Cour de cassation, 21 février 2019. 17-31.307

CIV.3 MY1 COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 21 février 2019 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10082 F Pourvoi n° F 17-31.307 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par : 1°/ le syndicat des copropriétaires du [...] , représenté par son syndic, la société Semper Fidelis, Florence Mobuchon immobilier, dont le siège est [...], 2°/ la société Anthom, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , 3°/ M. C... U..., 4°/ Mme S... F..., épouse U..., tous deux domiciliés [...] , 5°/ M. D... A..., domicilié [...] , 6°/ M. Q... Y..., domicilié [...] , 7°/ M. V... Y..., domicilié [...] , 8°/ la société Mascilya, société civile immobilière, dont le siège est [...] , 9°/ M. M... B..., domicilié [...] , contre l'arrêt rendu le 13 juin 2017 par la cour d'appel d'Amiens (1re chambre civile), dans le litige les opposant : 1°/ à M. Z... W..., domicilié [...] , 2°/ à la société Elex Paris Ile-de-France, dont le siège est [...] , 3°/ à la société Semper Fidelis, Florence Mobuchon immobilier, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...], défendeurs à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 22 janvier 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Schmitt, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP L. Poulet-Odent, avocat du syndicat des copropriétaires du [...] , de la société Anthom, de M. U..., de Mme F..., de M. A..., de MM. Q... et V... Y..., de la société Mascilya et de M. B..., de la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat de M. W..., de la SCP Boutet et Hourdeaux, avocat de la société Elex Paris Ile-de-France ; Sur le rapport de Mme Schmitt, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne le syndicat des copropriétaires du [...] , la société Anthom, M. U..., Mme F..., MM. A..., Q... et V... Y..., la société Mascilya et M. B... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de le syndicat des copropriétaires du [...] , la société Anthom, M. U..., Mme F..., MM. A..., Q... et V... Y..., la société Mascilya et M. B... ; les condamne in solidum à payer la somme de 3 000 euros à M. W... et la somme de 3 000 euros à la société Elex Paris Ile-de-France ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un février deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP L. Poulet-Odent, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires du [...] , la société Anthom, M. U..., Mme F..., MM. A..., Q... et V... Y..., la société Mascilya et M. B.... Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR infirmé le jugement et débouté le syndicat des copropriétaires et l'ensemble des copropriétaires de leurs demandes dirigées contre l'ancien syndic, M. W... ; AUX MOTIFS QUE, sur la base du rapport de Bigot qui constatait que, dès 2001, il était apparu que le mur pignon litigieux était gorgé d'eau et présentait un réel danger ; que les réparations entreprises, qualifiées de "cache-misère", n'avaient pas traité la cause des infiltrations, expliquant les désordres apparus en 2009 et l'ampleur du sinistre, le tribunal avait retenu la responsabilité de M. W..., syndic de la copropriété du 13 décembre 2000 jusqu'au 31 mai 2010, aux motifs, d'une part, qu'en sa qualité de "professionnel de l'immobilier et syndic", informé dès 2001 de la nature du muret des possibles conséquences "dramatiques" d'infiltrations persistantes, il aurait dû faire appel à un maître d'oeuvre pour examiner le problème globalement, d'autre part, que n'ayant pas convoqué d'assemblées générales de 2001 à 2008, il avait privé les copropriétaires de toute information, utile sur ce problème d'humidité ; que, dénonçant la partialité et les insuffisances du rapport d'expertise judiciaire dont il plaidait la nullité, M. W... invoquait successivement l'irrecevabilité de demandes concernant sa gestion pour laquelle il avait obtenu en 2008 quitus du syndicat des copropriétaires et son absence de responsabilité dès lors que, n'étant pas un professionnel du bâtiment, il avait suivi les prescriptions des professionnels consultés ; que, rappelant le régime de la responsabilité du syndic, de nature contractuelle à l'égard de son mandant, le syndicat des copropriétaires, et délictuelle à l'égard des copropriétaires, le