Cour de cassation, 23 septembre 2020. 19-21.661

CIV. 3 CM COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 23 septembre 2020 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10358 F Pourvoi n° N 19-21.661 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 23 SEPTEMBRE 2020 La société MB transactions, société par actions simplifiée unipersonnelle, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° N 19-21.661 contre l'arrêt rendu le 28 juin 2019 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 1), dans le litige l'opposant : 1°/ à M. P... T..., domicilié [...] , 2°/ à la société Française d'édition et de presse, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] , défendeurs à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Greff-Bohnert, conseiller, les observations écrites de la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat de la société MB transactions, de la SCP de Nervo et Poupet, avocat de M. T... et de la société Française d'édition et de presse, et après débats en l'audience publique du 23 juin 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Greff-Bohnert, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société MB transactions aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société MB transactions et la condamne à payer à M. T... et à la société Française d'édition et de presse la somme globale de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois septembre deux mille vingt. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat aux Conseils, pour la société MB transactions Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR jugé que l'indemnité d'immobilisation de 2.000.000 € était acquise à la SFEP, et D'AVOIR rejeté les demandes de la société MB TRANSACTIONS, AUX MOTIFS, SUBSTITUES A CEUX DES PREMIERS JUGES, QUE « 1 – Sur l'indemnité d'immobilisation de 2 000 000 euros – Sur la condition relative au permis de construire Attendu que si la promesse fixait les modalités de la condition suspensive d'obtention par la société MB Transactions d'un permis de construire, notamment le délai de dépôt de la demande, les relations des parties relativement à cette condition suspensive, mais seulement celles-ci, ont été modifiées par un avenant du 30 janvier 2014 seul applicable ; que cet avenant stipule en effet que "la condition suspensive figurant à l'article 15-3-4 de la Promesse « Obtention d'un permis de démolir et de construire sur l'immeuble dans les conditions ci-dessous » et modifiée par l'avenant numéro 1 sus-visé est supprimée et remplacée par la condition suivante..." ; que ces nouvelles dispositions prévoient que le permis de construire valant autorisation de démolir, portant sur un ensemble immobilier d'une surface de plancher globale de 9 044 m2, devra être délivré au plus tard le 31 mars 2015, que si le permis de construire est refusé ou n'est pas délivré dans ce délai, la promesse deviendra "nulle et non avenue", l'indemnité d'immobilisation devant alors être restituée à la société MB Transactions, "sauf toutefois si ce refus ou cette absence de délivrance est dû au retard ou au fait du bénéficiaire" ; qu'il est également stipulé que "Le Bénéficiaire s'engage à faire diligence pour le dépôt de la demande de permis de construire conforme à la réglementation et aux dispositions du Plan Local d'Urbanisme en vigueur et à faire diligence dans l'instruction du dossier" ; qu'il est en outre indiqué que "Le Bénéficiaire s'engage à déposer la demande de permis au plus tard le 31 janvier 2014" et "s'oblige à justifier au Promettant du dépôt de ses demandes par l'envoi, par lettre recommandée avec accusé de réception, au domicile ci-après élu par ce dernier, d'une copie complète de cette demande et à faire connaître au Promettant le numéro d'enregistrement de ses demandes par l'administration et la date à laquelle cette dernière lui aura fait savoir que la décision devra lui être notifiée. Faute pour le Bénéficiaire d'avoir justifié du dépôt de sa demande de permis dans les délais ci-dessus convenus, il sera réputé, si bon semble au Promettant, avoir renoncé au bénéfice de la présente promesse de vente, l'Indemnité d'Immobilisation ci-dessus stipulée étant immédiatement acquise au Promettant, sans qu'il y ait lieu d'attendre la réalisation des autres conditions suspensives" ; Attendu qu'il résulte de ces dispositions que la société MB Transactions devait déposer une demande de permis de construire au plus tard le 31 janvier 2014, le délai fixé par la promesse et par un premier avenant ayant été remplacé par celui prévu par l'avenant du 30 janvier 2014 ; qu'elle justifie avoir déposé cette demande le 30 janvier 2014, peu important qu'une nouvelle demande de permis ait été déposée ultérieurement suite au refus opposé à la demande précédente ; qu'elle justifie également avoir