Cour d'appel, 24 février 2026. 22/06186

1e chambre civile B N° RG 22/06186 N° Portalis DBVL-V-B7G-TGUU (Réf 1e instance : 20/01603) M. [M] [G] [L] Mme [O] [Q] épouse [G] [L] c/ M. [C] [T] Mme [Y] [J] épouse [T] Copie exécutoire délivrée le : 25/02/2026 à : Me Pasquet Me Dutto RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 24 FEVRIER 2026 COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Président : Madame Véronique VEILLARD, présidente de chambre Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère GREFFIER Madame Elise BEZIER lors des débats et lors du prononcé DÉBATS A l'audience publique du 8 décembre 2025, devant Madame Caroline BRISSIAUD, magistrate rapporteur, tenant seule l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial ARRÊT Contradictoire, prononcé publiquement le 24 février 2026 par mise à disposition au greffe **** APPELANTS Monsieur [M] [C] [W] [V] né le 9 mars 1963 à [Localité 1] (72) [Adresse 1] [Localité 2] Madame [O] [D] [I] [H] [Q] épouse [V] née le 3 juin 1964 à [Localité 3] (92) [Adresse 1] [Localité 2] Tous deux représentés par Me Luc PASQUET de la SELARL CONSILIUM ATLANTIQUE AVOCATS, postulant, avocat au barreau de LORIENT et par Me Marc ROUXEL de la SELARL CONSILIUM AVOCATS, plaidant, avocat au barreau d'ANGERS INTIMÉS Monsieur [C] [K] [T] né le 25 octobre 1953 à [Localité 4] (92) [Adresse 2] [Localité 5] Madame [Y] [R] [J] épouse [T] née le 3 juin 1954 à [Localité 6] (75) [Adresse 2] [Localité 5] Tous deux représentés par Me Vincent DUTTO de la SELARL CRESSARD DUTTO LE GOFF, AVOCATS, avocat au barreau de RENNES EXPOSÉ DU LITIGE 1. Selon compromis du 23 octobre 2019, M. [M] [G] [L] et Mme [O] [Q], épouse [G] [L] étaient désignés comme acquéreurs d'un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7] appartenant à M. [C] [T] et Mme [Y] [J], épouse [T], au prix de 245.000 €, étant précisé que ce contrat ne comportait pas la signature de Mme [O] [Q], épouse [G] [L]. 2. Une somme de 12.250 € à titre d'acompte a été versée le même jour par les acquéreurs entre les mains de l'agence immobilière, désignée séquestre, conformément aux stipulations contractuelles. 3. Le compromis a été conclu sous la condition suspensive de l'obtention d'un ou plusieurs prêts pour un montant total de 234.094 €. La réception de cette ou de ces offres de prêt devait intervenir au plus tard le 11 décembre 2019. 4. Le 10 mars 2020, M. [G] [L] a fait savoir que n'ayant pas obtenu son financement de la part de la BPGO, il renonçait à l'acquisition. 5. Le 6 avril 2020, le notaire des époux [T] constatait la caducité du compromis de vente ainsi que la défaillance de la condition suspensive du fait des époux [G] [L], impliquant l'attribution de la somme de 12.250 € aux époux [T] en exécution du compromis. L'étude notariale invitait les acquéreurs à lui faire part de leur position sous quinzaine. 6. Le 15 mai 2020, par l'intermédiaire de la société Covéa Protection juridique, les époux [T] réitéraient leur demande de libération de la somme séquestrée de 12.250€ à leur profit. 7. Le 5 juin 2020, l'avocat des époux [G] [L] indiquait à la société Covéa Protection juridique que ses clients avaient respecté la condition figurant au compromis en sollicitant, dans les délais convenus, deux établissements bancaires distincts aux fins d'obtention d'un financement du bien immobilier. 8. Par courrier officiel du 30 juin 2020, le conseil des époux [T] a sollicité le versement de la somme de 12.250 € au motif que les époux [G] [L] n'avaient pas respecté les conditions figurant au compromis. 9. Aucune solution amiable n'a pu être trouvée. 10. Par acte d'huissier du 24 septembre 2020, M. [C] [T] et Mme [Y] [J], épouse [T] ont fait assigner M. [M] [G] [L] et Mme [O] [Q], épouse [G] [L], devant le tribunal judiciaire de Lorient aux fins de les voir condamner solidairement à leur verser : - une somme de 12.250 €, majorée du taux d'intérêt légal courant à compter du 6 novembre 2019, date à laquelle les époux [G] [L] auraient dû justifier du dépôt des dossiers de demande de financement et prononcer l'anatocisme, - une somme de 3.000 € en réparation du préjudice subi du fait de leur comportement dans le dossier, - une somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris l'ensemble des frais d'exécution et notamment les émoluments de l'huissier en application de l'article A 444-62 du code de commerce. 