syndicat des copropriétaires, les copropriétaires et le nouveau syndic lui opposaient une absence, totale d'information de la copropriété pendant sept ans à défaut de convocation annuelle de l'assemblée générale des copropriétaires, la nécessaire connaissance qu'avait M. W..., syndic professionnel, de la fragilité notoire des murs en carreaux de terre lorsqu'ils étaient exposés à l'humidité, ce qui est la particularité du patrimoine immobilier rémois, et son absence de traitement efficace du problème rencontré ; que la cour observait tout d'abord que le quitus donné en 2008 à M. W... par le syndicat des copropriétaires pour sa gestion depuis 2001 ne faisait pas obstacle à la recherche par le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires de sa responsabilité à raison de manquements dont la copropriété n'aurait pas eu connaissance au moment de sa décision et qui auraient généré des dommages révélés postérieurement à l'assemblée générale lui donnant quitus ; que la cour relevait ensuite qu'étaient sans portée les griefs adressés par M. W... à l'expert judiciaire sur sa partialité et l'ambiguïté de son rôle aux côtés du syndicat des copropriétaires auprès duquel il exercerait aujourd'hui une mission de maître d'oeuvre, dès lors que si l'expert judiciaire était invité à fournir son avis sur les responsabilités, l'appréciation de cette responsabilité incombait exclusivement au juge, surtout lorsque, comme en l'espèce, il est question d'apprécier les diligences d'un mandataire au regard de ses obligations contractuelles et légales et non l'imputabilité technique de dommages ; que le rapport d'expertise judiciaire confirmait que le mur-pignon souffrait d'une humidité persistante, essentiellement en sa partie basse, sur un mètre de hauteur, qui l'avait irrémédiablement dégradé et imposait, compte tenu de sa composition en carreaux de terre, une réfection intégrale ; qu'il affirmait que cette humidité existait déjà en 2001 et était connue du syndic, soulignait que des fuites réitérées de 2001 à 2003 avaient été traitées au coup par coup, sans contrôle général de la plomberie, relevait que le contre-mur intérieur édifié en 2002 était un cachemisère destiné à cacher l'état du mur pignon en décomposition, qu'un rapport d'expertise Elex du 4 décembre 2009 avait confirmé que la façade était infiltrante et des réparations urgentes nécessaires, l'artisan R... intervenu en 2012 ayant confirmé la dégradation irrémédiable du mur ; qu'il concluait que « plutôt que de construire un mur cache-misère qui pouvait ponctuellement reprendre quelques solives du plancher, il fallait reprendre le mur tant qu'il en était encore temps » ; que les éléments communiqués par l'ensemble des parties établissaient que : - prenant ses fonctions le 13 décembre 2000, M. W... avait dû gérer un dégât des eaux survenu le 1er décembre 2001 dans l'appartement de M. A..., dont la cause avait été attribuée à une canalisation commune : ce sinistre, déclaré par le syndic à l'assureur de la copropriété, avait fait l'objet d'une expertise du cabinet Braillard Asou (rapport non produit) ensuite de laquelle des travaux avaient été réalisés par l'entreprise Valade (facture du 17 décembre 2001) qui avaient consisté notamment en la réalisation de fouille et fondation pour le mur de soutien et l'édification d'un mur de parpaings de 15 cm d'épaisseur, celui-là même que l'expert judiciaire qualifiait de cache-misère, M. W... faisait à raison observer que ses qualités d'huissier et de syndic de copropriété ne faisaient pas de lui un professionnel du bâtiment, qu'il avait traité ce sinistre avec diligence (attirant même l'attention de l'assureur par courrier du 29 mars 2011 sur le danger qui en découlait puisque le mur pignon en carreaux déterre se trouvait gorgé d'eau par l'effet de la fuite) et faisait réaliser les travaux conformément aux prescriptions de l'expert (le contraire n'était en tout cas ni prétendu ni établi), en sorte qu'aucun manquement ne pouvait lui être reproché de ce chef ; - en novembre 2001, M. W... s'était, par ailleurs, inquiété des conséquences d'un coup de pelle porté sur le chaînage d'angle du mur pignon à l'occasion de travaux d'une société travaillant sur la parcelle voisine ; qu'en attestait une note figurant au dos d'un courrier de