informé par lettre du 23 janvier 2015 la société SFEP du dépôt de sa demande ; que contrairement à ce qu'a retenu le tribunal, cette information de la société SFEP n'était enfermée dans aucun délai, le délai visé par la clause prévoyant cette information s'appliquant à la demande de permis de construire ; qu'en outre, l'envoi de cette information n'a pas été imposé à la société MB Transactions au titre des exigences relatives à la réalisation de la condition suspensive mais seulement pour permettre à la société SFEP de s'assurer que la société MB Transactions a déposé sa demande de permis de construire dans le délai prévu par l'avenant à la promesse ; qu'en conséquence, le non-respect de l'obligation d'information de la société SFEP par la société MB Transactions ou des modalités de cette information n'a pas pour effet d'emporter la renonciation de celle-ci au bénéfice de la promesse et, partant, l'attribution de l'indemnité d'immobilisation à la société SFEP, cette sanction ne visant que le défaut de dépôt de la demande de permis de construire dans le délai prescrit ; Attendu que si l'avenant prévoit que la demande de permis de construire porte sur une surface plancher de 9 044 m2, l'indication de cette surface a été stipulée en faveur de la société MB Transactions qui devait être assurée que la construction projetée serait autorisée pour une surface minimum de 9 044 m2 ainsi qu'il résulte de l'article 3-7 de l'avenant du 30 janvier 2014 qui prévoit que si le permis "n'était pas délivré conforme à sa demande (notamment s'il n'autorisait pas au minimum la construction d'une surface de planchers égale à celle ci-dessus définie), la présente condition suspensive serait réputée ne pas être réalisée, si bon semble au Bénéficiaire" ; qu'il s'ensuit que la société MB Transactions pouvait faire une demande de permis de construire portant sur une surface supérieure à celle mentionnée dans cet avenant sans méconnaître ses obligations relatives à la demande de permis construire ; Attendu enfin qu'il résulte des pièces versées aux débats que la demande de permis de construire a été refusée pour des motifs liés, notamment, à plusieurs manquements aux obligations imposées par le PLU ; que la société MB Transactions, qui n'a pas exercé de recours contre la décision de refus, ne justifie pas que ces motifs n'étaient pas justifiés ; que l'avenant du 30 janvier 2014 prévoyant que "Le Bénéficiaire s'oblige à faire diligence pour le dépôt de la demande de permis de construire conforme à la réglementation et aux dispositions du Plan Local d'Urbanisme en vigueur..." et que la condition suspensive est réputée réalisée si la demande de permis de construire n'est pas conforme à la réglementation, il est ainsi établi que la défaillance de la condition suspensive est imputable à la société MB Transactions qui n'a pas déposé un dossier respectant les exigences imposées par le DPU, entraînant ainsi une décision de refus du maire de la commune ; - Sur la condition suspensive relative au droit de préemption urbain ; Attendu que l'absence de réalisation de la condition suspensive de non-exercice du droit de préemption urbain, mise à la charge de la société SFEP mais dont le terme n'était pas fixé, n'empêchait pas cette dernière de demander l'attribution de l'indemnité d'immobilisation, la promesse prévoyant que celle-ci était acquise au promettant en cas de non-réalisation de la condition relative au permis de construire obligeant le bénéficiaire ; Attendu que la société SFEP est en conséquence fondée à se prévaloir de la caducité de la promesse et à réclamer le paiement de l'indemnité d'immobilisation à la société MB Transactions et à M. T... en sa qualité de caution ; que la société MB Transactions doit en conséquence être déboutée de sa demande » ; 1°) ALORS QUE la promesse de vente signée le 25 avril 2013 entre la SFEP, promettant, et la société MB TRANSACTIONS, bénéficiaire, avait été notamment conclue sous la condition suspensive, d'une part, de l'obtention par la société MB TRANSACTIONS d'un permis de construire, deux avenants successifs ayant prorogé le délai dans lequel la demande de permis devait être déposée par le bénéficiaire, et d'autre part, de la purge du droit de préemption urbain de la commune, la SFEP devant établir et adresser à la mairie une déclaration d'intention d'aliéner ; que l'article 15.3.4 de la promesse, tel que modifié par l'avenant n°2, stipulait que « si le permis de construire est refusé ou s'il n'est pas délivré dans le délai prévu, la promesse deviendra nulle et non avenue sauf décision contraire du Bénéficiaire, et l'indemnité lui sera restituée, sauf toutefois si ce refus ou cette absence de délivrance est du au retard ou au fait du bénéficiaire » ; que l'article 12.4 de la promesse prévoyait qu'en cas « de non-réalisation de la