Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
N° RG 24/52143
N° Portalis 352J-W-B7I-C4LCQ
N° : 4
Assignation du :
18 mars 2024
[1]
[1] 2 copies exécutoires
délivrées le :
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 06 septembre 2024
par Nadja GRENARD, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Arnaud FUZAT, Greffier.
DEMANDEUR
Monsieur [B] [H]
[Adresse 1]
[Localité 4]
représenté par Maître Elie AZEROUAL de l’AARPI TARDIEU GALTIER LAURENT DARMON associés, avocats au barreau de PARIS - #R0010
DEFENDERESSE
Madame [E] [U]
exerçant sous l’enseigne « BM CORDINNIER CLES »
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître Georges SITBON de la SCP PEREZ SITBON, avocats au barreau de PARIS - #P0198
DÉBATS
A l’audience du 29 juillet 2024, tenue publiquement, présidée par Nadja GRENARD, Vice-présidente, assistée de Arnaud FUZAT, Greffier,
Nous, Président, après avoir entendu les parties représentées par leur conseil, avons rendu la décision suivante :
EXPOSE DU LITIGE
Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 29 octobre 2014, M. [B] [H] a donné à bail commercial à Mme [E] [U], un local destiné à l'activité de coordonnerie situé [Adresse 2] à [Localité 5] dans le [Localité 3].
Selon ordonnance de référé du 8 mars 2017, suite à des incidents de paiement, le juge des référés a notamment constaté l'acquisition de la clause résolutoire, ordonné l'expulsion de Mme [U] et au paiement de la somme de 5853,60€ au titre de l'arriéré locatif dû au 31 décembre 2016.
Le 31 octobre 2017, les parties ont conclu un protocole d'accord transactionnel aux termes duquel il a notamment été convenu que le bailleur renonce au bénéfice de l'ordonnance de référé du 8 mars 2017.
Par acte sous seing privé du 31 octobre 2017, M. [H] et Mme [U] ont conclu un avenant au bail commercial prévoyant notamment que :
- les loyers et provisions sur charges exigibles à compter du 1er octobre 2017 sont désormais payables d’avance, mensuellement, en douze termes égaux, le 1er de chaque mois, soit et par virement bancaire ;
- le montant dépôt de garantie et désormais porté à six mois de loyer hors charges, soit la somme de 6.981,62 € ;
- l’ensemble des autres conditions du contrat de bail du 29 octobre 2014 sont maintenues
Selon acte sous seing privé du 17 avril 2018, les parties ont conclu un avenant permettant d'élargir la destination du bail à l'activité de retouche de textiles.
Par acte du 17 avril 2023, le bailleur a accepté le renouvellement du bail commercial à Mme [U] pour une durée de 9 ans commençant à courir rétroactivement à compter du 1er octobre 2022, moyennant le paiement d'un loyer annuel de 15 047,28€ hors charges et non assujetti à la TVA.
Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a délivré au preneur, par acte de commissaire de justice du 25 janvier 2024, un commandement de payer la somme de 4822,81€ au titre des loyers et provisions sur charges impayés, échéance du mois de janvier 2024 incluse.
C'est dans ces conditions que se prévalant de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, [B] [H] a, par exploit délivré le 18 mars 2024, assigné Mme [E] [U] devant le président du Tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de :
A titre principal :
constater l'acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de location au plus tard, depuis le 25 février 2024 et que ce contrat est donc résilié de plein droit depuis cette date ;
constater que Madame [E] [U] est occupante sans droit ni titre du logement objet du bail susvisé depuis le 25 février 2024 ;
ordonner l’expulsion de Madame [E] [U] ou de toute personne dans les lieux de son fait et ce, avec l’assistance du commissaire de police et de la force armée si nécessaire ;
condamner Madame [E] [U] à lui payer une somme provisionnelle de 5.234,65€ au titre des loyers et charges arrêtés au 25 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la signification de la présente assignation ;
dire que Madame [E] [U] lui est redevable de la somme de 1.411,84 € à titre d’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er mars 2024 jusqu’à libération effective des lieux et remise des clefs au bailleur et, en tant que de besoin, l’y condamner par provision ;
A titre subsidiaire, s’il était sollicité et accordé des délais de paiement à Madame [E] [U] :
ordonner la déchéance du terme, l’exigibilité immédiate du solde restant dû, l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion à défaut de paiement d’une seule échéance de remboursement de l’arriéré à bonne date et/ou du non-règlement des loyers et charges courants à leur date d’exigibilité ;
En tout état de cause :
condamner Madame [E] [U] à lui payer la somme provisionnelle de 2.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 25 janvier 2024.
L'affaire a été appelée à l'audience du 29 mai 2024 et renvoyée à l'audience du 29 juillet 2024 afin d'enjoindre aux parties de recevoir une information gratuite sur la médiation.
A l'audience du 29 juillet 2024, M. [H], représenté par son conseil, a actualisé sa demande en paiement à la somme de 7053,30€ échéance du mois de juillet 2024 inclus et a réitéré le surplus de ses demandes initiales.
