Tribunal judiciaire, 12 septembre 2024. 24/00140

MINUTE ORDONNANCE DU : 12 Septembre 2024 DOSSIER N° : N° RG 24/00140 - N° Portalis DBYQ-W-B7I-IFQ7 AFFAIRE : S.C.P. IMMORENTE C/ S.A.S. DISTRIBUTION CASINO FRANCE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT ETIENNE Service des référés ORDONNANCE DE REFERE 1ère VICE PRESIDENTE : Séverine BESSE GREFFIERE lors des débats : Valérie DALLY GREFFIERE lors du délibéré : Céline TREILLE PARTIES : DEMANDERESSE S.C.P. IMMORENTE, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Anne-Sophie BARDIN LAHALLE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, Me Marion BREGERE, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, avocat postulant, substituée par Me Anne-Aline MENIER-GALLO, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE DEFENDERESSE S.A.S. DISTRIBUTION CASINO FRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par la SELARL FRANCK-OLIVIER LACHAUD, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE, avocat postulant, Me Antoine PINEAU-BRAUDEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant Débats tenus à l'audience du : 25 Juillet 2024 Date de délibéré indiquée par la Présidente: 12 Septembre 2024 EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 16 juin 2020, la société Preim Retail 1 a donné à bail commercial à la société Casino Restauration un local commercial dépendant de l'ensemble immobilier Centre Commercial " Géant [Localité 4] ", pour une durée de dix années entières et consécutives à compter rétroactivement du 1er avril 2018 pour se terminer le 31 mars 2028, moyennant un loyer annuel en principal de 130.000 euros HT/HC, payable trimestriellement et d'avance, outre l'application d'un loyer variable additionnel correspondant à 6% du chiffre d'affaires HT réalisé par le preneur. Par acte sous seing privé du 31 mai 2021, la société Casino Restauration a transféré l'intégralité de son patrimoine à la société Distribution Casino France, qui est devenue propriétaire du fonds à compter de cette date. Par acte sous seing privé du 1er septembre 2021, la société Distribution Casino France a cédé son fonds de commerce à la société AC Lons Restauration. Par acte authentique du 22 décembre 2022, la SCPI Immorente a acquis de la société Preim Retail 1 le bien immobilier, situé [Adresse 3] à [Localité 4]. Par jugement en date du 17 mars 2023, le tribunal de commerce de Lons-le-Saunier a ouvert une procédure de liquidation judiciaire au bénéfice de la société AC Lons Restauration. Par jugement en date du 25 octobre 2023, le tribunal de commerce de Paris a prononcé l'ouverture d'une procédure de sauvegarde accélérée au bénéfice de la société Distribution Casino France. Par acte de commissaire de justice en date du 31 janvier 2024, la SCPI Immorente a fait assigner la SAS Distribution Casino France devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Etienne, aux fins de condamnation aux loyers et charges en sa qualité de cédant du fonds de commerce. L'affaire a fait l'objet de renvois accordés à la demande des parties afin de leur permettre l'échange de pièces et conclusions, et est retenue à l'audience du 25 juillet 2024. La SCPI Immorente sollicite la condamnation de la défenderesse à lui payer les sommes suivantes : - 255 764,55 euros à titre provision à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 10 octobre 2023, augmentée d'un intérêt de retard calculé sur le taux de base légal, - 79 838 euros à titre de provision à valoir sur les frais de remise en état du local commercial, - 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Elle expose que : - Le contrat de bail prévoit une clause de solidarité, qui a été reproduite littéralement dans l'acte de cession du fonds de commerce du 1er septembre 2021, - La société AC Lons Restauration n'a pas respecté ses obligations locatives et s'est abstenue de régler ses loyers, charges et accessoires à échéance, - Elle a déclaré sa créance, à titre privilégié, au passif de la liquidation judiciaire de la société AC Lons Restauration pour la somme de 121.165,49 euros au titre des loyers, charges et accessoires impayés arrêtés au 16 mars 2023, - Le mandataire liquidateur a procédé à la résiliation du bail le 10 octobre 2023, date à laquelle la société AC Restauration restait débitrice de la somme globale de 255.764,55 euros, - Suite à la libération des locaux, la société Immorente a été contrainte d'entreprendre des travaux de remise en état dans le local commercial d'un montant total de 79.838 euros, - Elle a notifié à la société Distribution Casino France un appel en paiement conformément à la clause de solidarité insérée au bail commercial et reprise dans l'acte de cession, ainsi que le devis relatif à la remise en état des locaux restitués, sans effet. La