Cour d'appel, 12 novembre 2024. 23/01649

RÉPUBLIQUE FRAN'AISE AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 4 ARRÊT DU 12 NOVEMBRE 2024 (n° , 6 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/01649 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CG7WC Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 Décembre 2022-Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de PARIS- RG n° 22/02430 APPELANTE S.C.I. [Adresse 9] & [Adresse 6] Immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 431 562 933 [Adresse 3] [Localité 5] Représentée par Me Caroline HATET-SAUVAL de la SELARL CAROLINE HATET AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046 Ayant pour avocat plaidant, Me Laure SAGET, avocat au barreau de PARIS, toque : R197 INTIMÉE S.A.R.L HABITAT PARISIEN Immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 519 462 220 [Adresse 1] [Localité 4] Représentée par Me Jean-paul YILDIZ de la SELARL YZ AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C0794 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 septembre 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL ARRÊT : - Contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE Par contrat de bail signé le 6 octobre 2017, la SCI [Adresse 9] & [Adresse 6] a donné en location à la SARL Habitat parisien un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 8] moyennant un loyer de 1 200 euros. Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception reçue le 19 juin 2019, la SCI [Adresse 9] & [Adresse 6] a délivré un congé à la SARL Habitat parisien pour motif légitime et sérieux. Par acte de commissaire de justice en date du 21 janvier 2020, la SCI [Adresse 9] & [Adresse 6] a fait délivrer à la SARL Habitat parisien une sommation de quitter les lieux. Saisi par la SCI [Adresse 9] & [Adresse 6] par acte de commissaire de justice délivré le 26 juillet 2021, par jugement contradictoire rendu le 2 décembre 2022, le tribunal judiciaire de Paris a : - débouté la SCI [Adresse 9] & [Adresse 6] de ses prétentions ; - condamné la SARL Habitat parisien à payer à la SCI [Adresse 9] & [Adresse 6] la somme de 3 134, 38 euros au titre des loyers impayés arrêtée au 30 avril 2022 ; - rejeté le surplus des demandes ; - condamné la SCI [Adresse 9] & [Adresse 6] aux dépens ; - rappelé le caractère exécutoire à titre provisoire de la décision. Par déclaration reçue au greffe le 11 janvier 2023, la SCI [Adresse 9] & [Adresse 6] a interjeté appel de ce jugement en ce qu'il : - la déboute de ses prétentions ; - la condamné aux dépens. Dans ses dernières conclusions déposées le 16 septembre 2024 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la SCI [Adresse 9] & [Adresse 6] demande à la cour de : - la recevoir en son appel, l'y déclarer fondée et y faisant droit : - infirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris uniquement en ce qu'il : - la déboute de ses prétentions ; - la condamne aux dépens ; - confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la SARL Habitat parisien à lui payer la somme de 3 134, 38 euros au titre de l'arriéré locatif arrêtée au 30 avril 2022 ; statuant à nouveau, - déclarer valide le congé délivrée le 18 juin 2019 et constater que la SARL Habitat parisien est depuis cette date déchu de plein droit de tout titre d'occupation ; - ordonner l'expulsion de la SARL Habitat parisien et de tous les occupants de son chef des locaux qu'elle occupe situés au 6ème étage gauche de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 8], si besoin est avec l'assistance du commissaire de police et de la force publique et l'assistance d'un serrurier s'il y a lieu ; - ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans les garde-meubles qu'elle désignera ou dans tel autre lieu au choix du bailleur et ce, en garantie de toute somme qui pourrait être due ; - condamner la SARL Habitat parisien à lui payer à titre d'indemnité d'occupation la somme mensuelle de 1 200 euros à compter du 19 août 2019 jusqu'à la restitution des locaux ; - débouter la SARL Habitat parisien de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ; - condamner la SARL Habitat parisien au paiement d'une somme de 6 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la SARL Habitat parisien aux entiers dépens. Dans ses dernières conclusions déposées le 16 septembre 2024 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la SARL Habitat parisien demande à la cour de : - confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a débouté la SCI [Adresse 9] & [Adresse 6] de sa demande de validation du congé délivré par ses soins le 19 juin 2019 et de sa demande d'expulsion ; - juger que le congé du 18 juin 2019 lui ayant été délivré par la SCI [Adresse 9] & [Adresse 6] est nul et de nul effet ; - débouter la SCI [Adresse 9] & [Adresse 6] de toutes ses demandes fins et prétentions ; - condamner la SCI [Adresse 9] & [Adresse 6] à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la SCI [Adresse 9] & [Adresse 6] aux entiers