11. Par jugement du 7 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Lorient a : - rejeté la jonction des procédures enrôlées sous les n° RG 20/01603 et 21/01280, - condamné les époux [G] [L] à payer aux époux [T] la somme de 12.500 €, - condamné les époux [G] [L] à payer aux époux [T] la somme de 4.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, - n'a pas écarté l'exécution provisoire, - débouté les parties de toutes demandes amples ou contraires. 12. Par déclaration d'appel enregistrée le 21 octobre 2022, les époux [G] [L] ont interjeté appel du jugement rendu le 7 janvier 2022 par le tribunal judiciaire de Lorient en ce qu'il a : - rejeté la demande de jonction des procédures enrôlées sous les numéros RG 20/01603 et 21/01280, - condamné M. [G] [L] à payer à M. [C] [T] et Mme [Y] [J] épouse [T] la somme de 12.250 €, - condamné M. [G] [L] et Mme [Q] [O] épouse [G] [L] à payer à M. [C] [T] et Mme [Y] [J] épouse [T] la somme de 4.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, - dit que le jugement sera assorti de droit de l'exécution provisoire, - débouté les parties de toutes demandes amples ou contraires. PRÉTENTIONS DES PARTIES 13. M. et Mme [G] [L] exposent leurs prétentions et moyens (lesquels seront repris dans la partie motivation) dans leurs dernières conclusions transmises au greffe et notifiées le 21 janvier 2023 auxquelles il est renvoyé pour l'exposé détaillé. 14. Ils demandent à la cour de : - infirmer la décision du tribunal judiciaire de Lorient dont appel, Statuant à nouveau, A titre principal, - débouter M. [C] [T] et Mme [Y] [T] de leurs demandes, fins et conclusions, - ordonner la restitution de l'acompte de 12.250 € aux époux [G] [L], A titre infiniment subsidiaire, - modérer la clause pénale et la limiter à plus justes proportions et la fixer à la somme de 1.500 €, En tout état de cause, - condamner M. [C] [T] et Mme [Y] [T] à verser à M. [M] [G] [L] et Mme [O] [G] [L] la somme de 5.000 €, sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner M. [C] [T] et Mme [Y] [T] au paiement des entiers dépens de la présente instance. 15. M. et Mme [T] exposent leurs prétentions et moyens (lesquels seront repris dans la partie motivation) dans leurs dernières conclusions transmises au greffe et notifiées le 2 mars 2023 auxquelles il est renvoyé pour l'exposé détaillé. 16. Ils demandent à la cour de : - débouter les époux [G] [L] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, - confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Lorient en ce qu'il a condamné solidairement les époux [G] [L] à verser aux époux [T] une somme de 12.250 € en principal, outre 4.000 € d'article 700 et les dépens, - recevoir les époux [T] en leur appel incident et le déclarer fondé, En conséquence, - infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Lorient en ce qu'il a débouté les époux [T] de leur demande de dommages-intérêts et de leur demande de voir la condamnation principale être assortie des intérêts au taux légal à compter du 6 novembre 2019, Statuant à nouveau sur ces deux points, - assortir la condamnation des époux [G] [L] des intérêts au taux légal à compter du 6 novembre 2019, et prononcer l'anatocisme, - condamner les époux [G] [L] à verser aux époux [T] la somme de 3.000€ au titre du préjudice subi, En tout état de cause, - condamner les époux [G] [L] à verser aux époux [T] une somme de 6.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l'instance en ce compris l'ensemble des frais d'exécution, et notamment les émoluments de l'huissier en application de l'article A 444-32 du code de commerce. MOTIVATION DE LA COUR A titre liminaire sur le périmètre de l'appel 17. Les époux [G] [L] font grief au premier juge de ne pas avoir qualifié l'acompte de clause pénale et d'avoir écarté sans aucune justification leur demande de modération de la clause pénale, manquant ainsi à son obligation de motivation. La cour constate cependant que les époux [L] ne sollicitent pas l'annulation du jugement de ce chef mais seulement sa réformation. 