Cour de cassation, 25 février 2016. 14-29.434

CIV.3 MF COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 25 février 2016 Cassation partielle M. CHAUVIN, président Arrêt n° 275 F-D Pourvoi n° G 14-29.434 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Statuant sur le pourvoi formé par le syndicat des copropriétaires [Adresse 2], dont le siège est [Adresse 2], représenté par son syndic M. [Q] [Y], domicilié [Adresse 3], contre l'arrêt rendu le 23 octobre 2014 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (4e chambre A), dans le litige l'opposant : 1°/ à la société Cabinet Borne et Delaunay, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 1], 2°/ à la société Vignale investissement, société civile, dont le siège est [Adresse 4], défenderesses à la cassation ; Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 26 janvier 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Masson-Daum, conseiller rapporteur, Mme Fossaert, conseiller, M. Dupont, greffier de chambre ; Sur le rapport de Mme Masson-Daum, conseiller, les observations de la SCP Barthélemy, Matuchansky, Vexliard et Poupot, avocat du syndicat des copropriétaires [Adresse 2], de la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat de la société Cabinet Borne et Delaunay, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le moyen unique : Vu l'article 1147 du code civil, ensemble l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 23 octobre 2014), que le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] (le syndicat), ayant été condamné par deux jugements des 25 octobre 2002 et 10 novembre 2003 confirmés par arrêts du 28 avril 2008 à payer à deux copropriétaires diverses sommes en réparation du préjudice subi du fait de désordres affectant les parties communes et d'une astreinte, a assigné la société Cabinet Borne et Delaunay, syndic, en paiement de dommages-intérêts ; Attendu que, pour rejeter la demande, l'arrêt retient que les décisions de justice démontrent que, jusqu'au 10 mai 2011, le syndicat des copropriétaires a toujours contesté sa responsabilité dans la survenance des désordres ainsi que de devoir supporter le coût des travaux de remise en état et retient que c'est cette réticence qui est la cause exclusive des condamnations prononcées à son encontre ; Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que le syndic, avisé de la gravité des désordres affectant les parties communes et des troubles qu'ils avaient entraînés, aurait dû alerter le syndicat sur la nécessité d'une intervention et sur les conséquences prévisibles de toute carence, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute le syndicat de ses demandes, l'arrêt rendu le 23 octobre 2014, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ; Condamne la société Borne et Delaunay aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Cabinet Borne et Delaunay et la condamne à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 2] la somme de 3 000 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq février deux mille seize.MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Barthélemy, Matuchansky, Vexliard et Poupot, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires [Adresse 2]. Le moyen reproche à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, D'AVOIR débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] de ses demandes tendant à la reconnaissance de la responsabilité de la société Cabinet Borne et Delaunay, syndic professionnel de la copropriété, et à l'octroi de dommages et intérêts ; AUX MOTIFS QUE l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 rappelait que le syndic est notamment chargé : - d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale, - d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à sa sauvegarde ; que, par ailleurs, l'article 7 du décret du 17 mars 1967 imposait au syndic de réunir l'assemblée générale des copropriétaires au moins une fois par an ; que le syndicat des copropriétaires reprochait à la société Cabinet Borne et Delaunay, en sa qualité de syndic de la copropriété, alors que depuis 2002 des décisions de justice avaient condamné la copropriété à faire réaliser des travaux sous astreinte, d'avoir violé les obligations de son mandat en s'abstenant de : - convoquer des assemblées générales pour appeler les fonds indispensables aux travaux, - faire effectuer les travaux d'étanchéité préconisés par l'expert, - exécuter les décisions de justice, - veiller à assurer l'entretien de l'immeuble ; que dans la mesure où une expertise avait été nécessaire pour révéler la cause des désordres, liés à l'inadéquation des normes de construction en vigueur au moment de l'édification de l'immeuble et aux travaux faits sans autorisation par un copropriétaire, aucun défaut d'entretien ne pouvait être imputé à la société Cabinet Borne et Delaunay qui en sa qualité de syndic, fut-il professionnel, ne disposait pas des compétences techniques lui permettant de détecter les vices de construction affectant l'immeuble ; que ce grief ne pouvait être retenu ; qu'alors que les premiers désordres étaient apparus en juillet 1997 (procès-verbal de constat d'huissier pièce n° 18 de l'intimée) la société Cabinet