Tribunal judiciaire, 26 juillet 2024. 24/00121

Du 26 juillet 2024 5AA SCI/FH PPP Référés N° RG 24/00121 - N° Portalis DBX6-W-B7I-YXCN S.A.R.L. LA GENERALE IMMOBILIERE C/ [U] [W], [S] [W] - Expéditions délivrées à Me Axelle DUTEN - FE délivrée à Me Mathieu BONNET-LAMBERT Le 26/07/2024 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 3] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 26 juillet 2024 PRÉSIDENT : Monsieur Jean-François SABARD, Magistrat honoraire GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT, DEMANDERESSE : S.A.R.L. LA GENERALE IMMOBILIERE RCS BORDEAUX 398 911 172 [Adresse 1] [Localité 4] Représentée par Me Mathieu BONNET-LAMBERT, Avocat au barreau de BORDEAUX DEFENDEURS : Monsieur [U] [W] [Adresse 2] [Localité 4] Madame [S] [W] [Adresse 2] [Localité 4] Tous deux Représenté par Me Axelle DUTEN, Avocat au barreau de BORDEAUX DÉBATS : Audience publique en date du 21 Juin 2024 PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 05 Janvier 2024 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE: Contradictoire et en premier ressort EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE : Suivant acte d’assignation en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 5 janvier 2024 à comparaître à l’audience du 15 mars 2024 à neuf heures auquel il convient de se reporter pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions de la société LA GENERALE IMMOBILIERE, il est demandé au tribunal à l’encontre de Monsieur [U] [W] et de Madame [S] [W] de constater le jeu de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail du logement situé au [Adresse 2], d’ordonner leur expulsion des lieux ainsi que celle de tous occupants de leur chef, de les condamner solidairement au paiement de la somme provisionnelle de 7333,30 euros à valoir sur le montant des loyers et charges restant actuellement dus avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer. Il est sollicité également leur condamnation au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges, indemnité à indexer selon les clauses du contrat résilié jusqu’à libération effective des lieux loués et une indemnité de procédure de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l’instance en ce compris le coût de commandement de payer. À l’audience du 21 juin 2024 à laquelle cette affaire a été renvoyée, la requérante a repris l’exposé de ses moyens et prétentions contenus dans son acte introductif d’instance en y ajoutant une demande en condamnation au paiement des sommes de 17,41 euros et 167,23 euros correspondant à la prestation de recouvrement en application des dispositions de l’article A 444-31 du code du commerce et au coût du commandement de payer du 18 octobre 2023 outre une somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Elle fait valoir au soutien de ses prétentions qu’elle justifie de sa qualité de propriétaire de l’immeuble loué et qu’il n’y a aucun changement dans le budget des défendeurs qui n’ont pas respecté leurs engagements aux termes de deux protocoles conclus le premier courant décembre 2019 et le deuxième le 16 janvier 2023. Monsieur [U] [W] et Madame [S] [W] reconnaissent devoir la somme de 7333,30 euros arrêtée à la date du 12 mars 2024 selon le décompte produit par le bailleur mais s’opposent à leur expulsion en indiquant que le plan de remboursement établi par la commission de surendettement des particuliers de la Gironde le 16 mai 2024 s’impose au bailleur en ce qu’il prévoit qu’ils sont autorisés à procéder au remboursement de leur dette locative sur 10 mois à compter de la date à laquelle le plan de remboursement sera définitif. Ils demandent également la suspension du jeu de la clause résolutoire laquelle sera réputée n’avoir jamais jouée s’ils respectent leurs engagements et à titre subsidiaire qui’il leur soit accordé un délai de paiement sur une durée de 36 mois sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et enfin si leur expulsion est ordonnée, ils sollicitent un délai sur le fondement des articles L412–3 du code des procédures civiles d’exécution qui ne saurait être inférieur à 12 mois afin de leur permettre de retrouver un logement. Ils ajoutent que la requérante devra être déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et que chaque partie prenne en charge ses propres dépens. Il convient pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens des parties de se référer expressément à leurs dernières conclusions écrites développées oralement à l’audience. MOTIFS DE LA DECISION : Sur la régularité de la procédure : L’exception d’irrecevabilité de l’action soulevée par les défendeurs pour défaut de qualité à agir de la requérante est inopérante dans la mesure où il est justifié par la requérante de sa qualité de propriétaire de l’ immeuble loué quand bien même dans le bail sa dénomination sociale n’est pas précisée. Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique avec accusé de réception du 8 janvier 2024 soit deux mois au moins avant la date de l’audience. La bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 19 octobre 2023 conformément à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc régulière et recevable. Sur la résiliation du contrat de bail : L’article 834 du code de procédure civile prévoit que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans la limite de sa compétence peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté. En outre selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remises en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. Il ressort par ailleurs des nouvelles dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Or en l’espèce il est constant que par acte du 18 octobre 2023 il a été signifié un commandement de payer