18. Par ailleurs, la déclaration d'appel des époux [G] [L] porte sur la condamnation en principal, mais également sur les chefs du jugement qui rejettent leur demande de jonction et les condamne solidairement. 19. Cependant, leurs conclusions, et en particulier le dispositif de celles-ci, ne font aucune mention de ces deux points. 20. La cour n'étant pas saisie d'une demande de réformation de ces chefs du jugement, le rejet de la demande de jonction et la solidarité des époux [G] [L] au titre des obligations issues du compromis de vente sont définitifs. Il n'y a pas lieu de statuer sur ces points. 1°/ Sur le sort de l'acompte de 12.250 € 21. Il résulte des articles 1103 et 1104 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. 22. L'article 1353 du même code énonce que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. 23. Aux termes du compromis, la vente était conclue sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt ou plusieurs prêts d'un montant total de 234.094 €, d'une durée maximum de 15 à 20 ans et au taux maximum de 0,8 % à 1,2 % (hors assurance). 24. L'acquéreur s`engageait à déposer, dans les plus brefs délais, des dossiers complets de demande de prêt auprès de deux organismes, la Banque Populaire Grand Ouest (BPGO) et tout autre établissement bancaire, ainsi qu'à justifier de ses diligences auprès du vendeur et de l'agence immobilière dans un délai maximum de 15 jours à compter de la date du compromis. 25. La réception de cette offre ou de ces offres de prêt devait intervenir au plus tard le 11 décembre 2019. 26. L'acquéreur s'engageait également à notifier la non-obtention d'un prêt au vendeur et à l'agence immobilière par lettre recommandée avec demande d'avis de réception adressée au plus tard le lendemain de ce délai. A défaut, le vendeur pouvait le mettre en demeure de lui justifier sous huitaine la réalisation ou la défaillance de la condition. 27. Il est précisé qu'en cas de refus de prêt, l'acquéreur devra justifier des diligences accomplies par lui pour l'obtention du ou des prêts mentionnés ci-dessus par la production de tout refus de prêt émanant du ou des organismes financiers sollicités, précisant pour chacun d'eux, la date du dépôt de la demande de prêt, le montant, la durée et le taux du prêt sollicité. 28. Enfin les parties ont convenu que passé ce délai de huit jours et en l'absence de réponse de l'acquéreur, la condition suspensive sera censée défaillie et le compromis sera caduc de plein droit sans autre formalité, le vendeur retrouvant son entière liberté. 29. S'agissant du sort de l'acompte, le compromis stipulait que : - l'acquéreur pourra recouvrer son acompte en démontrant que la condition suspensive n'est pas défaillie de son fait et qu'il justifie avoir accompli les démarches nécessaires à l'obtention de son ou de ses prêts, - si la condition est défaillie de son fait, le montant de l'acompte, s'il en a versé un, restera acquis au vendeur. - En cas de différend entre les parties portant sur la responsabilité de cette défaillance, les parties donnent au séquestre l'autorisation de conserver les fonds jusqu'à l'obtention d'un accord amiable écrit ou une décision de justice définitive. 30. Au paragraphe intitulé 'acompte', il est à nouveau mentionné que : 'en cas de non réalisation de l'une quelconque des conditions suspensives, l'acompte sera immédiatement restitué à l'acquéreur, à moins qu'il existe une contestation sérieuse du vendeur fondé sur la faute, la négligence ou la mauvaise foi de l'acquéreur. Dans ce cas, le séquestre ne pourra se dessaisir de la somme qu'il détient qu'en vertu d'un accord amiable signé des deux parties ou d'une décision de justice devenue définitive'. 31. Il est constant qu'il appartient à l'emprunteur de démontrer qu'il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente (Cass. Civ. 1ère, 13 novembre 1997, n° 95-18. 276) et que si tel n'est pas le cas, la condition suspensive doit être réputée accomplie (Cass. Civ. 1ère, 16 juillet 1992, n° 90-20. 