Par conclusions écrites et visées à l'audience, Mme [U], représentée par son conseil, a sollicité de voir suspendre l'acquisition de la clause résolutoire et accorder un délai de 24 mois pour s'acquitter du montant du loyer arriéré arrêté à la somme de 7053 € échéance du mois de juillet 2024 incluse, et de voir partager les dépens.
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d’instance et aux notes d’audience.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L'article L.145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
En l’espèce, l'article 10 du contrat de bail stipule que "A défaut de paiement à son échéance d'un seul terme de loyer, ou de toute autre somme due en exécution du présent bail, ou d'inexécution ou mauvaise exécution de l'une quelconque de ses stipulations et un 1 mois après un simple commandement de payer ou sommation d'exécuter signifiée par acte extra-judiciaire resté sans effet et exprimant la volonté du bailleur de se prévaloir de la présente clause, le bail sera résilié immédiatement et de plein droit, sans qu'il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire et nonobstant toutes offres ou consignations ultérieures".
Le commandement du 25 janvier 2024 a été délivré pour la somme de 4822,81€, qui comprend les loyers et provisions sur charges, échéance du mois de janvier 2024 incluse.
Le commandement vise la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et la volonté du bailleur de s'en prévaloir, ainsi que les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce.
Il n'est pas démontré que ses causes auraient été régularisées dans le délai d'un mois, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 25 février 2024 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire.
Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du Code de commerce, et article 1343-5 du Code civil, le juge peut d’office accorder des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
Mme [U] expose au soutien de sa demande de délais de paiement, rencontrer des problèmes médicaux, et chercher à revendre son fonds de commerce mais que ce projet rend nécessaire un changement de destination des locaux ce que refuse pour le moment le bailleur.
En l'espèce, au vu des éléments médicaux produits, des courriers démontrant l'engagement de démarches depuis 2022 pour retrouver un repreneur, et au vu du décompte locatif produit démontrant la reprise des loyers courants par la défenderesse, il y a lieu d'accorder à la défenderesse des délais de paiement dans les conditions fixées au dispositif.
A défaut de respecter les délais de paiement, la clause résolutoire sera acquise et le défendeur sera redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle à titre provisionnelle, qu’il convient de fixer à une somme égale au montant non sérieusement contestable du loyer et des charges en cours, et ce jusqu’à libération des lieux.
Sur la demande de provision
Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Après examen du décompte locatif actualisé arrêté au 25 juillet 2024 et en l'absence de contestation dudit montant par la défenderesse, la créance n'apparaît pas sérieusement contestable et la défenderesse sera condamnée au paiement d'une provision de 7053,30 € au titre des loyers et provisions sur charges impayés, échéance du mois de juillet 2024 incluse.
Dès lors il convient de condamner Mme [E] [U] à payer à M. [B] [H] la somme de 7053,30€ à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés échéance du mois de juillet 2024 incluse. Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance.
Sur les demandes accessoires
Mme [E] [U], succombant dans ses prétentions, sera condamnée aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer (154,01€) .
L'équité ne commande pas de faire application de la condamnation au titre des frais irrépétibles.
Il convient de rappeler enfin que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS
Statuant par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,
Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :
Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail du 17 avril 2023 sont réunies à compter du 25 février 2024 ;
Condamnons Madame [E] [U] à verser à Monsieur [B] [H] la somme de 7053,30€ (sept-mille-cinquante-trois euros et trente centimes) à titre de provision à valoir sur les loyers et provisions sur charges impayés, échéance du mois de juillet 2024 incluse ;
L’autorisons à se libérer de cette dette en 24 (vingt-quatre mensualités) d’un montant égal en sus du loyer et des charges courants, le premier versement devant être effectué le 1er jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance et tout paiement étant imputé en priorité sur les loyers et charges en cours, puis le 1er de chaque mois, sauf meilleur accord des parties,
Suspendons pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement,
Disons qu’à défaut de paiement d’une seule échance destinée à apurer la dette à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra exigible après l'envoi d'une mise en demeure et la clause résolutoire reprendra ses effets,
Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du contrat de bail consenti à Madame [E] [U] portant sur des locaux situé [Adresse 2] [Localité 5] dans le [Localité 3];
Autorisons en ce cas l'expulsion de Madame [E] [U] et celle de tous occupants de son chef des lieux précités, et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, le concours de la force publique,
Rappelons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
Condamnons en ce cas Madame [E] [U] à payer à Monsieur [B] [H] une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges en cours, tels que prévus par le bail s'il n'avait pas été résilié et ce à compter du non-respect des délais de paiement jusqu'à libération effective des lieux,
Condamnons Mme [E] [U] au paiement des dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer (154,01€) ;
Disons n'y avoir lieu à condamnation au titre des frais irrépétibles;
Disons n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;
Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.
Fait à Paris le 06 septembre 2024.
Le Greffier, Le Président,
Arnaud FUZAT Nadja GRENARD
