée par Me Jérôme CHAMARD de la SCP d'Avocats BOUYEURE - BAUDOUIN - DAUMAS - CHAMARD BENSAHE L - GOMEZ-REY - BESNARD, avocat au barreau de PARIS, toque : P0056 SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2] représenté par son syndic, la société WALCH, SASU immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le numéro 306 494 154 C/O Société WALCH [Adresse 7] [Localité 9] Représenté par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT Cabinet d'Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050 Ayant pour avocat plaidant : Me Laurence SOULEAU-MOUGIN de la SELEURL LGL ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0185 Société ACTE IARD SA immatriculée au RCS de [Localité 13] sous le numéro 332 948 546 [Adresse 4] [Localité 6] DEFAILLANTE COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 01 Avril 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Perrine VERMONT, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre Madame Perrine VERMONT, Conseillère Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT ARRET : - REPUTE CONTRADICTOIRE - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile - signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Madame Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition. * * * * * * * * FAITS & PROCÉDURE La SCI Phoenix est propriétaire d'un appartement situé au troisième étage dans un immeuble soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 1] et [Adresse 5] à Paris 5ème arrondissement. M. [W] est propriétaire d'un appartement situé au-dessus de cet appartement, aux quatrième et cinquième étages. Lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 15 avril 2015, après avoir écarté le pouvoir de la SCI Phoneix et considéré celle-ci comme absente, les copropriétaires ont : - en résolution n°2 approuvé les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2014, - en résolution n°3 donné quitus au syndic de sa gestion au titre de l'année 2014, - en résolution n°12 d), ratifié les travaux de plomberie réalisés en avril 2014 pour réparer les alimentations encastrées. Par acte d'huissier de justice en date du 1er juin 2015, la SCI Phoenix a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble à l'effet de voir annuler l'assemblée générale des copropriétaires du 15 avril 2015 et subsidiairement les résolutions n°2, 3 et 12 d) de l'assemblée générale des copropriétaires du 15 avril 2015. L'assemblée générale des copropriétaires réunie le 28 janvier 2016 a adopté à nouveau les résolutions contestées par la SCI Phoenix. Par acte d'huissier de justice en date du 1er avril 2016, la SCI Phoenix a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble à l'effet de voir annuler les résolutions n°2A, 2B, 3A, 3B, 11A, 11B de l'assemblée générale des copropriétaires du 28 janvier 2016. M. [W] est intervenu volontairement dans les deux instances. Parallèlement, en raison de plusieurs désordres par infiltrations imputés aux installations sanitaires de l'appartement de M. [W], la SCI Phoenix a obtenu la désignation de M. [E] en qualité d'expert par ordonnance de référé du 16 juillet 2015. L'expert a déposé son rapport le 22 avril 2016, concluant comme suit : « L'origine des désordres consiste avant tout dans : ' La vétusté des canalisations qui, malgré le fait qu'elles sont en cuivre, présentent des multiples traces d'hydrocarbonate et chlorure de cuivre (vert de gris), indiquant des possibles fissures due à la corrosion qui a aminci la matière ; Complété(e) par : ' L'absence d'étanchéité sous les revêtements des sols et murale, pour : - La salle de bains principale de M. [W], sauf la zone de douche qui est cuvelée en plomb - La salle de bains avec douche des chambres. - Des travaux urgents sont nécessaires, surtout que : ' la douche de la salle de bains des chambres sur cour de M. [W] est inutilisable tant que l'intégralité des canalisations et de l'étanchéité ne sont pas complétements refaites ; ' l'appartement de la SCI Phoenix est impropre à la destination, d'où le préjudice de perte de jouissance augmenté au fur et à mesure du temps qui passe. - Je conclus au caractère privatif des canalisations des 2 salles de bains de M. [W], situées à l'aplomb de la chambre et du dressing de la SCI Phoenix' - La salle de bains de M. [W] est aménagée par la création d'une estrade, ce qui ne fait pas parties de la structure porteuse. - 'J'ai exprimé ma conclusion sur l'appartenance des installations de l'appartement de M. [W], que je considère d'ordre privatif ». Par assignation en référé en ouverture de rapport en date des 30, 31 mai et 2 juin 2016 la SCI Phoenix a demandé au juge des référés la condamnation de M. [W] à exécuter des travaux et lui verser une provision sur son préjudice. Par ordonnance du 8 juillet 2016 le Juge des référés a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de la SCI Phoenix et a débouté les parties de leur demande par application de l'article 700 du code de procédure civile. Par arrêt du 19 mai 2017, la cour d'appel a confirmé l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions et rejeté les demandes de provision formées par la SCI Phoenix, au motif notamment d'une