332). 32. Par ailleurs, la Cour de cassation a jugé que sont illicites les clauses imposant à l'acquéreur de déposer ses demandes de prêt dans des délais précis (Cass. 1ère civ. 28 janvier 1992, n°89-11-152) ou consistant à lui imposer de lui notifier le refus du prêt demandé dans le délai prévu pour la réalisation de la condition suspensive (Cass. Civ. 1ère, 9 mai 1996, n° 94-12. 133). Ces obligations contreviennent aux dispositions protectrices d'ordre public de l'article L. 313-41 du code de la consommation en ce qu'elles sont de nature à étendre les obligations imposées à l'acquéreur bénéficiaire de la condition suspensive légale d'obtention d'un prêt. 33. En l'espèce, il est constant que les époux [G] [L] n'ont pas obtenu d'accord de prêt avant la date convenue pour la réalisation de la condition suspensive fixée au 11 décembre 2019 au plus tard. 34. Par l'intermédiaire de leur avocat, ils ont justifié le 13 juin 2020 (plus de six mois après la date butoir pour la réalisation de la condition) des deux attestations bancaires portant refus de prêt établies le 1er février 2020 par la BPGO et le 10 juin 2020 par le CIC Ouest. 35. La condition suspensive est donc défaillie. Il convient d'examiner si les époux [G] [L] ont effectué toutes les diligences qui leur incombaient en vue de l'obtention de leur prêt et s'ils ont exécuté le contrat de bonne foi. 36. En premier lieu, il s'évince des échanges de courriels entre les acquéreurs et l'agence immobilière en date du 12 décembre 2019 (soit le lendemain de la date butoir prévue pour la réalisation de la condition suspensive) qu'à cette date, M. [G] [L] assurait avoir obtenu un accord de principe de financement de la part de la BPGO, en précisant que l'offre de prêt n'avait pas encore été éditée en raison d'une 'surcharge commerciale liée à la fin d'année' mais qu'une 'finalisation du dossier de financement' était attendu pour la première quinzaine de janvier. 37. Il résulte des courriels échangés le 12 février 2020 qu'en réponse au notaire qui s'inquiétait de n'avoir aucune nouvelle des acquéreurs, l'agence immobilière répondait que 'les acquéreurs sont très difficilement joignables et communiquent très peu' mais que M. [G] [L] lui avait expliqué 'que le dossier avait traîné à la banque et que les choses allaient à nouveau avancer'. Au vu de ces indications, une attestation d'accord de financement était espérée dans le courant de la semaine suivante. 38. Or, ce n'est que le 10 mars 2020 que M. [G] [L] a informé l'agence immobilière qu'il avait reçu un refus de financement de la part de la BPGO en précisant que 'malgré des mois de négociations, le financement de ce bien nous a été refusé par notre partenaire bancaire, la BPGO. En effet, d'autres biens en cours de commercialisation ont pris plus de temps qu'initialement prévu pour se vendre. C'est la raison pour laquelle l'étude de financement a été plus longue qu'espérée. Je vous joins la notification de la BPGO, cette dernière n'ayant pas modifié sa position depuis. La finalisation d'un dossier en cours de vente n'aboutissant pas comme souhaité, je suis donc contraint de jeter l'éponge et de renoncer à cette acquisition'. 39. De fait, celui-ci joignait une attestation de la BPGO du 31 janvier 2020 indiquant 'au regard des informations que vous nous avez fournies ainsi que des autres projets en cours de commercialisation que vous portez, financés dans nos livres et non aboutis dans les temps prévus, nous ne pouvons pas donner une suite favorable à votre demande'. 40. Il résulte de ces éléments que contrairement à ce qu'indiquait M. [G] [L] le 12 décembre 2019 (et à ce qu'il soutient encore de manière surprenante dans ses conclusions), celui-ci ne disposait à cette date d'aucun accord de financement de principe. De même, l'absence d'édition de l'offre de prêt ne résultait pas d'une surcharge commerciale ainsi qu'allégué mais du fait que M. [G] [L], par ailleurs gérant de la société Mor Braz Immo, spécialisée dans la location immobilière, poursuivait en réalité plusieurs opérations immobilières simultanément, le financement de la présente acquisition étant manifestement soumis à la vente préalable d'autres propriétés. 