dépens qui pourront être recouvrés directement par Maître Jean-Paul Yildiz (YZ Avocat (REALEX AARPI) avocat au barreau de Paris, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été rendue le 17 septembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande de validation du congé du 19 juin 2019 Par contrat conclu le 6 octobre 2017 à effet 9 octobre 2017, exclu du champ d'application de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la SCI [Adresse 9] & [Adresse 6] représentée par la société Tossa Gestion a donné à bail civil à la la SARL Habitat parisien : - un local de 2 pièces d'une surface de 35 m² situé au 6ème étage gauche d'un immeuble du [Adresse 2] à [Localité 8] ; La SCI [Adresse 9] & [Adresse 6], appelante, fait grief au premier juge de l'avoir déboutée de sa demande de validation d'un congé donné pour motif légitime et sérieux le 19 juin 2019. Elle soutient que la SARL Habitat parisien a gravement manqué à ses obligations contractuelles en modifiant la destination des lieux loués, laquelle était l'habitation. Elle fait valoir que seules les locations meublées pour des périodes déterminées et non des locations touristiques étaient autorisées, et sollicite en conséquence la validation du congé, l'expulsion de la SARL Habitat parisien et sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation. La SARL Habitat parisien, intimée, soutient que le motif du congé délivré est nul, le bail ayant précisément pour objet le motif invoqué. Sur ce, Aux termes de l'article 1717 du code civil, le preneur a le droit de sous-louer, et même de céder son bail à un autre, si cette faculté ne lui a pas été interdite. Elle peut être interdite pour le tout ou partie. Le bail conclu entre les parties stipule expressément que le bailleur peut donner un congé au preneur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception en respectant un délai de préavis de deux mois pour reprise personnelle, vente du logement ou motif légitime et sérieux. En l'espèce, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception reçue le 19 juin 2019, la SCI [Adresse 9] & [Adresse 6] a délivré un congé à la SARL Habitat parisien en précisant qu'il produirait effet à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de sa réception. Ce courrier précise qu'il est délivré pour motif légitime et sérieux 'en raison de l'activité de location en meublé saisonnier de la SARL Habitat parisien'. La SCI [Adresse 9] & [Adresse 6] soutient devant la cour que le bail a été consenti pour un usage d'habitation avec une autorisation de sous-louer l'appartement à titre d'habitation exclusivement, ce qui n'aurait pas été respecté et motive le caractère légitime et sérieux du congé délivré à la SARL Habitat parisien. La cour relève cependant que le bail en date du 6 octobre 2017 stipule expressément que la SARL Habitat parisien est une société spécialisée dans la "location d'appartements meublés pour de courtes durées ". L'appartement loué est régi par les dispositions de la loi du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives aux opérations portant sur les immeubles, et demeure à ce titre réputé répondre aux critères de la Mairie de [Localité 7] concernant les locations meublées. Le bail ainsi conclu en application de la législation régissant les locations meublées, ne relève pas des lois du 6 juillet 1989 et du 1er septembre 1948 concernant les baux à usage d'habitation. Aux termes du bail conclu entre les parties il est par ailleurs prévu que : - le bail dont objet a été consenti à la SARL Habitat parisien pour les besoins de ses activités de sous-location par baux de courtes durées ; - la SCI [Adresse 9] & [Adresse 6] a expressément autorisé la SARL Habitat parisien à procéder à ces sous locations ; - l'autorisation de sous louer a été conférée "sans restriction" aucune quant à la nature, le nombre ou la durée des contrats de sous-locations de courte durée autorisés pendant la durée du bail et de ses éventuels renouvellements ; - la SCI [Adresse 9] & [Adresse 6] s'est engagée à fournir à la SARL Habitat parisien le numéro d'enregistrement prévu par l'article 51 de la loi sur la république numérique codifié en article L.324-1-1 du code du tourisme dédié à la déclaration et à l'enregistrement « des meublés de tourisme » ; - le bailleur garantit l'absence d'obstacle et la licéité de la location meublée au regard du code de la construction et de l'habitation (article L. 631-7 et L 632- l) et du code du tourisme (article D.324-1 -1), auquel renvoi l'article 7 du bail et dont les dispositions ne concernent pas les baux à usage d'habitation. - le bailleur donne l'autorisation expresse que le locataire puisse sans restriction sous-louer, prêter pour de courtes durées le bien. Ainsi, la location a été consentie pour une location meublée de courte durée, non exclusive de toute location en meublée touristique, puisque d'une part le bailleur s'est engagé à fournir le numéro d'enregistrement prévu par l'article 51 de la loi sur la république