contestation sérieuse sur le caractère privatif des canalisations en cause. Par ordonnance du 14 mars 2019, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris a : - ordonné la jonction des instances inscrites au rôle sous les n° RG 15/07728 et 16/05929, - ordonné, à titre de mesure conservatoire, la réalisation par le syndicat des copropriétaires, aux frais avancés de ce dernier, pour le compte de qui il appartiendra, et dans un délai de six mois suivant la notification de la présente ordonnance, des travaux de remplacement des canalisations des installations sanitaires de l'appartement du 4ème étage, propriété de M. [W], à partir de cet appartement et dans le volume de celui-ci, avec mise en 'uvre de l'étanchéité adéquate, selon les préconisations de M. [E], au terme de son rapport d'expertise déposé le 22 avril 2016, - dit qu'à cette fin, M. [W] devra laisser accès à son appartement aux entreprises mandatées à cette fin par le syndic, dans un délai d'un mois à compter de la notification de la présente décision, et ce sous astreinte de 1 000 euros par infraction constatée, - renvoyé l'instance à l'audience de mise en état du 6 juin 2019 à 14 h 00, pour éventuelle clôture et fixation, et fixé un calendrier de procédure, - débouté le syndicat des copropriétaires, la SCI Phoenix, et M. [W] demandait au juge de la mise en état de leurs demandes formées en application de l'article 700 du code de procédure civile, - réservé les dépens de l'incident. Par jugement rendu le 4 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Paris a : - rejeté la fin de non-recevoir soulevée par M. [W], - ordonné la jonction de l'intervention forcée de la société Acte IARD faite par le syndicat des copropriétaires, enregistrée sous le numéro RG 19/04089, à l'instance initale enregistrée sous le numéro RG 15/07728, - dit que les canalisations fuyardes de l'appartement de M. [W], occasionnant des infiltrations et inondations dans l'appartement de la SCI Phoenix, sont privatives et non communes, - rejeté la demande d'annulation en son entier de l'assemblée générale des copropriétaires qui s'est tenue le 15 avril 2015, - annulé les résolutions n°2 et 12 d de l'assemblée générale des copropriétaires qui s'est tenue le 15 avril 2015, - rejeté la demande d'annulation de la résolution n°3 de l'assemblée générale des copropriétaires qui s'est tenue le 15 avril 2015, - annulé la résolution n°2 B de l'assemblée générale des copropriétaires qui s'est tenue le 28 janvier 2016, - rejeté la demande d'annulation des résolutions n°2 A, 3 A, 3 B, 11 A et 11 B de l'assemblée générale des copropriétaires qui s'est tenue le 28 janvier 2016, - condamné M. [W], sous astreinte de 500 euros par jour de retard commençant à courir passé un délai de trois mois suivant la signification du présent jugement, à faire cesser toute infiltration et à faire exécuter par des entreprises dûment qualifiées et assurées les travaux préconisés par l'expert judiciaire [E] de réfection intégrale des installations sanitaires et de plomberie de son appartement et d'application d'une étanchéité conformément à l'article 45 du Règlement Sanitaire Départemental, - dit que l'astreinte courra pendant six mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l'exécution, conformément aux dispositions de l'article L. 131-3 du code des procédures civiles d'exécution, - débouté M. [W] de sa demande reconventionnelle tendant à voir juger que les travaux visant à supprimer les désordres seront réalisés depuis l'appartement de la SCI Phoenix, sous astreinte, - dit n'y avoir lieu à condamner la société Acte IARD à garantir le syndicat des copropriétaires, - condamné M. [W] à payer à la SCI Phoenix les sommes de : 174.317,37 euros TTC valeur 2016 au titre du coût des travaux de reprise des désordres dans son appartement, avec actualisation sur la base de l'indice BT 01 du coût de la construction jusqu'à complet paiement du prix, 2.250 euros par mois au titre du préjudice de jouissance, soit 150.750 euros du mois d'août 2014 au mois de février 2020 inclus, jusqu'à réalisation complète des travaux préconisés par l'expert judiciaire dans son rapport, - rejeté la demande formée par M. [W] en réparation de son préjudice de jouissance, - condamné in solidum M. [W] et le syndicat des copropriétaires aux dépens qui comprendront les frais d'expertise et à payer à la SCI Phoenix la somme de 15 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, - dit que Maître Jérôme Chamard, avocat, pourra recouvrer sur la partie condamnée ceux des dépens dont il aura fait l'avance sans avoir reçu provision en application de l'article 699 du code de procédure civile, - dispensé la SCI PHOENIX de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, en application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, - ordonné l'exécution provisoire du présent jugement, - débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. M. [W] a interjeté appel de cette ordonnance par déclaration remise au greffe le 2 décembre 2021. Il a signifié sa déclaration d'appel à la société Acte IARD, non constituée, par acte d'huissier de justice du 31 janvier 2022 remis à personne morale. La procédure devant la cour a été clôturée par ordonnance du 15 janvier 2025. Cette ordonnance a été révoquée le 12 février 2025 à la demande du conseil de M. [W]. La procédure a été clôturée le 19 mars 2025. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu les conclusions notifiées le 12 février 2025, par lesquelles M. [W], appelant, invite la cour, au visa des articles 1240 et suivants du code civil et 3 de la loi du 10 juillet 1965, à : - le juger recevable en son appel 1- A titre principal - Infirmer le Jugement dont appel en ce qu'il a jugé que les canalisations à l'origine des désordres seraient des parties privatives et juger qu'elles constituent des parties communes dès lors qu'elles sont situées majoritairement dans un volume de plancher, lui-même partie commune, dans lequel elles sont en outre encastrées ; En conséquence : - infirmer l'ordonnance en date du 14 mars 2019 rendu par le Juge de la mise en état en ce qu'elle ordonné que les travaux de remplacement des canalisations litigieuses dans le volume de l'appartement de Monsieur [W] alors que celles-ci se situent en réalité dans un volume qui est une partie commune d'une part, et en qu'elle condamne M. [W] à donner l'accès à son appartement sous astreinte, d'autre part ; - infirmer le Jugement dont appel en toutes ses dispositions ; Statuant à nouveau, - ordonner la restitution de la somme de 383.499,43 euros versée par lui au titre de ces condamnations ; - condamner le syndicat des copropriétaires à lui rembourser le coût des travaux de réfection des canalisations, à hauteur de 19.936,38 euros toutes taxes comprises, - Condamner enfin la SCI Phoenix à l'indemniser du préjudice de jouissance subi faute d'avoir pu utiliser sa salle de bains sur cour et la baignoire de salle de bains principale, de juin 2015 à février 2022, notamment en raison de l'opposition abusive de la SCI Phoenix aux travaux du syndicat de copropriété et aux demandes réitérées de ce dernier en vue de la réfection des canalisations litigieuses ; - juger que ce préjudice peut être évalué à la somme de 10.000 euros par an et condamner en conséquence la SCI Phoenix à lui verser la somme de 65.000 euros ; - débouter la SCI Phoenix de toutes ses demandes, fins et conclusions, cette dernière ayant eu toute faculté, moyennant un moindre coût, de faire cesser les désordres très rapidement et de résoudre ainsi, de manière loyale, le différend l'opposant à lui et au syndicat dans un bref délai et sans aggraver son préjudice'; 2- A titre subsidiaire et si par extraordinaire la Cour confirmerait le Jugement attaqué en ce qu'il a jugé que les canalisations étaient des parties privatives - réformer le jugement attaqué en ce qu'il l'a condamné à faire cesser toute infiltration et à faire exécuter les travaux de réfection intégrale des installations sanitaires et de plomberie de son appartement alors que seul le 4ème étage de celui-ci est à l'origine des désordres ; - infirmer l'ordonnance du 14 mars 2019 rendu par le Juge de la mise en état en ce qu'elle le condamne à donner l'accès à son appartement sous astreinte ; En outre, - infirmer le Jugement attaqué en ce qu'il l'a condamné à payer à la SCI Phoenix la somme de 174.317,37 euros TTC valeur 2016, au titre du coût des travaux de reprise des désordres dans son appartement, avec actualisation sur la base de l'indice BT 01 du coût de la construction jusqu'à complet paiement du prix ; Statuant à nouveau, - juger que la SCI Phoenix, qui a eu tout le loisir de faire cesser les désordres très rapidement et de résoudre ainsi, de manière loyale, le différend l'opposant à lui et au Syndicat, dans un bref délai et sans aggraver son préjudice, est en grande partie responsable des désordres matériels qu'elle a subi du fait de son opposition abusive aux travaux ; En conséquence, - juger que les condamnations prononcées à son encontre au titre des travaux de reprise des désordres de l'appartement de la SCI PHOENIX doivent être cantonnées à 10% du montant des travaux, soit la somme de 17.431,74 euros. Par ailleurs, - infirmer le jugement attaqué en ce qu'il l'a condamné à payer à la SCI Phoenix la somme de 2.250 euros par mois au titre du préjudice de jouissance, soit 150.750 euros du mois d'août 2014 au mois de février 2020 inclus, jusqu'à réalisation complète des travaux préconisés par l'expert judiciaire dans son rapport ; Statuant à nouveau, - juger que la SCI Phoenix n'a subi aucun préjudice jouissance faute d'utiliser son appartement et la débouter de ses demandes au titre de son préjudice de jouissance ; En outre, - Juger que la SCI Phoenix, qui a eu tout le loisir de faire cesser les désordres très rapidement et de résoudre ainsi, de manière loyale, le différend l'opposant à lui et au syndicat, dans un bref délai et sans aggraver son préjudice, doit être déboutée de ses demandes au titre de ses préjudices de jouissance pour être responsable de ces derniers, - A titre subsidiaire, Juger qu'il ne saurait être responsable dudit préjudice de jouissance que pour la période courant depuis mars 2015 au 14 mars 2019, date de l'ordonnance rendue par le juge de mise en état qui a ordonné au syndicat de faire réaliser