41. En outre, c'est de manière tout à fait mensongère que le 12 février 2020, M. [G] [L] a confirmé à l'agence immobilière qu'un accord de financement était imminent alors qu'en réalité, il venait de se voir refuser son prêt de manière argumentée et donc certaine, quelques jours auparavant. 42. En second lieu, aux termes du compromis, les acquéreurs devaient solliciter au moins deux banques : la BPGO et une autre banque de leur choix. 43. Or, dans leurs écritures, les appelants argumentent longuement sur le fait que : 'les vendeurs et les acquéreurs étaient d'accord sur le fait qu'il n'y aurait qu'un seul financement par la Banque Populaire Grand Ouest'. Cet accord des parties résultait selon eux de l'offre d'achat acceptée par les vendeurs, laquelle mentionnait clairement qu'ils ne présenteraient qu'une seule demande de prêt auprès de leur banque habituelle, la BPGO, qui leur avait d'ores et déjà donné un accord de principe. Ils exposent qu'il était donc 'clair dès le début que les époux [G] [L] auraient un financement auprès de leur banque et qu'ils n'auraient pas à interroger un autre établissement', ajoutant 'qu'il n'était donc pas prévu que les acquéreurs fassent un autre dépôt de demande de prêt'. Ils font valoir que ce n'est qu'en raison d'une erreur de l'agence immobilière que le compromis signé ultérieurement avec les époux [T] a fait mention de deux demandes de prêt auprès de deux organismes bancaires différents. 44. Il y a lieu de considérer qu'en concluant ainsi, les époux [G] [L] forment l'aveu judiciaire au sens de l'article 1383-2 du code civil de ce qu'ils n'ont en réalité déposé qu'une seule demande de prêt auprès de la BPGO dès lors qu'ils considéraient que les parties avaient un accord sur ce point, nonobstant les termes du compromis. 45. Cet aveu judiciaire est d'ailleurs corroboré par le fait que le 10 mars 2020, lorsqu'il a informé l'agence immobilière de ce qu'il 'jetait l'éponge' faute d'avoir obtenu un accord de financement, M. [G] [L] n'a transmis comme justificatif de la défaillance de la condition suspensive et de ses démarches, qu'une seule attestation bancaire, celle de la BPGO datée du 31 janvier 2020. 46. Ce n'est en effet que le 13 juin 2020, alors que les époux [T] avaient d'ores et déjà réclamé le versement de l'acompte à leur profit en estimant que la condition suspensive était défaillie du fait des acquéreurs, que l'avocat des époux [G] [L] a transmis une attestation BPGO (différente de la première et datée cette fois du 1er février 2020) ainsi qu'une seconde attestation émanant du CIC, datée du 10 juin 2020, soit trois jours avant la transmission. 47. Dans ces conditions, la cour ne peut que s'interroger sur la valeur probante de ces attestations (surtout celle du CIC) alors même que les époux [G] [L] affirment qu'il a toujours été question d'effectuer une seule demande de prêt auprès de la BPGO. 48. Il importe peu que dans l'offre d'achat contresignée par les vendeurs, M. [G] [L] ait déclaré qu'il financerait son acquisition par un prêt immobilier souscrit auprès de la BPGO dès lors que, postérieurement, celui-ci a signé un compromis de vente stipulant dans son intérêt exclusif une condition suspensive d'obtention d'un ou plusieurs prêts et aux termes duquel il s'engageait à solliciter deux banques : la BPGO et un autre établissement. 49. Il convient de souligner que M. [G] [L], gérant d'une société spécialisée dans la gestion immobilière et propriétaire de plusieurs biens immobiliers, n'a pas pu se méprendre sur la portée des engagements souscrits lors de la signature du compromis. C'est donc vainement qu'il invoque une erreur de rédaction de l'agence immobilière. 50. Enfin, le compromis de vente du 23 octobre 2019 est le fruit d'une négociation entre les parties qui ont convenu que deux demandes de prêts seraient faites pour la réalisation de la condition suspensive. Les appelants ne justifient d'aucun avenant ou accord postérieur au compromis revenant sur cette disposition contractuelle. Il s'en suit que ce moyen est totalement inopérant. 