janvier 2002 adressé à M. A... concernant son dégât des eaux dont se prévalaient les intimés comme l'expert judiciaire pour établir que M. W... était parfaitement conscient des dangers auxquels le mur était exposé ; que si M. W... ne justifiait pas de diligences particulières concernant cette dégradation, avant que M. U..., copropriétaire, ne sollicite lors de l'assemblée générale du 13 octobre 2008 des investigations pour rechercher les coordonnées du voisin, l'expert judiciaire était venu dire que ce coup était sans incidence sur l'état actuel du mur, confirmant ainsi le rapport de l'expert de la MAIF intervenue pour le compte de M. X..., en sorte que la carence éventuelle du syndic n'avait eu aucune incidence sur le sinistre dont il était question aujourd'hui ; - quelques fuites étaient, ensuite, survenues durant l'exercice du mandat de M. W... et en attestaient 7 factures (3 de 2001, 1 de 2002, 2 de 2003 et une de 2005) qui concernaient des fuites sur soudure derrière un receveur, sur une canalisation, sur un coffre sous une chaudière, près d'un évier, sur un joint ciment à une jonction PVC/grès suite à un dégorgement, sur un raccord de cantine et sur une cuivrerie en cave ; que comme le relevait M. W..., ces fuites, étalées dans le temps, étaient localisées, avaient été réparées par le plombier de la copropriété, n'avaient pas généré de dégâts des eaux majeurs (cela n'était en tout cas pas établi), aucun élément ne permettant de considérer comme le faisait l'expert judiciaire qu'elles auraient dû alerter le syndic et le conduire à des investigations plus importantes, sur la plomberie ou sur le mur-pignon ; - en avril 2009, un nouveau sinistre s'était déclaré dans une partie privative ; que l'expert de l'assureur de la copropriété saisi par M. W..., la société Elex, avait établi, le 4 décembre 2009, un rapport au terme auquel il indiquait que ce même logement avait été endommagé par la fuite de 2001, qu'en 2006 le propriétaire avait été confronté à un problème d'humidité en façade arrière mais avait refait les peintures et reloué le bien sans rechercher les causes de cette humidité ; que, lors de ses investigations, l'expert constatait que les murs du logement étaient saturés d'humidité et l'enduit de la façade extérieure dégradé qualifiant cette dernière d'infiltrante et requérant des travaux de ravalement urgents ; que, dans l'intervalle, le 25 avril 2009, M. W... avait fait établir un devis de l'entreprise R... qu'il avait soumis à l'approbation de rassemblée générale du 3 mai 2010 laquelle l'avait approuvé, entérinant par ailleurs la démission de M. W... ; que ces travaux que la résolution de l'assemblée générale demandait à voir effectuer dès avant le 1er octobre 2010 n'avaient en définitive été lancés qu'en avril 2012 par M. R... qui, constatant la progression de la dégradation de l'enduit 3 ans après son devis, avait ôté une partie de celui-ci, mettant à jour le mur de carreaux de terre, fortement dégradé, avec des trous béants non comblés et le contre-mur édifié en 2001 (dont les professionnels présents lors du constat du 5 avril 2012 avaient dénoncé la non-conformité aux règles de l'art, qualifiant d'inconscient l'auteur de ce mur) et interrompant aussitôt son intervention ; que M. W... ne pouvait être tenu pour responsable de ce délai deux ans écoulés entre l'assemblée générale qui avait décidé les travaux et la venue de M. R... ; qu'il était vrai d'autre part que, lors de 1'assemblée générale du 15 juin 2009, le devis R... du 25 avril, déjà entre les mains du syndic, n'avait pas été évoqué par celui-ci (cela ne ressortait en tout cas pas du compte-rendu de l'AG), son représentant indiquant seulement qu'avaient été identifiés les propriétaires voisins (auxquels la copropriété pensait pouvoir reprocher certains désordres du mur) et qu'un dégât des eaux était survenu au fond du restaurant devant donner lieu à une expertise d'assurance ; que ce défaut d'information à l'assemblée générale de2009 s'avérait néanmoins sans portée dans la mesure où de tonte façon la copropriété ne pouvait pas se prononcer avant d'être en possession du rapport des experts d'assurance et de leurs préconisations et qu'aucun élément à cette date ne permettait d'appréhender les désordres dont souffrait la façade litigieuse (ils avaient