les travaux, ou subsidiairement, jusqu'au 28 octobre 2020, date de l'assemblée générale ayant voté lesdits travaux, puis du 4 novembre 2021, date du jugement attaqué jusqu'à la date d'achèvement des travaux, le 1er mars 2022. Enfin, - infirmer le jugement attaqué en ce qu'il a rejeté la demande formée par M. [W] en réparation de préjudice de jouissance, Statuant à nouveau, - juger que, nonobstant leur nature de parties privatives, la réfection et le remplacement des canalisations devaient s'effectuer en considération de leur emplacement et que les travaux auraient donc dû intervenir depuis l'appartement de la SCI Phoenix ; - juger que l'opposition abusive de la SCI Phoenix à la réalisation de tels travaux depuis son appartement constitue une faute de nature à engager sa responsabilité ; En conséquence, - condamner la SCI Phoenix à indemniser M. [W] du préjudice de jouissance subi, évalué forfaitairement à 10.000 euros par an, soit la somme de 65.000 euros, faute d'avoir pu utiliser sa salle de bains sur cour et sa salle de bains principale, de juin 2015 à février 2022, notamment en raison de l'opposition abusive de la SCI PHOENIX aux travaux du syndicat de copropriété et aux demandes réitérées de ce dernier en vue de la réfection des canalisations litigieuses ; 3- En tout état de cause, - débouter la société SCI Phoenix en son appel incident, ainsi qu'en toutes ses demandes, fins et conclusions. - Condamner la SCI Phoenix aux entiers dépens par application de l'article 699 du code de procédure civile et au paiement d'une somme de 30.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Vu les conclusions notifiées le 2 décembre 2024, par lesquelles la SCI Phoenix, intimée, invite la cour, au visa de la loi du 10 juillet 1965,à : - déclarer M. [W] mal fondé en son appel ; - en conséquence, l'en débouter purement et simplement ; - confirmer le jugement entrepris sauf en ce qu'il a limité le quantum des condamnations prononcées au titre du préjudice de jouissance subi à 2.250 € mensuels ; Statuant de nouveau de ce seul chef, - la juger recevable et bien fondée en son appel incident, - condamner M. [W] à lui payer, en réparation du préjudice de jouissance la somme mensuelle de 4 500,00 € depuis juillet 2014, soit 508.500 € arrêtée au 31 décembre 2023 sauf à parfaire, ou subsidiairement à la somme de 409.000 € pour le préjudice courant de juillet 2014 au 28 février 2022 ; A titre très subsidiaire, - condamner le syndicat de copropriétaires : à faire réaliser par des entreprises dûment qualifiées et assurées dans un délai d'un mois à partir de l'arrêt à intervenir, sous peine d'astreinte de 1 000,00 € par jour au-delà de ce délai la réfection totale des canalisations des salles de bains de l'appartement [W] avec application d'une étanchéité au sol dans les termes prescrits par l'expert, à lui payer en réparation de son préjudice matériel la somme de 199 911,06 € TTC valeur avril 2016, en réparation de son préjudice de jouissance au paiement de la somme mensuelle de 4 500,00 € depuis juillet 2014, soit 508.500 € arrêtée au 31 décembre 2023, ou subsidiairement 409.000 € pour le préjudice courant de juillet 2014 au 28 février 2022, - juger que la somme de 199 911,06 € TTC au titre des travaux réparatoires sera actualisée sur la base de l'indice BT01 du coût de la construction jusqu'à complet paiement du prix ; En tout état de cause, - débouter M. [W] de toutes ses demandes, fins et conclusions ; - condamner in solidum M. [W] et le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 20.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - exonérer, en application des dispositions de l'article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la SCI Phoenix de toute participation à la dépense commune des honoraires et frais de la présente procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ; - condamner M. [W] aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise, dont le recouvrement sera directement assuré par Maître Jérôme Charmard avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; Vu les conclusions notifiées le 10 janvier 2025, par lesquelles le syndicat des copropriétaires, intimé, invite la cour à : - confirmer le jugement entrepris. - débouter M. [W] et la SCI Phoenix de toutes leurs demandes, fins et conclusions telles que dirigées à l'encontre du syndicat des copropriétaires, À titre subsidiaire, si par impossible une quelconque condamnation devait être prononcée à son encontre, - condamner la société Acte IARD à garantir et relever indemne le syndicat des copropriétaires de toutes condamnations qui pourraient éventuellement être mises à sa charge s'il était fait droit par le tribunal aux demandes formulées par M. [W] et la SCI Phoenix à son encontre, - condamner toute partie succombante à lui la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la même aux entiers dépens ; Vu la signification des conclusions notifiées le 20 mai 2022 à la requête du syndicat des copropriétaires délivrée à la société Acte IARD le 30 mai 2022 à personne morale ; Vu la signification des conclusions notifiées le 12 février 2025 à la requête de M. [W] délivrée à la société Acte