51. La cour considère, au vu de ces éléments, que les époux [G] [L] n'ont effectivement sollicité que la BPGO, leur banque habituelle, et que l'attestation du CIC n'a été obtenue que pour les besoins de la cause. Il s'en infère que ces derniers n'ont pas respecté leur obligation de solliciter deux établissements bancaires différents. 52. En troisième lieu, il sera relevé qu'en toute hypothèse, les attestations produites ne sont pas conformes aux stipulations contractuelles dès lors que les attestations bancaires devaient mentionner la date du dépôt de la demande de prêt, le montant, la durée et le taux du prêt sollicité. 53. Contrairement à ce que soutiennent les époux [G] [L], le premier juge n'a pas renversé la charge de la preuve : ainsi que précédemment rappelé, c'est bien à l'acquéreur de justifier qu'il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente. 54. Or, l'attestation de la BPGO du 31 janvier 2019 (initialement communiquée), ne porte pas mention du taux d'intérêt ni de la date de la demande. Les attestations produites ultérieurement, celle de la BPGO du 1er février 2020 et celle du CIC du 10 juin 2020, ne précisent pas davantage la date de la demande, ce qui au vu de leurs dates bien postérieures à celle stipulée au compromis pour justifier du dépôt du dossier, ne permet pas de s'assurer que l'acquéreur a bien sollicité les organismes dans un délai raisonnable afin de favoriser la réalisation de la condition suspensive dans le délai requis. 55. En quatrième et dernier lieu, après avoir laissé croire aux vendeurs et à l'agence immobilière que la vente pourrait se faire alors qu'ils s'étaient déjà vus notifier un refus de financement de la part de leur banque, les époux [G] [L] ont tardé à prendre position sur le sort de l'acompte et à justifier des diligences accomplies. En effet, à supposer qu'en raison du confinement, ils n'aient pas eu connaissance du courrier du 6 avril 2020 aux termes duquel le notaire les informait de ce que la vente était caduque et les invitait à prendre position sous quinzaine sur le versement de l'acompte au profit des vendeurs, cette demande leur a été réitérée le 15 mai 2020 par la protection juridique des époux [T]. Or, comme déjà indiqué, ce n'est que le 13 juin 2020 qu'ils ont produit deux attestations bancaires pour justifier de leurs diligences et s'opposer à la demande des vendeurs. 56. Au bénéfice de ces observations, la cour considère que d'une part, les époux [G] [L] ne justifient pas avoir accompli les démarches nécessaires à l'obtention de leur prêt dans le délai contractuel et d'autre part, qu'ils ont entendu faire supporter aux vendeurs les aléas du financement de l'acquisition projetée, en adoptant une stratégie dilatoire caractérisée à tout le moins par une inertie fautive doublée d'affirmations faussement rassurantes qui se sont révélées totalement mensongères, conduisant ainsi à retenir leur mauvaise foi contractuelle. 57. La condition suspensive est donc défaillie du fait des acquéreurs dont l'attitude fautive a conduit à la caducité de la vente. Ainsi, en application du contrat, l'acompte ne peut leur être restitué. Celui-ci est par conséquent acquis aux vendeurs à titre de clause pénale (voir infra) sans qu'il soit besoin d'une mise en demeure puisqu'en l'espèce, l'inexécution est définitive. 58. Par conséquent, le jugement sera confirmé de ce chef. 59. Il y a lieu de préciser qu'à ce titre, les fonds séquestrés entre les mains de l'agence immobilière Agence de Bretagne Sarl exerçant sous l'enseigne Orpi seront libérés à leur profit. 2°/ Sur la demande réduction en application de l'article 1231-5 du code civil 60. Aux termes de l'article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut même d`office modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. 61. En l'espèce, bien que n'étant pas expressément qualifiée comme telle, la clause du compromis indiquant que si la condition suspensive d'obtention d'un prêt est défaillie du fait de l'acquéreur, l'acompte restera acquis au vendeur, doit s'analyser comme une clause pénale destinée à sanctionner la faute, la négligence ou la mauvaise foi de l'acquéreur dans l'exécution de ses obligations. 