Tribunal judiciaire, 30 août 2024. 24/00711

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Maître BAOUALI Copie exécutoire délivrée le : à : Maître SOUSSENS Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 24/00711 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3ZBY N° MINUTE : 1 JCP JUGEMENT rendu le vendredi 30 août 2024 DEMANDERESSE Madame [G] [B], demeurant [Adresse 1] représentée par Maître SOUSSENS, avocat au barreau de Paris, vestiaire #C2021 DÉFENDEURS Monsieur [J] [K], Madame [T] [S], demeurant [Adresse 2] représentés par Maître BAOUALI, avocat au barreau de Seine-Saint-Denis COMPOSITION DU TRIBUNAL Aurélie LESAGE, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 20 juin 2024 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 30 août 2024 par Aurélie LESAGE, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier Décision du 30 août 2024 PCP JCP fond - N° RG 24/00711 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3ZBY EXPOSE DU LITIGE Par acte du 27 avril 2006, Madame [G] [B] a donné à bail à Monsieur [J] [K] et Madame [T] [S] un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel initial de 1.300 euros (charges comprises) et actuel de 1.700 euros (charges comprises). Un commandement de payer la somme de 6.850 euros en principal rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Monsieur [J] [K] et Madame [T] [S] le 5 juillet 2023. Par acte du 14 novembre 2023, Madame [G] [B] a fait assigner Monsieur [J] [K] et Madame [T] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, avec le bénéfice de l'exécution provisoire : constater l'acquisition de la clause résolutoire,-déclarer les locataires occupants sans droit ni titre, - ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [K] et Madame [T] [S] ainsi que de tous occupants de leur chef avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin, - supprimer le délai visé à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, - l'autoriser à faire enlever, transférer ou séquestrer les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tout endroit de son choix aux frais, risques et périls des locataires conformément à l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, -les condamner solidairement au paiement de la somme de 13.650 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 1er novembre 2023 (terme de novembre 2023 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme visée et pour le surplus à compter de l'assignation, -les condamner solidairement au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel actualisé, charges en sus, et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clef, - à titre subsidiaire si par extraordinaire des délais de paiement étaient accordés aux locataires : juger la clause de résiliation de plein droit acquise automatiquement à compter du premier défaut de paiement et l'intégralité de la dette locative immédiatement exigible, - les condamner solidairement au paiement d’une somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant les frais du commandement de payer et les frais d'exécution. Appelée à l'audience du 7 mars 2024, l'affaire a été renvoyée à l'audience du 20 juin 2024 à la demande des défendeurs. A l'audience du 20 juin 2024, Madame [G] [B], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisé sa créance à la somme de 25.550 euros et précisé s'opposer à tous délais en l'absence de reprise de paiement du loyer courant, le dernier règlement remontant à avril 2023. Monsieur [J] [K] et Madame [T] [S], représentés par leur conseil, ne contestent pas la dette, indiquent être de bonne foi, avoir des difficultés financières et avoir intenté des procédures pour récupérer des sommes qui leur sont dues, et sollicitent des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire à compter de septembre 2024 à hauteur de 2.000 euros par mois. Aucun diagnostic social n'est parvenu au greffe. L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 30 août 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur l’acquisition de la clause résolutoire Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation a été régulièrement notifiée au Préfet de Paris le 15 novembre 2023, soit au moins six semaines avant l'audience. Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CCAPEX le 10 juillet 2023, soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989. L’article 24 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu le 27 avril 2006 prévoit une clause résolutoire acquise deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux et les loyers et charges réclamés dans le commandement délivré le 5 juillet 2023 de payer n'ont pas été réglés dans ce délai comme il en ressort du décompte produit. Par conséquent, il y a lieu de constater la résiliation de plein droit du bail par acquisition de la clause résolutoire à la date du 5 septembre 2023. En application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. En application de l'article 24 VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. En l'espèce, il ressort du décompte produit que le loyer courant n'est plus payé depuis mai 2023. Il n'est donc pas possible d'accorder des délais. Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Monsieur [J] [K] et Madame [T] [S] et de tout occupant de leur chef à défaut de départ volontaire des lieux après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin. Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction. Sur la demande de suppression du délai de deux mois pour quitter les lieux Il résulte de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution que si l'expulsion porte sur un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L.442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte En l'espèce, les conditions ne sont pas réunies pour supprimer le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux. Sur l'indemnité d'occupation En cas de résiliation du bail, afin de préserver les intérêts du bailleur, le locataire est redevable à son égard d'une indemnité d'occupation mensuelle qui se substitue au loyer, et ce, jusqu'à libération effective des lieux matérialisée par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion. Il convient de prévoir que cette indemnité d'occupation mensuelle sera égale aux loyers et charges contractuellement prévus par le bail résilié. Cette indemnité d'occupation est due in solidum de la date de résiliation jusqu’au départ effectif de Monsieur [J] [K] et Madame [T] [S] par remise des clés ou procès–verbal d’expulsion. Sur la demande en paiement de l'arriéré Il ressort du commandement de payer du 5 juillet 2023, de l'assignation et du décompte fourni que Monsieur [J] [K] et Madame [T] [S] restaient devoir une somme de 25.550 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation à la date du 20 juin 2024 (échéance de juin 2024 incluse), somme non contestée par les défendeurs. Il convient en conséquence de condamner solidairement, conformément à la clause de solidarité stipulée dans le bail, Monsieur [J] [K] et Madame [T] [S] au paiement de la somme de 25.550 euros arrêtée au 20 juin 2024 avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer à hauteur de la somme de 6.850 euros, à compter de l'assignation à hauteur de la somme de 13.650 euros et à compter de la présente décision pour le surplus. Sur les mesures accessoires Il y a lieu de condamner Monsieur [J] [K] et Madame [T] [S], qui succombent, aux dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et des notifications, et en équité au paiement d'une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Madame [G] [B] ayant dû exposer des frais pour obtenir un titre exécutoire. Il convient de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. PAR CES MOTIFS; Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe ; CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 5 septembre 2023, portant sur les lieux situés [Adresse 2] à [Localité 3] ; ORDONNE en conséquence à Monsieur [J] [K] et Madame [T] [S] de quitter les lieux dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ; DIT qu'à défaut de départ volontaire des lieux dans le délai précité, Madame [G] [B] pourra faire procéder à l'expulsion de Monsieur [J] [K] et Madame [T] [S], ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [K] et Madame [T] [S] au paiement d’une indemnité d'occupation de la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail avait continué ; CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [K] et Madame [T] [S] à payer à Madame [G] [B] la somme de 25.550 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 20 juin 2024 (échéance de juin 2024 incluse) avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer à hauteur de la somme de 6.850 euros, à compter de l'assignation à hauteur de la somme de 13.650 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ; CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [K] et Madame [T] [S] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 5 juillet 2023 et de l'assignation ; CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [K] et Madame [T] [S] à payer à Madame [G] [B] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETTE pour le surplus ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. LE GREFFIER LE PRESIDENT