Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 6]
Téléphone : [XXXXXXXX02]
Télécopie : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 10]
N° RG 23/01166 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YRTV
Minute : 24/00137
OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 7]
Représentant : Maître Nathalie FEUGNET de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de Paris, vestiaire : E 1971
C/
Madame [R] [C]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 Mars 2024
DEMANDEUR :
OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 7]
[Adresse 3]
[Localité 8]
représenté par Maître Célina GRISI, substituant Maître Nathalie FEUGNET de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de Paris
DÉFENDEUR :
Madame [R] [C]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Adresse 9]
[Localité 7]
comparante en personne
DÉBATS :
Audience publique du 26 Janvier 2024
DÉCISION:
Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 05 Mars 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.
RAPPEL DES FAITS
Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 18 juillet 2022, l'Office public HLM de [Localité 7] (ci-après désigné l'OPH de [Localité 7]) a consenti à Madame [R] [C] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 4] à [Localité 7], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 291,71 €, outre les provisions mensuelles sur charges, et le versement d'un dépôt de garantie de 291 €.
Le 16 mai 2023, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme en principal de 1381,96 € arrêtée au 20 avril 2023 au titre des loyers et charges impayés et de justifier d'être assurée contre les risques locatifs ordinaires, visant la clause résolutoire insérée au contrat de location.
PROCEDURE
Par exploit de commissaire de justice délivré le 16 novembre 2023, l'OPH de [Localité 7] a fait citer Madame [R] [C] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de :
"constater l'acquisition des clauses résolutoires et la résiliation du bail,
"ordonner l'expulsion sans délai de Madame [R] [C] et celle de tous occupants de son chef des lieux, et ce avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier s'il y a lieu,
"ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles qu'il désignera ou tel autre lieu au choix du bailleur en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, aux frais, risques et périls de la défenderesse ;
"condamner Madame [R] [C] au paiement :
Ïde la somme provisionnelle de 1646,49 € au titre des arriérés de loyers et charges, échéance de août 2023 incluse, selon décompte arrêté au 7 septembre 2023, avec intérêt au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer,
Ïd'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle au titre du local d'habitation correspondant au loyer actualisé augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu'à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise,
Ïde la somme de 300 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer,
A l'appui de ses prétentions, le demandeur a invoqué les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et a exposé que la locataire a cessé de payer régulièrement les loyers et les charges, qu'un commandement de justifier de son assurance habitation lui a été délivré par exploit de commissaire de justice, qu'elle n'a pas justifié être assurée au titre des risques locatifs ordinaires dans le délai imparti d'un mois, qu'un commandement de payer lui a également été délivré, qu'elle n'a pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai de deux mois imparti à compter de sa délivrance, de sorte que la clause résolutoire insérée au bail est acquise et que son expulsion doit être ordonnée avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier.
A l'audience du 26 janvier 2024, l'OPH de [Localité 7], représenté, a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 2594,75 € selon décompte arrêté au 16 janvier 2024, terme du mois de décembre 2023 inclus. Il s'est désisté de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut d'assurance. Il a indiqué que la locataire n'a pas repris le paiement du loyer courant et s'est opposé à l'octroi de délais de paiements, suspensifs des effets de la clause résolutoire, à la partie adverse.
Madame [R] [C], comparante, n'a contesté ni le principe ni le montant de la dette. Elle a exposé avoir deux emplois stables et percevoir à ce titre la somme mensuelle de 1900 euros. Elle a indiqué avoir un enfant à charge. Elle a sollicité l'octroi de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire, souhaitant apurer sa dette par un versement de 1000 euros intervenant début février puis par des versements mensuels de 150 euros par mois.
L'affaire a été mise en délibéré au 5 mars 2024.
Par note en délibéré autorisée, l'OPH de [Localité 7] a fait parvenir à la juridiction un décompte actualisé de sa créance au 27 février 2024, ce dernier ne mentionnant aucun nouveau règlement depuis l'audience du 26 janvier 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Sur la recevabilité
Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 17 novembre 2023, soit plus de six semaines avant l'audience du 26 janvier 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, l'OPH de [Localité 7] justifie avoir saisi la caisse d'allocations familiales le 24 avril 2023, pour un impayé toujours persistant à ce jour, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 16 novembre 2023 conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L'action est donc recevable.
Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire pour défaut d'assurance locative
Il convient d'acter le désistement de l'OPH de [Localité 7] de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut d'assurance.
Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire pour défaut de paiement
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, applicable au litige au jour de la délivrance du commandement de payer en date du 16 mai 2023, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".
En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
Le bail du 18 juillet 2022, contient une clause résolutoire (article 5.e). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 mai 2023, pour la somme en principal de 1381,96 arrêtée au 20 avril 2023, au titre de l'arriéré locatif.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 juillet 2023.
Force est de constater que la défenderesse n'a pas repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience, ni quelques jours plus tard comme elle l'avait annoncé.
A compter du 17 juillet 2023, la défenderesse est devenue occupante sans droit ni titre des lieux, qu'il lui appartient désormais de quitter.
L'expulsion de Madame [R] [C] sera, par conséquence, ordonnée.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. L'OPH de [Localité 7] ne justifie d'aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d'exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu'à assurer leur remisage dans l'attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.
Sur les condamnations provisionnelles au paiement
Madame [R] [C] sera condamnée au paiement provisionnel d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant du 17 juillet 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout justifié au stade de l'exécution.
L'OPH de [Localité 7] produit un décompte indiquant que Madame [R] [C] reste lui devoir la somme de 2594,75 € arrêtée au 16 janvier 2024, échéance du mois de décembre 2023 incluse.
Madame [R] [C], comparante, ne conteste pas ce montant.
La créance demandée n'étant pas sérieusement contestable, Madame [R] [C] sera donc condamnée à verser à l'OPH de [Localité 7] une somme provisionnelle de 2594,75 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 16 janvier 2024, échéance du mois de décembre 2023 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 131,96 euros, à compter du 16 novembre 2023, date de l'assignation, sur la somme de 1514,56 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus.
Sur les demandes accessoires
Madame [R] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.
Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir l'OPH de [Localité 7], Madame [R] [C] sera condamnée à lui verser une somme de 50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS,
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ;
Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence,
Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 18 juillet 2022 entre l'OPH de [Localité 7] et Madame [R] [C] concernant le local à usage d'habitation situé [Adresse 4] à [Localité 7] sont réunies à la date du 16 juillet 2023 ;
Ordonnons en conséquence à Madame [R] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;
Disons qu'à défaut pour Madame [R] [C] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l'OPH de [Localité 7] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;
Rappelons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
Condamnons Madame [R] [C] à payer à l'OPH de [Localité 7] une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables dûment justifiés au stade de l'exécution, et ce, à compter du 17 juillet 2023 jusqu'à la libération effective des lieux ;
Condamnons Madame [R] [C] à verser à l'OPH de [Localité 7] la somme provisionnelle de 2594,75 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 16 janvier 2024, échéance du mois de décembre 2023 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2023, sur la somme de 131,96 euros à compter du 16 novembre 2023, sur la somme de 1514,56 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus ;
Deboutons l'OPH de [Localité 7] du surplus de ses demandes ;
Condamnons Madame [R] [C] à verser à l'OPH de [Localité 7] une somme de 50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamnons Madame [R] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;
Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 5 mars 2024
Le GreffierLe Juge