62. En l'espèce, la cour a retenu que la condition suspensive n'avait pas pu se réaliser par la faute époux [G] [L]. En application du contrat, l'acompte leur est donc restitué à titre de clause pénale, laquelle est susceptible de modération de la part du juge, à condition de démontrer que celle-ci présente un caractère excessif. 63. Or, en prévoyant que l'acompte sera versé au vendeur en cas de défaillance de l'acquéreur, les parties ont entendu limiter la clause pénale à la somme de 12.250 € soit 5 % du prix de vente, ce qui ne présente aucun caractère excessif ni au regard des taux habituellement pratiqués en la matière ni au regard des préjudices effectivement subis par les époux [T] qui ont été privés de la libre disposition de leur bien pendant plusieurs mois par la faute des acquéreurs. 64. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté les époux [G] [L] de leur demande de modération de la clause pénale. 3°/ Sur la demande de condamnation au taux d'intérêt légal et l'anatocisme 65. Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. 66. Les époux [T] sollicitent que la condamnation en paiement soit assortie des intérêts au taux légal à compter du 6 novembre 2019. 67. En l'espèce, les époux [T] entretiennent la confusion entre les différentes obligations des époux [G] [L]. La date du 6 novembre 2019 correspond à l'expiration du délai de 15 jours dans lequel ces derniers devaient justifier avoir déposé des dossiers complets de demande de prêts, ce qui n'a rien à voir avec le retard dans le paiement de la clause pénale. 68. Le point de départ des intérêts légaux doit être fixé à la date à laquelle les époux [T] ont mis en demeure les époux [G] [L] d'accepter la libération de l'acompte à leur profit, à titre de clause pénale. 69. La cour retient que ce n'est que le 15 mai 2020, aux termes du courrier adressé par la protection juridique des époux [T] aux époux [G] [L], que ces derniers ont été mis en demeure d'accepter la libération de l'acompte. En effet, ce courrier mentionne que : 'En l'état actuel, nous considérons la vente caduque conformément au compromis de vente de par votre faute puisque vous ne justifiez pas avoir accompli toutes les démarches nécessaires à l'obtention de votre prêt. L'indemnité d'immobilisation de 12.250 € que vous avez versée à l'agence Orpi ne vous sera pas restituée. Vous voudrez nous confirmer par écrit que vous acceptez cette non-restitution et donnez votre accord pour que l'agence Orpi libère cette somme au profit de M. Et Mme [T] (...) Toutefois, sans réponse de votre part dans les 15 jours suivant la réception de ce courrier, nous serons contraints de considérer que vous refusez tout arrangement amiable et engagerons une procédure judiciaire à votre encontre. La présente vaudra alors mise en demeure'. 70. Aucune des parties ne justifie de la date de réception de ce courrier. Il est acquis que les époux [G] [L] en ont eu connaissance au plus tard le 5 juin 2020, date à laquelle leur avocat répond à la société Covéa par message électronique en indiquant 'M. et Mme [G] [L] m'ont fait parvenir votre correspondance en date du 15 mai écoulé'. 71. Au bénéfice de ces observations, la somme de 12.250 € due par les époux [G] [L] sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 5 juin 2020. 72. En vertu de l'article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts échus depuis au moins une année entière est de droit si elle est demandée par le créancier, ce qui est le cas en l'espèce, dès lors, il convient d'ordonner la capitalisation des intérêts précités. 73. Le jugement sera infirmé en ce sens. 4°/ Sur la demande de dommages et intérêts pour comportement abusif 74. La clause pénale a pour objet d'évaluer forfaitairement et par avance les dommages-intérêts dus en cas d'inexécution par l'une des parties de ses obligations contractuelles. 75. La jurisprudence admet le cumul de la clause pénale et de dommages et intérêts si ceux-ci sont indépendants du préjudice que la clause pénale est déjà destinée à réparer (Cass. civ 1ère, 12 février 1964, com. 12 juillet 2011, n° 10-18.326). 