Cour d'appel, 27 juin 2023. 21/04942

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 4 ARRET DU 27 JUIN 2023 (n° , 6 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/04942 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDJIO Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 décembre 2020 - Juge des contentieux de la protection d'IVRY SUR SEINE - RG n° 11-20-001125 APPELANTS Madame [V] [H] épouse [R] née le [Date naissance 3] 1948 au MAROC [Adresse 6] [Localité 4] représentée par Me Pascale LAPORTE, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 412 substitué à l'audience par Me Virgile LEBLANC, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC497 Monsieur [L] [R] né le [Date naissance 1] 1944 au MAROC [Adresse 6] [Localité 4] représenté par Me Pascale LAPORTE, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 412 substitué à l'audience par Me Virgile LEBLANC, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC497 INTIMÉE LA SOCIÉTÉ ANONYME IMMOBILIÈRE D'ÉCONOMIE MIXTE DE LA RÉGION PARISIENNE SECTEUR SUD EST (SEMISE), société d'économie mixte prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège N° SIRET : 602 061 137 00033 [Adresse 2] [Localité 4] représentée et assistée de Me Roxane BOURG, avocat au barreau de PARIS, toque : E0751 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 3 avril 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Marie MONGIN, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : M. Michel CHALACHIN, Président de chambre Mme Marie MONGIN, Conseillère Mme Anne-Laure MEANO, Présidente Greffière, lors des débats : Mme Camille LEPAGE ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par M. Michel CHALACHIN, Président et par Gisèle MBOLLO, Greffière présenet lors de la mise à disposition. EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 21 mai 1982, l'office public d'habitation à loyer modéré de la ville de [Localité 5], devenu la société immobilière d'économie mixte de la région parisienne secteur Sud Est (ci-après SEMISE), a donné à bail à M. [L] [R] et Mme [V] [H] épouse [R] un logement situé à [Adresse 6] ; Des loyers demeurant impayés, la bailleresse, par exploit du 11 juin 2020, a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 4 293,76 euros, visant la clause résolutoire. Les causes du commandement de payer n'ayant pas été réglées dans le délai de deux mois, la bailleresse a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Vitry sur Seine, par assignation délivrée le 2 septembre 2020. Par jugement rendu le 29 décembre 2020, le juge des contentieux de la protection a : ' Constaté la résiliation du bail liant les parties à compter du 12 août 2020, ' Autorisé la bailleresse à défaut de départ volontaire à procéder, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, à l'expulsion de M. et Mme [R] des lieux qu'ils occupent, tant de leur personne que de leurs biens ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec assistance de la force publique si besoin est, ' Dit que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, ' Condamné M. et Mme [R] solidairement entre eux à payer à la SEMISE., en deniers ou quittances valables : ¬ Une somme de 8 503,88 euros à titre de loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 10 novembre 2020 (indemnités d'occupation d'octobre 2020 incluse) avec intérêts au taux légal à compter de ce jour, ¬ Une indemnité mensuelle d'occupation des lieux d'un montant de 870 euros (sans indexation possible et charges comprises) à compter du 1er novembre 2020 et jusqu'à libération effective des locaux, ' Rappelé l'exécution provisoire de plein droit du jugement, ' Condamné M. et Mme [R] aux dépens de l'instance qui comprendront les frais du commandement de payer délivré le 11 juin 2020 s'élevant à 171,88 euros, de la saisine de la CCAPEX le 04 juin 2020 (dont le coût sera limité à 4,50 euros), de l'assignation délivrée le 02 septembre 2020 s'élevant à 72,49 euros et de sa dénonciation au Préfet le 03 septembre 2020 (dont le coût sera limité à 1 euro). Par déclaration en date du 15 mars 2021, M. et Mme [R] ont interjeté appel de ce jugement et, dans leurs dernières conclusions en date du 6 mars 2023, ils demandent à la cour de : - Infirmer le jugement rendu le 29 décembre 2020 par le juge des contentieux de la protection de Vitry-sur-Seine près le tribunal judiciaire de Créteil en toutes ses dispositions, et notamment en ce qu'il prononce la résiliation du bail et l'autorisation d'expulsion de M. et Mme [R], Et statuant à nouveau : - Constater l'existence d'un cas de force majeure en raison de l'épidémie de Covid ayant empêché M. et Mme [R] de régler normalement leur loyer de février à août 2020, - Constater la bonne foi de M. et Mme [R], - Juger en conséquence que le bail du 21 mai 1982 signé entre la SEMISE et les époux [R] continuera à s'appliquer, - Accorder des délais de paiement sur 36 mois afin de permettre aux époux [R] d'apurer l'arriéré de dette locative, à raison de règlements de 742, 75 euros par mois, - Juger que M. et Mme [R] s'acquitteront en conséquence d'une somme totale de 1612,75 euros sur 36 mois correspondant au loyer courant à hauteur de 870 euros, et au règlement de l'arriéré locatif à hauteur de 742,75 euros par mois, - Suspendre l'effet de la clause résolutoire durant 36 mois, - Juger que si M. et Mme [R] se libèrent de la dette locative dans le délai de 36 mois selon les modalités fixées par le présent jugement, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué, -Débouter la société S.E.M.I.S.E de la totalité de ses demandes. Dans ses dernières conclusions en date du 6 mars 2023, la SEMISE demande à la cour de : - Débouter M. et Mme [R] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, - Confirmer en tous points le jugement dont appel du juge des contentieux et de la protection du tribunal de Proximité d'Vitry sur Seine rendu le 29 décembre 2020, - Condamner solidairement M. et Mme [R] à la somme de 24 739,11 euros correspondant aux loyers, charges et indemnité d'occupation impayés et arrêtés au mois de février 2023 compris, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, - Condamner