Borne et Delaunay avait diligenté une procédure de référé expertise le 29 août 1997 (pièce n° 20 de l'intimée) ; que d'autre part et jusqu'à la fin de son mandat, elle était régulièrement intervenue en qualité de représentant syndical des copropriétaires dans toutes les procédures ultérieures ; que cependant, postérieurement au premier rapport d'expertise judiciaire, déposé le 14 mars 2000, toutes les décisions de justice, la première étant intervenue le 25 octobre 2002, pointaient l'inertie du syndicat des copropriétaires dans la réalisation des travaux d'étanchéité indispensables non seulement pour faire cesser les troubles soufferts par la SCI Joël et madame [W] mais aussi la sauvegarde de l'immeuble ; que sur ce point, il devait être noté, comme l'avait fait le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Nice dans sa décision du 17 septembre 2007, qu'en date du 15 avril 2004, des travaux avaient été effectués mais seulement de manière partielle puisque restait à accomplir le confortement du plancher haut de madame [W] tel que décrit par l'expert judiciaire dans son second rapport déposé le 2 février 2002 ; que par ailleurs, la société Cabinet Borne et Delaunay produisait le procès-verbal de l'assemblée générale du 19 janvier 2005 aux termes duquel il avait été mis fin à ses fonctions à partir du 1er juillet 2005 ; que c'était donc le comportement de cette société sur la période comprise entre le 14 mars 2000 et le 1er juillet 2005 qui devait être examiné pour apprécier si sa responsabilité pouvait être mise en jeu ; qu'en effet, à compter de la date du dépôt du 1er rapport de l'expert judiciaire, en sa qualité de professionnel, la société Cabinet Borne et Delaunay, avisée de la gravité des désordres affectant les parties communes et des troubles supportés par madame [W] et la SCI Joël, aurait dû alerter le syndicat des copropriétaires et l'assemblée générale des copropriétaires sur l'impérieuse nécessité d'une intervention rapide et efficace et sur les conséquences prévisibles de toute carence ou de tout retard dans la réalisation des travaux ; que cependant la société Cabinet Borne et Delaunay, qui supportait la charge de la preuve de ses propres diligences, ne soumettait à la juridiction aucun : - élément pour établir qu'elle avait attiré l'attention du syndicat des copropriétaires sur ses obligations légales, - procès-verbal, ni aucun autre document démontrant qu'entre l'année 2001 et le 19 janvier 2005 elle avait régulièrement convoqué les assemblées générales annuelles et insisté sur la nécessité d'appeler des fonds ; qu'il était donc incontestable qu'il était justifié qu'elle avait manqué aux obligations de son mandat ; que toutefois, toutes les décisions de justice versées aux débats démontraient que jusqu'au 10 mai 2011, date de rejet et d'admission partielle de ses pourvois en cassation, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, avait toujours contesté sa responsabilité dans la survenance des désordres et devoir supporter le coût des travaux de remise en état ; qu'il devait donc en être conclu que c'est cette réticence qui était la cause exclusive des condamnations prononcées à son encontre et qu'il ne rapportait pas la preuve, qui lui incombait, de l'existence du moindre lien de causalité entre la faute commise par le cabinet Borne et Delaunay et son préjudice ; qu'il était en effet indéniable qu'en raison de l'importance des fonds à engager le syndic n'avait aucun moyen de contraindre le syndicat des copropriétaires à effectuer des travaux qu'il ne voulait manifestement pas payer et que la procédure d'urgence prévue à l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ne pouvait pas être mise en oeuvre ; que le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts (arrêt attaqué, pp. 5 à 7) ; ALORS QUE la cour d'appel avait constaté que le syndic s'était abstenu, en méconnaissance des obligations de son mandat, d'alerter le syndicat des copropriétaires sur l'impérieuse nécessité d'une intervention rapide et efficace aux fins de reprise des désordres affectant les parties communes et occasionnant des troubles à certains copropriétaires et sur les obligations légales incombant à cet égard au syndicat des copropriétaires ; qu'il résultait de ces constatations que le syndic avait empêché le syndicat des copropriétaires de connaître ses obligations en la matière et que la contestation par celui-ci de sa responsabilité, devant les juridictions saisies par les personnes lésées, ne pouvait être la cause des condamnations prononcées à son encontre par lesdites juridictions ; qu'en retenant néanmoins que la réticence du syndicat des copropriétaires aurait été la cause exclusive des condamnations concernées, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1147 du code civil ; ALORS, DE SURCROIT, QU'il résultait de même des constatations susmentionnées de l'arrêt que les condamnations judiciaires subies par le syndicat des copropriétaires avaient pour cause la faute du syndic ; qu'en retenant néanmoins la prétendue absence de lien de causalité entre la faute du syndic et le préjudice du syndicat des copropriétaires, la cour d'appel a de plus fort violé l'article 1147 du code civil ;