76. Il revient donc aux époux [T] d'apporter la preuve de ce que l'échec de la vente imputable aux acquéreurs leur a causé un préjudice excédant le montant prévu par la clause pénale ou que le préjudice moral allégué serait différent de celui résultant de cette même inexécution. 77. Les époux [T] échouent dans cette démonstration. De fait, dans leurs conclusions, ils ne précisent pas quel préjudice distinct de ceux énumérés pour justifier l'octroi de l'intégralité de la clause pénale leur aurait été causé par le comportement des acquéreurs. Il s'avère en outre que ceux-ci ont vendu leur maison le 4 décembre 2020 au prix de 275.000 €, réalisant ainsi en quelque mois une plus-value de 30.000 €. Il n'est donc pas sérieux d'alléguer un préjudice (dont la nature n'est au demeurant même pas précisée) résultant de l'attitude des vendeurs, qui n'aurait pas déjà été indemnisé par le versement à leur profit de l'acompte à titre de clause pénale. 78. Le jugement sera confirmé en ce qu'il les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts complémentaires. 5°/ Sur les demandes accessoires 79. Il y a lieu de confirmer les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens. 80. Succombant en appel, les époux [G] [L] seront condamnés in solidum aux dépens et déboutés de leur demande au titre des frais irrépétibles d'appel. 81. Il n'est pas inéquitable de les condamner in solidum à payer aux époux [T] la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 82. Par ailleurs, les époux [T] demandent que l'ensemble des frais d'exécution et notamment les émoluments de l'huissier en application de l'article A 444-32 du code du commerce soient mis à la charge des appelants. 83. En cas de recouvrement de sommes d'argent, les honoraires, qui sont dus en plus des coûts d'acte au commissaire de justice, sont répartis entre le débiteur et le créancier selon les dispositions des articles A 444-31 et A 444-32 du code de commerce. 84. Le droit proportionnel défini par l'article A 444-31 du code de commerce est à la charge du débiteur lorsqu'il est condamné en vertu d'une décision de justice tandis que le droit proportionnel défini par l'article A 444-32 du même code est à la charge du créancier lorsque l'huissier de justice recouvre ou encaisse, après avoir reçu mandat ou pouvoir à cet effet. 85. En l'espèce, il convient de rappeler que le principal de la créance sera réglé par la libération des fonds séquestrés entre les mains de l'agence immobilière. Rien ne justifie de dire que le droit proportionnel du commissaire de justice qui sera, le cas échéant en charge du recouvrement, après avoir reçu mandat ou pouvoir à cet effet, des sommes complémentaires mises à la charge des époux [G] [L], soit supporté par ces derniers alors que l'émolument dont s'agit est à la charge du créancier en application de l'article L. 444-32 du code de commerce. PAR CES MOTIFS La cour, Confirme le jugement rendu le 7 septembre 2022 par le tribunal judiciaire de Lorient, sauf en ce qu'il a débouté M. [C] [T] et Mme [Y] [J] épouse [T] de leur demande relative aux intérêts de retard et à la capitalisation, Statuant à nouveau et y ajoutant, Dit que les fonds séquestrés entre les mains de l'agence immobilière Agence de Bretagne Sarl exerçant sous l'enseigne Orpi seront libérés au profit de M. [C] [T] et Mme [Y] [J] épouse [T], Dit que la somme de 12.250 € due par M. [M] [G] [L] et Mme [O] [Q] épouse [G] [L] sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 5 juin 2020 et au besoin les y condamne, Ordonne la capitalisation des intérêts dus depuis au moins une année entière, Déboute M. [M] [G] [L] et Mme [O] [Q] épouse [G] [L] de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne in solidum M. [M] [G] [L] et Mme [O] [Q] épouse [G] [L] à payer à M. [C] [T] et Mme [Y] [J] épouse [T] la somme totale de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne in solidum [M] [G] [L] et Mme [O] [Q] épouse [G] [L] aux dépens d'appel. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier Pour copie certifiée conforme à l'original, revêtue de la formule exécutoire délivrée par nous Directeur des services de greffe judiciaire de la cour d'appel de Rennes.