Tribunal judiciaire, 09 août 2024. 24/01567

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES Service des contentieux de la protection [Adresse 5] [Localité 3] JUGEMENT DU 09 Août 2024 N° RG 24/01567 - N° Portalis DBYC-W-B7I-K3B4 Jugement du 09 Août 2024 N° : 24/486 Etablissement public ARCHIPEL HABITAT C/ [G] [O] EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE à OPH ARCHIPEL HABITAT Au nom du Peuple Français ; Rendu par mise à disposition le 09 Août 2024 ; Par Manon LIPIANSKY, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Annie SIMON, Greffier, lors des débats et de Géraldine LE GARNEC, Greffier, lors du délibéré ; Audience des débats : 17 Mai 2024. Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 09 Août 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. ENTRE : DEMANDEUR OPH ARCHIPEL HABITAT [Adresse 2] [Localité 4] représentée par Mme [W] [E], muni d”un pouvoir ET : DEFENDEUR : Mme [G] [O] [Adresse 1] [Adresse 6] [Localité 7] non comparante, ni représentée I.- EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé en date du 21 septembre 2016, l'établissement ARCHIPEL HABITAT consentait un bail d’habitation à Mme [G] [O] sur des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 259,91 € (euros). Par lettre recommandée en date du 30 novembre 2023, ARCHIPEL HABITAT délivrait à la locataire une mise en demeure de payer la somme principale de 963,75 € d’arriéré locatif. Préalablement, par courrier recommandé en date du 20 février 2023 avec accusé réception émargé, le 23 février 2023, le bailleur signalait à la CAF d’ILLE-ET-VILAINE la situation d’impayé de [G] [O]. Par assignation en date du 17 janvier 2024, ARCHIPEL HABITAT saisissait le Juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de : - Constater la résiliation du bail par effet de la clause résolutoire ; - Ordonner l’expulsion de [G] [O] ; - Condamner [G] [O] au paiement des sommes suivantes : Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux ; 1438,96 € d’arriéré locatif, arrêté au 10 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ; 50 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens. Le 19 janvier 2024, l’assignation était notifiée au Préfet d’ILLE-ET-VILAINE, représentant de l’État dans le département. Aucune enquête sociale ne parvenait au greffe avant l’audience. II.- PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES À l'audience du 17 mai 2024, ARCHIPEL HABITAT maintenait les demandes de son assignation. Il réévaluait la dette à la somme de 2.079,68 € et le montant du loyer mensuel au jour de l’audience à 347,68 € (loyer résiduel 47,04 €). A l’appui de ses prétentions, le demandeur déplorait une absence de contact avec la locataire mais précisait qu’elle avait repris deux paiements en avril et mai 2024. Bien que régulièrement citée par acte délivré à personne, [G] [O] ne comparaissait pas, ni ne se faisait représenter. La présente décision, susceptible d’appel, sera donc réputée contradictoire. Il sera renvoyé à l’assignation du demandeur pour un plus ample exposé des moyens. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. III.- MOTIVATION 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail : 1.1. Sur la recevabilité de la demande : Une mise en demeure a, préalablement, été délivrée et la CAF avisée de la situation d’impayés, le 23 février 2023, soit plus de deux mois avant l’assignation. L’assignation a été signifiée, le 17 janvier 2024, et une copie transmise à la préfecture d’ILLE-ET-VILAINE qui en a accusé réception, le 19 janvier 2024, soit plus de deux mois avant l’audience au fond. L’action du demandeur est donc recevable conformément aux dispositions de l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989. 1.2. Sur le bien-fondé la résiliation du bail : Aux termes de l’article 7 de la Loi du 06 juillet 1989 : « Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus [...] ». De même, aux termes des articles 1709 et 1728 du Code civil : « le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer » et « Le preneur est tenu de [...] payer le prix du bail aux termes convenus ». Aux termes de l’article 1224 du Code civil : « La résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice ». En vertu des textes précités, l’obligation de payer le loyer, imposée au locataire, constitue une obligation essentielle du contrat de location. Les conditions générales de location annexées au contrat de bail du 21 septembre 2016 contiennent une clause reprenant cette exigence. Ainsi, pour justifier une résiliation du bail aux torts de la locataire, le manquement contractuel