solidairement M. et Mme [R] à verser à la SEMISE la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts, - Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir, - Condamner solidairement M. et Mme [R] à verser à la SEMISE la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamner solidairement M. et Mme [R] aux entiers dépens. L'ordonnance de clôture a été rendue le 21 mars 2023. SUR CE, Considérant que l'appel de M. et Mme [R] porte sur la contestation de l'acquisition de la clause résolutoire au mois d'août 2020 en raison de la pandémie de Covid les ayant surpris au Maroc, ce qui caractériserait la force majeure, et une demande de délai suspensif de la clause résolutoire pendant 36 mois leur permettant de régler l'arriéré de loyers et les loyers courants ; Considérant cependant, s'agissant de l'acquisition de la clause résolutoire le 12 août 2020, le commandement de payer ayant été délivré le 11 juin 2020, qu'à supposer que leur impossibilité de regagner la France soit avérée et que cette impossibilité les ait empêchés d'exécuter leur obligation de régler le loyer à la bailleresse, cet empêchement n'était que temporaire et, ainsi qu'en dispose l'article 1218 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige, c'est-à-dire celle issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, leur obligation pouvait être suspendue pendant la durée de l'empêchement mais non indéfiniment ; Que la somme réclamée de 4 293,76 euros n'aurait pu être considérée comme réglée qu'au mois de mai 2021 si ces règlements sont exclusivement imputés sur l'arriéré, les prélèvements bancaires de la bailleresse ayant été rejetés à compter du 17 février 2020, et que seul un virement de 1 200 euros a été fait au mois de novembre de cette même année, puis d'autres du même montant aux mois de février, mars, mai 2021 et décembre 2022 ; Que les locataires ne démontrant pas qu'ils ont été empêchés de régler cette somme jusqu'au mois de mai 2021 en raison de la pandémie de Covid-19, ils ne peuvent qu'être déboutés de leur demande tendant à ce que la résiliation du bail ne soit pas constatée ; Considérant s'agissant de leur demande de délai de payement et de suspension de la clause résolutoire pendant trois ans, ils indiquent pouvoir régler durant cette période la somme mensuelle de 1 612,75 euros correspondant au loyer courant de 870 euros et la somme de 742,75 euros pour apurer leur dette qui s'élève au mois de mars 2023 à la somme de 24 739,11 euros ; Qu'ils font valoir percevoir chacun une pension de retraite au Maroc et qu'ils sont propriétaires d'un appartement dont le locataire a été expulsé, estimant qu'ils vont donc être en mesure de régler cette somme pendant 3 ans ; Que la bailleresse s'oppose à cette demande faisant valoir que les locataires sont de mauvaise foi en mentant à la cour quant aux rejets des prélèvements, lesquels proviendraient de leur refus délibéré et non de problèmes techniques, qu'ils étaient en mesure de vérifier leur compte bancaire accessible en ligne ; que la bailleresse estime en outre qu'ils ne justifient pas de leur capacité à régler la somme mensuelle de 1 612,75 euros, n'ayant pas été en mesure de régler leur loyer courant ; Considérant cependant que compte tenu de l'ancienneté du bail, de l'âge des locataires et du respect par eux, jusqu'à l'année 2020, de leurs obligations, il sera fait droit à la demande de délai suspensif dans les conditions précisées au dispositif ; Considérant s'agissant de la demande de dommages-intérêts formée par la bailleresse que le jugement sera confirmé en ce qu'il l'a rejetée, le préjudice distinct de celui résultant du retard dans le payement n'étant pas démontré ; Considérant que le jugement sera également confirmé quant aux mesures accessoires relatives à la première instance ; que s'agissant de la procédure d'appel, M. et Mme [R] seront condamnés aux dépens sans que l'équité commande de faire application de l'article 700 du code de procédure civile ; PAR CES MOTIFS LA COUR, statuant publiquement par mise à disposition au greffe de l'arrêt contradictoire, - Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a débouté M. et Mme [R] de leur demande de délais de payement suspensifs de la clause résolutoire et sauf à actualiser la dette, Statuant à nouveau et y ajoutant : - Rejette la demande de M. [L] [R] et Mme [V] [H] épouse [R] fondée sur la force majeure tendant à juger que la clause résolutoire n'était pas acquise, - Actualise la dette locative de M. [L] [R] et Mme [V] [H] épouse [R] arrêtée au mois de février 2023, mois de février inclus, à la somme de 24 739,11 euros, et les condamne à verser cette somme à la SEMISE, - Autorise M. [L] [R] et Mme [V] [H] épouse [R] à régler cette dette par le versement de 35 mensualités d'un montant de 742 euros, le solde lors de la 36ème mensualité, et suspend le jeu de la clause résolutoire pendant cette période, - Dit que ces mensualités devront être versées en même temps que le loyer et les charges courants, avant le 17 du mois, et pour la première fois avant le 17 août 2023, - Dit que les versements s'imputeront en priorité sur le capital, - Dit qu'à défaut pour M. [L] [R] et Mme [V] [H] épouse [R] de régler en temps utile un seul payement d'une mensualité ou du loyer et charges courants, la clause résolutoire reprendra son effet et l'intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible, dans ce cas les mesures d'exécution forcée pourront être mises en 'uvre tant quant à la dette que quant à l'expulsion de M. [L] [R] et Mme [V] [H] épouse [R] du logement n°24, Esc A, 6ème étage de l'immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 4], tant de leur personne que de leurs biens, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, - Dit que, si le payement des mensualités et des loyers et charges courants est respecté, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué, - Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, - Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamne M. [L] [R] et Mme [V] [H] épouse [R] aux dépens d'appel. La Greffière Le Président