numérique prévu à l'article L.324-1-1 du code du tourisme dédié à la déclaration et à l'enregistrement 'des meublés de tourisme', d'autre part, l'article 7 du bail renvoie expressément à l'application de l'article D.324-1-1 du code du tourisme relatif à la définition et aux modalités de déclaration des meublés de tourisme. Ainsi, le bail ne fait aucune distinction entre des baux de courtes durées et des baux saisonniers ou touristiques et l'autorisation de sous location pour des courtes durées que contient le bail, n'interdit pas les sous-locations saisonnières comme le soutient l'appelante. Le bail stipule expressément que la SARL Habitat parisien a l'autorisation de sous-louer l'appartement pour de courtes durées et renvoi sur ce point à la loi du 2 janvier 2017 et au code du tourisme. Il ne ressort ainsi pas de ces stipulations contractuelles, ni de la législation particulière applicable au bail en cause que celui-ci aurait été conclu avec une autorisation de sous-louer l'appartement à titre d'habitation exclusivement, comme le soutient la SCI [Adresse 9] & [Adresse 6]. La cour retient en outre que le bail ne peut être d'autant pas qualifié de contrat à usage exclusif d'habitation, qu'il a été conclu entre personnes morales dont l'activité est précisément la sous-location d'appartements meublés pour une durée limitée. Il est enfin relevé que la SCI [Adresse 9] & [Adresse 6] et son mandataire, la Sarl Tossa Gestion, sont deux sociétés de gestion de patrimoine immobilier rompues aux locations d'appartements et ne peuvent à ce titre ignorer la portée des clauses qui ont été prévues par le contrat de bail. Le bail n'a pas été conclu à l'initiative de SARL Habitat parisien, ni dans la méconnaissance par la bailleresse de son objet. Il ressort des pièces de la procédure que c'est la société Tossa Gestion qui a proposé le bien situé [Adresse 2] à la SARL Habitat parisien. Ces trois sociétés professionnelles de l'immobilier maitrisaient toutes les problématiques liées à l'usage du bail et à son changement et l'ignorance alléguée par la société appelante qui a donné l'autorisation de sous louer « sans restriction », ainsi que les tromperies qu'elle impute à la SARL Habitat parisien quant à l'objet du bail ou ses intentions, ne sont pas établies. Il est par ailleurs relevé que les parties sont convenues de limiter les motifs justifiant la délivrance d'un congé par le bailleur à trois motifs restrictifs. Cette limitation résulte de la commune intention des parties : - le bail est conclu pour une durée initiale d'un an à compter du 9 octobre 2017 ; - il se renouvelle ensuite par tacites reconductions pour de mêmes durées annuelles dans la limite de huit reconductions tacites, c'est-à-dire jusqu'au 9 octobre 2026 au maximum ; - il peut être résilié de manière anticipée avec un préavis de 2 mois, sous réserve pour le bailleur de justifier d'une "reprise personnelle, de la vente du logement ou par un motif légitime et sérieux". La sous- location du bien sans restriction pour de courtes durées par la SARL Habitat parisien ne peut dès lors constituer un motif légitime et sérieux de congé anticipé a l'initiative du bailleur, sauf à venir reprocher à la SARL Habitat parisien de sous-louer le bien conformément aux stipulations contractuelles. Ce motif ne peut être qualifié de légitime et sérieux dès lors qu'il reviendrait ainsi à permettre au bailleur de se prévaloir de son propre manquement à garantir l'usage promis contractuellement. En conséquence, le congé délivré au locataire au motif qu'il exécuterait le bail comme prévu contractuellement, et au prétexte de l'absence d'usage exclusif d'habitation qui n'est pas établi ou de celui d'un défaut d'obtention d'une autorisation administrative imputable au seul bailleur, est dépourvu de tout caractère légitime et sérieux. Le jugement déféré qui a retenu que la demande tendant à la validation du congé et, en conséquence, celles relatives à l'expulsion devaient être rejetées, sera ainsi confirmé. Sur les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. La SCI [Adresse 9] & [Adresse 6] sera condamnée aux dépens d'appel, les dispositions prises sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance étant confirmées. La somme qui doit être mise à la charge de la SCI [Adresse 9] & [Adresse 6] au titre des frais non compris dans les dépens exposés en cause d'appel par la SARL Habitat parisien peut être équitablement fixée à 4 000 euros. PAR CES MOTIFS La cour, Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe, Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 02 décembre 2022 par le tribunal judiciaire de Paris, Y ajoutant, Condamne la SCI [Adresse 9] & [Adresse 6] à verser à la SARL Habitat parisien la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la SCI [Adresse 9] & [Adresse 6] aux dépens d'appel, pouvant être recouvrés par Maître Jean-Paul Yildiz (YZ avocat (Realex AARPI)) avocat au barreau de Paris, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,