été révélés après enlèvement de l'enduit par M. R...) ; qu'enfin, si le délai entre la réception du rapport Elex par le syndic et l'assemblée générale du 3 mai 2010 (5 mois) pouvait paraître excessif au regard de l'urgence signalée par Elex, cela n'avait pas eu d'impact déterminant sur les désordres lorsque deux ans s'étaient ensuite écoulés avant que l'entreprise n'intervienne ; que de l'ensemble de ces éléments la cour déduisait que M. W... avait traité avec diligence les dégâts des eaux survenus pendant l'exercice de son mandat et qui lui avaient été signalés, qu'il n'était ni prétendu ni établi qu'en 2006 il avait été informé de l'humidité récurrente du mur du rez-de-chaussée qui aurait pu éventuellement l'alerter et le conduire à de nouvelles investigations, qu'enfin, il avait fallu la destruction de l'enduit pour révéler l'ampleur des désordres affectant le mur dont la société Elex ne s'était elle-même pas convaincue lors de ses investigations en novembre 2009 puisque, si elle alertait ses interlocuteurs sur l'urgence de la réfection de l'enduit d'étanchéité, elle ne formulait aucune observation sur l'état du mur sous-jacent ni ne préconisait d'investigations à cet effet ; que la cour estimait donc qu'aucune faute ne pouvait être retenue à l'encontre de M. W... en lien avec la dégradation du mur ; que, d'autre part, s'il était exact que M. W... avait failli à ses obligations en ne convoquant pas annuellement rassemblée générale des copropriétaires entre 2001 et 2008, aucun lien n'était démontré entre cette absence de tenue des assemblées générales et la dégradation majeure du mur dès lors que le sinistre de 2001 avait été réparé, que depuis lors la copropriété n'avait eu à souffrir que de menues fuites prises en charge dans le cadre de l'entretien courant de l'immeuble et que les désordres évolutifs affectant le mur pignon n'étaient pas perceptibles par des non-professionnels du bâtiment, le syndic comme les copropriétaires n'ayant pu se convaincre que de la détérioration apparente de l'enduit mais ignorant l'inefficacité des travaux entrepris en 2001 ; que le jugement devait donc être infirmé en toutes ses dispositions ; 1°) ALORS QU'engage sa responsabilité le syndic professionnel d'un immeuble qui, parfaitement au fait de la fragilité structurelle d'un mur pignon en carreaux de terre ne pouvant supporter la venue d'eaux, ne fait procéder, en présence de dégâts des eaux et de fuites répétées, à aucune investigation globale relative à l'état de ce mur ; qu'ayant constaté que M. W... était, dès 2001, averti du danger d'effondrement que présentait le mur pignon litigieux lorsqu'il était gorgé d'eau, sans en déduire que ce syndic avait manqué à ses obligations en ne faisant procéder, entre 2001 et 2009, à aucune diligence relative à la solidité de ce mur, la cour d'appel a violé les articles 1147 et 1382 anciens du code civil ; 2°) ALORS QUE le syndic de copropriété, averti d'un danger affectant le mur pignon de l'immeuble, doit faire procéder à toutes investigations nécessaires pour s'assurer de la solidité de ce mur ; qu'en ayant écarté toute faute de M. W..., aux motifs inopérants qu'il avait traité avec diligences les dégâts des eaux survenus dans l'immeuble au cours de son mandat, que les sept fuites apparues en outre entre 2001 et 2009 étaient localisées et avaient été réparées et que la société Elex n'avait pas décelé, en 2009, l'état de dégradation irrémédiable du mur pignon litigieux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1147 et 1382 anciens du code civil ; 3°) ALORS QUE le syndic professionnel ne peut négliger le risque présenté par un mur en carreaux de terre, susceptible d'effondrement s'il est gorgé d'eau ; qu'en ayant déchargé M. W... de toute responsabilité, quand il n'avait réuni aucune assemblée générale entre les années 2001 à 2009 pour informer le syndicat et les copropriétaires du danger présenté par le mur pignon litigieux, aux motifs inopérants que le sinistre de 2001 aurait été réparé, que la copropriété n'avait ensuite subi que de menues fuites et que la société Elex n'avait pas décelé l'état de destruction du mur en 2009, quand le syndic connaissait parfaitement le danger revêtu par ce mur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1147 et 1382 anciens du code civil.