IARD le 20 février 2025 à personne morale ; SUR CE, La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ; En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; L'article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ; Sur la nature des canalisations en cause M. [W] soutient que les canalisations qui sont situées dans le plancher de son appartement sont des parties communes, même à son usage exclusif, puisqu'elles sont encastrées dans une dalle ou chape, partie commune non apparente, et qu'elles ne peuvent être atteintes que par des dégradations du gros 'uvre du plancher. Il allègue que le fait que le syndicat ait systématiquement pris en charge l'entretien et la réparation des canalisations et que le syndic ait déclaré qu'elles constituaient des parties communes induit une présomption quant à la nature de partie commune de ces canalisations. Il estime que l'expert a donné un avis hors de sa mission et erroné sur le caractère privatif des canalisations et fait valoir qu'il doit être tenu compte de la situation matérielle préexistante qui implique que ces canalisations sont encastrées dans le gros 'uvre du plancher. La SCI Phoenix soutient que l'expert fait clairement apparaître dans son rapport que les canalisations litigieuses sont privatives, en ce qu'elles se trouvent au-dessus de la chape et ont été installées par M. [W] dans un ouvrage privatif. Elle souligne que, s'il y avait une douche dans un coin de la chambre de l'appartement en 1983, M. [W] a créé en 1987-1988 ces canalisations, qui ne sont pas encastrées dans un ouvrage commun, sur toute la surface de l'ex-chambre, pour alimenter une baignoire, une douche et deux vasques. Le syndicat des copropriétaires soutient désormais que les canalisations ont a juste titre été qualifiées de privatives par le tribunal et que les travaux préconisés par l'expert doivent en conséquence être pris en charge par M. [W]. Sur ce, L'article 2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire. » Son article 3 dispose notamment que «dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputé parties communes (...) le gros-'uvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs.» En l'espèce, le règlement de copropriété stipule notamment : - en son article 3 que sont des parties privatives «les carrelages, dalles et, en général, tous revêtements, les plafonds et les parquets à l'exception des gros 'uvres qui sont 'parties communes'(..) les canalisations intérieures, les radiateurs», - en son article 4 que sont des parties communes «celles qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé» et qu'elles comprennent notamment «le gros-'uvre des planchers, à l'exclusion du revêtement du sol» et «les tuyaux de chute et d'écoulement des eaux pluviales, ménagères et usées et du tout-à-l'égout, les conduits, prises d'air, canalisations, colonnes montantes et descendantes d'eau, de gaz, d'électricité (sauf, toutefois, les parties de ces canalisations se trouvant à l'intérieur des appartements ou des locaux en dépendant et pouvant être affectés à l'usage exclusif de ceux- ci)». Ainsi, le règlement de copropriété, en parfaite application des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, stipule que les canalisations intérieures affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire sont parties privatives. Le critère de distinction principal entre parties privatives et parties communes est celui de son usage et son affectation, soit à un copropriétaire déterminé, soit à l'ensemble ou une partie de la copropriété. Il ressort de la note aux parties n° 1 que M. [W] a réaménagé son appartement dans sa configuration actuelle en 1987-1987 à la suite d'un affaissement de 6 cm de son plancher, dû à l'abattement de cloisons en 1986 dans l'appartement situé en-dessous, désormais propriété de la SCI Phoenix. L'expert indique dans sa note aux parties n° 1 que les conduits d'alimentation en eau froide/eau chaude de la salle de bain principale sont encastrés dans une chape située au-dessus des anciens lattis en bois. La salle de bain principale et la douche sont surélevées d'environ 30 cm par rapport au niveau du sol général de l'appartement. Il indique que la configuration des canalisations est hétérogène. Les canalisations de la douche de la salle de bain des chambres sur cour se trouvent au-dessus de la chape en béton. Une partie des canalisations de la salle de bain principale est noyée dans la chape qui se trouve immédiatement par-dessus les lattis. M. [W] ne conteste pas qu'il a fait aménager la salle de bain à la place d'une ancienne chambre ou salon, que la surélévation a été réalisée notamment afin d'assurer la pente de l'évacuation de la baignoire située à environ 5,50 mètres du conduit commun d'évacuation et que cet aménagement implique l'adduction de nouveaux conduits pour les appareils sanitaires qui, dans l'historique du bâtiment, n'ont jamais existé à cet endroit. Ainsi, comme le relève l'expert, cet aménagement n'est pas le fruit d'une décision de la copropriété, mais d'une initiative totalement privée. Par conséquent, et compte tenu des développements contenus dans le jugement, quand bien même M. [W] aurait