société Distribution Casino France sollicite de : - débouter la société Immorente de l'ensemble de ses demandes, - rappeler le caractère exécutoire de la décision à intervenir, - condamner la société Immorente à lui payer la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Elle expose que, conformément à l'article L. 145-16 du code de commerce, le bailleur aurait dû l'informer dans le délai d'un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée du défaut de paiement du locataire. Or, le décompte produit par le bailleur débute le 22 décembre 2022 et, à l'occasion de l'ouverture de la procédure de liquidation judiciaire, la date de cessation des paiements a été fixée au 30 septembre 2022. Pourtant, ce n'est que par courriers des 29 novembre et 12 décembre 2023 que le bailleur a informé la société Distribution Casino France des difficultés. De plus, la justification des préjudices de la société Distribution Casino France relève de la seule appréciation des juges du fond. A titre subsidiaire, la société Distribution Casino France conteste les sommes dues, indiquant que la société Immorente réclame pour la période antérieure à la liquidation judiciaire du 17 mars 2023 la somme de 130.333,30 euros, alors qu'aux termes de sa déclaration de créance, elle a déclaré un montant de 127.165,49 euros. Ensuite, s'agissant des travaux, la société Immorente ne verse qu'un devis et ne justifie pas avoir procédé aux travaux ou avoir effectué un règlement de la somme réclamée. En troisième lieu, la société Immorente demande paiement des sommes arrêtées au 10 août 2023, date de la résiliation du bail par le liquidateur judiciaire, mais ne verse pas le courrier de résiliation, de sorte qu'il n'est pas possible de vérifier la date exacte d'arrêté des comptes. Enfin, la société Immorente ne justifie pas qu'elle peut prétendre au bénéfice d'impayés antérieurs à l'acquisition des locaux le 22 décembre 2022. MOTIFS DE LA DECISION En vertu de l'article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, peut accorder une provision au créancier. Aux termes de l'article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Enfin, l'article L. 145-16-1 du Code de commerce prévoit que si la cession du bail commercial est accompagnée d'une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, ce dernier informe le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai d'un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par celui-ci. En l'espèce, le contrat de bail conclu entre la société Preim Retail 1 et la société Casino Restauration le 16 juin 2020 prévoit en son article 10.1 : " en toutes hypothèses, conformément aux dispositions de l'article L. 145-16-2 du Code de commerce, le preneur s'engage, pendant une durée de trois ans à compter de la date de prise d'effet de la cession, à rester garant solidairement avec son cessionnaire et tous cessionnaires successifs du paiement des loyers, charges et toutes indemnités d'occupation qui viendraient à être dues à quelque titre que ce soit et de l'exécution des termes et conditions du bail ". La société Immorente n'a informé le cédant des impayés de loyer que par courrier du 29 novembre 2023 tandis que les premiers avis de loyers impayés datent du premier trimestre 2022, le jugement d'ouverture de la procédure de liquidation judiciaire datant du 17 mars 2023. La bailleresse ne justifie d'aucune action contre son locataire et la dette locative s'est manifestement accumulée depuis début 2022 puisqu'elle représente actuellement environ deux ans de loyers. La contestation de sa garantie par le cédant au regard de la négligence du bailleur pour limiter la dette locative et avertir le garant est sérieuse et relève du juge du fond. L'obligation au paiement est contestable. Par conséquent il n'y a pas lieu à référé sur la demande de paiement de l'arriéré locatif par le cédant. Contrairement à ce qu'affirme la demanderesse, elle ne produit pas les factures de remise en état du local commercial. De même il existe une contestation sérieuse quant au remboursement de ces travaux par le cédant du fonds de commerce. Il n'y pas lieu à référé. En application des articles 491 et 696 du Code de procédure civile, la société Immorente est condamnée aux dépens et à payer à la société Distribution Casino France la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des référés, DIT n'y avoir lieu à référé, CONDAMNE la SCPI Immorente à payer à la SAS Distribution Casino France la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, CONDAMNE la SCPI Immorente aux dépens. LA GREFFIERE LA 1ère VICE PRESIDENTE Céline TREILLE Séverine BESSE Grosse + Copie : Me Marion BREGERE ( par Me BARDIN LAHALLE) la SELARL FRANCK-OLIVIER LACHAUD ( par Me Antoine PINEAU-BRAUDEL) COPIES - DOSSIER Le 16 Septembre 2024