tiré du défaut de paiement du loyer invoqué par le bailleur doit revêtir, au jour de l’audience, un caractère suffisamment grave. En l’espèce, une mise en demeure portant sur une dette locative de 963,75 €, a préalablement été envoyée, le 30 novembre 2023, à [G] [O]. Cette injonction est restée vaine. Cependant, l’accusé réception du courrier recommandé est revenu « Destinataire inconnu à l’adresse ». Ainsi, le demandeur ne rapporte la preuve que la débitrice ait réellement eu connaissance de cette seconde mise en demeure. Par ailleurs, depuis l’assignation du 17 janvier 2024, la locataire a procédé, selon les déclarations du bailleur, à deux versements de montants supérieurs au loyer, de 350 € en avril 2024 et 400 € en mai 2024, et repris le paiement de son loyer. Ces règlements conséquents sont de nature à entraîner le rétablissement de son APL et l’octroi de rappels d’APL, ce qui pourrait réduire, voire apurer, l’arriéré locatif. Il ressort également de l’étude du décompte du 11 janvier 2024 que la précédente dette a été couverte par un rappel d’APL et des rectifications sur la période antérieure intervenus en juillet 2023, dédouanant en grande partie la locataire de la responsabilité des impayés de loyer et que la nouvelle dette, constituée à compter de novembre 2023, est récente et estimée à seulement 1.438,96 € au 11 janvier 2024. Ces éléments favorables à la locataire, notamment, le défaut de mise en demeure valable et suffisante, la reprise des paiements avant l’audience au fond, les rappels d’APL à venir et la durée et le montant de l’endettement permettent, dans ces circonstances, d’écarter une mauvaise exécution du contrat de bail pouvant être qualifiée de fautive. Dès lors, le défaut de paiement du loyer ne constituant pas, en l’état, un manquement grave de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs de [G] [O], il y a donc lieu de débouter ARCHIPEL HABITAT de ses demandes de résiliation judiciaire du bail, d’expulsion et de condamnation à une indemnité d’occupation. 2. Sur la demande de condamnation au paiement de l’arriéré locatif : Aux termes de l’article 7 de la Loi du 06 juillet 1989 : « Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus [...] ». Aux termes de l’article 1103 du Code civil : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». Aux termes de l’article de l’article 1353 du Code civil : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ». En l’espèce, le requérant évalue la dette locative au jour de l’audience à 2.079,68 €. Cependant, en l’absence de la défenderesse à l’audience et de complète contradiction lors des débats, seules les demandes figurant dans l’assignation seront valablement retenues et les nouvelles pièces versées écartées. Le dispositif de l’assignation vise un arriéré de loyer estimé à 1.438,96 €. Le décompte daté du 11 janvier 2024 permet de valider ce montant, soustraction faite des frais de procédure. Mme [G] [O] sera donc condamnée au paiement de cette somme de 1.438,96 € avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision. 3. Sur les demandes accessoires : Chaque partie succombant partiellement à la cause, les dépens seront partagés par moitié. Par ailleurs, l’équité commande de laisser à la charge des parties les frais engagés non compris dans les dépens. En vertu de l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est de plein droit. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, DÉBOUTE l'établissement ARCHIPEL HABITAT de sa demande de prononcer la résiliation du bail conclu, le 21 septembre 2016, avec Mme [G] [O], portant sur des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 7] ; DÉBOUTE, en conséquence, l'établissement ARCHIPEL HABITAT de ses demandes aux fins d’ordonner l’expulsion de Mme [G] [O] de son logement et de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation ; CONDAMNE Mme [G] [O] à payer à l'établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 1.438,96 € (mille quatre cent trente-huit euros et quatre-vingt-seize centimes) d’arriéré locatif arrêté au 11 janvier 2024, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ; DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ; RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ; DÉBOUTE l'établissement ARCHIPEL HABITAT de sa demande de condamnation sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE les parties aux dépens, chacune pour moitié, comprenant, notamment, de l’assignation du 17 janvier 2024 ; Ainsi jugé par mise à disposition au greffe, le 09 août 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière, La Juge,