vente, [l'indemnité d'immobilisation] sera intégralement restituée au Bénéficiaire : si l'une au moins des Conditions Suspensives ci-dessus stipulées venait à défaillir, sauf si le Bénéficiaire renonce à se prévaloir de cette défaillance et décide de poursuivre l'acquisition du bien objet des présentes, si la non réalisation de la Vente promise était imputable au seul Promettant » ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a retenu que la défaillance de la condition suspensive tenant à l'obtention d'un permis de construire était imputable à la société MB TRANSACTIONS (arrêt, p. 4, dernier §) mais a toutefois considéré que l'absence de réalisation de la condition suspensive de non-exercice du droit de préemption urbain, mise à la charge de la société SFEP, n'empêchait pas cette dernière de demander l'attribution de l'indemnité d'immobilisation, la promesse prévoyant que celle-ci était acquise au promettant en cas de non-réalisation de la condition relative au permis de construire obligeant le bénéficiaire ; qu'en statuant de la sorte, quand la défaillance de la condition suspensive tenant à la purge du droit de préemption de la commune avait pour effet d'obliger le promettant à restituer l'indemnité d'immobilisation au bénéficiaire, peu important qu'une autre condition suspensive de la vente n'ait pas été levée du fait de ce dernier, la cour d'appel a violé l'article 1134 (devenu 1103) du code civil ; 2°) ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE l'avenant n°2 à la promesse de vente du 25 avril 2013 stipulait en son article 3.7 que « le Bénéficiaire devra faire toute diligence pour parvenir à la délivrance [du permis de construire] et spécialement fournir aux services instructeurs tous les éléments qui leur sont nécessaires. Il devra, le cas échéant, apporter à son projet de construction les modifications demandées par lesdits services » ; qu'il en résultait que l'obligation pesant sur la société MB TRANSACTIONS de présenter une demande de permis de construire conforme aux règles de l'urbanisme était une obligation de moyens, dont le respect devait s'apprécier au regard de la complexité du projet et des exigences des services d'urbanisme de la mairie ; qu'en se bornant à retenir, pour dire que la défaillance de la condition tenant à l'obtention d'un permis de construire était imputable à la société MB TRANSACTIONS, que la demande de permis déposée par cette dernière avait été refusée par la mairie pour des motifs notamment liés à des manquements aux obligations imposées par le PLU, et que la société MB TRANSACTIONS, qui n'avait pas exercé de recours contre la décision de refus, ne justifiait pas que ces motifs n'étaient pas fondés, quand il lui appartenait de rechercher si la société MB TRANSACTIONS avait accompli les diligences pouvant raisonnablement être attendues du pétitionnaire en vue de l'obtention d'un permis de construire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 (désormais 1103) du code civil ; 3°) ALORS QU' en se bornant à retenir que la société MB TRANSACTIONS, « qui n'a pas exercé de recours contre la décision de refus, ne justifie pas que ces motifs n'étaient pas justifiés », pour en déduire que la défaillance de la condition suspensive était imputable à la société MB TRANSACTIONS et qu'en conséquence l'indemnité d'immobilisation était acquise à la société SFEP, quand il lui incombait de se prononcer sur le bien-fondé des motifs ayant présidé au refus par la commune de délivrer un permis de construire, que la société MB TRANSACTIONS contestait de manière précise et circonstanciée (ses conclusions d'appel, p. 21 à 27), la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1178 (devenus 1103 et 1304-3) du code civil ; 4°) ALORS QUE la société MB TRANSACTIONS faisait valoir (ses conclusions d'appel, p. 20-21) qu'elle avait renoncé à exercer un recours contre la décision du 25 juillet 2014 de refus de délivrance d'un permis de construire, au regard de la durée prévisible d'examen de ce recours qui n'aurait très vraisemblablement pas abouti avant l'expiration du délai de réalisation de la promesse, et contestait de manière précise et circonstanciée chacun des motifs invoqués par la mairie de SAINT-CLOUD dans l'arrêté du 25 juillet 2014 portant refus de délivrance du permis de construire (ses conclusions d'appel, p. 21 à 27) ; qu'en se bornant à énoncer que la société MB TRANSACTIONS « qui n'a pas exercé de recours contre la décision de refus, ne justifie pas que ces motifs n'étaient pas justifiés », sans répondre aux conclusions de la société MB TRANSACTION expliquant les raisons pour lesquelles aucun recours n'avait été exercé contre l'arrêté du 25 juillet 2014, ni examiner les contestations formulées contre la décision de refus de la mairie, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.