fait le choix, au moment de la réalisation d'une chape de consolidation du plancher de son appartement, d'y encastrer des canalisations desservant ses équipements sanitaires, ces canalisations sont des parties privatives. Sur la demande de remboursement par le syndicat du montant de la réparation des canalisations M. [W] indique que sa demande, formée en première instance, de condamnation de la SCI Phoenix à laisser réaliser les travaux de réfection des canalisations depuis son appartement est devenue sans objet puisqu'il est en train de faire lui-même réaliser les travaux depuis son appartement, mais qu'il demande en conséquence la condamnation du syndicat à lui rembourser le prix des travaux. Le sens du présent arrêt, jugeant les canalisations litigieuses privatives, conduit à rejeter cette demande. Sur les demandes indemnitaires présentées à titre principal par M. [W] au titre du préjudice de jouissance Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté cette demande formée à l'encontre de la SCI Phoenix. Sur l'exécution des travaux de réparation des canalisations M. [W] fait valoir que le tribunal, qui l'a condamné à faire exécuter des travaux de réfection intégrale des installations sanitaires et de plomberie de son appartement, n'a pas pris en considération le fait que son appartement est un duplex et le fait que seules les deux salles de bains du quatrième étage seraient à l'origine des désordres. Sur ce, Le dispositif du jugement est ainsi rédigé : «condamne M. [W], sous astreinte de 500 euros par jour de retard commençant à courir passé un délai de trois mois suivant la signification du présent jugement, à faire cesser toute infiltration et à faire exécuter par des entreprises dûment qualifiées et assurées les travaux préconisés par l'expert judiciaire [E] de réfection intégrale des installations sanitaires et de plomberie de son appartement et d'application d'une étanchéité conformément à l'article 45 du Règlement Sanitaire Départemental». Il ressort néanmoins des débats et de la note aux parties n° 1 que les canalisations fuyardes ne sont localisées qu'au quatrième étage, c'est-à-dire en partie basse de l'appartement de M. [W]. Il convient par conséquent d'infirmer le jugement en ce qu'il a dit que la condamnation à faire exécuter les travaux préconisés par l'expert portait sur l'ensemble de l'appartement, et de dire que les travaux devront porter sur les installations sanitaires et de plomberie de la partie basse de son appartement. Sur les demandes indemnitaires de la SCI Phoenix Sur le préjudice matériel M. [W] allègue que pendant près de cinq ans la SCI Phoenix s'est opposée à la réalisation des travaux de remplacement des canalisations litigieuses depuis son propre appartement, qu'elle a ainsi délibérément choisi de s'opposer aux travaux de nature à supprimer les désordres dont elle se plaint et qu'elle est donc en très grande partie responsable de son propre préjudice. Il propose un partage de responsabilité entre la SCI Phoenix, à hauteur de 90%, et lui, à hauteur de 10%. La SCI Phoenix souligne que M. [W] ne conteste pas sérieusement la nature ni le coût des travaux réparatoires à réaliser. Sur ce, Comme il a été vu plus haut, les canalisations fuyardes font partie des parties privatives de l'appartement de M. [W], de sorte qu'il ne peut être reproché à la SCI Phoenix d'avoir refusé que les travaux de remise en état soient effectués depuis sont appartement alors qu'il existait des solutions, mêmes plus onéreuses, de les réaliser depuis l'appartement de M. [W]. Par conséquent, elle ne peut être tenue responsable de la dégradation de son appartement durant plusieurs années du fait de la persistance des infiltrations et des coûts de rénovation supplémentaires induits par celles-ci. Il n'y a donc pas lieu de retenir le partage de responsabilité proposé par M. [W]. Pour ces motifs et ceux pertinents et circonstanciés des premiers juges que la cour adopte, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a condamné M. [W] à payer à la SCI Phoenix la somme de 174.317,37 euros TTC avec actualisation sur la base de l'indice BT 01 du coût de la construction. Sur le préjudice de jouissance M. [W] fait valoir que les considérations relatives au fait de savoir si les canalisations étaient privatives ou communes ne peuvent justifier l'opposition de la SCI Phoenix à la réalisation des travaux, alors que ces derniers étaient de nature à stopper les désordres et d'éviter les dégradations prolongées et alors que le syndicat était prêt à faire l'avance des frais, que la SCI est donc en très grande partie responsable de son propre préjudice. Il soutient également qu'à la suite de l'ordonnance du juge de la mise en état du 14 mars 2019 ordonnant la réalisation des travaux, la SCI Phoenix, qui a accepté que ceux-ci soient entrepris depuis son appartement, a tardé à donner l'accès à celui-ci, au point que le jugement au fond a été rendu avant que les travaux n'aient pu être réalisés. Il allègue que la gérante de la SCI, Mme [P], vit aux Etats-Unis et au Royaume-Uni, dispose par ailleurs d'une propriété à Saint-Rémy-de-Provence et ne séjourne qu'à de rares occasions dans son