Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 6] [1]
[1] Copie conforme délivrée
le : 27/01/2025
à : Monsieur [I] [Y]
Copie exécutoire délivrée
le : 27/01/2025
à : Me Rémy HUERRE
Pôle civil de proximité
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PCP JTJ proxi fond
N° RG 24/01148 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4AOV
N° MINUTE :
1/2024
JUGEMENT
rendu le lundi 27 janvier 2025
DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, Le CABINET SAINT LAMBERT, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représenté par Me Rémy HUERRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J0109
DÉFENDEUR
Monsieur [I] [Y], demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, statuant en juge unique
assistée de Florian PARISI, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 08 octobre 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 27 janvier 2025 par Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente assistée de Florian PARISI, Greffier
Décision du 27 janvier 2025
PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/01148 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4AOV
Monsieur [I] [Y] est propriétaire des lots n°107 et 111 dans l'immeuble sis [Adresse 4], cadastré section [Cadastre 5], soumis au régime de la copropriété.
Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic le cabinet SAINT-LAMBERT a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris Monsieur [I] [Y], par acte de commissaire de justice en date du 12 janvier 2024, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
6050,62 euros au titre des charges de copropriété au 12 janvier 2024 avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 21 septembre 2023 sur la somme de 4901,30 euros et, pour le surplus, à compter de l'assignation, avec capitalisation des intérêts,2 500 euros de dommages et intérêts,1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.
Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.
A l'audience du 07 mai 2024, le renvoi de l’examen de l’affaire a été ordonné, afin de permettre aux parties de se mettre en état.
A l’audience du 08 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de de l'immeuble sis [Adresse 4], représenté, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et a précisé qu’à la date de l’audience, sa créance s’élevait à la somme de 8699,64 euros.
Bien que régulièrement assignée à étude, Monsieur [I] [Y] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 27 janvier 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Les pièces d'actualisation remises dans le dossier du demandeur sont inopérantes en ce que le demandeur n'a pas modifié ses demandes à l'audience puisqu'il s'en est remis au bénéfice de son acte introductif d'instance (la formulation d'une telle demande aurait nécessité en tout état de cause un renvoi de l'affaire pour le respect du contradictoire). Elles ne seront donc pas examinées.
Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux
Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées.
L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées.
Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leur modalités de paiement et d'exigibilité.
Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande :
le relevé de matrice cadastrale concernant l'immeuble établissant la qualité de copropriétaire de Monsieur [I] [Y] concernant les lots 107 et 111, indiquant la répartition des tantièmes (12/1038ème =2 x 6/1038ème),le règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 4] ;le contrat de syndic en date du 29 juin 2023un courrier de mise en demeure sur la somme de 4901, 30 euros, adressé par le cabinet [Localité 7] au défendeur en date du 21 septembre 2023 par lettre recommandée avec accusé de réception ;les relevés de compte individuel et les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er avril 2020 au 31 mars 2024,l'état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 6050,62 euros au 1er janvier 2024 (en ce inclus 5739 euros de frais), les procès-verbaux des assemblées générales des 14 mai 2019, 03 mars 2020, 5 mai 2021, 14 avril 2022 et 29 juin 2023 comportant vote des travaux (travaux de rénovation énergétique de la résidence, chaufferie, pose de compteur individuels d’eau froide et chaude, flocage du sous-sol, isolation du moteur des ascenseurs, réfection des parties communes) approbation des comptes des exercices 2018, 2019, 2020, 2021 et 2022 votant les budgets prévisionnels en cours 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024.
En l'espèce, les paiements effectués par le défendeur ont été imputés par le créancier prioritairement sur la dette la plus ancienne. Cette imputation est conforme à l'article 1342-10 du code civil et il en est justifié au moyen du décompte d'exécution.
En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 311,62 euros portant la période allant du 1er avril 2020 au 31 mars 2024, incluant l'appel provisionnel du 1er trimestre 2024.
Les intérets au taux légal courront à compter de l'assignation conformément à la demande du demandeur et en application des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Sur les frais de recouvrement
Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées.
Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.
Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant.
En l'espèce, il est sollicité 5739 euros au titre d'honoraires de syndic de suivi de contentieux, sans qu'il ne soit justifié de diligences particulières ni de leur nécessité. Cette somme sera donc écartée en ce qu'il n'est produit aucune justification ni même explication des diligences exceptionnelles effectuées, étant rappelé que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d'un copropriétaire débiteur en vertu des seules dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n'étant régis que par le règlement de copropriété, et que la fixation forfaire de ces frais au contrat de syndic ne dispense pas pour autant le syndicat des copropriétaires de produire les justificatifs des frais sollicités à ce titre.
Sur les dommages et intérêts
L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.
L'article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c'est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d'en rapporter la preuve.
En l'espèce, il est établi que Monsieur [I] [Y] présente de manière récurrente depuis plusieurs années des impayés de charges de copropriété et de travaux.
Celui-ci n'est toutefois pas totalement défaillant. Les paiements, s'ils sont insuffisants en l'état à apurer sa dette, sont réguliers depuis plus de trois ans. La preuve de la mauvaise foi de Monsieur [I] [Y] n'est ainsi pas rapportée et la demande de dommages et intérêts sera en conséquence rejetée.
Sur les demandes accessoires
La défenderesse, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 700 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
L'exécution provisoire, compatible avec la nature de l'affaire et apparaissant nécessaire compte tenu de l'ancienneté de la créance et de la nécessité pour le syndicat de recouvrer sans délai les charges dont les autres copropriétaires ont, jusque-là, dû faire l'avance, sera ordonnée en application de l'article 515 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE Monsieur [I] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 4], pris en la personne de son syndic le cabinet SAINT -LAMBERT la somme de 311,62 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1er avril 2020 au 31 mars 2024et incluant l'appel provisionnel du 1er trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 12 janvier 2024,
REJETTE les autres demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 4],
CONDAMNE Monsieur [I] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 4], pris en la personne de son syndic le cabinet SAINT -LAMBERT, la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Monsieur [I] [Y] aux dépens,
ORDONNE l'exécution provisoire.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