à Monsieur [U] [W] et de Madame [S] [W] aux fins de résiliation du bail pour la somme au total de 7517,94 euros. Il convient de constater le jeu de la clause résolutoire à la date du 30 novembre 2023 stipulée dans le contrat de bail d’habitation et d’ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef faute par eux d’avoir libéré les lieux avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier. Lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable il peut être accordé une provision au créancier ou ordonné l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. Force est de constater en l’espèce que la créance s’établit en deniers ou quittances à la somme de 7333,30 euros arrêtée à la date du 18 octobre 2023 euros et laquelle n’est pas contestée ni sérieusement contestable de sorte qu’il convient de les condamner solidairement au paiement de cette somme à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnité d’occupation dus à la date de l’audience cette somme portant intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision. Ils seront également tenus solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges avec revalorisation de droit à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés. S’agissant d’une provision cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision. Il convient également d’ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls des défendeurs. Il convient cependant de constater que la commission de surendettement des particuliers de la Gironde saisie par les défendeurs a rendu une décision le 16 mai 2024 au terme de laquelle elle a imposé des mesures relatives à un plan conventionnel de redressement prévoyant notamment un premier palier sur 10 mois avec une mensualité de remboursement de 733 € pour un restant du à la société LA GENERALE IMMOBILIERE de 7330 €. Il y a lieu de prendre en considération cette décision quand bien même son caractère définitif ne serait pas établi dans la mesure où le moyen soulevé tiré de la mauvaise foi des débiteurs n’a pas été invoqué devant la commission par la requérante et que le non-respect des protocoles sur le remboursement de la dette locative s’explique par les difficultés financières des défendeurs qui ont ensuite saisi à juste titre la commission pour le traitement de leur situation de surendettement. Il convient de leur accorder un délai de 10 mois à compter de la date à laquelle le plan de remboursement mis en place par la commission de surendettement sera définitif pour apurer leur dette locative dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail. En cas de non-respect de ce moratoire, le bailleur sera autorisé à poursuivre l’expulsion de Monsieur [U] [W] et de Madame [S] [W] et de tous occupants de son chef. Ils seront également tenus solidairement dans cette hypothèse au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale dans les conditions fixées ci-dessus. S’agissant d’une provision cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision. La requérante sera déboutée de surplus de ses demandes ajoutées dans ses dernières conclusions en l’absence d’une obligation non sérieusement contestable. L’équité commande de les condamner à payer à la société LA GENERALE IMMOBILIERE une indemnité de procédure de 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais non compris dans les dépens lesquels seront mis à sa charge y inclus le coût du commandement de payer. Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant en référé par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe et en premier ressort. Déclare l’action de la société LA GENERALE IMMOBILIERE régulière, recevable et fondée. Constate à la date du 30 novembre 2023 la résiliation du bail en vertu de la clause résolutoire du logement situé au [Adresse 2] . Condamne solidairement Monsieur [U] [W] et Madame [S] [W] à payer à la société LA GENERALE IMMOBILIERE en deniers ou quittance valable la somme de 7330,30 euros outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Accorde à Monsieur [U] [W] et à Madame [S] [W] la faculté de se libérer de leur dette locative dans un délai de 10 mois à compter de la date à laquelle le plan de redressement fixé par la commission de surendettement sera définitif à raison de 10 mensualités égales de 733 € outre les intérêts prévus par la commission, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance. Ordonne en conséquence la suspension des effets de la clause résolutoire permettant la continuation du contrat de bail. Dit que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué. Dit qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges, de l’indemnité d’occupation ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision et la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail. Dit que dans ce cas et à défaut d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec si besoin est l’assistance de la force publique et d’un serrurier deux mois après la délivrance commandement de quitter les lieux conformément dispositions des articles L 411–1 et L412–1 du code des procédures civiles d’exécution. Ordonne en tant que de besoin l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls du défendeur. Dit que dans ce cas il sera dû une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés. Les condamne solidairement en tant que de besoin au paiment de ces sommes. Les condamne à payer à la société LA GENERALE IMMOBILIERE une indemnité de procédure de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Rejette le surplus des demandes. Les condamne également à payer les dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer . Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire. Le greffier Le juge des contentieux de la protection