appartement parisien, et fait valoir à ce titre qu'elle ne produit aucune preuve de son préjudice de jouissance si ce n'est une attestation de valeur locative, et qu'elle ne démontre ainsi aucun préjudice de jouissance. Concernant la durée du préjudice, il allègue que le point de départ se situe, non pas au mois d'aout 2014, mais au mois d'avril 2015 puisque le sinistre survenu fin juillet 2014, a donné lieu à l'intervention de la société PVP en vue d'effectuer des réparations et à l'issue de laquelle les infiltrations ont cessé. Il soutient qu'il ne peut être tenu d'indemniser un quelconque préjudice de jouissance au-delà du 14 mars 2019, date à laquelle le juge de la mise en état a mis à la charge du syndicat des copropriétaires le soin de réaliser les travaux, ou au-delà du 28 octobre 2020, date à laquelle ces travaux ont été voté par l'assemblée générale. Enfin, il conteste que son appartement soit à l'origine de la fuite survenue en août 2023, arguant du fait que les recherches de fuite sur les canalisations et le réseau de chauffage de son appartement ont exclu cette hypothèse. La SCI Phoenix soutient que l'appartement est inhabitable, les murs et plafonds étant éventrés et une forte odeur d'humidité ayant envahi toutes les pièces malgré la ventilation permanente. Elle allègue qu'elle ne peut plus profiter de cet appartement depuis juillet 2014 alors que celui-ci a été refait à neuf en 2013, et que M. [W], en refusant de faire réaliser les travaux de réparation de ses canalisations durant près de 10 ans, l'a empêchée de réaliser ses propres travaux. Elle expose que M. [W] a fait réaliser des travaux de rénovation courant 2022 mais que ces travaux n'ont pas été réalisés dans les règles de l'art puisque des infiltrations ont perduré jusqu'à fin septembre 2023, et qu'ainsi il doit être considéré que le préjudice de jouissance a couru jusqu'au 31 décembre 2023, compte tenu d'un temps de séchage de 3 mois indispensable avant d'entreprendre les travaux de rénovation. Elle fait valoir que la valeur locative de l'appartement est de 4 500 euros par mois et que le préjudice doit être apprécié au regard de l'impropriété de l'appartement à sa destination et de sa valeur locative, sans égard à la vie privée et à l'utilisation qu'en fait la gérante (désormais gérant). Elle soutient que les développements de M. [W] sur la fortune supposée de Mme [P], ancienne gérante de la SCI, sont sans portée, d'autant que le gérant est désormais M. [I]. Sur ce, Sur la réalité du préjudice de jouissance Comme il a été vu pour le préjudice matériel de la SCI Phoenix, celle-ci ne peut être tenue responsable de la dégradation de son appartement et l'impossibilité de l'habiter durant plusieurs années du fait de la persistance des infiltrations et des coûts de rénovation supplémentaires induits par celles-ci. En vertu de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. En l'espèce, pour demander l'indemnisation d'un préjudice total, la SCI Phoenix se contente de produire deux attestations de valeur locative de son bien et d'affirmer, à tort, que l'usage qu'elle fait de ce dernier n'est pas à prendre en compte dans l'évaluation de son préjudice. Contrairement à ce qu'elle prétend, le préjudice s'apprécie in concreto, et ne peut donc être évalué sur la seule base d'une impropriété du bien à sa destination. Force est de constater qu'elle ne conteste pas les allégations de M. [W] selon lesquelles son ancienne gérante ne séjourne que très occasionnellement dans l'appartement qui constitue un pied-à-terre, et ne produit aucun justificatif de ses venues à [Localité 11]. Au demeurant, si elle justifie que Mme [P] n'est plus la gérante de la SCI, elle n'apporte aucune explication sur ce point et ne prétend pas que celle-ci n'est plus l'utilisatrice de l'appartement, ni qu'il est désormais occupé plus régulièrement. Il ressort d'un courrier électronique d'un avocat de la SCI au syndic que M. [I], gérant de la SCI Phoenix, est le tuteur de Mme [P], ce qui explique le changement de gérance. L'indemnisation du préjudice de jouissance de la SCI Phoenix, compte tenu de l'occupation occasionnelle de l'appartement, doit par conséquent être limitée à 30% de la valeur locative du bien, estimée à 4 500 euros. Sur la durée du préjudice de jouissance La cour constate que, contrairement aux mentions du bordereau de communication de pièces de M. [W], ce dernier ne produit pas le rapport d'expertise mais la note aux parties n° 1 (pièce n° 15), outre la note aux parties n° 2 (pièce n° 46). La SCI Phoenix ne produit aucune pièce de l'expertise. Il ressort des pièces du dossier que le premier dégât des eaux est survenu le 25 juillet 2014. A la demande du syndic, le plombier de la copropriété a effectué les réparations à partir du plafond de la SCI Phoenix. Il ne ressort pas du constat d'huissier du 25 juillet 2014 produit par la SCI Phoenix qu'il en est résulté un préjudice de jouissance. Un second dégât des eaux est survenu le 13 mars 2015. Le plombier de la copropriété a élargi l'ouverture faite dans le faux plafond de la chambre. Il ressort du constat d'huissier du 19 mars 2015 que la chambre, dont le plafond est largement éventré, est inutilisable. Par conséquent, et dans la mesure où l'appartement comporte une seconde chambre, il y a lieu de retenir un préjudice de jouissance touchant 50% de la surface à compter de cette date. Un troisième dégât des eaux est survenu le 20 avril 2015. Il ressort du constat d'huissier, ainsi que le relève l'expert, que l'appartement se trouve dans un état très dégradé, principalement au niveau du dressing et de la chambre, laquelle est en réalité uniquement séparée du salon par une bibliothèque. Il convient donc de retenir un préjudice de jouissance correspondant à l'impossibilité d'habiter l'appartement, soit 100% de la surface, à compter de cette date. M. [W] produit une attestation de la société PVP datée du 1er mars 2022, selon laquelle « les travaux effectués à votre domicile au niveau de la salle d'eau du 4ème étage selon notre devis n° 210400339/A sont achevés ». La description des travaux y figurant démontre que ceux-ci ont porté sur le remplacement du réseau d'eau chaude et eau froide, la mise en place d'une étanchéité, la condamnation de la baignoire côté chambre parentale et la réfection des salles de bains du quatrième étage. S'il ressort du compte-rendu de visite de la société Ascotex du 1er septembre 2023 et du procès-verbal de constat d'huissier du 29 septembre 2023 que la SCI Phoenix a subi à cette époque un dégât des eaux importants jaillissant au niveau de son plafond, M. [W] démontre que toutes les investigations ont été réalisées sur son réseau sanitaire d'eau et de chauffage et établissent que la fuite ne provient pas de son appartement. Par conséquent, la SCI Phoenix n'établit pas que les infiltrations survenues postérieurement à la réfection par M. [W] de ses installations sanitaires proviennent de ces dernières, et il convient de dire que le trouble de jouissance de la SCI Phoenix a duré jusqu'au 1er juin 2022, compte tenu du délai minium de séchage de trois mois invoqué à raison par cette dernière avant de pouvoir entreprendre des travaux. Le préjudice à donc couru du 13 mars au 20 avril 2015 à hauteur de 50% de la surface de l'appartement (il sera retenu un mois) et du 20 avril 2015 au 1er juin 2022 pour la totalité de l'appartement (85 mois et demi). L'indemnisation du préjudice de jouissance de la SCI Phoenix doit donc être calculé ainsi : [(4 500 x 0,5) + (4 500 x 85,5)] x 0,30 = 116 100 euros. Le jugement doit être infirmé sur ce point. Sur la demande d'infirmation de l'ordonnance du juge de la mise en état Les mesures conservatoires ordonnées par le juge de la mise en état se sont trouvées privées d'effet par le jugement rendu le 4 novembre 2021. Par conséquent, la demande d'infirmation de l'ordonnance de M. [W] se trouve dépourvue d'objet et doit être rejetée. Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile Le sens du présent arrêt conduit à confirmer l'ordonnance sur les dépens et l'application qui a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile. M. [W], partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel ainsi qu'à payer à la SCI Phoenix la somme supplémentaire de 5.000 euros et au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par M. [W]. Sur l'application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 La SCI Phoenix demande à être dispensée de toute participation aux condamnations précitées et aux frais afférents à la présente procédure, par application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Selon l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 «le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires». La présente procédure, initiée par M. [W] et dans laquelle elle est intimée, ne l'oppose pas au syndicat des copropriétaires. Par conséquent, sa demande doit être rejetée. PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, Confirme l'ordonnance rendue par le juge de la mise en état le 14 mars 2019 en toutes ses dispositions ; Confirme le jugement du 4 novembre 2021 en ses dispositions frappées d'appel, sauf en ce qu'il a : - dit que la condamnation à faire exécuter les travaux préconisés par l'expert portait sur la réfection intégrale des installations sanitaires de l'appartement, - condamné M. [W] à payer à la SCI Phoenix les sommes de 2.250 euros par mois au titre du préjudice de jouissance, soit 150.750 euros du mois d'août 2014 au mois de février 2020 inclus, jusqu'à réalisation complète des travaux préconisés par l'expert judiciaire dans son rapport, Statuant à nouveau et y ajoutant, Dit que les travaux de réfection préconisés par l'expert devront porter sur les installations sanitaires et de plomberie de la partie basse de l'appartement de M. [W] ; Condamne M. [W] à payer à la SCI Phoenix la somme de 116 100 euros au titre de son préjudice de jouissance ; Condamne M. [W] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile ; Condamne M. [W] à payer à la SCI Phoenix la somme supplémentaire de 5 000 euros et au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à Paris 5ème arrondissement la somme de 2.000 euros par application de l'article 700 code de procédure civile ; Rejette toute autre demande. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE